Что означает переуступка прав собственности на квартиру

Spread the love

Строительство многоквартирных домов с привлечением средств физических лиц, на сегодняшний день, не является редкостью. Долевое участие выгодно обеим сторонам сделки.

Кроме того, дольщик, при возникновении трудной ситуации, может переуступить своё право на данную квартиру. Как это происходит?

Что это такое

Переуступка права на жилое помещение — это сделка, предусматривающая передачу права на данное помещение третьему лицу.

Если же помещение покупалось с помощью привлечения заёмных средств банка, или же в рассрочку у застройщика, то кроме права собственности и требования, передаются также и долговые обязательства по выплате полной суммы за данную квартиру.

Переуступка оформляется только посредством заключения письменного договора, который, в обязательном порядке, регистрируется в органах Росреестра. Переуступка права требования, по-другому, называется цессией.

Такой договора заключают 2 стороны:

 Продавец квартиры цедент — именно он купил квартиру у застройщика, и решил уступить своё право другому лицу
 Покупатель квартиры цессионарий — покупатель права требования

Законодательство не устанавливает каких-либо ограничений относительно правового статуса сторон сделки. Это могут быть как физические, так и юридические сделки.

По договору цессии можно переуступить третьему лицу следующие права:

 Требования то есть, цессионарий приобретает право требовать от застройщика своевременной сдачи объекта строительства в пользование дольщиков
 Аренды на нежилое помещение такая сделка актуальна для ведения бизнес
 Долговые обязательства другие права и обязательства

Предметом договора цессии является либо обязательственное право, либо право требования. Договор является возмездной сделкой.

Безвозмездность не запрещена законом, но может привести к неприятным налоговым последствиям для обеих сторон.

Переуступка прав собственности на квартиру

Как правило, цессия актуальна при долевом участии в строительстве многоквартирного дома. Такая сделка выгодна всем!

Цедент, он же продавец права и первичный покупатель квартиры, покупает её по довольно низкой цене на начальном этапе строительства.

Затем, когда цены на эти квартиры вырастут (обычно, это происходит к окончанию строительства), он продаёт своё право требования другому лицу, цессионарию — вторичному покупателю квартиры.

Первичный покупатель окупает свои затраты и получает сверху прибыль, вторичный покупатель имеет возможность купить именно ту квартиру, которая ему нравится, а застройщик — получает свои средства.

При этом стоит понимать, что вторичный покупатель несёт все риски, связанный с покупкой недостроенного жилья, а также с процессом сдачи объекта в пользование.

Процесс цессии имеет свой закономерный порядок, нарушение которого может привести к тому, что сделка будет признана недействительной.

Цессия осуществляется в следующем порядке:

 Необходимо получить письменное согласие застройщика это необходимо в том случае, если первичный покупатель квартиры ещё должен средства за данную квартиру
 Стороны должны составить предварительное соглашение, и обсудить все его пункты по этому соглашению вносить никакие денежные средства не нужно
 Если вопросов относительно предварительного соглашения нет, то заключается основное соглашение оно должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре
 Только после этого производится оплата оговоренной суммы с помощью банковской ячейки

Заключить договор цессии на квартиру можно до тех пор, пока не будет подписан акт о передаче многоквартирного дома, в котором располагается уступаемая квартира, в эксплуатацию.

Как только этот документ будет подписан, сделка по уступке невозможна. Можно заключить только сделку по купле-продаже, с подписанием соответствующего договора.

При совершении покупки

Не стоит путать сделку по купле-продаже недвижимости и сделку по уступке права собственности на неё.

Главное отличие — при цессии передаётся или продаётся право, при купле-продаже – объект.

Однако недобросовестные застройщики и продавцы квартир ловко «превращают» одну сделку в другую, тем самым обманывая вторичного покупателя недвижимости.

Поэтому стоит внимательно читать договор уступки. А ещё лучше — пригласить для его согласования и подписания компетентного юриста.

Стоит понимать, что все риски по приёму обязательств от первичного покупателя, вторичный покупатель принимает на себя.

Чтобы их минимизировать, необходимо затребовать у застройщика справку об отсутствии задолженности по платежам за квартиру.

