Современные россияне все чаще задаются вопросом, что выгоднее – ипотека или потребительский кредит.
Одни отдают предпочтение целевым займам, другие из тех или иных предпочтений выбирают потребкредит, а иногда возникает необходимость использовать сразу обе эти возможности.
И не всегда побеждает выгода, порой просто нет другого выхода по тем или иным причинам, и приходится соглашаться на более высокие ставки и менее привлекательные условия, лишь бы был свой угол.
Законное обоснование
Если обратиться к законодательству РФ, то единой нормы права, освещающей поставленный вопрос, просто не существует.
Если обратиться к законодательству РФ, то единой нормы права, освещающей поставленный вопрос, просто не существует.
Отношения покупки жилья в кредит регулируются сразу несколькими актами законодательной власти.
И все как раз потому, что сделку эту можно совершить различными путями, да и сами по себе эти отношения получаются сложными и многогранными.
Чтобы быть во всеоружии, потенциальному ипотечному заемщику полезно ознакомиться с содержанием:
| ФЗ № 353 от 21.12.13г. | «О займе/потребительском кредите» |
| ФЗ об ипотеке/залоге недвижимости | условия выдачи кредита, допустимые процентные ставки, правила кредитования |
| Гражданского Кодекса РФ | в части перехода права собственности, оснований заключения и расторжения договоров, общие вопросы купли-продажи и многое другое |
| Жилищного Кодекса РФ | в плане прав нового собственника |
| Налогового Кодекса РФ | порядок декларирования покупки жилья и внесения госпошлины, налоговые вычеты, сроки налогообложения и возврата налогов, льготы |
| ФЗ о гос регистрации прав | схема действий по регистрации жилья |
| ФЗ 135 от 29.07.1998 года | об оценочной деятельности |
| ФЗ 214 от 30.12.2004 года | об участии вдолевом строительстве |
| Земельным Кодексом РФ | в случае, если предметом ипотеки выступает, в том числе, и земельный участок |
Если обратиться к закону Об ипотеке, то под ней следует понимать предоставление права обладания крупным дорогостоящим имуществом взамен его залога кредитору, одолжившему на покупку деньги.
Заемщик является в этих отношениях одновременно должником и залогодателем.
По закону он обязан вернуть и ссудную задолженность, и проценты за пользование денежными средствами, иначе придется распрощаться с заложенным имуществом.
Цель займа
Заемщик по кредитной или ипотечной заявке обращается в банк тогда, когда собственных денег на покупку квартиры, дома, прочей недвижимости ему недостает.
Заемщик по кредитной или ипотечной заявке обращается в банк тогда, когда собственных денег на покупку квартиры, дома, прочей недвижимости ему недостает.
И в кредитном соглашении зачастую указывается предназначение займа, то есть то, на что будут потрачены заемные денежные средства.
В зависимости от этого, договор может быть:
| Классическим | дает заемщику больше свободы распоряжения полученными деньгами |
| Целевым | четко прописывается цель кредитования, и ни на что иное займ использовать нельзя |
Кредитор имеет право контролировать данный процесс, а зачастую просто не дает возможности заемщику права распоряжаться самостоятельно деньгами, напрямую перечисляя их продавцу.
Понятно, что в случае улучшения жилищных условий целью займа всегда будет являться покупка недвижимости.
Стоит заемщику нарушить это правило, и речь зайдет о нецелевом использовании заемных средств, а это уже нарушение договорных отношений, а значит – и законодательства РФ.
Наказание ожидает и в случае препятствования контролю, что может свидетельствовать о ненадлежащем исполнении обязательств.
Негативными последствиями сего могут явиться:
| Выставление заимодавцем требования | досрочного полного возврата денег вместе с процентами за весь период, на который был рассчитан кредит, то есть расторжение договорных отношений в одностороннем порядке |
| Санкции | в виде штрафов |
| Передача соответствующей информации | в Бюро кредитных историй, из-за чего в будущем человек не сможет кредитоваться |
Возможные нюансы
Кредитование с целью покупки жилья имеет свои особенности, и если знать о них заранее и принимать их в учет, можно избежать многих проблем и существенно облегчить себе жизнь.
