Военная ипотека новостройки в России позволяет приобрести недвижимость за счет средств из госбюджета в домах на стадии строительства.
Сделка проводится на определенных условиях, регламентированных законодательством.
Действующие программы
Военная ипотека действует в России уже более 10 лет. Система обеспечения военнослужащих субсидиями для приобретения жилья работает по налаженной схеме.
Но все же остаются подводные камни, которые необходимо учитывать перед вступлением в программу и выбором жилья.
Особенно это касается нововведений, в частности, покупки жилья на первичном рынке, в еще строящемся доме.
Под «новостройкой» понимается жилье в еще строящемся или уже построенном доме, но не имеющим собственника.
Если на квартиру уже было получено свидетельство о присвоении собственности, то она считается уже «вторичкой».
До 2011 года приобрести не новое жилье по программе военной ипотеки было невозможно.
И проблема заключалась не в законодательных актах, а в требованиях банка.
Кредитные организации просто не работали с такими квартирами, считая кредитование новостроек рискованных делом.
Сейчас военнослужащие могут приобрести жилье в строящемся доме. Некоторые коммерческие банки предлагают участникам НИС выбирать квартиру в домах на этапах строительства.
Но заемщики могут купить жилья только в аккредитованных новостройках или у застройщиков, с которыми сотрудничает банк. А это не всегда выгодно территориально и финансово.
Покупка квартиры в новостройке выгодна, прежде всего, тем, кто хочет сэкономить.
Стоимость жилья в строящемся доме значительно ниже, чем на вторичном рынке, несмотря на отсутствие ремонта.
Но за сумму, которая выделяется военнослужащим из госбюджета, приобрести нормальную недвижимость в хорошем районе и большой площадью возможно только в новостройке.
Приобрести квартиру в новостройке по военной ипотеке банки предлагают по трем основным программам:
| Покупка квартиры в новостройке | выбрав ее по карте всей Москвы, по военной ипотеке |
| Покупка квартиры | по долевому строительству |
| Переуступка | права собственности на недвижимость |
Второй вариант подразумевает приобретение недвижимости несколькими лицами, без образования юридического лица, по договору долевого участия.
Процентные ставки
Одним из преимуществ приобретения квартиры по программе военной ипотеки является низкая процентная ставка. На сегодня банки предлагают кредитование от 9,5% до 13% годовых.
Процентная ставка формируется индивидуально, но она не может превышать установленных 13%.
В среднем, банки предлагают оформить кредит под 12% годовых. Но данную информацию нужно уточнять в выбранном финансовом учреждении.
Условия сделки
Требования к заемщикам, независимо от их социального статуса и места работы, определяются банком самостоятельно.
Требования к заемщикам, независимо от их социального статуса и места работы, определяются банком самостоятельно.
А вот ипотека для военнослужащих может быть оформлена только с учетом условий, диктуемых государством:
| Процентная ставка | от 9,5% до 13% |
| Срок кредитования | до 25 лет |
| Максимальная сумма | до 2,5 млн.руб. |
| Максимальный возраст заемщика | 45 лет |
| Первоначальный взнос | от 10% |
| Отсутствие комиссий | и необходимое страхование жизни, здоровья и имущества |
Где взять
Согласно статистике ЦБ РФ, около ста банков готовы предложить оформление военной ипотеки.
Но ситуация кардинально изменилась в 2017 году, когда часть кредитных организаций отказалась от предоставления данной программы в связи с ее нерентабельностью.
Отсутствие индексации субсидии может привести к требованию государства снизить процентную ставку по кредиту.
Что приведет к отказу от предоставления военной ипотеки еще большего количества банков.
Наиболее выгодные условия кредитования предоставляют три крупнейших банка:
| Сбербанк России | государственный банк, обладающий высоким уровнем надежности, предлагает оформить ипотеку на сумму от 45 000 до 2 100 000 рублей сроком до 25 лет. Процентная ставка колеблется от 10,5% годовых, что нельзя назвать выгодным условием, поскольку рассчитывать на нее можно лишь при небольшой сумме займе и предоставлении имущества в залог (не покупаемая квартира). Размер первоначального взноса составляет от 10%. Дополнительно банк требует застраховать жизнь, здоровье и приобретаемое имущество. Также необходимо поручительство супруга |
| ВТБ 24 | по программе «военная ипотека» банк предлагает займ в размере от 30 000 до 2 225 000 рублей. Минимальная процентная ставка – 9,5% годовых. При этом рассчитывать на нее могут заемщики, внесшие первоначальный взнос в размере от 20% и застраховавшие жизнь, здоровье и покупаемое имущество |
| Промсвязьбанк | обращаться в данный банк выгодно в том случае, если у военнослужащего не накопилась достаточная сумма для внесения первоначального взноса. Процентная ставка составляет от 9,5% годовых |
Условием оформления кредита по военной ипотеке является возраст заемщика. Он не должен превышать 45 лет на момент погашения кредита.
