Перекредитование ипотеки

Ситуация кардинально изменилась в конце 2014 года, когда произошло резкое увеличение курса доллара.
Это вызвало негативные последствия:

Увеличение размера ежемесячного платежа	в три раза произошло у заемщиков, которые покупали доллары
Начались	просрочки по платежам
Многие заемщики перестали платить по кредиту	ипотека стала для них непосильной ношей

Кризисная обстановка привела к тому, что заемщики массового начали отказываться от выплаты кредитов, а банки терпеть убытки.

Для решения этой проблемы Центральный банк обратился к банкам с рекомендацией провести реструктуризацию валютных ипотек.

Для этого можно было использовать один из следующих инструментов:

Рефинансирование ипотеки через другую программу	где выплата производится в рублях
Предоставление отсрочки	для выплаты основного долга
Отмена штрафов	в отношении должников

Банки согласились с предложением Центробанка и уведомили заемщиков о возможности реструктуризации ипотеки.

Основная часть должников к лету 2015 года перевели валютный долг в рублевый.
А к тем, кто проигнорировал предложение банка, были применены санкции.

Программу реструктуризации в это время закрыли. Но некоторые банки продолжают рефинансировать валютную ипотеку.

Рефинансирование ипотеки: что это

Рефинансирование или перекредитование – это получение нового кредита с целью погашения уже действующего займа.

В случае с ипотекой, залоговое имущество одним из законных способов оказывается в обременении у банка, который проводит перекредитование.

Важно учитывать, что рефинансирование не относится к методам перезайма, когда нет возможности оплатить кредит.
Это отдельная программа, позволяющая получить выгоду от смены кредитора.
Происходит это, например, за счет снижения процентной ставки или увеличения срока ипотеки.

Банковские предложения особенно актуально для кредитов, оформленных несколько лет назад, когда процентная ставка составляла около 13%, а на сегодняшний день она снижена до 11,5%.

Условия сделки

Рефинансирование кредита проводится на тех же условиях, что и выдача нового займа.
Но есть некоторые отличия:

Банк, который выдал кредит, должен быть согласен на проведение данной операции	досрочное погашение ипотеки невыгодно для кредитной организации, поэтому банк может отказать в рефинансировании. Но на это должны быть законные основания. Например, в кредитном договоре прописано условие, что ипотека не может быть закрыта раньше указанного срока. Как правило, банки устанавливают определенный временной период, в течение которого придется гасить кредит суммами, указанными в графике платежей. Досрочное закрытие займа приведет к применению штрафных санкций. Поэтому необходимо уточнить, возможно ли рефинансировать кредит
Отсутствие просрочек в течение 6-12 месяцев	перекупать кредит недобросовестного заемщика не согласится ни один банк. И обращение к базе кредитных историй – это обязательное условие сотрудничества с физическими лицами. Банки требуют, чтобы в течение последних 6 или 12 месяцев не было просрочек по платежам. Есть и исключения. Некоторые кредитные организации готовы перекупить ипотеку с просрочкой, но не более 1 за время действия займа
С момента оформления кредита прошло более 3-6 месяцев	получив ипотек неделю назад, нельзя перекредитовать ее в другом банке. Рефинансирование доступно только по прошествии определенного промежутка времени. Как правило, это не менее 3 месяцев
Иные условия	если один банк согласился выдать кредит, то это не гарантирует, что и другие организации не откажут в займе

Наиболее выгодно перекредитовать ипотеку в том же банке, в котором она была оформлена изначально.

Это повышает шансы на одобрение заявки и избавляет от дополнительных расходов, связанных с повторной оценкой жилья и страхованием.

Процентная ставка

Тарифная ставка зависит от банка. Рефинансирование ипотеки проводится под 9-12% годовых, в зависимости от соблюдения условий, предоставленных документов и других факторов.

Обращаться за услугой перекредитования имеет смысл в том случае, если разница составляет 2% и более.

Например, ипотека была оформлена под 13% годовых. Выгода от рефинансирования будет заметна при условии кредитования в 9-11% годовых, не более.

Полученные преимущества

Перекредитование ипотеки дает несколько преимуществ:

Снижение процентной ставки по кредиту	экономическая выгода
Увеличение срока кредитования	изменение неудобного графика платежей
Сотрудничество	с более перспективным банком
Возможность	изменения условий кредитования и досрочного погашения кредита без комиссий и штрафов
Рефинансирование ипотеки проводится без первоначального взноса	отсутствует необходимость поиска нужной суммы для перезаключения договора

Порядок оформления

Рефинансирование ипотечного кредита проводится в несколько этапов:

Обратиться в банк и уточнить	предоставляет ли организация возможность досрочного погашения кредита и на каких условиях
Оставить заявку в выбранном банке	или нескольких организациях, дождаться результата
Предоставить в банк	требуемые документы
Написать в банке, где оформлена ипотека	заявление о досрочном погашении кредита
Подписать все необходимые бумаги	получить новый кредитный договор

Перекредитование ипотеки может проводиться одним из трех способов:

Новый залог	заемщик оформляет в банке новый кредит на другую квартиру. В качестве залога может выступить дорогостоящее имущество, по стоимости не меньше размера займа. Данный способ относится, по сути, к повторному кредитованию и требует наличия еще одной недвижимости, поэтому спросом не пользуется
Передача закладной	этот способ отображает всю суть рефинансирования ипотеки. Заключается в том, что закладная на залоговое имущество передается другому банку. На документе ставятся соответствующие отметки. В этом случае выигрывают все три стороны: банк получает остаток суммы по кредиту, второй банк обретает нового клиента, а заемщик выплачивает ипотеку на выгодных условиях
Залог ипотечного имущества	этот способ рефинансирования применяется в случаях, когда большая часть кредита погашена. Заключается в том, что под залог уже купленного имущества, находящегося в обременении у банковской организации, заемщик оформляет кредит в другой компании под залог все той же недвижимости

Законное обоснование

Рефинансирование ипотеки проводится согласно требованиям действующих нормативных актов:

Закон «Об ипотеке»	статья № 6 регламентирует основные правила и условия оформления кредита на жилое имущество
ФЗ № 102	статья 10 регламентирует требование к предъявлению залогового имущества при оформлении ипотечного кредита

Необходимые документы

Для оформления заявки в банке потребуется предоставить стандартный пакет документов, состоящий из:

• паспорт;
• второй документ;
• справка из банка о состоянии счета (общая задолженность, сроки кредитования, остаток);
• справка о доходах;
• копия трудовой книжки;
• залоговые документы на недвижимость.