Если вы официально являетесь участником какого-либо «долгостроя», то есть материально участвуете в строительстве многоквартирного дома и претендуете на получение отдельной жилплощади в нем, вы имеете право продать свои еще не существующие квадратные метры.
Подобную сделку можно оформить только определенным документом — договором цессии.
Это право граждан четко описано в законе, регулирующем все процессы долевого участия (ФЗ№214), а также в Гражданском Кодексе Российской Федерации.
Договор цессии — уникальный документ, который позволяет продавать не саму недвижимость или какое-то имущество, а только право на него, так как самой квартиры в строящемся доме еще даже и нет.
Например, по договору участия в долгострое определено, что ваша жилплощадь будет расположена на 9 этаже, а на момент заключения цессии возведено лишь 5 этажей. То есть право на будущую квартиру есть, а самой квартиры нет. Вот именно это право по договору цессии и передается другому гражданину.
Важным условием является то, что подобные сделки можно осуществлять только до того момента, как подписан приемопередаточный акт жилой недвижимости. После этого квартиру можно будет реализовать в обычном режиме купли-продажи.
В чем же выгода договора цессия для каждой из сторон:
| Продавец (дольщик) | имеет возможность получить определенные денежные средства, не имея жилой недвижимости «в наличии». Также цессии позволяет передавать остаток долга по договору долевого участия новому владельцу с согласия компании. То есть, если вы по тем или иным причинам не имеете возможности продолжить участие в строительстве, всегда можно вернуть свои вложения обратно |
| Покупатель | по очень выгодной цене может приобрести право на жилую недвижимость. Спустя какое-то время в его полном владении окажется собственная квартире в новостройке |
Оформить договор цессии можно только в том случае, если в договоре долевого участия не запрещено продавать права требования.
Нюансы сделки
Продажа прав дольщика является уникальной сделкой, поэтому, естественно, здесь не обойтись без соблюдения определенных нюансов:
| Оплата долга | по решению застройщика и дольщика, при подписании документов на участие в постройке многоквартирного дома, определяется возможность продажи:
Если последнее разрешено договором участия в долевом строительстве, то к новому собственнику будущей жилплощади переходит и текущий график платежей, а также сумма платежа по нему. То есть все остается как было, только в договоре меняется имя собственника, который в итоге получит новенькую квартиру, все остальное (сумма, срок сдачи и т.д.) остается неизменным |
| Регистрация переуступки прав по договору долевого участия | обязательным условием заключения договора цессии является его государственная регистрация в соответствующих органах (Росреестр). Без прохождения этой процедуры, подписанные вами документы, будут считаться недействительными, а переход прав требования не произойдет |
| Цессия | продавать недостроенное жилье по российскому законодательству можно только лишь по договору цессии. Все остальные схемы, которые могут предложить вам риелторы или другие «специалисты» будут являться незаконными и мошенническими |
Приняв решение о продаже своего участия в долевом строительстве важно соблюсти эти три пункта.
Только при выполнении этих условий ваша сделка будет выгодной, законной и свершившейся.
Правовые акты
Процесс оформления цессии полностью регулируется российскими законодательными актами.
Основополагающими среди них являются:
| Гражданский Кодекс Российской Федерации | определяет, что при желании продать свое право требования на будущую построенную жилплощадь, дольщик обязан:
ГК РФ определяет, что договор цессии будет считаться законным и вступившим в силу только после официальной государственной регистрации в органах Росреестра |
| ФЗ № 214 «О долевом участии» | регулирует процесс проведения перевода долга на нового владельца и саму процедуру уплаты имеющейся задолженности |
Переуступка прав по договору долевого участия
В жизни каждого человека случаются различные неприятности и факты, меняющие все жизненные планы в один момент.
Кому-то необходимо срочно переехать, кто-то срочно нуждается в деньгах, а для кого-то участие в долгосрочном строительстве становиться неподъемной финансовой ношей.
Но не бросать же все на полпути, ведь уже вложены определенные денежные средства?
Наше государство позаботилось о дольщиках и разрешило продавать свои права на еще недостроенные квартиры.
По договору цессии никто не является ущемленным и каждая сторона приобретает то, что она хотела.
Продавец получает крупную сумму денег, а покупатель становиться в будущем владельцем квартиры в свежепостроенном доме.
