Правила заключения договора переуступки прав собственности на квартиру

Договор переуступки прав собственности на квартиру не является самым распространенным среди других гражданско-правовых договоров.

Обычно переуступаются права требования на недостроенное жилье, а это значит, что у первоначального собственника квартиры произошли какие-то серьезные жизненные изменения.

Договор переуступки прав собственности (цессия) может передать в руки нового владельца либо идеальное, новое жилье, либо огромную массу проблем.

Поэтому заключение и составление самого договора цессии является очень ответственным и важным мероприятием, которому необходимо уделить максимум внимания.

Что это такое

Договор переуступки не самый распространенный вид передачи прав собственности. Чаще всего такая схема используется для передачи прав требования на недостроенное жилье в новостройках — новых многоквартирных домах, реже — на вторичку, то есть недвижимость, которая уже имела нескольких владельцев.

Как же можно передать права на то, чего еще не существует? Расскажем подробнее:

  Для начала необходимо заключить договор долевого участия с компанией-застройщиком этот документ (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации в местном отделении Росреестра вашего населенного пункта. После этого он считается действительным
  Далее дольщик обязан вносить платежи в соответствии с составленным графиком то есть инвестировать строительство многоэтажного дома, частью которого будет и квартира, ставшая предметом ДДУ
 По разным причинам на любом этапе строительства дольщик может принять решение отказаться от своих прав требования в пользу третьего лица обычно причиной становиться:

  • необходимость получения денежных средств;
  • невозможность участвовать до конца в долевом строительстве (финансовая несостоятельность, переезд в другой город и т.д.)
 Человек, желающий «влиться» в долевое строительство многоэтажного дома и заплатить необходимую сумму денег и дольщик желающий передать свои права по договору ДДУ другому человеку, могут заключить между собой договор переуступки

Таким образом, договор переуступки прав собственности на квартиру в большинстве случаев является законным изменением личности дольщика в договоре ДДУ.

Законодательно-правовые акты

Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими процесс оформления сделок по переуступке прав требования на жилую недвижимость, являются:

  1. Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
  2. Гражданский Кодекс Российской Федерации.

Важные моменты соглашения

Заключая договор переуступки, важно учесть определенные моменты, которые присущи именно этому документу:

 Договор переуступки (цессии) подлежит обязательно государственной регистрации только после этого можно производить денежные расчеты между приобретателем и продавцом прав требования на будущую квартиру в новостройке
 Строительная компания, являющаяся застройщиком должна дать свое письменное согласие на осуществление подобной сделки
 Сторона, уступающая требования, несет ответственность перед новым кредитором за недостоверность переданных им требований то есть если возникнут проблемы по первоначальному договору долевого строительства, претензии необходимо будет предъявлять именно продавцу прав собственности на квартиру
 В случае если, недвижимость в строящемся многоквартирном доме приобреталась на заемные средства (кредит, ипотека и т.д.), для заключения договора цессии необходимо письменное разрешение кредитно-финансовой организации
 Допускается частичная уступка права переуступить права требования на квартиру можно только в период с момента подписания договора долевого участия в строительстве до подписания приемопередаточного акта

Образец договора переуступки прав собственности на квартиру

Для заполнения этого важного документа лучше привлечь профессионального юриста, который подскажет, как избежать досадных ошибок и недоразумений.

Основными пунктами, содержащимися в договоре цессии должны быть:

 Характеристика предмета сделки необходимо в точном соответствии с договором долевого участия перенести всю информацию о будущей квартире в договор цессии (количество комнат, общая площадь, этажность, высота потолков, качество и количество отделочных работ и т.д.)
 Цена в зависимости от того насколько процентов выполнены обязательства дольщика перед застройщиком, зависит и стоимость квартиры, прописанная в договоре переуступки
 Срок действия договора цессии основываясь на действующем российском законодательстве, действие договора переуступки ограничено сроком сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и проведением мероприятий по приемке жилых помещений их владельцами
 Права и обязанности сторон перечень документов, которые получит покупатель после регистрации договора цессии (первоначальный договор долевого участия, финансовая документация по оплате участия в строительстве и т.д.)

Алгоритм оформления

Оформление сделки по переуступке прав собственности на квартиру можно разделить на несколько важных этапов:

