Споры, возникающие при исполнении обязательств по ипотечным договорам, требуют разрешения чаще в суде.
Судебная практика по ипотеке в 2017 году имеет свои особенности и нюансы, особенно в таких узких отношениях, как развод или военная ипотека.
Ипотечный кредитный договор обязывает заемщика вовремя исполнять взятые обязательства.
Случаи игнорирования оговоренных условий, просрочки по причине финансовых проблем обогащают судебную практику по ипотеке в 2017 году.
Именно этот год стал тяжелым из-за финансовой нестабильности рынка.
Споры по займам
В случае просрочки или непогашения кредита полностью между банком и его клиентом возникает спор.
В случае просрочки или непогашения кредита полностью между банком и его клиентом возникает спор.
Судебная практика говорит о наиболее частых причинах появления споров с заемщиками:
| Финансовая неспособность клиента | исполнять обязанность по погашению займа |
| Желание заемщика | изменить условия кредитного соглашения |
| Начало процесса о признании | отдельных пунктов в тексте договора недействительными |
| Несогласие | с взысканием жилого объекта |
В случае неоплаты остатка по денежному долгу, когда, например, не вносится последний платеж в несколько тысяч рублей, необходимо понимать, что на этот остаток начисляются проценты по ипотеке.
Это прописано в графике платежей, а еще проценты в качестве штрафной неустойки за допущенную просрочку.
Ответственность за просрочку предусматривается не только законом об ипотеке и ГК РФ, но и самим договором.
Именно этот документ прописывается размер взыскиваемой неустойки, который может быть выше, чем указано в ГК РФ.
По условиям ипотечного договора банк уже при первой просрочке вправе требовать от клиента погашения полной суммы займа.
При судебных разбирательствах большое внимание уделяется договорным условиям.
В своей основной массе законодательство в области гражданского права, в частности по ипотечным отношениям, применяется с оговорками, прописанными в договоре.
Потому так важно при оформлении ипотеки внимательно отнестись к изучению кредитного соглашения. Все прописанное в документе, становится обязательным для исполнения.
Обращение в суд
Обращение в суд следует, если банк не смог договориться с клиентом. На практике банк без обращения к нему заемщика не станет по собственной инициативе проводить никакие согласительные процедуры.
Потому, как только клиент понимает, что не сможет вовремя оплачивать заем, ему стоит обратиться в банк с просьбой о рассрочке, отсрочке, уменьшении процента, рефинансировании кредита, об иной «помощи» от организации.
В самом договоре о возможности получить меру поддержки от банка может быть не указано, но это не лишает права обратиться с подобной просьбой.
Обычно договор на кредит с господдержкой (например, по программе «Жилище», по накопительной программе для военных) предусматривает возможности отсрочки платежа.
Об обращении в суд банк оповещает заемщика. Обычно судебное разбирательство рассматривается как крайняя мера и следует не сразу за первой просрочкой.
Практика показывает, что судебный процесс инициируется при просрочке в сумме 5% от цены заложенного жилья.
Обращение готовится к суду в порядке искового разбирательства, если речь идет о необходимости взыскания заложенного имущества (определение начальной цены для торгов).
В иных ситуациях, если речь идет о списании со счетов, а не о реализации залога, допустимо обращаться за судебным приказом в порядке гл.11 ГПК РФ.
Необходимые документы
Как только заемщик получил судебное извещение о начале процесса, он должен подготовиться к разбирательству.
Для этого оформляются и собираются документы:
| Пишется возражение | на исковое заявление банка |
| Кредитный договор | квитанции на оплату ежемесячных сумм |
| О доходах | и финансовом положении семьи |
| Иные документы | подтверждающие положение заемщика, в котором платить по кредиту ему стало затруднительно (например, медицинские справки о необходимости дорогостоящего лечения) |
Сам банк – инициатор производства готовит документы:
- исковое заявление;
- кредитный договор.
Если в ходе судебного процесса возникает необходимость получить некоторые документы, то можно заявить ходатайство о судебном истребовании их или предоставить их самостоятельно.
Признание договора недействительным
Кредитный договор может быть признан недействительнымтолько в судебном порядке.