Для продавца очень выгодная сделка, так как жилплощадь на первичном рынке недвижимости всегда была и будет в цене.
В тот момент, когда вы заключаете договор долевого строительства, внимательно прочитайте договор.
При отсутствии в нем пункта о возможности переуступки прав третьим лица, попросите внести его.
Никто не застрахован от ситуаций, в которых вдруг придется экстренно продавать свое имущество.
Возможно, продавать право требования и не придется, но возможность такая у вас должна быть.
Важно помнить, что при оформлении договора цессии меняется только владелец будущей квартиры.
Сроки сдачи, стоимость, технические характеристики и т.д. остаются неизменными.
Если застройщик пытается «накрутить» цену и передвинуть сроки сдачи в связи со сменой собственника, знайте это незаконно.
Смело отстаивайте свои права и требуйте соблюдения всех пунктов договора.
Предварительное соглашение
Так же как и при оформлении других договоров, при оформлении цессии может быть составлено предварительное соглашение, в котором стороны оговаривают основные условия.
В таком документе важно указать:
| Описание передаваемой квартиры | стоимость, технические характеристики, площадь и т.д. |
| Сумму задатка | передаваемого покупателем продавцу |
| Дату полной оплаты по договору цессии | производиться только после осуществления государственной регистрации сделки |
| Ответственность сторон | например, если не будет заключен основной договор по вине продавца, задаток должен быть возвращен покупателю и т.д. |
ДДУ
Существуют определенные мифы о договоре цессии. Некоторые граждане считают, что при оформлении подобного документа придется потратить чуть ли не половину вложенных денег на уплату комиссий и штрафов.
Якобы застройщик таким образом пытается дисциплинировать дольщиков, удержать их от продажи своих прав требования. На самом деле это выдумка.
При продаже своего права требования никаких дополнительных расходов, кроме предусмотренных по закону (государственная пошлина при регистрации договора цессии), ни одна из сторон не несет.
После совершения сделки новый владелец будущей жилплощади получает все права и обязанности дольщика.
Если стоимость квартиры оплачивалась частями, то новый хозяин также будет согласно графику платежей выплачивать оставшуюся задолженность.
Штрафы могут применять к дольщику только в случае досрочного расторжения им договора долевого участия.
Обычно в таких документах застройщики прописывают ответственность дольщика за выход из участия, а также применяемые штрафные санкции.
Например, 10% от уже вложенной суммы дольщику не возвращаются и т.д.
Между родственниками
Зачастую переуступка прав требования происходит между близкими родственниками.
Например, родители вступили в «долгострой», когда ребенокзаканчивал высшее учебное заведение, а когда он устроился на работу, передали ему финансовую ответственность за свое будущее жилье.
Некоторые думают, что заключение договора цессии между родственниками необязательная процедура. Это не так.
Каким бы близким не было родство, переуступка прав по договору долевого участия между родственниками должна быть произведена надлежащим образом.
Некоторые застройщики идут навстречу своим дольщикам и переоформляют договор долевого участия на нужного родственника «задним» числом.
Это является нарушением закона и в любой момент такой договор может быть признан недействительным.
Поэтому не пытайтесь сэкономить, оформляйте все правильно и живите спокойно.
Ипотечный кредит
Тем, кто желает выкупить право требования на строящийся объект недвижимости, но не имеет необходимой суммы денег, на помощь могут прийти банковские организации. Существует возможность оформления договора цессии в кредит.
Но для этого кроме согласия владельца, также необходимо письменно согласие от компании-застройщика.
Также важно помнить:
| При покупке строящейся квартиры в кредит | процентная ставка всегда выше до момента ввода в эксплуатацию жилого объекта недвижимости |
| Проценты по кредиту | выплачиваются до регистрации права собственности (подписание приемопередаточного акта) |
То есть переплата по договору ипотеки на строящуюся квартиру, приобретенную по договору цессии, может быть намного больше, чем при покупке готовой квартиры.
Трезво оценивайте свои возможности и существующие финансовые риски.
Алгоритм оформления
Оформить договор цессии можно только тогда, когда определенная сумма денег за квартиру уже внесена дольщиком.
Если же дольщик только подписал договор участия в строительстве и не внес ни одного платежа за будущую квартиру, продавать свое право требования он не может. Это будет считаться мошенничеством.