В частности, речь идет о:
| Выборе системы кредитования | не каждый кредитор говорит заемщику, что у него есть возможность выбора вида будущих платежей. Расчет почти всегда делается аннуитетным способом, то есть равными платежами. Между тем, заемщику выгоден другой вариант – дифференцированный, поскольку платежи с первого дня будут покрывать в равной мере и основной долг, и проценты, а не только последние, как при аннуитете |
| Досрочном погашении | возможно не только в полном объеме, но и частично основного долга с уменьшением либо срока кредитования, либо ежемесячного платежа. Порядок должен быть прописан в самом кредитном соглашении. Эта услуга предоставляется кредитором бесплатно, никаких неустоек и препятствия при этом чинить заемщику банк не в праве |
| Страховании | это весьма внушительные дополнительные расходы, от которых никуда не деться при оформлении ипотеки. При этом почти всегда приходится оформлять сразу два полиса – на закладываемое имущество и на жизнь и здоровье заемщика. Даже если допускается возможность отказа от одного из видов страхования, автоматически увеличивается процентная ставка по кредиту |
Что выгоднее ипотека или кредит?
И все-таки, что лучше с практической точки зрения — ипотечный или потребительский кредит на жилье?
И все-таки, что лучше с практической точки зрения — ипотечный или потребительский кредит на жилье?
Ответ зависит не только от условий, которые диктуют банки, но и от каждой конкретной ситуации.
Для того чтобы понять, что к чему, нужно:
| Пройтись по банкам | узнать какие есть предложения, и сделать в каждом расчет по обоим этим кредитным продуктам |
| Посчитать | реальные расходы и переплату по каждому случаю |
| Уточнить у сотрудника банка все дополнительные затраты | и учесть их при конечном расчете |
| Помимо всего этого, нужно учесть возможные траты | на услуги оценщика и риелтора, регистрацию прав и документов и гос органе, нотариальные подписи и т.п. |
В плане выгоды ипотека лучше кредита потому что:
| По ней устанавливаются | более низкие процентные ставки |
| Банк выдает | более крупные займы |
| Кредитоваться можно на длительные сроки | до 30 лет, поэтому и платеж будет намного меньше, чем при кредите |
| Кредитор и страховщик сами проверяют квартиру на чистоту | что избавляет в будущем заемщика от возможных рисков потери жилья из-за того, что не посчастливилось связаться с черными риелторами |
| Можно хорошо сэкономить за счет получения налогового вычета | что поможет существенно сократить свою задолженность. Но этой возможностью можно воспользоваться только в том случае, если ранее данное право не было реализовано в полной мере |
Но потребительский кредит тоже имеет свои преимущества:
| Не нужно собирать большой пакет документов | и потом долго ждать ответа по заявке |
| Не придется копить на первоначальный взнос | не нужно закладывать банку приобретаемую недвижимость, и потом весь срок кредита опасаться, что залог отнимут за нарушение договора |
| Никто не ограничивает в выборе жилья | можно купить квартиру в аварийном доме или даже под снос, если на то есть свои расчеты |
| Нет обязательного условия по страхованию | а это существенная экономия |
| Квартира сразу переходит в собственность заемщика | и потому ею можно распоряжаться на свое усмотрение – сдать, продать, подарить, завещать, поделить, и т.д. |
| Особое значение потреб кредит имеет для семей с малолетними детьми | поскольку не нужно просить у банка разрешения их регистрации |
Каждый кредит на покупку жилья хорош, на каждый находятся желающие.
Конечно, если есть возможность вернуть из бюджета 13%, то предпочтительна именно ипотека.
Но вот если у человека уже есть сумма для первоначального взноса то ему ни к чему ввязываться в долгосрочный и требующий дополнительных расходов займ в виде ипотеки.
На покупку жилья
Кредитные организации выдают денежные средства на покупку жилья на различных условиях и по разным программам.
Кредитные организации выдают денежные средства на покупку жилья на различных условиях и по разным программам.
К ним относятся следующие виды:
- На первичном и вторичном рынке.
- Кредиты под залог приобретаемой или уже имеющейся в собственности недвижимости.
- С государственным софинансированием – жилье молодым семьям, военнослужащим и пр.
- На улучшение жилищных условий.
Вторичный рынок пользуется большим спросом, но здесь и трудностей больше.
Сложнее получить одобрение банка при ипотеке, ведь кредитор должен быть уверен в том, что предмет залога будет пользоваться спросом на случай, если придется его реализовывать.
Первичный рынок более привлекателен для кредитора, потому и ставки ниже. Но это только если застройщик по договору долевого участия хорошо себя зарекомендовал.
