Что представляет собой кадастровая стоимость

Spread the love

От размера кадастровой стоимости зависит величина налога не недвижимое имущество. По сути, это рыночная стоимость объекта, но установленная кадастровыми экспертами и, как правило, ниже фактической цены.

Знать данный показатель нужно каждому владельцу недвижимости, чтобы не переплачивать за земельный налог.

Определить стоимость можно по кадастровому номеру, адресу или при обращении в местный орган Росреестра.

Рассмотрим, как узнать официальную цену имущества и как проводится ее формирование.

Что это такое

Кадастровая стоимость — это индивидуальный показатель недвижимости и земельных участков, использующийся государственными органами для исчисления налога и выкупа имущества при расселении.

Величина зависит от многих факторов, среди которых — средняя цена имущества на рынке недвижимости.

Стоимость обязательно указывается в кадастровом паспорте и действительна в течение 5 лет. По истечении этого срока проводится переоценка.

Внеочередное установление цены производится при выкупе недвижимости у граждан и самостоятельной продаже имущества.

От чего зависит

Федеральный закон №135 от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет порядок и условия проведения оценки недвижимости.

Расчет кадастровой стоимости производится по установленным в данном нормативном акте правилам, и конечный результат зависит от следующих показателей:

 Средняя стоимость аналогичных объектов на рынке недвижимости расположение объекта, территориальные особенности
  Год окончания строительства здания и его состояние если оценивается отдельное помещение (например, квартира)
 Назначение земельной территории и качество почвенного покрова, если оценивается земельный участок
 Уровень развития инфраструктуры и экономики субъекта РФ где располагается оцениваемый объект
  Наличие или отсутствие проложенных инженерных коммуникаций используемые для возведения несущих конструкций строительные материалы
Другие показатели влияющие на ценообразование недвижимости

Самостоятельно повлиять на размер кадастровой стоимости невозможно. При проведении оценки эксперты не учитывают внутреннюю и внешнюю отделку, наличие дополнительных пристроек, забора и т.д.

В расчет берутся только неизменные показатели, на которые не повлияет пожар, наводнение, вандализм.

Алгоритм расчета

Принцип расчета стоимости недвижимости по кадастру сложен для восприятия обычного гражданина.

Он зависит от множества факторов и на результат оказывает влияние особенности муниципального образования.

У оценщиков существует определенный алгоритм действий, по которому специалисты проводят необходимые работы.

Преимущественно для расчета используется удельный показатель стоимости объекта по кадастру на 1 квадратный метр.

Этот показатель равен 200-стократной ставки размера налога на имущество, установленной в конкретном регионе.

Чтобы получить кадастровую стоимость, его необходимо умножить на площадь недвижимости.

Самостоятельно сделать правильные расчеты достаточно сложно. Для определения кадастровой стоимости лучше обращаться к специалистам.

Кадастровая стоимость недвижимости

Основной целью определения кадастровой стоимости из Росреестра является определение размера налога на имущество.

Физическим лицам ежегодно высылается уведомление о сумме к оплате, юридическим лицам необходимо самостоятельно высчитывать размер налога.

Благодаря кадастровой стоимости государственные органы снизили вероятность уменьшения размера налога, поскольку цена на недвижимость увеличивается ежегодно.

Кадастровая стоимость используется с целью:

 Для заключения сделок купли-продажи и для раздела имущества в равных долях
 Для расчета налога гражданина если площадь имущества превышает 20 квадратных метров
 Для покупки недвижимости в ипотеку и для субаренды недвижимости у государства или муниципалитета

Собственной квартиры

Кадастровая стоимость квартиры является непостоянной и меняется в зависимости от ситуации на рынке недвижимости.

Данный показатель указывается в регистрирующих документах и является основополагающим параметром при расчете налога.

Многие полагают, что кадастровая стоимость равнозначна рыночной стоимости. На самом деле, первый показатель практически всегда ниже.

При продаже квартиры учитывается внутренняя отделка помещений, состояние сантехники, труб, наличие мебели и другие параметры. Они увеличивают рыночную стоимость недвижимости.

Например, одинаковые по площади и расположению квартиры будут иметь равнозначную кадастровую стоимость.

Но первое помещение можно реализовать дороже, поскольку в нем сделан капитальный ремонт.