Кредитный договор может быть признан недействительнымтолько в судебном порядке.
Для такого признания необходимы достаточные основания, свидетельствующие, что при оформлении сделки были допущены нарушения закона или воли контрагента.
Признание договора ипотеки недействительным судебная практика допускает по следующим причинам:
| Были допущены нарушения норм гражданского права | например, не соблюдено требование об указании в тексте процентной ставки или других важных условий договоренности |
| Нарушался российский правопорядок | например, цель соглашения – поддержать террористическую деятельность |
| Договор подписал человек, не имеющий на то полномочий | заемщиком или созаемщиком является ребенок или недееспособный |
| В целях подписания договора заемщик был обманут, введен в заблуждение | оформлялась для видимости, правовых последствий он не порождал |
| В отношении заемщика применялось насилие | угрозы, иные формы принуждения к подписанию соглашения |
| Заключалась, чтобы прикрыть другую сделку | для ее заключения использовались поддельные документы (речь может идти о возбуждении уголовного дела и о передаче материалов в суде на доследственную проверку) |
Если ипотечная сделка признается недействительной, то все правовые последствия, которые следовали за ее заключением, прекращаются, все полученное возвращается обратно.
То есть возникает необходимость вернуть деньги банку. Если сделать это невозможно, то допустимо оплатить компенсацию.
Признать сделку недействительной участники кредитного отношения могут в течение трех лет, после того как договор вступил в силу.
Если действие договора затрагивает посторонние интересы, то такие заинтересованные лица могут обратиться в суд с просьбой признать сделку ничтожной в течение десяти лет со дня действия договора.
Ничтожность означается, что даже при согласии сторон с договором, он не может порождать правовые последствия и вообще не должен был заключаться в силу закона (например, ничтожна ипотечная сделка, которая оформилась только для вида, мнимая).
Оспорить действительность договора ипотеки можно в течение года со дня как лицо узнало о такой возможности.
Оспоримость означает, что сделка признается таковой судом и может быть признано, что не порождает последствий на будущее (например, совершена лицом, которое не имело достаточных полномочий).
Судебная практика по ипотеке
Банк при возникновении конфликта с клиентом заинтересован в том, чтобы вернуть вложенные деньги.
Банк при возникновении конфликта с клиентом заинтересован в том, чтобы вернуть вложенные деньги.
Потому большинство споров в суде разрешаются по вопросам возврата ипотечного долга.
Судебная практика приходит следующие варианты разрешения конфликта:
| Расторжение договора | или признание его недействительности |
| Обращение взыскания | на заложенное имущество |
| Заключение мирового соглашения | допустимо оформить его на любой стадии судебного процесса, но до того, как суд уйдет на совещание |
Дел, в ходе которых требуется признание ипотеки недействительной, судебная практика знает немного. Основная масса связана с взыскательными мероприятиями.
В пользу заемщика
Клиент выиграть судебный спор по ипотечному договору может. Для этого стоит внимательно изучить собственный кредитный договор, квитанции об уплате средств по займу.
Клиент выиграть судебный спор по ипотечному договору может. Для этого стоит внимательно изучить собственный кредитный договор, квитанции об уплате средств по займу.
Решение суда может быть вынесено в пользу заемщика по причинам:
| Взимания банком комиссий | которые не предусмотрены договором, законом |
| Требование банком оформления страхования жизни и состояния здоровьязаемщика | или установление штрафов за неисполнение такого требования (установление скидок и льгот при исчислении процентов после оформления страховки не являются штрафными санкциями, а считаются средствами стимулирования оформления страхования) |
| Начисления процентов выше | чем это предусмотрено в договоре (итоговый процент устанавливается в договоре, в тексте прописывается и его изменение после регистрации ипотеки, оформления страховки, рождения ребенка и других обстоятельств) |
В любом случае, спор по ипотеке относится в разновидности сложного финансового спора.
При его разрешении целесообразно воспользоваться помощью профессионального юриста.
Участие специалиста в разы повышает шанс на положительный исход судебного процесса.
По валютной
До кризиса 2015 года заемщики по валютной ипотеке выигрывали по сравнению с заключившими договор с ценой в российских рублях.
