Вопросы относительно правоотношений участников долевого строительства регламентируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года за номером 214-ФЗ.
Многие российские семьи в надежде приобрести собственное жилье вкладывают свои кровные суммы в долевое строительство. Как показывает практика, нередко в повседневной жизни встречаются ситуации, когда они начинают жалеть о своем поступке.
Отдельные застройщики нарушают график сдачи жилых зданий, порой и вовсе не собираются сдавать дом в эксплуатацию ввиду различных факторов.
Застройщик сообразно условиям договора обязуется в установленный срок сдать в эксплуатацию жилое здание, помещения из которого передаются в собственность вложивших свои денежные средства граждан.
Если он не исполнил свои обязательства, то участник долевого строительства имеет право направить претензию, которая пишется сообразно условиям договора.
Претензии, изложенные в исковом заявлении, обосновываются указаниями Федерального закона № 214-ФЗ.
Несмотря на то, что она пишется в произвольной форме, при ее написании следует учесть предусмотренные договором условия.
Она направляется застройщику в целях получения от него некой компенсации за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию.
Процесс направления претензии не желающей исполнять обязательства стороне договора является важным этапом досудебного разрешения конфликтной ситуации.
В соответствии с положениями статьи 56 Гражданско-процессуального кодекса в претензионной жалобе должны быть приведены ссылки на соответствующие нормативы.
Она может быть направлена посредством почтового отделения в качестве заказного письма с уведомлением.
Стороны договора о принятии участия в долевом строительстве вправе закрепить в нем конкретные сроки, в которые возможно направление претензии дольщиком и ответа застройщика.
Они устанавливаются в индивидуальном порядке в зависимости от договоренностей сторон.
Отражение в законе
Если застройщик по какой-либо причине решил изменить срок сдачи в эксплуатацию строящегося здания, то он должен согласовать новые сроки с дольщиком.
Но в такой ситуации отодвигается срок сдачи в эксплуатацию жилого помещения, поэтому застройщик должен выплатить неустойку дольщику.
Ее размер находится с учетом:
| Обозначенной договором величины денежных средств | которые дольщик платит на строительство жилого здания |
| Величины ставки рефинансирования Центрального банка РФ, равной 1/300 | для подсчета размера неустойки в текущем году принимает 11% от ее показателя |
Норма установлена сообразно положениям акта «О размере ставки рефинансирования Банка России», обнародованного ЦБ.
Она распространена на юридические лица. Что касается простых граждан, то им выплата осуществляется в удвоенном размере.
Лицо, участвующее в долевом строительстве наделяется правом расторжения договора в одностороннем порядке, о чем отмечено в статье 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
Как правило, при расторжении договора применяются основания:
| Увеличение срока сдачи возводимого жилья | до 2 месяцев и более |
| Возведение здания с нарушениями технологии выполнения строительных работ | способствующими снижению качества строящегося здания |
| Неуплата застройщиком возмещения | за срыв сдачи здания в эксплуатацию |
| Нежелание застройщика устранять | допущенные при строительстве здания недостатки, изъяны |
| Невозможность продления банковского поручительства | вследствие отказа застройщика |
Дольщик обязан поставить в известность застройщика письменным уведомлением о своем намерении.
Кроме того, сообразно положениям статьи 9 возможно осуществление намерения в принудительном порядке.
В любой ситуации застройщик должен вернуть уплаченные денежные средства.
Помимо того он обязан заплатить процентные начисления на основную сумму.
Расчет неустойки по договору долевого участия
Дни просрочки начинают отсчитываться со дня наступления срока исполнения обязательств.
Как правило, ответственность застройщика за просрочку устанавливается по нормативам законодательных актов либо условиями договора.
Если день сдачи объекта в нем не указан, то установить определенную дату передачи дольщику жилого помещения сложно.
В сложившейся ситуации застройщик освобождает себя от обязательств по выплате неустойки.
Существующая формула
Неустойка в законном порядке должна быть выплачена дольщику за нарушение срока передачи жилого помещения.
При этом размер законной неустойки никоим образом договором не должен быть уменьшен.
Методика расчета размера неустойки по договору долевого участия предусмотрена законодателем в статье 6 Федерального закона № 214-ФЗ.