При определении кадастровой стоимости учитываются факторы:

 Средняя стоимость недвижимости за 1 квадратный метр учитывается только имущество, расположенное в данном муниципальном районе. При этом квартира в центре города будет дороже, чем недвижимость на окраине субъекта
 Расположение квартиры относительно инфраструктуры транспортных сообщений, образовательных учреждений, государственных организаций. Учитывается наличие расположенных поблизости остановок общественного транспорта, магазинов, поликлиник, школ, детских садов. Чем лучше развит район, тем выше стоимость квартиры
 Состояние дома при расчете кадастровой стоимости квартиры основной акцент делается на состояние дома, в котором она расположена. Если здание новое, то конечный результат будет выше. Квартиры в старых домах, как правило, обесцениваются, но многое зависит от сроков проведения капитального ремонта. Учитывается качество и прочность строительных материалов, из которых сделаны несущие конструкции
 Расположение квартиры в доме этажность, состояние несущих конструкций — показатели, меняющие кадастровую стоимость и общая площадь квартиры

У специалистов имеются свои формулы расчета, поэтому самостоятельно вычислить кадастровую стоимость практически невозможно.

Земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка также меняется в зависимости от состояния рынка недвижимости.

Данный показатель необходим, прежде всего, для вычисления налога и при аренде территории у муниципальных органов.

На формирование цены оказывают влияние следующие факторы:

 Назначение земель для индивидуального строительства, ведения сельского хозяйства, постройки организаций
 Площадь участка учитывая общий размер, включая постройки и развитость инфраструктуры, экономическое состояние района, отдаленность от центра субъекта, наличие транспортного сообщения
 Наличие проведенных инженерных коммуникаций и их количество, а также состояние почвы, наличие возможности выращивания культур
  Существующие риски природных катаклизмов например, расположение в районе постоянных паводков

Земля ценится больше, чем квартира, поэтому конечный результат может быть выше рыночного показателя.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка возможно только в судебном порядке.

Если владелец территории считает, что налог на имущество завышен, ему следует обратиться в Росреестр для получения сведений о размере кадастровой стоимости.

Чтобы обжаловать показатель, потребуется доказать, что фактическая цена значительно ниже указанной в документах.

Жилого дома

Кадастровая стоимость жилого дома необходима государственным органам, проводящим выкуп недвижимости для сноса и последующего строительства жилых комплексов или использования по другому назначению.

Согласно указанной в документах цене, будет производиться выплата компенсации или предоставление иного жилья.

При расчете кадастровой стоимости учитывается:

 Назначение земельного участка на котором располагается жилая недвижимость
  Экономическая и социальная развитость района состояние инфраструктуры, наличие или отсутствие в жилой недвижимости и на земельном участке инженерных коммуникаций
 Год окончания строительства дома его состояние, степень износа, а также качество и прочность строительных материалов
 Иные факторы влияющие на изменение стоимости имущества в большую или меньшую сторону

Кадастровая стоимость рассчитывается отдельно на земельный участок и на жилой дом. Также возможно объединение территории при условии, что земля приватизирована.

При расчете не учитывается:

  • внутренняя отделка дома и облицовка здания (только несущие конструкции);
  • наличие дополнительных построек на территории участка;
  • наличие и разновидность выращенных культур и насаждений;
  • наличие и состояние забора.

Данные факторы учитываются при расчете продажной стоимости, но не влияют на показания Кадастра.

Порядок действий

Кадастровая стоимость не является скрытой информации и доступная для ознакомления в любое время. Получить данные собственник может с предъявлением документов на недвижимость.

Делать соответствующий запрос рекомендуется при завышенном размере налога, запланированной продаже имущества или скором выкупе жилья.

Способы получения информации

Каждый гражданин РФ может получить сведения о размере кадастровой стоимости недвижимости, находящейся в собственности.

Для этого предусмотрено три способа:

  1. Ознакомившись с информацией в кадастровом паспорте.
  2. Сделав запрос в Росреестре, предоставив запрашиваемые документы.
  3. В режиме онлайн, обратившись на официальный сайт Росреестра и воспользовавшись поиском по кадастровой карте.

Первый вариант предусматривает получение информации из кадастрового паспорта. Данные актуальны при условии, что документ свежий и был выдан не более 5 лет назад. Если паспорт был получен ранее, то сведения будут неточными.

Актуальную на текущий год кадастровую стоимость можно получить в территориальном филиале Росреестра, выполнив несколько действий:

  Обратиться в Росреестр по месту регистрации недвижимости и получить информацию о требуемых документах
 Подготовить документы сделать запрос в письменной форме по установленному образцу, приложив копии документов, затем получить справку о принятии документов

Справка оформляется в течение 10 дней, после чего заявитель может получить официальный документ на руки.

