О возможности рефинансирования ипотеки в 2017 году могут задуматься многие действующие заемщики.
Процедура позволяет не портить кредитную историю и продлить долговые отношения, что легче сказывается на семейном бюджете.
Далеко не каждый потенциальный клиент банка на стадии оформления ипотеки может на долгосрочную перспективу рассчитать собственные финансовые силы.
По разным причинам могут появиться вопрос о возможности рефинансирования ипотеки в 2017 году. Что представляет из себя процедура? Можно ли ее провести в том же банке, в котором оформлена ипотека?
Что это такое?
Рефинансирование представляет собой процедуру, при которой условия имеющегося ипотечного кредита изменяются посредством оформления нового кредита.
Рефинансирование представляет собой процедуру, при которой условия имеющегося ипотечного кредита изменяются посредством оформления нового кредита.
Проще говоря, оформляется новый кредит для погашения имеющегося.
Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в главе 7 говорится о последующей и предыдущей ипотеке.
Разрешается обе сделки проводить в одном банке. Если банк не согласен, то можно обратиться в другую организацию.
При этом закон прописывает, что условия предыдущего договора при рефинансировании изменяются.
Действующий ипотечный договор может содержать определенные условия, при котором возможно рефинансирование ипотеке по тому же имуществу.
Если такие условия прописаны, то они становятся обязательными и их несоблюдение влечет признание второй сделки недействительной.
Договор может предусматривать и запрет на заключение по этому же имуществу последующей ипотеки.
В таком случае провести рефинансирование кредита будет невозможно.
Выгодно ли банку
Вопрос о выгодности процедуры для банка не должен волновать клиентов.
Если бы банк принуждало бы, государство, например, к рефинансированию, то можно было бы подумать о убытках кредитной организации.
Но так как банки сами соглашаются на проведение процедуры, то, значит, в этом есть определенная выгода.
Плюсами для банка при рефинансировании можно считать следующие моменты:
| Увеличение числа собственных плательщиков при фактическом «переманивании» их у другого банка | при этом организация может пользоваться порой безвыходным положением клиента и предлагать ему условия, которые оптимальны как для заемщика, так и для самого банка |
| Сохранение числа собственных клиентов при оформлении рефинансирования своим плательщикам | при этом банк не нуждается в информации о финансовом состоянии заемщика, так как прекрасно осведомлен об этом |
Для чего необходимо
Принцип конкуренции на рынке, в том числе финансовом, диктует необходимость банкам разрабатывать и предлагать потенциальным клиентам все новые программы.
Принцип конкуренции на рынке, в том числе финансовом, диктует необходимость банкам разрабатывать и предлагать потенциальным клиентам все новые программы.
Организации стремятся охватить представителей разных групп населения.
Среди них клиенты других банков, уже заключившие ипотечные сделки, но недовольные условиями договора либо имеющие финансовые проблемы для их погашения.
Преимущества для плательщиков
Если у заемщика появляются финансовые проблемы, то ему стоит рассмотреть вариант провести рефинансирование ипотечного кредита.
Данный метод имеет ряд положительных моментов для клиента:
| Возможность учесть предыдущие ошибки | и выбрать более выгодные для себя условия кредитования |
| Позволяет избежать порчи кредитной истории | ведь чаще необходимость в рефинансировании возникает при появляющихся материальных проблемах у заемщика, когда существует риск просрочки |
| Допустимо изменение вида платежей | например, неоптимальный для клиента аннуитетный вариант можно изменить на дифференцированный |
| Изменить саму схему платежей | порядок их уплаты, варианты штрафных санкций, их размер |
| С помощью рефинансирования можно досрочно погасить ипотеку | при этом законом запрещено взимать за это комиссии или иным образом штрафовать клиента |
| Аналогично изменить условия договора страхования | и подобрать оптимальный для себя страховой продукт |
| Ежемесячный платеж можно уменьшить | например, оформив новый кредит на долгий период |
| Позволяет снять обременение с недвижимости | и чувствовать себя, наконец, полноправным хозяином |
Рефинансирование ипотечного кредита
Выбор выгодной программы рефинансирования осуществляется между несколькими банками.