В противном случае, новый покупатель рискует тем, что цедент не платил несколько месяцев по договору с застройщиком, и застройщик аннулировал в одностороннем порядке договор с таким дольщиком.

Права требования у дольщика уже отсутствует, поэтому и продавать его он не имеет права.

При продаже жилья

Уступка права собственности на квартиру невозможна, если уже подписан акт приёма-сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. В этом случае, возможна только сделка по купле-продаже объекта недвижимости.

При заключении договора цессии, тем более, если есть долговые обязательства по отношению к застройщику, необходимо наличие письменного согласия этого застройщика на смену владельца квартиры.

Если долгов нет, то застройщика нужно обязательно уведомить о предстоящей сделке. Такая обязанность «ложится на плечи» первичного покупателя квартиры.

Именно он должен позаботиться о том, чтобы застройщик был должным образом уведомлён.

Уведомление составляется в свободной форме в письменном виде. Его, лучше всего, направить по почте заказным письмом с уведомлением.

Тогда на руках у уведомителя останется бланк уведомления с подписью лица, принявшего данное письмо.

Это будет являться доказательством того, что цедент уведомлял застройщика о предстоящей сделке. И застройщик не сможет предъявить претензии относительно состоявшейся сделки.

Долевое участие

Сделка цессии при таких обстоятельствах наиболее распространённая. Она заключается в следующем — дольщик в строительстве многоквартирного дома продаёт своё право требовать у застройщика своевременной сдачи объекта в эксплуатацию за определённую сумму.

Такая ситуация может возникнуть, например, так: Господин К. становится частным инвестором в строительстве многоквартирного дома.

Инвестирует он в строительство конкретной 2-ухкомнатной квартиры. Он внёс первоначальный взнос, и продолжает ежемесячно выплачивать застройщику определённую сумму.

Вдруг у него меняются обстоятельства, и он больше не может платить. Он продаёт своё право требования и собственности на данную квартиру другому лицу.

Вместе с правом требования и собственности он также продаёт и обязательства по выплате долга застройщику.

В договоре нужно обязательно прописать и сумму, которую новый покупатель выплачивает бывшему дольщику, а также сумму долга, которую он принимает на себя.

Желательно, чтобы к договору шёл приложением график платежей по долгу перед застройщиком.

Порядок проведения сделки

Сделка по уступке права собственности оформляется в определённом порядке. Алгоритм её заключения следующий:

 Получение письменного согласия от застройщика либо письменное его уведомление о предстоящей сделке
 Сбор необходимых документов обеими сторонами когда застройщик подготовит все необходимые документы, он передаёт их продавцу квартиры (то есть, первичному покупателю или дольщику). Факт передачи документов оформляется соответствующим актом
 Когда все документы будут готовы необходимо заключить предварительное соглашение, и обсудить его
 Когда будет достигнута договорённость относительно предварительного соглашения, нужно заключить основной договор и сдать основной договор вместе с остальными документами на регистрацию в Росреестр. Специалисты этой организации ещё раз проверят все документы на их правомочность, прежде, чем регистрировать договор и когда договор будет зарегистрирован, происходит его оплата с помощью банковской ячейки

Проверка документации у застройщика

Чтобы проверить застройщика, необходимо затребовать все его документы:

  1. Учредительные документы.
  2. Выписку с банковскими счетами.
  3. Выписку из ЕГРЮЛ. В этом документе будет указано, не находится ли данное юридическое лицо в стадии ликвидации, банкротства или реорганизации.

Также стоить проверить все имеющиеся документы на покупаемую квартиру. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРИП, и потребовать у застройщика справку об отсутствии долгов.

В выписке ЕГРИП будет указано, кому точно принадлежит данная квартира, нет ли на ней обременений, и не совершается ли, в данный момент, с этой квартирой какая-либо сделка.

Также стоит изучить проектную документацию, которая, у добросовестного застройщика, находится в открытом доступе. Проверка документов очень важный момент при заключении сделки.

Поэтому ему стоит уделить максимально возможное количество времени. Рекомендуется пригласить специалиста, который будет компетентен в таких вопросах.

