Владея гаражом нужно точно знать, а будешь ли платить налог после его продажи, или такая обязанность не возникнет? Для этого нужно точно знать, является ли он недвижимостью!
Имея в частной собственности гараж, можно распоряжаться им по своему усмотрению. Его можно продать, подарить или просто сдать в аренду.
Возникает ли у собственника обязанность по уплате налога, если он продаст свой гараж? Если да, то в каком размере? Облагается ли налогом данная продажа?
О нюансах отнесения того или иного объекта к разряду недвижимого имущества говорится в ст. 130 ГК РФ.
Если данное строение соответствует всем указанным в этой статье критериям, то оно относится к недвижимому имуществу.
Следовательно, когда регистрируется право на такой объект, то нужно опираться на статьи Федерального закона от 13. 07. 2015 года № 218-ФЗ.
Отчуждение права собственности на такой объект происходит с учётом правовых норм, регулирующих сделки по дарению или купле-продаже.
Если гараж является предметом завещания или наследственной массой, то его регистрация будет регулироваться соответствующими нормами ГК РФ.
Если признан недвижимостью, то к нему применяются нормы НК РФ, регулирующие налогообложение сделок и применение имущественного вычета. Поэтому стоит обратить внимание на ст. 217 НК РФ, а также на ст. 220 НК РФ.
Налог с продажи гаража
Обязательно нужно оплатить налог после получения дополнительного дохода, который может появиться и после продажи собственного имущества.
Но, если это объект недвижимости, то к нему применяются некоторые правила и льготы, прописанные в НК РФ.
Объектом недвижимости признаётся такой объект, которые неразрывно связан с участком земли, на котором он располагается.
То есть, он должен иметь прочный фундамент, и этот объект практически невозможно переместить с места на место. Такой объект и является недвижимым имуществом.
К таким можно отнести:
- Гаражи, расположенные в гаражных кооперативах.
- Индивидуальные строения, но стоящие на прочном фундаменте.
Такое строение, как «ракушка» не относится к недвижимости, так как не имеет фундамента и его можно легко переместить с места на место.
Граждане, получающие дополнительный доход, должны уплачивать налог с этого дохода. Продажа гаража является таким дополнительным доходом. Следовательно, с суммы продажи нужно уплачивать налог.
Но, существует несколько нюансов, которые необходимо учитывать:
- срок нахождения данного объекта во владении у одного лица;
- сумма, за которую он был продан.
Налог уплачивается в размере 13% от суммы полученного дохода. Такая ставка установлена для резидентов нашей страны.
Если собственник не является резидентом нашей страны, то он должен будет уплатить налог в размере 30% от той суммы, которая была получена в качестве дополнительного дохода.
В собственности более 3 лет
Если гараж находился в собственности более 3-ёх лет, то собственник имеет право на получение, имущественного вычета.
То есть, полученный от продажи такого объекта доход полностью освобождается от начисления на него подоходного налога.
То есть, бывший владелец не должен уплачивать в бюджет государства налог с продажи такой недвижимости.
Главное условие — нахождение в собственности более 3-ёх лет. Этот факт подтверждается выпиской из ЕГРП.
Менее 3 лет
Но, может возникнуть такая ситуация, когда необходимо продать гараж раньше, чем истечёт 3-ёхлетний срок нахождения в собственности.
В этом случае, собственник (он же его продавец), так же имеет право на имущественный вычет.
В ст. 220 НК РФ сказано, что, в этом случае, не облагается налогом сумма, не превышающая 250 000 рублей.
То есть, для того чтобы не возникла обязанность по уплате подоходного налога в бюджет, гараж нужно продать ниже суммы указанного вычета.
В противном случае, нужно будет платить налог с той суммы, которая превышает указанный лимит.
Например,объект был продан за 1,5 млн. рублей. Бывший собственник, получив такую сумму в виде дохода от продажи, обязан заплатить налог. Но не стоит забывать об имущественном вычете.
Сумма налога к уплате от продажи гаража будет равна — (1 500 000 – 250 000) * 13% = 162 500 рублей.
Полученный доход нужно будет задекларировать. Также в декларации нужно будет самостоятельно рассчитать и указать сумму налога к уплате.
Сведения о сроке нахождения в собственности есть в ФНС, так как они имеют доступ к базам данных Росреестра. Поэтому прикладывать выписку из ЕГРП к декларации не нужно.
Другой пример. Гараж продан за 240 000 тысяч рублей. Следуя правилам ст. 220 НК РФ, та сторона, которая продала, может уменьшить налогооблагаемую сумму на 250 тысяч рублей.
А так как полученный доход не превышает эту сумму, то он не должен уплачивать в бюджет налог.
Сумма продажи гаража указывается в договоре купли-продажи. Именно он является доказательством того, какую сумму получил бывший собственник от сделки.