Это связано с тем, что организации могут предлагать разные варианты программ для потенциальных клиентов.
Потому, когда необходимо рефинансирование ипотечного кредита, лучшие условия стоит подбирать тщательно, стоит пересмотреть несколько вариантов.
Ипотека связана с большими денежными суммами, потому разница в 0,5 % уже существенно.
На рефинансирование ипотеки других банков лучшие предложения в 2017 году вносят крупнейшие банки страны:
| Сбербанк | предлагает оформить новый договор на 30 лет под залог недвижимости. Размер нового кредита составляет не более 80% от стоимости жилья. Если помещение передается в залог, то его необходимо застраховать |
| ВТБ 24 | допускает оформление новой ипотеки до 50 лет на новостройку. При этом организация предлагает в залог передавать и другое имеющееся имущество. Но в таком случае сделка оформляется не дольше, чем на 20 лет (максимальный размер займа ограничен 75 млн.руб.). Самая маленькая требуемая сумма для рефинансирования – 50 тыс. руб. При этом исчисление можно вести как в рублях, так и в любой другой валюте |
| Газпромбанк | проводит процедуру под 12% на 30 лет. Максимальная сумма при оформлении не превышает 45 млн. руб. Минимальная сумма равна 500 тыс. руб. либо 15 % стоимости жилья |
| АИЖК | проводить процедуру для тех, кто оформил ипотеку с господдержкой на сумму не более 40 млн. руб. под 12 % |
| РайффайзенБанк | предлагает рефинансировать не только ипотеку в отечественных рублях, но и в валюте. Условия для каждого варианта различаются |
С господдержкой
Рефинансирование возможно и ипотечного кредита, полученного с поддержкой государства.
Рефинансирование возможно и ипотечного кредита, полученного с поддержкой государства.
Но если ипотечный вариант запрещает проводить рефинансирование, то прибегнуть к помощи процедуры будет нельзя.
Некоторые банки для такого вида ипотеки не предоставляют рефинансирование, ведь ипотека с господдержкой оформлена итак с наиболее мягкими условиями.
Валютной
В 2015 году нелегко пришлось клиентам, которые ранее оформили ипотеку в валюте.
Разразившийся кризис многих поставил в затруднительную ситуацию, когда погашать ипотечный долг могли далеко не все заемщики.
Тогда встал вопрос о возможности проводить процедуру рефинансирования таких кредитов.
В 2017 году такая поддержка от имени банков продолжается. При этом некоторые банки предлагают рефинансировать ипотеку, оформленную в данной организации.
Например, РайффайзенБанк предлагает провести рефинансирование валютной ипотеки со следующими условиями кредитования:
| Процентная ставка – от 9 до 12 % | ее размер зависит от некоторых факторов — участие в зарплатном проекте банка, предоставление официальных документов о финансовом положении заемщика (при этом разница между предоставившими справку 2-НДФЛ и другой документ по форме банка – 0,3 %). |
| Возможность оформить новый кредит | либо изменить условия действующего |
| Не предоставляется сумма больше той | что требуется (в официальном переводе в рубли) |
Если буклеты в банке, сайт организации не содержат информации о возможностях рефинансирования, то не стоит отчаиваться.
ГК РФ говорит о свободе договора, потому любой желающий может обратиться в интересующий его банк и предложить провести процедуру по его кредиту.
Только надо понимать, что внесение такого предложения не обязывает банк принять его.
Алгоритм оформления перекредитования
Рефинансирование – это не быстрая процедура, она требует некоторого времени. В среднем на нее уходит месяц.
Рефинансирование – это не быстрая процедура, она требует некоторого времени. В среднем на нее уходит месяц.