В залог не обязательно предоставлять новое жилье, можно воспользоваться программой, которая позволяет наложить обременение на уже имеющуюся квартиру или дом.
Это пригодится тем, кто планирует совершать с новой недвижимостью какие-то действия, например, перепродавать или сдавать еще до окончания срока кредитования.
Узкие виды кредитования, как молодым семьям, доступны лишь определенной группе лиц, в данном случае – супругам, возрастом не старше 35 лет.
Помимо этого, кредиты могут быть:
| Краткосрочными | (менее 1 года), среднесрочными (1-3 года) и долгосрочными (свыше 3-х лет) |
| С обеспечением и без | здесь речь идет не только о залоге, но и поручительстве, нередко к займу привлекаются созаемщики |
| С аннуитетными (равными) | и дифференцированными (убывающими) платежами |
Со временем появляются все новые виды кредитов, изменяются условия по уже существующим программам.
Банки становятся все более лояльными к заемщикам, предъявляют меньше требований и делают исключения в каких-то случаях.
К примеру, если потенциальный заемщик получает высокую зарплату, но ее часть – неофициальная, то кредитная организация, как правило, может принять в качестве подтверждения дохода справку по форме банка.
Форма получения
Денежные средства по одобренной ипотеке не выдаются заемщику в кассе банка, а перечисляются безналичным путем на счет продавца. Так что покупатель этих денег, фактически, и не увидит.
Денежные средства по одобренной ипотеке не выдаются заемщику в кассе банка, а перечисляются безналичным путем на счет продавца. Так что покупатель этих денег, фактически, и не увидит.
Займ будет переведен только после того, как заемщик выполнит все требования банка:
| Предоставит все необходимые документы | подпишет кредитный договор, подтвердит обеспечение в виде залога |
| Оформит необходимое страхование | и предоставит полис |
| Принесет из регистрационного органа документы, подтверждающие переход к нему права собственности и регистрацию договора ипотеки | и внесет в кассу первоначальный взнос |
По потребительскому же кредиту заемщик получает деньги лично и только потом рассчитывается с продавцом тем способом, который был оговорен сторонами.
До этого он также должен выполнить все требования банка, подписать все необходимые документы, если было заранее оговорено — оплатить страховку, предоставить обеспечение в виде поручительства, привлечь созаемщиков.
В этом случае документы на квартиру банку не нужны.
На какой срок
Одна из первоочередных задач потенциального заемщика – определиться, в течение какого срока он будет возвращать заемные средства.
Потребительское кредитование рассчитано на период до 5 лет, некоторые банки дают одобрение до 7 лет.
Но можно ли взять займ на более длительный срок? Да, но только по ипотечным кредитам банки дают возможность кредитоваться на более длительное время, до 30 и даже более лет.
Но в этом вопросе нужно учитывать некоторые нюансы:
| Срок | определяется в месяцах |
| На момент последнего платежа заемщик еще не должен достигнуть | либо пенсионного, либо предельного четко установленного банком возраста |
| Ежемесячная сумма платежа должна быть подъемной | по советам экспертов это базовый показатель, он не должен превышать трети от общего семейного дохода, иначе клиент рискует не справиться с платежами по кредиту |
| В потребительском кредите | от срока порой зависит и процентная ставка |
Минимальный срок, на который можно оформить ипотечный договор, равняется 60 месяцам, то есть 5 годам.
Если в планах рассчитаться раньше, то можно будет сделать досрочное гашение.
Но можно и изначально не тратить силы, а просто пойти и взять в этом случае потребительский займ всего на несколько месяцев, что проще ипотеки во много раз.
Даже пенсионерам доступны подобные кредитные продукты.
Под обеспечение
Не только для получения ипотеки банк может потребовать предоставить обеспечение, но и при нецелевом займе.
В последнем случае заемщику это нужно для того, чтобы взять в долг больше денег под меньшие проценты.
В случае ипотеки залогом автоматически будет являться покупаемая квартира, а в кредите можно заложить, например, свой автомобиль или дачу.
В качестве обеспечения банк может принять:
| Поручительство | 3-х лиц – граждан РФ с постоянным доходом и соответствующим требованиям возрастного ценза для заемщика и юридического лица |
| Залог | имущества заемщика или поручителей (движимого и недвижимого), ценных бумаг и драгоценных металлов |
При необходимости может быть оформлено еще и дополнительное обеспечение:
- Поручительство супруга или члена семьи, если он не является созаемщиком.