Процентные тарифы по валютной ипотеке всегда были (и в настоящий момент тоже) ниже, чем по «отечественной».
Когда курс составлял, например, 35 рублей за один доллар, то такие клиенты существенно выигрывали в итоговой сумме.
Разразившийся кризис, последствия которого в основном пришлись на 2017 год, заставили многих валютных заемщиков почувствовать собственную финансовую несостоятельность.
Значительная часть из них получает зарплату в российских рублях. Даже если она и индексируется, то не может поспеть за ростом долларового курса.
Банки не могут удовлетворить просьбы всех об отсрочках и иных мерах поддержки.
Потому растет число судебных разбирательств с валютными заемщиками-неплательщиками.
Большую опасность в этом случае представляли договоры с плавающим процентом, когда итоговый размер ежемесячной платы зависит от скачков курса на валютном рынке.
Резкий рост доллара сделал значительную массу валютных клиентов неспособными погашать взятые обязательства.
Возникают вопросы о том, как выйти из ипотеки, тем более, что судебные споры разрешаются в основной массе не в пользу заемщиков.
Военной
Накопительно-ипотечная программа для военных в 2017 году продолжает действовать.
Накопительно-ипотечная программа для военных в 2017 году продолжает действовать.
У каждого военного после трех лет службы возникает право стать ее участником.
Постановка в программу участника осуществляется автоматически, а вот выдача сертификата участника – по рапорту служащего.
Конфликты могут возникать при этом не только с банком по поводу уже конкретного кредита, но и с Росвоенипотекой.
Наиболее распространенными являются споры:
- Об отказе включить военного в программу.
- Отказ в выдаче свидетельства.
- Неверный расчет размера ежегодных платежей на личный счет военного.
Если военный оформил кредитный ипотечный договор, то обращение в суд может последовать из-за:
- непогашения долга по договору;
- отказа от страхования заложенного имущества.
Сам военный может оспорить в суде действия банка:
| По принуждению | оформлять дополнительные страховки |
| При неверном расчете процента | самой суммы, удержание с суммы комиссий в противоречие с условиями договора |
Если накопленных средств достаточно, то военный может не прибегать к услугам банковского займа.
Тем более, что у военного нет обязанности покупать жилое помещение только в том районе или регионе, в котором получил сертификат участника программы.
Но если потребуются средства банка, то кредитный договор оформляется в регионе, где планируется приобрести жилье.
Судебная практика по военной ипотеке при разводе говорит об особенностях судебного разбирательства в этом случае, возникающих по причине:
| Квартира находится «в двойном залоге» | у банка и у Минобороны России |
| Кредитный договор заключается самим военным | который и является собственником недвижимости |
| Ипотечный договор | не переоформляется при разводе |
В случае военной ипотеки банки и Росвоенипотека могут требовать оформления брачного контракта между военным и его супругом.
При расторжении брака
Многих заемщиков волнует вопрос, что будет с кредитным договором и заложенным по нему жилым помещением в случае развода.
Развод не является основанием для расторжения кредитного договора.
Но сама ситуация чаще складывается так, что возникает необходимость раздела имущества, находящегося в залоге, а также определения порядка погашения платежа.
Если ипотека оформлена в браке, то имущество, приобретенное в кредит, считается совместным имуществом, а долг распределяется на плечи обоих супругов.
Банк в случае развода может потребовать:
- Погасить долг досрочно.
- Раздела иного имущества на доли для погашения кредита.
О бракоразводном мероприятии в банк сведения автоматически не передаются органами власти, если не возникает спора по поводу кредита, имущества в залоге.
Но наличие конфликта между супругами провоцирует банк на активные действия в виде требований досрочного погашения.
Некоторые кредитные организации могут требовать на стадии оформления ипотеки заключения брачного договора, где прописывается, чьим имуществом после развода считается ипотечная жилплощадь, а также порядок погашения остатка по долгу.
Участие семьи в госпрограмме требует оформлять квартиру в собственность всех членов, в том числе детей.
Важно помнить, что по актуальному ГПК РФ на ипотечную квартиру, даже если это единственная недвижимость и семья с ребенком, может быть наложено взыскание (в случае просрочки).
