Как взять коммерческую ипотеку

Spread the love

Представители мелкого бизнеса, чьи доходы не отличаются особой масштабностью, часто задумываются, как взять коммерческую ипотеку.

Перед ее оформлением надо помнить, что предоставляется она на более жестких условиях, чем жилищная ипотека.

Решение заняться предпринимательством или расширить имеющееся дело сталкивается с необходимостью подыскать новое место для бизнеса.

Не каждый начинающий коммерсант может приобрести недвижимость для нового дела. Иногда приходится обращаться к заемным средствам.

В такой ситуации стоит поинтересоваться, как взять коммерческую ипотеку и в чем ее особенности, имеются ли подводные камни такого вида кредитования.

Что это такое

Коммерческая ипотека представляет собой заем, как правило, на длительное время на покупку недвижимости для предпринимательской деятельности под залог этой недвижимости или другой имеющийся в собственности заемщика.

Коммерческая ипотека позволяет открыть новое дело или расширить имеющееся.

При правильном подходе к коммерции затраты на ипотеку (проценты за пользование деньгами, траты на пошлину и оценочную деятельность) окупаются.

Отношения урегулированы законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Особенности сделки

Банки редко кредитуют покупку коммерческой недвижимости. Связано это, в первую очередь, с ее высокой стоимостью.

Оказывает влияние и нерентабельность объекта, особенно, если она имеет узкоспециальное предназначение.

Можно выделить следующие черты, которыми обладает ипотека под залог коммерческой недвижимости: сделки:

 Устанавливаются высокие проценты за пользование банковскими деньгами
 Сроки погашения кредита меньше, чем при жилищной ипотеке примерно десять лет, когда жилье можно приобрести в ипотеку на 30 лет
 Требования добавить большую часть собственных средств почти 50%, когда жилищная ипотека допускает 10 %
 Объектом залога становится не только здание но и земля, на которой оно расположено (даже если она арендована – ст. 35 ЗК РФ)
 На приобретение коммерческой недвижимости требуется больше денег потому максимальный порог возможного кредита выше, по сравнению с жилищной ипотекой (до 20 млн. руб.)

Не каждый начинающий предприниматель способен погасить ипотечный долг. В такой ситуации банк вынужден прибегать к процедуре взыскания.

А чтобы погасить возникшие убытки, кредитная организация реализует такую недвижимость на аукционе.

Из-за низкого спроса на нее, не быстрой по времени ее реализации, банки несут убытки.

Эти и многие другие факторы сказываются на то, что далеко не все организации предоставляют подобные ипотечные программы.

Сроки и условия

Сроки коммерческой ипотеки существенно короче жилищных программ кредитования.

Банки заявляют до десяти лет, но на практике оформляют заем на более короткие периоды (5 – 7 лет).

Средними условиями для приобретения недвижимости для бизнеса являются:

 Максимальная сумма до 20 млн. руб.
 Период до десяти лет
 Процент в среднем 14-15%
 Взнос собственных средств клиента 30-50 %
 Залог покупаемого или другого собственного имущества не только недвижимости, может быть: машина, золото, акции, любое имущество, сопоставимое с суммой ипотеки

Все условия являются средними, примерными. На практике каждое обращение рассматривается в индивидуальном порядке.

Потому каждый потенциальный клиент может рассчитывать на более лояльные или оптимальные для себя условия.

Важно для этого убедить банк в рентабельности собственного бизнеса, и возможности погасить кредит (желательно, как можно быстрее).

Повысить шансы могут:

  • поручители с высоким доходом;
  • созаемщики с высоким доходом;
  • предложение принять в залог имеющееся имущество;
  • положительная кредитная история;
  • репутация компании на рынке;
  • положительная репутация руководства фирмы.