Если вы решили выкупить у дольщика его права и обязанности по участию в строительстве многоквартирного дома, действуйте следующим образом:
| Проведите проверку | всей лицензионной и разрешительной документации у застройщика |
| Проверьте документы дольщика на участие в строительстве | сделайте запрос в Росреестр (договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации) |
| Оформите у застройщика справку | о состоянии текущей задолженности дольщика по договору участия в строительстве |
| Получите согласие | от строительной компании на совершение сделки по договору цессии |
| Если дольщик находится в законном браке | ему придется предоставить нотариальное согласие от своей второй половины на совершение подобной сделки |
После того, как все необходимые справки и документы будут собраны, достоверность данных и порядочность дольщика и застройщика будет подтверждена, можно подписывать договор цессии.
После этого ждут проведения государственной регистрации сделки с недвижимость (около 10 рабочих дней), а затем производят финансовые расчеты через банковскую ячейку.
Пакет официальных бумаг
Как и для любой другой сделки при оформлении договора цессии необходимо собрать и предоставить необходимые документы.
К ним относятся:
| Документы | подтверждающие личности продавца и покупателя, участвующих в договоре цессии |
| Копия и оригинал ДДУ | обязательным условием является государственная регистрация этого документа в органах Росреестра |
| Платежные документы | подтверждающие расходы дольщика на приобретение будущей жилплощади в строящемся доме |
| Выписка из ЕГРП | подтверждает наличие госрегистрации договора ДДУ, а также отсутствие каких-либо обременений и закладных на объекте недвижимости |
| Если одна из сторон договора цессии | состоит в законном браке, необходимо предоставить нотариальное согласие второго супруга на осуществление сделки |
Образец документа
Обычно к составлению договора цессии привлекают специалистов по решению юридических вопросов, но зачастую заполнить такой договор можно и самостоятельно.
Найти образец такого документа можно в свободном доступе в интернете.
Необходимыми составляющими этого договора являются:
| Полные данные строительной компании | права и обязанности сторон |
| Исчерпывающая информация | о первом дольщике и о втором (приобретающем право требования по договору цессии) |
| Описание объекта жилой недвижимости | технические характеристики, стоимость, площадь, этажность, количество комнат и т.д. |
| Дата полного финансового расчета по договору цессии | и дополнительные данные по желанию одной из сторон |
При подписании договора обе стороны ставят свои подписи и дату совершения сделки.
Специалисты советуют привлекать к проведению сделки купли-продажи прав требования представителя компании-застройщика.
Он должен будет скрепить печатью подписанный договор цессии.
Акт приема-передачи
После того, как заключен договор цессии, все строительные работы ведутся в соответствии с запланированным графиком.
В определенную дату нового владельца приглашают на осмотр готовой квартиры, и уже он подписывает приемопередаточный акт.
Тем самым официально получает право собственности на свою долгожданную жилплощадь.
Уплата налога
Заключение договора цессии предусматривает, что кто-то получает прибыль — продавец.
По российскому законодательству любая прибыль должна облагаться налогом.
В соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации в состав налогооблагаемой базы входят все доходыналогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.
Естественно, что продажа своего права требования третьему лицу является получением прибыли.
Поэтому бывший дольщик в обязательном порядке должен оплачивать НДФЛ от общей стоимости сделки купли-продажи прав требования на квартиру.
В основном возникают вопросы, связанные с налогообложением и обязанностью заплатить НДФЛ, когда сделка была совершена между близкими родственниками. Например, матерью и дочерью, бабушкой и внуком.
Многие считают, что недвижимость все равно осталась в семье, не перешла к посторонним, поэтому платить налоги не нужно.
Это неверное решение, которое может привести к существенным неприятностям (судебное решение, визиты приставов, запрет на выезд из страны и т.д.).
Подписав договор цессии, кем бы ни являлась вам вторая сторона, в обязательном порядке запишитесь на консультацию к налоговому агенту.
Он поможет вам правильно рассчитать сумму НДФЛ к оплате и подскажет в какие сроки это необходимо сделать.
Вступление в «долгострой» предусматривает неизменность планов и действий на протяжении длительного времени. Но не всегда так бывает в жизни.
Договор цессии дает возможность при определенной необходимости продать еще несуществующую квартиру и получить вложенные денежные средства обратно.
Главное соблюдайте все требования закона и в обязательном порядке регистрируйте все сделки, связанные с недвижимостью в органах Росреестра.