Он вычисляется с учетом ставки рефинансирования ЦБ сообразно правилам указанной выше методики.
Она находится как отношение установленного банком процента и численного показателя ставки.
Например, 1/300 ставки рефинансирования равняется 11%/300 = 0,036 или 0,036*2 = 0,073.
Если застройщик допустил просрочку на 30 календарных дней, то участнику долевого строительства при вложении им в строительство 8 000 000 рублей полагается выплата в размере — 8 000 000*0,073 = 584 000, 0 рублей.
Помимо указанной суммы ему должна быть выплачена компенсация за моральный ущерб на усмотрение дольщика.
Досудебный порядок взыскания
Как правило, неустойка подлежит взысканию в судебном порядке. Законодатель допускает применение досудебного урегулирования вопроса о выплате.
Хотя она не входит в число обязательных процедур, но ее проведение можно предусмотреть в договоре долевого участия в строительстве дома.
Последовательность проведения процесса досудебного урегулирования:
| Подготовка дольщиком официальной бумаги | об осуществлении выплаты застройщиком в качестве неустойки |
| Вычисление размера неустойки | убытка сверх неустойки |
| Передача подготовленной деловой бумаги | содержащей предложение об осуществлении выплаты застройщику. Она подается вместе с копиями паспорта, договора долевого участия, подтверждающего о совершении уплаты взноса за постройку |
Дольщик может отправить документ заказным письмом через почту либо сдать его при личном посещении офиса застройщика.
Как правило, сдача документа осуществляется под подпись о его приеме.
Обращение в правовые органы
Если застройщик в продолжение указанного срока не выплатил неустойку, то дольщик имеет право обратиться в судебный орган с исковым заявлением. Оно подается лично в канцелярию суда.
Исковое заявление подлежит регистрации в журнале входящей информации.
На нем проставляется регистрационный номер и дата его приема канцелярией судебного органа. Дольщику выдается расписка о приеме заявления.
Необходимые документы
К заявлению прилагаются нижеперечисленные документы:
| Копии | договора на участие в долевом строительстве и копия платежных квитанций, которые удостоверяют об осуществлении выплаты сообразно условиям договора долевого строительства |
| Копия договора о переуступке | если такого рода документ был заключен |
| Претензионная жалоба | об осуществлении выплаты неустойки, вероятных убытков, подтверждающий об ее подаче документ |
| Документы, удостоверяющие дополнительные убытки | связанные с расходами на аренду либо наем жилой площади, включая договор аренды, платежные квитанции, расписки на прием-передачу денежных средств |
| Переписка дольщика | с застройщиком, если она имело место |
Копии документов должны быть заверены в установленном законодателем порядке.
Образец иска
Чтобы взыскать неустойку дольщику с застройщика надлежит подать исковое заявление в судебный орган.
Оно пишется в произвольной форме с соблюдением правил канцелярского делопроизводства.
В нем в обязательном порядке указывается:
- наименование судебного органа, его юридический адрес;
- персональные данные заявителя, адрес по постоянному местожительству;
- наименование застройщика, его юридический адрес.
В содержании искового заявления о взыскании неустойки, компенсации морального вреда излагаются основания, послужившие причиной его подачи.
В нем необходимо перечислить предъявляемые к застройщику претензии.
Как правило, повышает шанс дольщика на получение неустойки подробное описание указанных в нем обстоятельств.
В их число входит:
- Даты подписания договора, его условия.
- Права и обязанности, подписавших договор сторон.
- Правонарушения, допущенные застройщиком.
Участник долевого строительства наделен правом установления размера неустойки с учетом количества дней просрочки, ставки рефинансирования ЦБ.
Он может истребовать выплаты возмещения за моральный вред сообразно нормативам о правах потребителя, предусмотренным Федеральным законом № 2300-1.
Дольщик должен включить требование в заявлении, указав размер требуемых им денежных средств.
В него вписывается опись документов, которые удостоверяют правомерность требований. Оно подписывается заявителем, ставится дата написания.
Возмещение морального вреда
Под словосочетанием «моральный вред» подразумеваются некие страдания человека, носящие нравственный и физический характер.
Они возникают из-за действия либо бездействия лиц, которые претендуют на нематериальные блага, неимущественные и имущественные права другого лица.