Плюсы для заемщика

Заемщик в коммерческой ипотеке должен видеть плюсы для себя и бизнеса:

 Покупка требуемой недвижимости которая позволит расширить дело и принесет прибыль в будущем
 Возможность договориться с банком об индивидуальном продукте например, с низким или нулевым самостоятельным взносом
 Погашение ипотеки рассматривается с точки зрения налогового законодательства как расходы
 Банк лишний раз проверит юридическую «чистоту» сделки с объектом
Необходимость проведения оценки что позволит посмотреть на реальную стоимость приобретаемого объекта
 Погашение долга предусмотрено не разовой суммой а частями, траншами, причем о конкретных периодах можно договориться индивидуально (ежемесячно, ежеквартально или каждые полгода)
 Финансовые катаклизмы в стране  (кризис, дефолт) не влияют на ставку и сумму кредита (менять допустимо только при обоюдном согласии, но не в одностороннем порядке)
 Требования страхованияобъекта залога что в страховом случае позволит получить средства на восстановление (требование обязательное, оно позволит застраховать все возможные риски)
 Большие суммы на приобретение объекта по сравнению с потребительским кредитом, к которому приходилось ранее прибегать коммерсантам в таких ситуациях

Коммерческая ипотека для физических лиц

Коммерческую ипотеку могут оформить не только организации, но и физические лица.

Банки выдают такие кредиты только предпринимателям, причем не с нулевым стажем предпринимательства, а уже опытным.

Но предприниматель может попытаться договориться с банком в индивидуальном порядке.

Если по условиям банка ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц недоступна, то всегда есть шанс оформить потребительский кредит, но ставки в нем меньше, сроки погашения короче, и суммы меньше.

Некоторые организации предлагают такую программу «Приобретение недвижимости на любые цели».

Условия ее максимально приближены к ипотеке по сумме, срокам и ставке. Выдавать могут ее и не предпринимателям.

Даже с ИП работают только крупные банковские организации. Связано это с тем, что доходы ИП на практике часто существенно ниже доходов компаний.

Предприниматель может попытаться оформить коммерческую ипотеку в таких банках:

  1. Сбербанк.
  2. РоссельхозБанк.
  3. Райффайзен.
  4. Возрождение.
  5. Открытие.

При рассмотрении заявки кредитная организация может потребовать продемонстрировать проект использования планируемой для приобретения недвижимости.

Необходимо это для того, чтобы банковские экономисты смогли определить, насколько рискованно вкладывать деньги в такое дело.

На недвижимость

Коммерческая ипотека предоставляется на приобретение коммерческой недвижимости, к которой относятся нежилые помещения, предназначенные для ведения коммерции:

  • складские;
  • торговые;
  • офисные;
  • ресторанные;
  • гостиничные.

Важно понимать, что не любое с виду помещение является недвижимым имуществом, а только то, которое обладает совокупностью особых признаков:

  1. Прочно связано с землей.
  2. Его перемещение чревато разрушением и сменой предназначения.

Например, гаражная «ракушка» недвижимостью не считается, а вот если кирпичный гараж стоит на фундаменте, глубина которого от 1.5 м., то такой объект считается недвижимым.

Сама земля тоже считается недвижимостью и если приобретает стоящее на ней здание, то участок автоматически переходит в залог по ст. 35 ЗК РФ.

Из правила есть исключение, которое касается следующих участков:

 Являющихся собственностью государства или муниципалитета
 Малого размера по сравнению с установленной для таких участков в регионе например, часть участка при приобретении нежилого помещения в МКД не закладывается
 Предоставленных на праве постоянного пользования именно на этом же праве и переходит к следующему собственнику здания

Земля, которой заемщик пользовался по праву аренды, переходит в залог именно как арендованная, то есть в случае обращения взыскания, банк может ее пользоваться только как арендатор.

Без первоначального взноса

Банкам крайне невыгодно оформлять коммерческую ипотеку по 100%-ой стоимости приобретаемого объекта.

Ни одна организация не заявляет такую установленную программу. Это не говорит о невозможности подобного решения.

Вопрос об ипотеке без самостоятельной доли участия можно попробовать решить в индивидуальном порядке.