Процедура включает несколько этапов:
| Подача заявки в новый банк или тот же | в котором имеется действующий кредит. К заявке необходимо приложить требуемые документы |
| Банк рассматривает документы | и принимает по ним решение (в среднем это занимает до десяти дней) |
Если решение принято положительное по заявке, то необходимо:
| Провести оценку недвижимости, которая будет передаваться в залог новой организации | мероприятие проводится только у компании, которой доверяет банк. Список аккредитованных фирм можно найти на сайте или спросить у сотрудника |
| Оформить согласие у страховой фирмы | связано это с тем, что меняется выгодоприобретатель по договору страхования ипотечного имущества (им становится новый банк). |
| Предоставить документы на жилье | страховку и иные по требованию нового кредитора |
| Открывается счет в банке | или предоставляются сведения об имеющемся (для расчетов будущих) |
После рассмотрения документов по имуществу банк и клиент переходят к оформлению кредитного договора.
После его подписания деньги поступают на счет клиента.
Заемщик пишет заявление на перевод указанных средств на счет банка, являющегося кредитором по рефинансируемой ипотеке.
Это необходимо, чтобы провести окончательный расчет с бывшим кредитором и снять залоговое обременение с жилого помещения.
Документы об этом передаются в банк, и начинается этап оформления нового залогового отношения.
Это отношение подлежит регистрации в Росреестре, документы о чем передаются банковскому сотруднику.
Обычно после оформления ипотеки процентные ставки уменьшаются. Это происходит автоматически, если такое условие прописано в договоре.
Если оформляется залог, то после прохождения всех предыдущих этапов необходимо застраховать жилье.
Предоставлять сведения о страховке необходимо будет ежегодно. Банк дает список страховщиков, которые аккредитованы им.
Если пренебречь таким списком, и оформить страховку в другой организации, то банк вправе потребовать повторно застраховать имущество в нужной компании.
Это влечет не только дополнительные затраты времени, но и финансовые траты.
Образец заявления
Чтобы инициировать процедуру рефинансирования необходимо передать в банк заявление.
Чтобы инициировать процедуру рефинансирования необходимо передать в банк заявление.
Его образец можно найти на стенде в офисе банка или на его официальном сайте.
Некоторые банки допускают передавать им онлайн-заявки (например, ВТБ 24, РайффайзенБанк).
Образец указывает, какие сведения необходимо отразить в заявлении:
| Адресат, кто будет рассматривать документ | прописывается ФИО руководителя кредитной организации |
| Кто направил обращение | ФИО, паспортные реквизиты, адрес проживания |
| Непосредственная просьба о перекредитовании в конкретной форме | возобновляемой/невозобновляемой линии, овердрафт |
| Денежная сумма и единица ее изменения | в рублях или иной валюте |
| Перечень кредитов, которые требуется погасить | указываются реквизиты кредитных договоров и банков-кредиторов |
| Срок отношений | указывается количество лет и конкретная дата прекращения договоренностей |
| Процент за пользование банковскими денежными средствами | на рефинансирование |
| Порядок погашения долга | и процентов |
| Вариант обеспечения | если сумма небольшая, то в залог может быть предоставлена не недвижимость, а иное имущество, например, автомобиль |
| Обязательство погашать долг вовремя | и согласно графику |
| Подпись с расшифровкой | дата написания |
Заявление должно отражать необходимые сведения.
При его заполнении стоит также придерживаться правил:
- стиль написания – деловой;
- образец можно заполнить от руки либо напечатать на компьютере;
- не допускаются в тексте ошибки, описки или исправления;
- текст, написанный от руки должен быть читаемый;
- размер процентов, сроки прописываются в тексте цифрами и прописью.
Документ можно направить, воспользовавшись услугами Почты России, заказным письмом.
Разрешается передать его менеджеру, но тогда стоит подготовить два экземпляра, чтобы сотрудник на втором проставил печать о приеме заявки.
Примерный срок рассмотрения его составляется 7 – 10 дней. Если вопрос касается очень большой суммы (максимальная сумма до 50 млн. руб.), то рассматриваться заявка может дольше.
В этот срок входит и проверка личности заявителя. В этой связи стоит предупредить работодателя о возможных телефонных звонках с банка о сотруднике.