Данное определение приведено в постановлении пленума Верховного суда РФ № 10. Протокол был испущен 20 декабря 1994 года.
Сообразно положениям статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ к договору долевого строительства, не связанным с предпринимательской деятельностью распространяются положения Федерального закона «О защите прав потребителя».
Он был издан 7 декабря 1992 года за номером 2300-1. Как правило, договор долевого строительства заключается для личных, семейных нужд.
Возмещение за моральный вред сообразно статье 15 Федерального закона № 2300-1 подлежит лицом, который его причинил.
В такой ситуации застройщик нарушает права потребителя, то есть дольщик имеет полное право подать исковое заявления о срыве сроков.
Его права и интересы защищены предписаниями нормативно-правовых актов федерального значения.
Но ему не стоит просить в качестве возмещения морального вреда завышенную сумму, потому что судебный орган уклоняет такого рода просьбы.
Если подается иск относительно него, то государственная пошлина не платится.
Решение суда
Для вынесения решения судебному органу отведено 10 календарных дней. На практике ему редко удается его принять за установленный срок.
Зачастую решение судебного органа о взыскании неустойки дольщик получает на руки по истечению установленного срока.
Он в ходе судебного разбирательства устанавливает правомерность требований, которые были изложены в заявлении.
На основе предъявленных требований, доводов, которые были приведены сторонами судебный орган, выносит свое решение.
Оно должно отражать мнение относительно:
- выплаты неустойки в полном объеме;
- снижения размера неустойки;
- отказа в выплате неустойки. Если судебный орган откажет в удовлетворении требований, то участник долевого строительства не сможет получить неустойку.
В любом случае решение судебного органа должно быть обосновано в соответствии с нормативами законодательных актов.
Решение судебного органа можно обжаловать в продолжение одного месяца в апелляционном органе, для чего отводится один месяц, отсчитываемый со дня вступления его в законную силу.
Помимо выплаты неустойки застройщик несет обязанность по возмещению в полном объеме понесенных дольщиком убытков.
Как правило, они возникают из-за расходов, уплаченных за аренду жилого помещения.
Оно берется в наем дольщиком на период просрочки, если ему негде жить. Норма предусмотрена в положениях статьи 10Федеративного закона № 214-ФЗ.
Судебная практика
Каждое гражданское дело о взыскании неустойки по договору долевого участия с застройщика рассматривается в индивидуальном порядке.
Данное обстоятельство не позволяет вывести какую-либо закономерность выносимых судебным органом решений, о чем свидетельствует судебная практика.
В отдельных случаях он руководствуется указаниями Федерального закона «О защите прав потребителей» для вычисления размера неустойки за срыв срока сдачи объекта долевого строительства.
Хотя тематический обзор решений Верховного суда России наглядно показывает, что нужно ориентироваться на предписания Федерального закона № 214-ФЗ.
По общепринятым правилам размер неустойки не подлежит снижению по обоюдному соглашению сторон.
В соответствии с нормативами законодательных актов возможно на законном основании снизить его до 50% при формировании определенных условий.
В их число входит:
| Принятие застройщиком обязательных мер | по уведомлению покупателя, разрешению конфликтной ситуации |
| Отсутствие серьезных негативных последствий | для участника долевого строительства |
Судебным решением может быть осуществлено снижение неустойки, если она несоразмерна размеру неисполненных обязательств застройщика. указания относительно данной нормы изложены в статье 333 Гражданского кодекса.
При оформлении договора цессии действует правило переуступки, то есть с уступкой права требования.
Если жилое помещение стоит 12 000 000 рублей, то при переуступке цессионарий может заплатить половину от стоимости.
При этом застройщик получает 6 000 000 рублей. Но в договоре долевого участия указывается полная сумма, подлежащая уплате застройщику.
И в добавление к вышесказанному следует заметить, что отдельные судебные органы, существенно снижают размер неустойки, идя навстречу застройщику.
При этом они руководствуются доводами застройщика, что выплата неустойки в полном объеме повлияет на срок сдачи объекта долевого строительства.
Но действия судебного органа в сложившейся ситуации неправомерны.
Он нарушает нормы юридического права, о чем отмечено в обзоре судебной практики.
