О существующем праве переуступки на жилое помещение

Продать или купить квартиру в новостройке можно, не дожидаясь окончания строительства.

Альтернативной стандартной процедуре купли-продажи является переуступка прав собственности.

Это особый вид юридических сделок, целью которой является реализация квадратных метров до вступления в ряды собственников.

Воспользоваться правом переуступки может каждый желающий, имеющий финансовую возможность и желание получить прибыль или жилье стоимостью ниже рыночной.

Сделка с жильем

Переуступка прав — это юридическая сделка, при которой покупатель приобретает право на получение квартиры в собственность.

Распространяется на новые квартиры в новостройках, до получения свидетельства о собственности на недвижимость.

При этой сделке покупатель приобретает не только жилье, но также права, обязанности и риски продавца.

Между сторонами подписывается договор, согласно которому право собственности на будущую квартиру получает покупатель.

С ним в дальнейшем застройщик подписывает акт приема-передачи помещения, являющийся основополагающим документом при получении свидетельства о праве собственности.

Законодательные акты

При оформлении договора на переуступку прав действия сторон должны регламентироваться Федеральным законом №214.

Он определяет права и обязанности сторон, а также условия участия в долевом строительстве. Согласно нему, дольщики вправе переступать свои права на приобретение квартиры в собственность третьим лицам.

В статье №388 и 389 Гражданского кодекса указаны основные условия переуступки прав.

Ознакомление с данным нормативным актом обязательно как для продавца, так и покупателя.

Также при сделке необходимо учитывать правила, указанные в статье 390 ГК РФ. Она определяет ответственность продавца, переуступающего права на жилое имущество.

Различные нюансы

По программе переуступки на данный момент приобретается около 25% всех квартир. Сделка выгодна обеим сторонам:

  Продавец получает прибыль от продажи, повышая стоимость квартиры на 10-20% от первоначальной цены
 Покупатель приобретает квартиру по цене, ниже стоимости жилья после окончания строительства

Сделка возможна при соблюдении нескольких условий:

  Продавец не должен иметь задолженности перед застройщиком о чем свидетельствует специальный документ
 Квартира не передана продавцу по акту-приема передачи дом не введен в эксплуатацию
 Застройщик должен быть согласен на переуступку прав иное может быть предусмотрено договором долевого участия
 Квартира по переуступке может быть куплена в кредит если продавец приобрел право собственности в ипотеку, то для заключения сделки необходимо получить разрешение банка
 Ответственность за грамотное проведение сделки и соблюдение указанных условий возлагается на продавца

Покупателю важно понимать, что вместе с правом на квартиру он получает и риски дольщика. Если дом не будет достроен или введен в эксплуатацию, то выплаченные деньги сгорят.

Также следует учитывать существующую вероятность мошенничества. Нередки случаи, когда одна квартира перепродавалась нескольким людям.

Чтобы избежать подобной ситуации, необходимо консультироваться с юристом и сделать запрос в строительной компании о текущем владельце квартиры.

Право переуступки на жилое помещение в России

Согласно перечисленным выше нормативным актам, каждый участник долевого строительства имеет право на возмездной или безвозмездной основе переуступать свои права на жилые помещения.

Исключения составляют случаи, когда застройщик изначально ставит запрет на проведение данных манипуляций с недвижимостью. В этом случае переуступать права нельзя.

Порядок сделки предусматривает два варианта событий:

 Покупатель приобретает квартиру за стоимость, обозначенную продавцом, и выплачивает всю сумму дольщику такое возможно при отсутствии финансовых обязательств перед застройщиком
 Покупатель приобретает квартиру и долг продавца перед застройщиком продавцу выплачивается определенная сумма, остаток погашается уже новым владельцем права собственности в счет погашения финансовых обязательств

Первый вариант более надежный и безопасный, позволяет без лишней бумажной волокиты получить недвижимость через переуступку.

Если же у продавца имеется долг перед застройщиком, то он автоматически переходит на покупателя. И передача недвижимость по акту возможна будет только после выплаты остаточной суммы.

При выборе второго варианта дольщик обязан уведомить строительную компанию о запланированной переуступке.

Застройщик должен дать положительный ответ на проведение сделки. Дополнительно между сторонами составляется соглашение о согласие на исполнение финансовых обязательств перед застройщиком.

Процедура усложняется, если в сделке принимает участие банк, а первым владельцем квартира была куплена в ипотеку.

В этом случае потребуется письменное разрешение банка. Должник будет обязан сразу погасить остаток займа или продолжить пользоваться кредитными средствами, но при условии предоставления другого имущества в качестве залога.

С продаваемой квартиры обременение будет снято. Банк может переложить кредитные обязательства на покупателя квартиры. Для этого составляется два заявления.

Одно от имени заемщика, второе от покупателя. Условия кредитования остаются прежними, не меняется и сумма долга.

Что важно знать покупателю

Покупатель должен быть осведомлен о правилах и условиях переуступки прав, а также о нюансах сделки:

 При составлении договора обязательно указывается тип сделки на основании которого происходит передача права собственности на жилое помещение
 В договоре должна указываться реальная стоимость квартиры, а также порядок расчета с продавцом если эти моменты не будут озвучены в документе, сделка признается недействительной
 В целях безопасности покупатель должен проверить документацию разрешающую осуществлять строительную деятельность и проводить перепродажу квартир (у продавца)
 Соглашение составляется в двух экземплярах и должно быть заверено у нотариуса перед государственной регистрацией
 Строительная компания в обязательном порядке уведомляется о проведенной сделке независимо от наличия или отсутствия долговых обязательств со стороны продавца

После заключения сделки и регистрации договора покупатель имеет основания требовать от застройщика своевременного выполнения обязательств.