Так как ФНС имеет доступ к сведениям, хранящимся в Росреестре, то узнать кадастровую стоимость проданного строения для сотрудника налоговой службы не составляет труда.
Если будет замечено явное занижение стоимости, указанной в договоре, то и к продавцу, и к покупателю могут быть применены штрафные санкции. Но доказать факт мошенничества сторонами сделки должны будут сотрудники ФНС.
Для граждан пенсионного возраста
В НК РФ не предусмотрено каких-либо льгот для граждан, имеющих пенсионное удостоверение.
Они платят налог от продажи своего имущества точно так же, как и другие категории налогоплательщиков.
Пенсионеры, так же как и другие налогоплательщики, имеют право на имущественный вычет, предусмотренный НК РФ.
Для физических лиц
Граждане обязаны уплачивать налог от продажи своего имущества по ставкам, предусмотренным ст. 224 НК РФ.
Процент от полученного дохода, который нужно самостоятельно рассчитать и заплатить в бюджет, зависит от того, является ли продавец недвижимости резидентом нашей страны или нет.
Если он резидент, то он должен платить подоходный налог по ставке 13% от суммы полученного дохода.
Если же он не является резидентом нашей страны, то он должен платить 30% от полученной суммы.
Такая обязанность возникает абсолютно у всех граждан, получающих дополнительный доход. Льготников в данной категории не предусмотрено.
За земельный участок
Так как гараж является объектом недвижимости, то он неразрывно связан с участком земли, на котором расположен. Поэтому и сделка купли-продажи заключается и на строение, и на участок под ним.
Налог уплачивается именно собственником участка. Если он располагается в ГСК, то нередко земля под кооперативом не принадлежит собственникам гаражей, а принадлежит самому кооперативу.
Поэтому будет продан только бокс, без участка земли. Уплачивать налог от дохода от сделки по земле не нужно, так как и самой сделки не было.
Если же владелец предмета является и владельцем участка под ним, то будет продано и само строение, и надел земли под ним.
Тогда нужно будет платить налог с обеих сделок. Но, сумма вычета от продажи гаража и от продажи земельного надела отличается.
Поэтому, разумнее заключить 2 договора на продажу — на участок земли и на само строение. Тогда есть возможность применить 2 вычета на разные суммы сделки.
Как осуществляется вычет
В ст. 220 НК РФ указываются основания для получения физлицами такой льготы, как вычет от продажи своего имущества.
К таким гражданам относятся:
- Продавец с суммы сделки, которая не превышает 250 тысяч рублей.
- Покупатель с суммы сделки, которая не превышает 2 млн. рублей.
Если гараж был в собственности у одного владельца более 3-ёх лет, то последний имеет право не уплачивать налог, какая бы сумма сделки не фиксировалась.
С какой суммы берется
Рассчитывается вычет от суммы сделки, которая прописана в договоре. Как говорится в ст. 220 НК РФ, если собственник владел данным объектом недвижимости менее 3-ёх лет, то он должен заплатить налог с продажи этого имущества, учтя своё право на вычет.
С какой суммы берется налог с продажи гаража? Сумма сделки прописывается в договоре купли-продажи. Именно от неё и стоит отталкиваться при подсчёте налога к уплате.
Сначала, этот доход нужно задекларировать. Для этого необходимо заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, и указать в ней сумму полученного дохода.
Если срок владения гаражом не достиг 3-ёх лет, то нужно применить законный вычет. То есть, 250 000 рублей не облагается подоходным налогом. Поэтому налог платится с суммы, превышающей указанную.
Сумму налога к уплате рассчитывает продавец самостоятельно, исходя из того, что процентная ставка по подоходному налогу для резидентов нашей страны равна 13%.
Заполнить и сдать декларацию нужно до конца апреля следующего года, который идёт за тем, в котором получен доход от продажи.
Если же продавец владел гаражом более 3-ёх лет, то сумма предоставляемой льготы будет равна сумме сделки.
То есть, продавец не должен платить ничего государству. Он даже не должен заполнять декларацию и сдавать её в ФНС.
Пример расчета
Для того чтобы правильно понять, как применять право на вычет, необходимо привести наглядный пример:
| Пример № 1 | гражданин Г. продал гараж за 752 350 рублей. Он владел им полтора года. В этом случае, он может уменьшить сумму для расчёта на 250 тысяч рублей, то есть вся сумма свыше этого будет облагаться налогом. Следовательно, гражданин Г. должен заплатить государству — (752 350 – 250 000) * 13% = 65 305,5 рублей в бюджет должен заплатить гражданин Г. |
| Пример № 2 | гражданин Г. продал гараж за 139 840 рублей, а срок владения не составил 3 года. Что он должен заплатить в бюджет в качестве налога? В данном примере, полученный им доход от сделки меньше законной льготы, поэтому гражданин Г. не обязан ничего уплачивать в бюджет |
| Пример № 3 | гражданин Г. продал бокс за 1 453 690 рублей, владел он им 4 года. Надо ли ему платить налог в этом случае? Так как срок владения превышает тот, который указан в законе, то налог платить от продажи своего собственного строения гражданин Г. не должен |
Процесс оформления
Чтобы применить своё право на вычет, необходимо правильно заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и предъявить документы, подтверждающие право на вычет. Документ нужно заполнить самостоятельно.
