Требование, согласно которому, все застройщики, осуществляющие деятельность в РФ, обязаны страховать свою ответственность, содержится в ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Указанный закон был принят в 2004 году.
Практически два года назад был введен вид страхования, касающийся гражданской ответственности застройщиков, проводящих строительство, путем привлечения денежных средств от граждан, выступающих в качестве дольщиков.
Суть такого вида страхования заключается в снятии большинства рисков с дольщиков, их защите со стороны закона, а также устранении мошенничества в строительной сфере.
По нему вводилась процедура регистрации договора долевого участия в Росреестре, что позволяло избежать повторных продаж квартир в новых строящихся домах.
К сожалению, данные нормы закона не смогли в полной мере обеспечить безопасность частных инвесторов.
В связи с этим, законодателем в 2012 году был разработан проект Федерального закона № 294, вносивший поправки в отдельные законодательные акты, в том числе, в ранее указанный закон.
Существующие нормы
ФЗ № 294 предусматривает в качестве вариантов обеспечения выполнения обязанностей застройщика, страхование ответственности.
Несмотря на то, что закон принят в 2012 году, положения о страховании вступили в силу только в январе 2014 года.
Все обязательства застройщика должны иметь обеспечение или поручительство.
Такие меры можно получить со стороны банковских учреждений или путем страхования гражданской ответственности самого застройщика, на случай неисполнения возложенных на него обязательств по договору, в отношении дольщиков.
Как правило, такое обязательство касается передачи помещений вкладчикам.
Особенности, предусмотренные законом:
| Рассматриваемый вид страхования | застройщик должен оформить за свой счет, до начала процедуры регистрации договора в соответствующем органе |
| При проведении регистрации | должны присутствовать все заинтересованные лица (застройщик и все лица, выступающие на стороне дольщиков) |
| Договор будет считаться оформленным и заключенным | с момента проведения регистрации и его действие длится до момента передачи застройщиков жилого помещения гражданам, вложившим денежные средства |
Таким образом, договор страхования долевого участия в строительстве в Росреестре, является неотъемлемой процедурой, соблюдение и проведение которой ложиться на участников долевого строительства.
Если застройщик выбирает страхование своей ответственности, то он может вступить в общество, касающееся взаимного страхования или заключить договор со страховой компанией, обладающей соответствующей лицензиейна осуществление такого вида страхования.
Если речь идет о банковском поручительстве, то соответствующая банковская структура должна соответствовать целому ряду условий, предусмотренных в законе.
Подписав договор, застройщик обязан предоставить инвестору, все необходимые сведения о страховщике или поручителе, с которыми были подписаны договора, а также ознакомить с правилами страхования.
Такие правила позволяют в полной мере защитить права граждан и юридических лиц, делающих вложения в строительство жилья, возведения строений и желающих их вернуть в случае наступления страхового случая.
В качестве страхового случая может выступать банкротство застройщика и соответственно, начало проведения соответствующей процедуры конкурсного производства, включая обращение взыскания на предмет залога по решению суда.
При заключении договора на участие в долевом строительстве, граждане, выступающие на стороне дольщиков, должны убедиться в наличии у застройщика всей разрешительной документации, включая договор страхования или договор поручительства.
Права дольщиков
К основным правам граждан, вкладывающих собственные денежные средства в строительство многоквартирных домов, относятся:
| Получение положенного возмещения | при наступлении случаев, приравниваемых к страховым |
| Получение компенсационных выплат | за использование денежных средств в порядке, предусмотренном гражданским законодательством |
| Получение квартир в многоквартирных домах | в сроки и на условиях, предусмотренных условиями заключенного с застройщиком договора |
Разработанные правила позволяют возместить затраты дольщиков в случаях неисполнения обязательств со стороны застройщиков, включая просрочку сдачи жилья.
В таких ситуациях важно определять, что именно относится к страховому случаю.
Например, к такому случаю не может относиться ситуация, когда строительство жилья было приостановлено на основании решения органа государственной власти или сам договор долевого участия был признан по суду недействительным.
Страхование договора долевого участия
Рассматриваемый вид страхования должен оформляться на весь период ведения строительства, в том числе, распространение длится еще в течение двух лет, следующих после сдачи объекта.
В течение этого времени инвесторы имеют право предъявлять застройщику требования относительно качества квартир.
Ответственность застройщика
Застройщик отвечает за своевременную сдачу квартир дольщикам. Чтобы привлечь недобросовестного застройщика к ответственности, необходимо иметь определенные познания в области юриспруденции.
Простым гражданам, вкладывающим свои денежные средства в строительство, довольно сложно разобраться в том, как правильно следует поступить.
Для начала необходимо получить решение суда об обращении взыскании на залог или решение арбитражной инстанции о признании застройщика банкротом и открытии в отношении него конкурсного производства.
Размер компенсации рассчитывается исходя из среднерыночной стоимости одного квадратного метра жилья умноженного на его общую площадь.