При задержке сроков введения дома в эксплуатацию, новый дольщик может принять участие в судебном разбирательстве.

Уведомление строительной компании

Уведомление о переуступке направляется застройщику два раза:

 После устной договоренности сторон о переуступке прав, с целью получения согласия при неисполнении в полном объеме финансовых обязательств перед застройщиком если в условиях долевого строительства предусмотрена возможность переуступки прав, то согласие не требуется при отсутствии долга.
 После подписания договора для изменения сведений в документах строительной компании о дольщиках

Покупателю необходимо ознакомиться с договором долевого участия, чтобы убедиться в присутствии возможности переуступки прав третьим лицам.

Если в документе указан запрет на данный вид сделки, то соглашение не может быть заключено.

В уведомлении указывается информация:

 Полное наименование строительной компании и ФИО дольщика (продавца)
  Номер и дата заключения договора долевого участия желание настоящего дольщика уступить права требования имущества третьему лицу
 Дата заключения сделки ссылка на закон №214, являющийся основанием для сделки

После заключения контракта застройщику направляется второе уведомление, в котором озвучивается информация:

  • номер договора долевого участия;
  • ФИО дольщика;
  • ФИО покупателя;
  • номер договора переуступки прав.

К уведомлению необходимо прикрепить копию соглашения о переуступке.

Алгоритм оформления

После устного соглашения сторон о предстоящей сделке, составляется договор, являющийся основным документом.

К его составлению нужно подходить грамотно, для исключения ошибок, которые станут причиной признания сделки недействительной.

Перед составлением договора стороны обсуждают стоимость квартиры и порядок расчета.

Если покупатель хочет расплатиться заемными средствами, то подается заявка в банк. После одобрения стороны приступают к составлению договора.

От продавца требуется выполнение нескольких действий:

 Оповещение строительной компании о намерения переуступить права на квартиру
 Получение официального разрешения от застройщика в письменном виде
 Получение справки из строительной компании об отсутствии задолженности по договору долевого участия и выписки из ЕГРП
 Оформление нотариально заверенного согласия супруга (супруги) на продажу квартиры и получение в банке подтверждения погашения задолженности

Заключение договора

Составление соглашения о переуступке прав проводится с учетом условий договора долевого участия. Основная часть пунктов в неизменном виде будет использована при оформлении документа.

В сделке принимают участие три стороны, поэтому договор составляется трехсторонний, где:

 Первая сторона продавец, участник долевого строительства, уступающий свои права на требование квартиры
 Вторая сторона покупатель, будущий дольщик, принимающий права собственности
 Третья сторона застройщик

После заключения соглашения продавец должен передать договор долевого участия покупателю.

С этим документом он в дальнейшем сможет оформить право собственности на купленную квартиру.

Обязательное условие соглашения сторон – регистрация договора в Росреестре. Только после этого покупатель теряет свои права на квартиру, а покупатель становится полноправным дольщиком и будущим владельцем квадратных метров.

Образец соглашения

Соглашение содержит в себе информацию:

 Предмет договора с подробным описанием объекта также права и обязанности участников сделки
 Методы разрешения конфликтных ситуаций и решение финансовых вопросов
 Заключение если требуются дополнительные документы

Ознакомившись с образцом соглашения, можно грамотно составить документ. Для минимизирования рисков документ оформляется в присутствии специалиста.

Список необходимых документов

Для проведения сделки от продавца требуется подготовка документов, согласно которым составляется соглашение и регистрируется документ.

 Оригинал договора долевого участия после заключения соглашения он передается покупателю и остается с ним до получения свидетельства о праве собственности на квартиру.
 Справка о частичном или полном внесении оплаты за приобретаемую квартиру. Это может быть кассовый ордер, чек или иной документ в нем указывается ФИО дольщика (продавца) и сумма, выплаченная с момента подписания договора. Если долги отсутствуют, то этот момент уточняется в справке. Заказать документ можно в строительной компании
 Документы, подтверждающие право строительной компании заниматься данным видом деятельности, а инвестору уступать права на квартиру это необходимо не столько для оформления соглашения, сколько для безопасности сделки
 Нотариально заверенное согласие от второго супруга об отсутствии возражений на продажу квартиры если продавец не в браке, то в местном ЗАГСе требуется получить справку, удостоверяющую отсутствие официально зарегистрированных семейных отношений

Финансовые вопросы

Заплатить за проведение сделки придется обоим участникам. От покупателя потребуется оплата государственной пошлины за регистрацию договора переуступки. Ее размер составляет 2000 рублей.

Расходы у продавца значительно больше. Согласно правилам Налогового кодекса РФ, каждый доход гражданина должен облагаться налогом.

Продажа недвижимости также относится к доходам, из которых вычитается 13%. Но в этом моменте есть один важный нюанс.

Налог высчитывается не со всей суммы, полученной от покупателя, а только от разницы между выплаченной и полученной суммой.

Например, если за участие в долевом строительстве гражданин заплатил 2 000 000 рублей, а по переуступке получил 3 000 000 рублей, то налог будет взыскиваться с 1 000 000 рублей.

Если продавец переуступает права на безвозмездной основе, то есть продает квартиру за сумму, потраченную на ее покупку, то в налоговые органы все равно подается декларация. Платить ничего не придется, но от проблем с законом избавит.

Уступать права собственности на квартиру может каждый гражданин, принимающий участие в долевом строительстве.

Сделка проводится при условии, что жилье не было передано будущим владельцам по актам от застройщика.

При заключении соглашения важно учитывать множество нюансов, позволяющих не только обезопасить покупку, но и соблюсти требования законодательства.