Шансы на успех повышаются, если:

 Предоставить залог превышающий по стоимости сумму займа
 Привлечь поручителей или созаемщиков
 Если проект, для которого необходим объект носит государственное или муниципальное значение то можно попытаться в качестве поручителя привлечь государство или муниципалитет (но орган власти в такой ситуации навстречу может пойти только в том случае, если объект очень важен для населения)

Строительство коммерческой недвижимости без внесения первоначального взноса банки не кредитуют из-за слишком большого риска, что объект построен так и не будет, если нет средств на такой взнос.

Преимущества рефинансирования

В случае, если компания или ИП не способны вовремя погасить долг по коммерческой ипотеке, стоит им задуматься о рефинансировании.

Мероприятие предполагает, что оформляется кредит в другом банке для погашения долга перед первым кредитором.

Преимущества рефинансирования можно обозначить такие:

 Погашение долга соответственно отсутствие пени и другой ответственности (например, недопущения взыскания, когда заемщик рискует остаться без денег, что уже оплатил и без требуемого имущества, а кредитор – без ссудной суммы)
 Сроки могут быть существенно снижены
 Происходит досрочное погашение первоначального долга комиссии или каких-то штрафов за это банки не предусматривают
 Позволяет избежать порчи кредитной истории

Организации, которые предоставляют кредит на рефинансирование, тщательно проверяют потенциального клиента: его кредитную историю, репутацию, доходы, стабильность на рынке.

Предоставляющие банки

Крупные банки предлагают потенциальным клиентам самостоятельный продукт «Коммерческая ипотека», некоторые дополнительно – «Приобретение недвижимости на любые цели».

В остальных будущий заемщик может попытаться добиться предоставления в частном порядке или решить свои проблемы путем оформления потребительского кредита.

Для решения вопроса в индивидуальном порядке можно записаться на консультацию с менеджером банка или на имя директора банка прислать письменное предложение о займе с обоснованием экономической выгодности использования недвижимости.

Ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости предоставляют банки по программам:

 «Бизнес-недвижимость» (Сбербанк России) максимум до 600 млн. руб., сроком на 10 лет, со ставкой в 14,5 %
 «Бизнес-ипотека» (ВТБ 24) максимальная сумма – до 4 млн. руб., на период до 10 лет, за пользование уплачивается 13,5 %.
 «Коммерческая ипотека» (Банк Москвы) сумма до 150 млн. руб., на срок до 7 лет, под 14 %

Некоторые банки, например, Газпромбанк, предлагают кредитование покупки коммерческой недвижимости в индивидуальном порядке. Для этого необходимо направить заявку в организацию.

Процентная ставка

Сумма, которую банк берет за пользование его денежными средствами, выше в ипотечном коммерческом кредитовании, чем аналогичная сумма при жилищной ипотеке и достигает до 18 %, тогда как в жилищной ипотеке – в среднем 12 %.

Связано это с повышенными рисками при вложении в коммерческую недвижимость.

И в случае взыскания и продажи такого объекта, чтобы покрыть убытки от выданной ипотеки, жилье продается быстрее, чем, например, офисные помещения.

Максимальная отсрочка

Клиент, который не может вовремя погасить ипотеку, может обратиться в банк с просьбой об отсрочке.

Каждому банк ее не предоставляет, но если руководство сочтет аргументы убедительными, то решение будет положительным.

При коммерческой ипотеке максимальную отсрочку предоставляют до одного года, но в индивидуальном порядке может быть срок увеличен.

Способы оформления

Процедура оформления коммерческой ипотеки не проработана так тщательно как жилищное кредитование.

Обусловлено это тем, что, благодаря госпрограммам и поддержки значительного количества категорий населения в их стремлении приобрести жилье, жилищные ипотеки оформляются значительно чаще, чем коммерческие.