Если выбирается онлайн-заявка, то стоит отдельно поинтересоваться списком документов, который нужно будет лично передать менеджеру.
При этом чаще документы передаются уже после принятия решения организацией.
Другие документы
При подаче заявки вместе с заявлением передаются:
| Паспорт | оригинал и копия |
| Справка о доходах по форме 2-НДФЛ или в любой иной, разрешенной организацией | это касается ИП, фрилансеров, тех кто получает «серую» зарплату |
| Сведения о занятости | выписка с трудовой книжки, копия трудового договора, долгосрочного гражданского договора |
| Номер ИНН | копия свидетельства |
| Действующий кредитный договор | обязательство по которому предстоит рефинансировать и выписка со счета |
Перечень примерный, банк может потребовать дополнительно иные документы. Оригиналы сотрудник возвращает клиенту (кроме, справок, выписок, которые оформлялись специально для организации).
Копии документов подшиваются в дело клиента. В будущем все документы будут отражаться в этом деле.
После одобрения заявки готовятся документы на имущество, передаваемое в залог:
| О праве владения им | выписка из Росреестра о собственности и залоге |
| Договор купли-продажи | на основании которого был передан объект |
| Акт | оценочной фирмы |
| Сведения | о проживающих гражданах |
| Характеризующие объект документы | например, техпаспорт квартиры |
Если в залог передается не недвижимость, а другая вещь, то на нее также требуется собрать документы (например, регистрационные и технические на автомобиль).
Документы на будущий залог тщательно проверяются. На это требуется время (до недели).
На подписание самого кредитного договора клиент сотруднику передает только паспорт, так как в личном деле иные данные уже имеются.
Для оформления страховки передаются документы на жилье. Полис или договор страхования направляются в банк.
Возможные расходы
Процедура рефинансирования связана с определенной совокупностью расходов, которые несет клиент:
| Комиссия за рефинансирование | большинство банков от такой практики отказались |
| Пошлины за запрашивание сведений из органов власти | например, выписка из реестра прав на недвижимость |
| Пошлины за совершение действий | например, при обращении в Росреестр для регистрации новой ипотеки |
| Страховка | средний размер вознаграждения за страхование риска уничтожения или повреждения заложенного имущества – 0,2 % от остатка долга, но может быть больше или меньше в разных страховых компаниях |
Кажущиеся незначительными расходы на транспорт, копирование документов, вознаграждение представителю при необходимости, на деле составляют определенную сумму.
К расходам можно отнести и процент по ипотеке, который обычно до оформления залога завышается на 0,5 – 1 %.
После предоставления документов, подтверждающих факт регистрации ипотеки, процент снижается и не меняется до прекращения договорных отношений.
Возникающие нюансы
При оформлении перекредитования нужно учитывать такие нюансы:
| Повышенные проценты | до передачи имущества в залог |
| Несмотря на трудности с погашением предыдущего долга | требуется иметь достаточное финансирование для погашения нового обязательства |
| Не все банки предоставляют услугу рефинансирования | например, РоссельхозБанк, другие настороженно относятся к заявкам, потому велик риск отказов |
| Если вдруг процедура не будет завершена | то имеющиеся расходы уже не возмещаются (например, на оценку, запрос с Росреестра) |
Существующие альтернативы
Если банк отказывается в рефинансировании, то можно предпринять следующее:
| Обратиться | в другой банк |
| Маленький остаток можно погасить за счет средств обычного потребительского кредита | некоторые банки предоставляют услугу по рефинансированию даже таких кредитов |
| Воспользоваться правом на получение госсубсидий | реализовать средства материнского капитала (для обладателей или отдельных категорий граждан) |
Не стоит пугаться процедуры рефинансирования. По сути это означает оформление нового кредита, за счет которого погашается старый долг.
Это влечет и «смещение» сроков, возможность уменьшения ставок по процентам.
В каждом случае стоит тщательно продумать все положительные моменты и минусы мероприятия.