К декларации нужно приложить документы, подтверждающие право продавца на вычет.
Когда налоговая декларация будет сдана в ФНС по месту регистрации налогоплательщика, то ему нужно уплатить налог в том размере, в котором он указал в ней.
Подача декларации
Подавать декларацию нужно до 30. 04 следующего года, который идёт за тем, в котором продавец получил доход от сделки. Например, гараж был продан в августе 2017 года. Подать декларацию нужно до 30. 04. 2017 года.
Подаётся декларация в налоговую службу по месту постоянной регистрации налогоплательщика.
Но право на получение вычета необходимо подтвердить, прикрепив к декларации все необходимые документы.
Не стоит думать, что можно «обмануть» налоговиков, указав в договоре купли-продажи сумму меньшую, чем 250 000 рублей, тем самым избавив себя от обязанности по заполнению декларации и уплате налога на полученный доход.
Сейчас налоговики тщательно проверяют достоверность сведений, указанных при продаже недвижимости и другого имущества.
ФНС имеет доступ к сведениям, которые хранятся в государственном кадастре недвижимости. Поэтому они могут легко узнать кадастровую стоимость проданного объекта.
Если она будет выше той, по которой гараж был продан, к сторонам следки возникнет ряд вопросов.
В будущем, налоговики планируют начислять налог на сумму, равную разнице между кадастровой стоимость объекта и стоимостью его продажи.
Такие меры они собираются принимать для того чтобы выявить тех, кто намеренно уклоняется от уплаты подоходного налога. Кроме того, к таким гражданам будет применяться штрафные санкции.
Необходимые документы
Мало просто заполнить декларацию и подать её в ФНС. Необходимо подтвердить своё право на получение вычета по этой сделке. Поэтому к декларации нужно приложить документы, подтверждающие это право.
К таковым относятся:
| Заявление на получение вычета | его заполняет сам налогоплательщик. Бланк заявления можно получить непосредственно в налоговой или же на официальном сайте ФНС |
| Копия и оригинал паспорт или другого документа, которые подтверждают личность заявителя | для россиян таким документом является паспорт, а для иностранных граждан — это может быть и другой документ, согласно законодательству страны |
| Справка по форме 2-НДФЛ | в ней отражаются суммы начисленного и уплаченного подоходного налога. Поэтому правом на вычет обладают только те граждане, которые официально трудоустроены и уплачивают налог в казну страны |
| Копию договора купли-продажи | с указанием стоимости сделки |
| Документы, подтверждающие, что противоположная сторона получили данную сумму | это может быть расписка в получении средств, или квитанция о банковском переводе, или другой документ. Сумма, указанная в этом документе, должна совпадать с той, которая указана в договоре и в заполненной декларации, а также сама декларация по форме 3-НДФЛ |
| Копию сберкнижки или номер счёта, куда нужно перевести средства | вычет не предоставляется наличными деньгами, только перечисляется на указанный номер счёта |
| Выписка из ЕГРП | о том, что сделка зарегистрирована и покупатель оформил право собственности на купленный объект |
Право на вычет имеют:
| Работающие граждане | официально уплачивающие налог на свои доходы |
| Владеющие гаражом определённое количество лет | с 01. 01. 2017 года срок владения на некоторые объекты недвижимости увеличен вместо 3-ёх до 5-ти лет. Но гаражей такое изменение пока не коснулось, оно относится к квартирам и другим жилым помещениям |
| Те граждане | которые могут подтвердить своё право на получение вычета |
Есть один нюанс, который нужно учитывать. Начало течения срока владения начинается не с момента, когда он был получен в пользование, а с момента, когда был приватизирован.
Например, гараж был куплен в 2009 года, а приватизирован только в 2017 году. Начало срока официального владения для будущей его продажи и применения налогового вычета в полную сумму сделки, начинается именно с 2017 года, а не с 2009 года.
Все документы, вместе с заявлением, рассматриваются инспекторами налоговой службы в течение 4-ёх месяцев после их подачи.
Затем выносится решение — положительное или отрицательное. Если положительное, то заявленная сумма будет перечислена в течение 1 месяца после принятия положительного решения.
Если же решение будет принято не в пользу налогоплательщика, то оно должно быть оформлено в письменном виде, и аргументировано.
То есть, заявитель должен точно знать, по какой причине ему отказали в предоставлении вычета.
Правом на вычет обладают только официально трудоустроенные граждане. Никаких дополнительных льготных категорий в этой области не предусмотрено.
Все граждане, которые имеют право на такой вычет, уплачивают налог в общем порядке.