Рассмотрение исков
Иски рассматриваются районным судом, так как цена его больше 50 тыс. руб. Если цена иска меньше, то процесс инициируется у мирового судьи.
Иски рассматриваются районным судом, так как цена его больше 50 тыс. руб. Если цена иска меньше, то процесс инициируется у мирового судьи.
По правилам процессуального законодательства судебное разбирательство проводится в открытом заседании, посетить которое может любой желающий.
После поступления заявления с приложениями судья проверяет их на соответствие требования ГПК РФ к форме, содержанию иска.
Неправильное оформление документов влечет отказ в их принятии к рассмотрению и возврат заявителю.
Если документы оформлены верно, то судья выносит решение о назначении самого заседания.
Об этом оповещаются все участники и заинтересованные лица (например, при конфликте заемщика с банком оповещают супруга как заинтересованную персону).
Стороны конфликта приглашаются на предварительное заседание, где судья до начала самого процесса предлагает разрешить конфликт мирным путем и объясняет как отказаться от требований согласно ГПК РФ.
На этом заседании уточняются обстоятельства спора, происходит передача документов и других доказательств.
Непосредственное рассмотрение иска происходит в судебном заседании. Неявка стороны конфликта на процесс может служить основанием для его переноса.
Весь процесс состоит из этапов:
| Представление участников разбирательства | изложение обстоятельств |
| Заслушивание | сторон (сначала истца, потом ответчика), свидетелей и исследование документов, прочих доказательств |
| Заслушиваются | итоговые речи сторон и суд принимает решение |
По итогам рассмотрения иска готовится решение.
Если кто-то из участников спора не согласен с ним, то он может обратиться в вышестоящий суд для обжалования вынесенного судебного акта (на это дано десять дней).
Вынесенные решения
Итоговую часть своего акта, то есть непосредственное решение, судья сообщает в последний день рассмотрения конфликта.
Суду ГПК РФ предоставляет пять дней на оформление акта в конечном виде.
В решении по ипотечному спору суд прописывает:
| Вводная часть | сведения об участниках процесса, судье, секретаре, дате и времени принятия решения, требования заявителя |
| Описание | требования, возражения на них, объяснения лиц |
| Мотивировка | факты по делу, доказательства их удостоверяющие, доводы и правовая позиция суда |
| Итоговая часть | непосредственное решение, результат процесса |
После оформления решения, его нельзя изменить.
Но допустимо принять дополнение к решению в случае:
- одно из требований в иске было в решение проигнорировано;
- размер присужденного не был указан;
- определения порядка компенсации расходов на процесс.
Если заемщик или представитель банка не понимают решение, то судья вправе его пояснить.
Полную правовую силу решение приобретает после десяти дней от его оглашения. В этот срок заинтересованному лицу дается возможность его оспорить в суде высшего уровня.
Наложенные взыскания
При отказе заемщика погашать ипотечный долг, суд может наложить следующие виды взыскания:
| На заложенное имущество | чаще — жилье, на покупку которого оформлялся кредит |
| На другое имущество | которое может быть взыскано по ФЗ «Об исполнительном производстве»(например, имущество для предпринимательства) |
Процедура взыскания может быть отложена в случае оспаривания решение в суде следующей инстанции. Для этого необходимо подготовить соответствующее ходатайство.
Возможные нюансы
Судебные разбирательства по ипотечным спорам имеют следующие особенности:
| Даже единственное жилье можно взыскать | если оно было куплено на ипотечные деньги |
| Требования об уменьшении цены продаваемой на торгах квартиры необходимо доказывать | для этого проводятся до процесса оценканедвижимости в независимой фирме |
| Необходимо готовить убедительные доводы, когда заемщик просит суд обязать банк предоставить рассрочку | это связано с тем, что, если схема и случаи ее предоставления не прописаны в договоре, то оснований обязать банк оказывать такую помощь нет |
Частое обращение за ипотечными кредитами, возникающие во время существования отношений между заемщиком и банком, обогащает судебную практику.
Ведение разбирательств с банком в рамках судебного процесса часто требует участия профессионального адвоката.
Практика показывает, что судебный процесс инициируется при просрочке в сумме 5% от цены заложенного жилья.