Средняя стоимость такого квадратного метра рассчитывается местными органами, в каждом отдельном регионе.
Застройщик обязан за свой счет провести страхование ответственности за неисполнение своих обязательств.
Все правила и требования страхования определяются со стороны страховщика.
Независимо от того, какой способ страхования был выбран застройщиком, в его обязанности входит оповещение всех заинтересованных лиц об условиях страхования и имеющихся особенностях, на которые стоит обратить внимание.
Страхование касается любых выгодоприобретателей, которыми могут быть как физические, так и юридические лица, вкладывающие свои собственные средства в возведение новых строений.
Если выгодоприобретатель изменяется по договору, то страховщик в обязательном порядке об этом уведомляется.
В обязанности застройщика также входит:
| Заключение страхового соглашения | до поступления средств от дольщиков |
| Предоставление требуемой информации | всем заинтересованным лицам |
| Провести регистрацию | договора в Росреестре |
На каждую отдельную долю потребуется оформить отдельный документ, который необходимо зарегистрировать в компетентном органе.
Компании, производящие сделку
Застройщик обязан обеспечить исполнение обязательств по договору, одним из следующих способов:
- банковское поручительство (гарантии);
- страхование гражданской ответственности застройщика.
Список таких компаний ограничен и к ним предъявляются определенные требования со стороны законодательства.
Гарантии банков
Банковские компании соглашаются на подписание подобного рода договоров в том случае, если имеется точные ориентиры стоимости строительства многоквартирного дома.
Это касается тех случаев, когда наступает время выполнения возложенных обязательств по гарантии.
Со стороны законодательства выдвигаются определенные требования к банкам, выступающим в роли гарантов:
| Наличие действующей лицензии | выданной Центральным банком РФ |
| Ведение деятельности | не менее пяти лет на рынке банковских услуг |
| Уставной капитал банка | не должен быть менее 200 млн. рублей |
Банком также должны соблюдаться обязательные нормативы, предусмотренные законодательными актами РФ о банках.
Финансовые риски
По закону, договора долевого участия в строительстве должны проходить регистрацию в органах, в компетенцию которых входит осуществление государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними.
За счет указанных правил закона, участники долевого строительства полностью защищены от двойных продаж.
Факт заключения договора подтверждает наличие у застройщика всех необходимых документов для начала строительства.
С указанными документами, участник долевого строительства имеет право ознакомиться до подписания основного договора.
Несмотря на указанные нормы, полностью защитить дольщиков, закон не может.
Например, закон не дает гарантии, что многоквартирный дом будет построен качественно или вообще сдан вовремя и введен в эксплуатацию.
Поэтому закон, в первую очередь, направлен на осуществление взаимодействия между застройщиком и участником строительства, при реализации новых строящихся домов, в том случае, если застройщик дом все-таки достроит.
Чаще всего, к срыву сроков сдачи объектов, относятся риски, связанные с влиянием внешних факторов. Такие факторы могут привести и к банкротству застройщиков.
В таком случае, несмотря на законные права дольщиков, вернуть вложенные денежные средства, в том числе штрафные санкции, будет достаточно сложно.
Механизмы защиты дольщиков при банкротстве застройщиков, вынесены в отдельные законодательные акты. Например, были внесены поправки в ФЗ «О банкротстве».
Указанный законодательный акт подтверждает, что за дольщиками признается право собственности на строение, как на объект незавершенного строительства, при начале конкурсного производства и банкротстве застройщика, либо возврат внесенных денежных средств по договору.
Цена полиса
Размер платы за страхование, зависит от затрат, понесенных в результате строительства каждого отдельного объекта.
В среднем, цена полиса составляет до 1,5 % от стоимости квартиры. В некоторых случаях могут применяться поправочные коэффициенты, зависящие от надежности и деловой репутации компании.
Цена полиса всегда прописывается в договоре, исходя из положений внутренней документации страховой компании.
Возможные последствия
Если застройщик не заключил рассматриваемый вид договора, то наступают следующие последствия:
| У дольщика появляется право на обращение в суд | с требованием о заключении договора |
| Застройщик будет нести ответственность в том случае | если изначально, страховой договор не был оформлен надлежащим образом или его условия прямо ухудшали положение выгодоприобретателя |
Помимо этого, с застройщика в судебном порядке могут взыскиваться сбереженные денежные средства, которые поступали от дольщиков, если такое действие будет признано незаконным.
Таким образом, оформление договора страхования является обязанностью субъекта хозяйственной деятельности, вытекающей из норм действующего законодательства.
Общие условия и порядок осуществления отдельного вида обязательного страхования, определяются отдельными федеральными законами, а также нормативно-правовыми актами регионов.
Если требования закона будут проигнорированы, то для сторон могут наступить значительные финансовые потери.
Заключение таких договоров должно контролироваться не только застройщиками, но и дольщиками, в чьих интересах получить объект строительства, в который вкладывались денежные средства, в срок, предусмотренный договором.