Благодаря созданной кадастровой карте можно получить необходимые сведения в режиме онлайн, не посещая государственную организацию.

Для этого собственнику потребуется обратиться на сайт Росреестра и найти свой участок по адресу или ручным способом.

Информация предоставляется в ознакомительных целях и не может быть использована для публичного распространения.

Благодаря кадастровой карте, можно не только получить сведения об объекте, но и заказать необходимые документы.

В системе есть подсказки, благодаря которым пользователю не составляет труда сделать требуемые манипуляции.

Готовая справка высылается на электронную почту или по указанному адресу в бумажном варианте.

Услуга получения сведений из Росреестра платная. Собственнику потребуется оплатить в режиме онлайн госпошлину.

Пакет документов

Для личного обращения в Росреестр потребуется подготовить пакет документов. В него входит:

 Паспорт заявителя (собственника объекта) и документы, удостоверяющие право владения недвижимостью
 Квитанция об уплате государственной пошлины и заявление установленного образца

С документов, кроме заявления и квитанции, необходимо снять копии и предоставить их на рассмотрение вместе с оригиналами.

Сведения из кадастрового паспорта доступны только владельцу недвижимости, предоставившему свидетельство о праве собственности.

Получение справки

Выдача справки осуществляется в течение 10 дней с момента обращения в Росреестр. Это время распространяется на личное посещение организации и подачу заявки через официальный сайт.

В первом случае необходимо предъявить паспорт и документ с описанием принятых копий.

Изменения в кадастровой стоимости вносятся каждые 5 лет. В документах о каждом объекте недвижимости делаются соответствующие коррективы, в чем можно удостовериться, заказав соответствующую справку.

Самостоятельно собственникам никаких действий предпринимать не нужно. Изменение кадастровой стоимости происходит под руководством специалистов кадастровой палаты.

Стоит отметить, что кадастровая стоимость указывается только на официально зарегистрированные объекты недвижимости.

Если сведения о доме или участке не внесены в Росреестр, то и стоимость узнать будет невозможно.

Что необходимо предпринять для снижения

Часто граждане не согласны с кадастровой стоимостью. Ее снижение необходимо для уменьшения налогового сбора.

Согласно новым правилам, с 2015 года размер налога высчитывается из кадастровой стоимости для физических лиц.

Ранее расчет данным образом производился только на недвижимость юридических лиц. И снизить цену могут лица с любым правовым статусом.

Для изменения кадастровой стоимости необходимо:

 Провести независимую оценку объекта, обратившись в специализированную организацию важно учитывать, что специалист должен быть участником СРО и иметь сертификат на осуществление данного вида деятельности. В противном случае результат рассмотрен не будет
 Получить готовый отчет о проделанной работе он должен содержать описание недвижимости, факторы, влияющие на ценообразование и подсчитанную кадастровую стоимость. Документ заверяется подписью специалиста и печатью организации
 Подать заявление о снижение кадастровой стоимости объекта в территориальный филиал Росреестра
 Подать запрашиваемые документы включая готовый отчет о проведенной оценке

Документы направляются в Росреестр, где они рассматриваются созданной комиссией по решению кадастровых вопросов.

Если претензия заявителя удовлетворяется, ему высылается уведомление и новый кадастровый паспорт с внесенными изменениями.

В дальнейшем собственник может провести перерасчет уплаченных налогов и вернуть часть средств, обратившись в налоговые органы.

Как можно оспорить

Если после рассмотрения жалобы на неправильный расчет кадастровой стоимости комиссия не меняет своего решения, оспорить результат собственник может в судебном порядке.

Для этого потребуется подать исковое заявление по месту регистрации в районный суд, для рассмотрения дела физического лица.

Если обращение оформляет юридическое лицо, то заявление подается в арбитражный суд. В судебной практике оспаривание кадастровой стоимости встречается часто.

Большая часть жалоб отклоняется за неимением достоверных доказательств неправильно установленной цены.

Поэтому гражданину при обращении в суд придется побороться за свою правоту и установление реальной кадастровой стоимости недвижимости.

Кадастровая стоимость – это официальная цена недвижимости, формирующаяся государственными органами.

Она меняется каждые 5 лет, в зависимости от ситуации на рынке недвижимости и экономической обстановки в регионе.

Кадастровая стоимость используется при расчете налога на имущество, поэтому собственники должны быть заинтересованы в ее правильном назначении.