Банки выдают ипотеку на коммерческие помещения в следующих порядках:

 Классический вариант, применяемый в большинстве случаев клиент заключает предварительный договор купли-продажи с собственником помещения и передает ему первоначальный взнос. Затем оформляется кредитный договор. Далее – основной договор покупки, при котором состоявшаяся смена владельца регистрируется. Имущество передается в залог, что тоже регистрируется, и происходит окончательный расчет с продавцом. Схема отличается длительностью проведения, но она является самой простой и понятной для клиента
 Если в залог передается имеющееся имущество то договор об этом оформляется до полного перехода права собственности на приобретаемый объект, то есть до регистрации перемены владельца. Передача купленного помещения в ипотеку уже не требуется, обеспечительной мерой для банка является залог другого имущества. Передать в залог можно любое ценное имущество: недвижимость (жилая или коммерческая), транспортное средство, ценные бумаги, слитки золота
 Специфичная схема так как предполагает, что первоначально необходимо оформить организацию. Вновь созданная фирма оформляет кредит и выкупает права владения на ипотечные деньги. Полноправным собственником она сможет считать себя только после погашения ипотечного долга перед банком

Любой способ оформления коммерческой ипотеки сопровождается тщательными проверками клиента, поручителей, других созаемщиков, недвижимости, сделки.

Банки могут запрашивать дополнительную информацию у других участников экономического оборота, например, звонить работодателю поручителя, собирать информацию о руководителе, в том числе от конкурентов.

Перечень документации

Перечень предоставляемых документов зависит от стадии оформления ипотечного договора.

На стадии подачи заявления потенциальному клиенту стоит собрать следующий примерный пакет документов:

 Сама заявка на бланке банка предоставляет менеджер, скачивается с сайта или в последнее время все больше банков допускает подачу онлайн-заявки
 Документы для юридических лиц устав или другой документ об учреждении, справка с Росреестра (срок действия — месяц), лицензии, нотариально заверенный пример подписи директора, нотариально заверенный образец печати фирмы
 Если клиент ИП то необходим паспорт, регистрационное свидетельство, лицензии, нотариально заверенный образец подписи
 Паспорт директора или иного лица который уполномочен подписывать ипотечный договор
 Отчетность о доходах-расходах за последний год или несколько налоговых периодов
 Сведения о счетах и копии гражданских договоров
 Документы поручителя паспорт, сведения о доходах, работе, согласие на поручительство
 План использования приобретаемого объекта

Список является примерным, банк вправе запрашивать дополнительные сведения. Особенно, если отчетность в установленном порядке не ведется.

На выбранное помещение необходимо передать документы:

 Справку с Росреестра о владельце и его праве
 На основании которых владелец стал обладать помещением купля-продажа, дарственная, в том числе на землю под ним
 Кадастровый и техпаспорт и план здания (если приобретается не отдельное помещение, а все здание)
 Строительная документация если объект на стадии возведения (например, проектная, разрешение на строительство)
 Протокол оценочного исследования и согласие супруга на ипотечную сделку
 Сведения о рентабельности помещения узкоспециального назначения (например, ресторана)

Полный список необходимо уточнить в банке. Все документы, которые невозможно передать в оригинале, могут быть предоставлены в виде копии, предварительно заверенные нотариально.

Если закладывается имущество не то, что приобретается, а собственное клиента, то на него необходимо также предоставить документы:

 Регистрационные например, на транспорт
 Сертификационные или заводские например, на слитки золота
 Справки и выписки например, из реестра держателей акций

Передавать стоит полный пакет документов, ведь от этого зависит успех проводимого мероприятия.

Образец заявления

Образец заявки на ипотечный кредит для покупки коммерческого объекта разрабатывается самостоятельно каждым банком.

Но каждый бланк содержит указание на предоставление таких сведений:

  • о клиенте (его руководителе, главном бухгалтере, области занятий, адрес нахождении);
  • о счетах;
  • доходность фирмы (сведения о расходах, доходах, сделках);
  • о кредите (сумма, срок, цель);
  • о закладываемом имуществе (если предоставляется собственное, а не приобретаемое).

Бланки заявлений законом не установлены – это право самих банков. Многие из них допускает возможность ее подачи через интернет.

Если будущий заемщик плохо рассчитает свои силы, пренебрежет имеющимися возможностями, то в будущем может столкнуться с тем, что не сможет погашать кредит.