Чтобы определиться, в каком банке оформить ипотеку, необходимо обращать внимание на несколько важных моментов:
| Условия кредитования | несмотря на то, что основные условия ипотеки регламентируются законодательством, банки вправе менять их на свое усмотрение. И прежде чем брать кредит, стоит посетить несколько организаций, работающих с данной программой и попросить предварительный подсчет, либо уточнить, при соблюдении каких требований условия становятся более лояльными. Не нужно смотреть на родственника/друга/коллегу, который оформил ипотеку в конкретном банке под минимальный процент. В банках к каждому заемщику подходят индивидуально |
| С какими застройщиками работает банк | покупая квартиру в новостройке, придется выбирать не только банк, но и застройщика. А это немаловажный момент, поскольку дома отличаются территориальной отдаленностью от центральных районов. Данная информация уточняется в банке перед подачей документов |
| Наличие филиалов в городе проживания | многие аккредитованные банки не имеют филиалов в некрупных регионах страны |
| Размер первоначального взноса | данный пункт относится к условиям кредитования, но требует более внимательного отношения. Заемщик должен сразу знать, какую сумму ему потребуется внести при оформлении ипотеки. Возможно, что накопленной на счету в НИС не будет достаточно для первоначального взноса |
Военная ипотека новостройка по переуступке
Сложность покупки квартиры в новостройке состоит в том, что наиболее дешевое и выгодное жилье скупается еще на момент закладки фундамента дома.
Инвесторы принимают участие в долевом строительстве, чтобы в дальнейшем перепродать свое право на владение собственностью третьим лицам. Такие отношения называются переуступка.
Она означает передачу прав владения недвижимостью за определенную плату и проводится только до сдачи дома в аренду, пока не было получено свидетельство о собственности.
Раньше считалось, что купить квартиру по переуступке через кредитование невозможно.
На самом деле, немногие банки готовы взять на себя существующие риски, но все же оформление военной ипотеки возможно.
Главное, грамотно подойти к этому вопросу и учитывать несколько важных нюансов:
| Оформление переуступки подразумевает заключение договора | в котором обязательно указывается вид первоначального договора, на основании которого квартира передается в собственность |
| Чтобы сделка была признана законной | в договоре обязательно указывается сумма (стоимость недвижимости) и порядок расчета между покупателем и продавцом |
| Покупателю необходимо лично проверить документы | у застройщика до заключения сделки |
| Покупатель после свершения сделки должен | уведомить об этом застройщика |
Материнский капитал
Использование средств материнского капитала возможно при оформлении военной ипотеки, независимо от типа покупаемого жилья.
Сертификат можно применить как в качестве первоначального взноса, так и для погашения части задолженности.
При этом необходимо действовать, согласно требованиям законодательства. Так, покупка квартиры с использованием материнского капитала подразумевает долевое участие детей и супруга.
Каждый из членов семьи должен быть прописан в купленной квартире и получить положенную ему долю.
Без первоначального взноса
Оформление ипотеки без первоначального взноса возможно. Но рассчитывать при этом на минимальный процент, не стоит.
Отсутствие первоначального взноса – это серьезный риск для банка, тем более, когда речь идет о покупке недвижимости по переуступке.
Если банк одобряет заявку на оформление ипотеки без первоначального взноса, то потребуется соблюсти несколько дополнительных условий:
| Оформить в залог иное имущество | не покупаемую квартиру |
| Привлечь | несколько поручителей |
| Приобрести | полный комплект страховых полисов |
Возможность оформления ипотеки без первоначального взноса часто доступна для постоянных клиентов банков и вкладчиков.
Плюсы и минусы
Главным преимуществом покупки квартиры по переуступки является сравнительно низкая стоимость хорошей недвижимости.
Несмотря на комиссию, которую придется заплатить инвестору, цена жилья значительно ниже стоимости квадратных метров в уже готовом доме и на вторичном рынке.
Из отрицательных сторон отмечаются риски, которые после заключения договора переуступки перекладываются на плечи покупателя.
Чтобы минимизировать вероятность возникновения проблем, необходимо тщательно читать условия договора и по необходимости консультироваться с юристами.
Еще одним недостатком являются трудности с покупкой жилья в ипотеку.
Немногие банки готовы разделить с заемщиком риски, а если заявка одобряется, то на более высоких процентах.
Порядок оформления
Начинать оформление военной ипотеки новостройки можно двумя способами:
| Найти подходящего застройщика из числа аккредитованных в данной программе | сделать это можно через сервис АИЖК. Затем выбрать банк, с которым сотрудничает застройщик |
| Выбрать сначала банк, предлагающий выгодные условия кредитования | а затем подобрать жилье в доме из числа представленных |
В любом случае, рекомендуется делать акцент на надежность строительной компании, поскольку от этого фактора зависят риски, связанные с потерей жилья.
