Жилищный кодекс РФ позволяет гражданам выбрать одну из форм управления МКД. Для больших домов целесообразно выбирать управляющую организацию в виде коммерческой компании, которая квалифицированно решает вопросы управления и обслуживания МКД или ТСЖ (ТНТ).
Если дом небольшой и состоит максимум из 16 квартир, то жильцы вправе заниматься управлением домом лично. Но до этого необходимо соблюсти процессуальные нюансы.
Они предполагают:
создание инициативной группы;- уведомление жильцов о собрании;
- проведение общего собрания собственников квартир – голосование в очной или заочной форме;
- подведение итогов голосования, оформление протоколов;
- уведомление местной администрации и жилищной инспекции;
- заключение договоров с подрядчиками.
Управление МКД осуществляется всеми жильцами лично или через посредника, в том числе не проживающего в доме, где введена непосредственная форма его обслуживания.
Собрание признается легитимным, если был соблюден необходимый кворум. Ранее предполагалась подача 2/ 3 голосов.
В 2019 году собрание собственников жилья признается состоявшимся, если за вопросы, предусмотренные в повестке дня, подано 50% +1 голос от числа присутствующих.
Если собрание в очной форме провести не удалось, то можно организовать заочное собрание. Тогда опросные листы могут быть разосланы гражданам заказными письмами либо они получают листы в конкретном помещении, где организовано голосование.
Что это такое?
Непосредственное управление многоквартирным домом представляет собой способ организационных и технических мероприятий, направленных на поддержание МКД в надлежащем состоянии и обеспечению его услугами ЖКХ при личном участии граждан, без использования услуг управляющей организации.
Осуществляется всеми жильцами сообща, при участии посредника по доверенности и домового совета.
Легитимность такой формы управления придает решение общего собрания граждан, зафиксированное в протоколе.
Законодательная база
Непосредственное управление возможно благодаря нормам ЖК РФ. Минимальный перечень услуг и работ, необходимый для поддержания дома в надлежащем состоянии, утвержден Постановлением Правительства РФ от 3.04.2013 № 290.
Правила оказания услуг ЖКХ утверждены Постановлением Правительства от 6.05.2011 № 354.
Порядок осуществления деятельности по управлению МКД утвержден Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416.
Непосредственное управление многоквартирным домом
Оно возлагает на жителей МКД организационную и финансовую нагрузку. Они сами должны выбирать способ управления, а также решать все материальные вопросы сообща. Также жильцы должны проверять надежность подрядчиков, осуществляющих поставку коммунальных услуг напрямую.
Большая ответственность также возлагается на представителя жильцов, уполномоченного действовать на основании доверенности. Они получают доступ к материальным средствам дома, распоряжаются ими в интересах всех жильцов.
Вопросы финансирования
Непосредственное управление финансируется исключительно из личных средств собственников МКД. Вопросы затрат на текущий и капитальный ремонт дома решаются собственниками квартир сообща.
Если кто-либо из жильцов откажется выполнять решение общего собрание и не предоставит необходимую сумму, то посредник или все жильцы (соистцы) вправе взыскать средства в принудительном порядке.
Жильцы не обязаны оплачивать дополнительные коммунальные услуги, которые не входят в перечень основных – например, работу технички или консьержа, но они обязаны заботиться об обустройстве и поддержании в надлежащем состоянии общей домовой территории.
Как перейти?
Переход на непосредственную форму возможен для небольших многоквартирных домов. В МКД должно быть не больше 16 квартир. Образование домового совета в качестве коллективного управляющего органа понадобится, если в доме больше 4 квартир.
Переход должен быть инициирован жильцами с активной жизненной позицией. Также граждане организуют инициативную группу, убеждают других жильцов прийти на собрание и проголосовать за выбор непосредственной формы. Решение собрание должно быть оформлено в виде протокола.
Инициативная группа
Инициативная группа должна быть организована самими жильцами. ЖК РФ и подзаконные акты не регламентируют количество человек в такой группе. На практике это обычно 5-10 человек, готовы взять на себя организационные нюансы собрания и перехода на непосредственную группу в целом. Инициативная группа взаимодействует с жильцами напрямую, проводит агитацию в целях перехода.
Проведение собрания
Дату, время и место собрания выбирает инициативная группа. Жильцы должны быть надлежащим образом уведомлены о предстоящем собрании. На собрании обсуждается повестка дня.
Жильцы должны:
- проголосовать за выбор непосредственной формы управления МКД;
- выбрать представителя по доверенности от всех жильцов и домовой совет;
- заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.
О предстоящем собрании уведомляются муниципальные власти. Их представители также присутствуют на мероприятии, если в доме есть квартиры, принадлежащие муниципальному жилищному фонду.
Собрание считается состоявшимся, когда за вопросы, озвученные на повестке дня, проголосовало не меньше 50% жильцов. Количество голосов зависит от площади каждого жилого помещения.
Выбор обслуживающей организации
Кандидатуры подрядчиков предлагает руководитель собрания. У дома нет управляющей организации, но есть подрядчики, ресурсоснабжающие организации, которые занимаются поставкой коммунальных услуг.
Они взимают отдельную плату за починку и облуживание инженерных сетей. Подрядчики несут ответственность за качество предоставленных услуг перед всеми жильцами.
Подрядчики оказывают услуги при предоставлении:
- копии протокола о решении собрания жильцов о переходе на непосредственную форму управления;
- копию протокола о решении собрания, которое подтверждает выбор уполномоченного представителя, взаимодействующего с подрядчиками;
- заявление на обслуживание дома подрядчиком, документ оформляется на имя руководителя организации;
- нотариально оформленных доверенностей.
Договор поставки коммунальных услуг: газо-, водо-, теплоснабжения, электроснабжения оформляется с каждым жильцом.
Распределение обязанностей между жильцами
Закон не обязывает жильцов распределять обязанности по непосредственному управлению многоквартирным домом между собой. Каждый из жильцов может выполнять посильную работу на собственное усмотрение либо действовать сообща с другими собственниками.
Заставить жильца, например, работать на придомовой территории другие собственники квартир не вправе.
Плюсы и минусы
К основным преимуществам непосредственного способа управления многоквартирным домом относят:
- возможность контролировать расходование финансовых средств;
- нет необходимости оплачивать услуги управляющей компании;
- управление домом осуществляется обычно на бесплатной основе;
- минимальны риски приписок и хищения денег.
- индивидуальная ответственность за неуплату коммунальных услуг.
Но у такого способа много недостатков. В их перечень входит:
- Не все жильцы согласны платить за общие домовые нужды. Тогда расходы за них придется нести другим собственниками либо нужно будет обращаться в суд, что может быть затратным мероприятием и отнимает много времени.
- При таком способе управления дом лишается права на получение государственных и муниципальных субсидий за капитальный ремонт.
- Форма управления применима только к небольшим домам.
Переход не непосредственный способ управления, даже при создании устойчивой и решительной инициативной группы, может встретить противодействие со стороны управляющей организации, в ведении которой уже находится дом.
Особенно это касается малоэтажных старинных домов-памятников архитектуры, так как на такие объекты государство и муниципалитеты выделяют дополнительные средства, поступающие в распоряжение управляющей организации, отчитывающейся перед бюджетом. Спорные ситуации целесообразно решать при помощи квалифицированного юриста.