Образец договора

Договор заключается только в письменной форме, и подписывается обеими сторонами.

В нём необходимо указать:

  Сведения о сторонах сделки желательно указать не только о продавце и покупателе права, но и о застройщике квартиры
 Сведения о самой квартире и о предмете сделке
 Права и обязанности каждой стороны по отношению к квартире, долгу и друг к другу
 Ответственность сторон которая наступит, если стороны нарушат условия данного договора
 Обстоятельства при которых возможно расторжение договора в одностороннем порядке и при которых стороны могут подать в суд
 Меры досудебного урегулирования конфликта а также реквизиты и подписи сторон

Чем подробнее будет составлен данный договор, тем меньше будет «лазеек» для мошенничества.

Регистрация в Росреестре

После того, как все документы будут готовы, а стороны достигнут соглашения относительно основного договора, его необходимо подписать. После этого сдать на регистрацию в Росреестр.

Сделать это можно 2-мя способами:

  • передать документы через МФЦ;
  • напрямую через Росреестр.

Регламентный срок исполнения услуги — 10 дней, если у сотрудников Росреестра не возникнет вопросов к документам и к самому договору.

Если подавать документы через МФЦ, то срок регистрации может увеличиться до 15 дней, так как стоит учитывать время документов «в пути».

В крупных городах, такие государственные органы, как Росреестр, уже несколько лет не работают с населением напрямую.

Они работают с помощью посредников — многофункциональных центров, в обязанности которых входит принятие документов у населения для оформления различных услуг.

Необходимо ли платить налог

Обязанность по уплате налога возникает только цедента, то есть продавца права собственности (он же первичный покупатель).

Дело в том, что после продажи права он получает дополнительный доход, с которого и нужно заплатить налог.

Согласно ст. 224 НК РФ, необходимо заплатить налог в размере:

  1. 13% от полученного дохода для резидентов РФ.
  2. 30% от полученного дохода для нерезидентов РФ.

    Застройщик и вторичный покупатель не должны уплачивать какие-либо налоги.

Кроме того, вторичный покупатель имеет право на налоговый вычет, согласно ст. 220 НК РФ:

 В размере суммы которую он потратил на приобретение этой квартиры, но не больше 2 млн. рублей
  В размере процентов по ипотечному кредиту если для покупки квартиры привлекались заёмные средства банка

Продавец также может получить имущественный вычет в размере фактически понесённых расходов на оплату квартиры застройщику.

То есть, на эту сумму он может уменьшить полученный от продажи квартиры по ДДУ доход.

Для получения вычета необходимо подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации налогоплательщика.

Сделать это нужно до 30 апреля того года, который идёт за годом получения дохода. К декларации нужно приложить все документы, подтверждающие право на получение вычета и документы, подтверждающие расходы.

Обязанности по уплате налога не возникает в том случае, если происходит переуступка прав собственности на квартиру между родственниками.

При этом родственник могут быть только близкими:

  • муж / жена;
  • сын / дочь;
  • брат / сестра;
  • бабушка / дедушка.
    Родство нужно будет подтвердить при регистрации договора.

Плюсы и минусы соглашения

В переуступке права собственности есть свои положительные и отрицательные стороны. К плюсам можно отнести:

 Покупка именно той квартиры, которая нравится а также можно привлечь заёмные средства банка
 Стоимость квартиры по уступке будет несколько ниже нежели при покупке готового жилья
 Для продавца — это отсутствие штрафов за неуплату средств а сделка по уступке права происходит намного быстрее, чем сделка купли-продажи

Но есть и некоторые недостатки. Это:

  Вторичный покупатель принимает на себя все риски, связанные со сдачей объекта в использование дольщикам такие риски при переуступке прав собственности на квартиру в новостройке бывают
 Обязанность по уплате налога на доходы возникает у продавца и по уплате налога на имущество возникает у покупателя после оформления права собственности на купленную квартиру

Сделка по уступке права собственности довольно популярна при долевом строительстве жилья.

Как правило, этот процесс происходит с привлечением инвесторов, которые и вкладывают свои средства в покупку недвижимости. А потом они получают дополнительный доход, уступая своё право другому лицу.