- Залог прав требования (имущественных прав).
Банк в качестве залога интересует только дорогостоящее имущество, в несколько раз превышающее по стоимости запрашиваемую сумму.
Получаемая сумма
Для основной массы заемщиков приоритетное отличие ипотеки от кредита – размер займа.
Для основной массы заемщиков приоритетное отличие ипотеки от кредита – размер займа.
В потребительском кредите предусмотрены суммы от 300 тысяч рублей и выше, но верхний предел зачастую ограничивается 1-1,5 миллионами рублей.
Такое предложение интересует людей, у которых уже имеется хороший первоначальный взнос, или они привлекают созаемщиков.
Если же нужен займ в еще меньшем размере, то банк может предложить воспользоваться банковской картой.
По ипотечным кредитам можно купить дорогостоящее жилье. К примеру, в Сбербанке максимально можно оформить от 300 тысяч до 15 миллионов рублей, но это только в Москве и Санкт-Петербурге.
Для иных регионов верхняя планка автоматически понижается практически вдвое – до 8 миллионов рублей.
При этом первоначальный взнос должен быть не менее половины от стоимости приобретаемого в ипотеку жилья.
В случае же меньшего размера первоначального взноса максимальная сумма кредита будет зависеть не только от доходов заемщика, но и от стоимости обеспечения.
Кредитоваться можно не на 100% от цены кредитуемого жилья или иного залога, а на определенный процент от его оценочной стоимости.
Выбор банка
Среди отечественных кредитных организаций лидирующие позиции по кредитованию в части жилья занимают:
| Сбербанк | с годовой ставкой от 11,9 процентов, сроком до 30 лет, с первоначальным взносом от 20% и суммой в 300000-8000000 рублей |
| ВТБ Банк Москвы | от 11,65%, сроком на 1-30 лет, взнос 15-20 процентов, сумма 500000-8 млн. руб. |
| Россельхозбанк | аналогичные со Сбербанком условия, но ставка ниже – от 7,5% |
| Райффазенбанк | ставка от 11%, срок до 30 лет, первоначальный платеж 15-20%, на 1-25 лет, сумма 800 тысяч – 26 млн. руб. |
| Газпромбанк | от 11,35 процентов, 500000-8 млн. руб., максимум на 30 лет с 20 процентным первоначальным взносом |
| Абсолютбанк | от 11,2 процентов в год, сроком до 30 лет, сумма 300 тыс. – 8 млн. рублей, взнос в 20% |
Если человек уже является зарплатным клиентом, имеет хорошую кредитную историю, пользуется лояльностью конкретного банка, то там ему будут предложены наиболее выгодные условия, как по ипотеке, так и по потребительскому кредиту.
При выборе кредитора по потребительским кредитам важно обращать внимание не только на процентную ставку, но и на сопутствующие расходы.
У сотрудника банка нужно уточнить все возможные нюансы, он не имеет права отказать в предоставлении информации.
Риски заемщика
Прежде, чем поставить подпись в кредитном договоре, нужно в полном объеме осознавать, чем это может обернуться.
Прежде, чем поставить подпись в кредитном договоре, нужно в полном объеме осознавать, чем это может обернуться.
Это не просто бумага, это обязательство, обременение, и оно имеет отныне силу закона.
Вот почему важно реально оценивать свои возможности, и не только на ближайший месяц-два, а на весь период кредитования.
Платежи должны поступать вовремя, а гасить придется не только основной долг, но и проценты.