Следует учитывать, что сейчас на рынок недвижимости поступает немало предложений от мошенников, предлагающих внести некоторую сумму (от 30 до 100 тыс.руб.), гарантирующую одобрение ипотеки в любом банке.
Соглашаясь на такую сделку, покупатель рискует остаться без денег и квартиры.
Любые действия должны проводиться на законных основаниях в следующем порядке:
| Военнослужащий вступает автоматически или после написания рапорта в систему НИС | после первого месяца службы на имя военнослужащего открывается счет, куда в последующем перечисляются субсидии |
| По истечении трех лет с момента вступления на службу | обратиться за получением свидетельства участника системы НИС |
| Военнослужащий может приступать | к поиску жилья |
| Начинается подготовка документов | для оформления ипотеки |
| Подается заявка в банк | после ее одобрения военнослужащий заключает договор купли-продажи и получает право собственности на выбранное жилье |
Первоначальный взнос перечисляется после проверки документов и передачи сведений в Росвоенипотеку, либо из личных средств.
Этапы займа
Этапы оформления военной ипотеки новостройки практически не отличаются от стандартной процедуры получения займа.
Сделка совершается в несколько шагов:
| Заключение сделки с застройщиком на бронирование квартиры | в договоре обязательно указываются параметры жилья, стоимость, срок действия соглашения и т.д. |
| Обращение в банк с подготовленными документами | для подачи и рассмотрения заявки на оформление кредита |
| Подписание договора | после одобрения заявки, получение графика платежей |
| Внесение | первоначального взноса |
Процедура оформления военной ипотеки занимает достаточно много времени, особенно проверка документов.
Виды договоров
Покупая недвижимость в ипотеке, составляется договор. В соответствии с его условиями банком предоставляются денежные средства на покупку жилья.
Существует несколько видов договоров:
| Купли-продажи жилья | заемщику предоставляются средства на покупку квартиры, а затем он закладывает недвижимость банку |
| Купли-продажи жилья с использованием кредитных денег | денежные средства выдаются после предоставления имущества в качестве залога (не покупаемая квартира) |
| Купли-продажи за счет кредитных средств | двухсторонний договор, подразумевающий выдачу средств под залог покупаемой недвижимости |
| Приобретения жилья за счет кредитных средств | Договор заключается в трехстороннем порядке: между продавцом, покупателем и банка |
Необходимые документы
Заключение сделки с банком на предоставление ипотечного кредита подразумевает подготовку документов:
- гражданский паспорт;
- заверенная копия трудовой книжки;
- справка о доходах 2-НДФЛ;
- сертификат об участии в системе НИС;
- документы на имущество, если планируется заложить квартиру или автомобиль помимо покупаемой недвижимости.
Более подробный перечень документов необходимо получить в выбранном банке. Кредитная организация может потребовать предоставить иные справки.
Понесенные расходы
Перечисляемые из госбюджета средства на счет военнослужащего подлежат для оплаты жилья.
Другие расходы, связанные с оформлением кредита и недвижимости в собственность, возлагаются на плечи заемщика.
К ним относятся затраты:
| Рассмотрение заявки | при подаче заявки в банке комиссия не взимается. Но если необходимо подать повторное заявление, то придется заплатить от 1 до 2 тыс.руб |
| Оценка недвижимости | узнать реальную стоимость квартиры требуется банку. Но оценка проводится за счет заемщика. За это придется заплатить от 5 до 10 тыс.руб. Если недвижимость нетиповая и дорогая, то оценка обойдется дороже, примерно в 15 тыс.руб |
| Страхование | при оформлении ипотеки обязательным видом страхования является страхование конструкции квартиры. Остальные виды навязывать банки не вправе. Но за оформление дополнительных полисов (страхование здоровья, титула квартиры) предлагается пониженная процентная ставка. Оплата за заключение договора вносится вместе с основным платежом, но практически всегда за счет личных средств военнослужащего. Расходы составляют около 1% от стоимости недвижимости |
| Аренда ячейки в сейфе | передача денежных средств продавцу производится либо переводом на банковский счет, либо наличными. Второй вариант подразумевает аренду ячейки в банковском сейфе. За это придется заплатить от 3 до 5 тыс. руб |
| Составление договора | договор купли-продажи составляется, как правило, за счет покупателя и продавца. Но при покупке квартиры в новостройке придется заплатить самостоятельно около 15 тыс.руб. |
| Нотариальные расходы | за составление различных документов и доверенностей придется заплатить в нотариальной компании около 2 тыс. руб. |
Покупать квартиру в новостройке по военной ипотеке выгодно с финансовой стороны.
Стоимость недвижимости значительно ниже цены на вторичное жилье. Но есть несколько нюансов, которые необходимо учитывать при выборе квартиры, застройщика и банка, где будет оформлен кредит.