Вообще же, заемщику лучше сразу продумать запасные пути при таких рисках, как:
| Снижение дохода, потеря работы или трудоспособности | банк делает все, чтобы минимизировать подобное, в частности, откажет в выдаче займа, если есть кредит на приличную сумму в другом банке. Защититься от этого риска поможет страхование жизни и здоровья |
| Валютные скачки | лучше брать займ в валюте, в которой идет расчет дохода |
| Плавающая процентная ставка | она напрямую зависит от роста индекса, поэтому стоит обращать внимание лишь на программы, где эта ставка ограничена минимальной и максимальной планкой |
| Удешевление заложенного имущества | даже недвижимость может потерять в цене из-за кризиса. Здесь только один выход – страхование ответственности за неисполнение/ненадлежащее исполнение по обязательству |
| Выселение вследствие дефолта | непредвиденные затруднения могут коснуться любого, а если не будет денег для платежей, то очень скоро не станет и заложенной жилплощади. Поэтому нужно заранее позаботиться о страховом обеспечении, а также помнить, что всегда можно попросить у кредитора реструктуризацию |
| Утрата залогового предмета | при ипотеке этот риск вследствие невиновных действий заемщика полностью исключается благодаря обязательному страхованию залогодателем залогового предмета |
| Утрата права собственности на жилье | сделка, особенно по потребительскому кредиту, может быть признана в последующем недействительной или даже незаконной из-за нарушения прав других людей. Предотвратить подобное можно лишь застраховав титул |
| Участия в новострое по договору долевого участия | застройщик может так и не начать, заморозить или вообще прекратить строительство. Избежать неприятностей можно только в одном случае – выбирать благонадежную компанию, которая выполняет предписания ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и сразу же заключает соответствующий договор |
Процентные ставки
Но если учесть все расходы заемщика по ипотеке, намного ли выгоднее окажется ее процентная ставка по сравнению с потребительским кредитом?
Но если учесть все расходы заемщика по ипотеке, намного ли выгоднее окажется ее процентная ставка по сравнению с потребительским кредитом?
Если провести мониторинг и сравнить нынешние предложения банков, то два этих кредитных продукта не очень-то и различаются по переплате процентов за пользование чужими денежными средствами:
- по ипотеке ставки варьируются в среднем в пределах 10-15%;
- по потребительским займам показатели чуть выше – 17-22%
Однако, при подсчете сумм, особенно при дифференцированных ежемесячных платежах, разрыв между верхним и нижним показателями может оказаться весьма существенным.
Для примера можно подсчитать, во что обернется взятый в банке 1 млн. руб. сроком на 10 лет:
| Кредит под 18% | ежемесячно нужно будет возвращать чуть более 18 тыс. руб. |
| Ипотека под 12% | платеж менее 14,5 тыс. руб. |
Если же подсчитать общую переплату, то на практике по ипотечным договорам приходится отдавать намного больше, особенно в случае отказа от страхования – проценты увеличиваются на несколько пунктов.
Даже при самых низких ставках за счет длительного срока заемщик переплатит как минимум 100-200% сверх той суммы, которая была реально занята.
По потребительскому же кредиту потери редко превышают 50% от займа.
Необходимые документы
Все банки устанавливают примерно одинаковые требования к пакету документов, который необходимо собрать и предоставить в установленный срок.
Все банки устанавливают примерно одинаковые требования к пакету документов, который необходимо собрать и предоставить в установленный срок.
Кредитор этими требованиями преследует цель проверить как самого заемщика, так и поручителя и созаемщиков, их платежеспособность и состоятельность.
При ипотеке также процесс может затянуться проверкой квартиры, да и документов потребуется в разы больше.
В целом же кредитные организации требуют от потенциальных заемщиков и участвующих в кредитовании третьих лиц (поручителей и созаемщиков):
- Заявление-анкету.
- Действующий паспорт гражданина РФ с пометкой о наличии места регистрации. Банки могут выдать кредит и заявителю с временной пропиской, но нужно ее официально подтвердить.
- Трудовую книжку или иное законное подтверждение трудовой занятости.
- Доказательства финансовой стабильности.
Если для получения кредита необходим залог имущества, то некоторые банки допускают подтверждение права собственности на этот предмет уже после получения одобрения по заявке.
Для этого заемщику дается некоторое время, как правило – пара месяцев.
Также непосредственно к моменту заключения кредитного договора можно поднести:
- полюса страхования;
- документы на кредитуемое жилье;
- подтверждение уплаты первоначального взноса.
В некоторых случаях кредитная организация может запросить дополнительные документы:
- Водительские права.
- Удостоверение должностного лица государственной службы или военнослужащего.
- Военный билет.
- Пенсионное свидетельство.
- Социальный номер.
- Заграничный паспорт и т.д.
По отдельным программам в пакет документов обязательно нужно будет включить:
Начав собирать документы, не нужно с этим затягивать, поскольку основная их масса имеет ограниченный во времени срок действия.
Нужно также учесть, что далеко не все бумаги можно получить в тех или иных инстанциях просто так, выдачи некоторых из них придется пождать, а за иные нужно будет еще и заплатить, и притом весьма немало.
Итак, в чем разница между ипотекой и нецелевым займом – разобраться не так уж и сложно, например в сроке и в сумме, а также в свободе распоряжения займом и в процентной ставке.