 Проверка документации на этом этапе важно получить как можно данных о застройщике, самом продавце и будущей квартире, которая является предметом договора. Большинство мошеннических схем можно избежать, внимательно вчитываясь в документы и осознанно подходя к процессу заключения цессии
 Уведомление застройщика для заключения договора переуступки обязательным условием является получение согласия от строительной компании на передачу прав требования от одного лица другому. На решение застройщика влияет то, в каком объеме выполнены финансовые обязательства дольщика и готов ли новый владелец квартиры погашать оставшуюся задолженность по платежам
 Получение одобрения банка  если договор долевого участия заключался с участием кредитных денежных средств, необходимо получить письменное одобрение банка на переуступку прав требования
 Оформление нотариального согласия супруга и продавец, и покупатель, если они состоят в законном браке, должны нотариально оформить разрешение на проведение подобной сделки между супругами. И приобретаемая, и отчуждаемая собственность или только права требования на нее, являются совместно нажитым имуществом, поэтому одни из супругов не имеет права распоряжаться им без согласия второго
 Заполнение бланка договора переуступки и регистрация договора цессии — сдать документы на государственную регистрацию можно либо в ближайшем отделении Росреестра либо в Многофункциональном центре предоставления государственных услуг (МФЦ). Там же происходить подписание договора цессии всеми заинтересованными сторонами

Важно помнить, что для проведения регистрации необходимо оплатить госпошлину и предоставить регистратору оплаченную квитанцию вместе с общим пакетом документов. Общий срок регистрации не занимает более 10 дней.

Пакет ценных бумаг

Для того чтобы предать права собственности на квартиру в строящемся доме не потребуется большого количества документов.

Основными являются:

 Оригинал договора долевого участия любые дополнительные соглашения, принятые и подписанные дольщиком и застройщиков в течение времени их сотрудничества
 Финансовая документация (акты сверок, выписки со счета, квитанции, банковские платежные поручения и т.д.), отражающие состояние ткущей задолженности по ДДУ или подтверждающие его полную оплату
 Соглашение дольщика на переуступку прав письменное согласие застройщика на заключение договора цессии

Необходима ли регистрация

Как и большинство сделок, связанных с переходом прав на недвижимость, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Подобная мера позволяет и застройщику и приобретателю прав чувствовать себя защищенными от мошенничества (двойные продажи, подлог документов и т.д.).

После государственной регистрации договор переуступки обретает законную и юридическую силу.

С этого момента прежний участник долевого строительства утрачивает все права на строящуюся квартиру, а вместо него в договор включается новый инвестор, который в конечном итоге и станет обладателем жилой недвижимости в новостройке.

Для осуществления регистрации необходимо присутствие в отделении Росреестра представителей обеих сторон сделки — цедента и цессионария, поэтому этот момент необходимо предварительно согласовать.

Необходимо предварительно оплатить государственную пошлину, которая в настоящее время составляет 200 рублей.

После передачи всех документов регистратору, необходимо будет подождать 10 дней, в течение которых будет проведена проверка полученных данных и оформление необходимых бумаг.

После регистрации договора переуступки, цессионарий должен уведомить строительную компанию об осуществлении перехода прав требования.

С этого момента застройщик будет выполнять свои обязательства по отношение к новому собственнику квартиры.

Риски двух сторон

Сделка по передаче прав требования на еще недостроенное жилье, является в определенной степени рискованной только для приобретателя этих прав и частично для застройщика. Цедент не рискует практически нечем.

Рассмотрим подробнее риски цессионария:

 Самым распространенной является ситуация, когда инвестор-дольщик, зная о финансовых трудностях застройщика или даже предполагаемом банкротстве, старается избавиться от неликвидной недвижимости навести на определенные подозрения, может слишком заниженная цена, предложенная продавцом. Риск в том, что, передав вам права и обязанности, первоначальный их обладатель не несет более перед вами никакой ответственности за действия застройщика
 На втором месте рейтинга рисков находится двойная или тройная переуступка прав требования избежать подобного развития событий можно только в том, случае, если вы приобретаете недвижимость по ДДУ, а также потребуете у продавца выписку из ЕГРП. Этот документ подтвердит юридическую чистоту недвижимости

Существующие особенности уплаты налога

При оформлении договора переуступки, продавец должен помнить, что денежная сумма, полученная им от покупателя, будет являться дополнительным доходом. Эти деньги будут облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 13%.

Для снижения общей стоимости взимаемого налога можно использовать одну из схем:

 Применение налогового вычета на приобретение недвижимости по договору долевого участия
 Написание заявления в налоговую инспекцию о расчете НДФЛ только с суммы, являющейся разницей между стоимостью договора долевого участия и договора переуступки прав собственности на квартиру

Наличие подводных камней

Принимая решение о приобретение прав требования на квартиру, необходимо обезопасить себя от неожиданно всплывающих «подводных камней», которые способные «потопить» все мероприятие.

Особое внимание стоит уделить личности продавца и изучению репутации застройщика.

Также настораживающими факторами должны стать:

 Очень низкая цена на недвижимость предложение оформить договор цессии «задним» числом» и не с помощью ДДУ
 Нежелание продавца предоставить все необходимые документы для изучения и массовые продажи недостроенных квартир в одном многоквартирном доме
 Отсутствие государственной регистрации у договора долевого участия а также отсутствие согласия застройщика на оформление переуступки и т.д.

Запомните, что честному партнеру нечего скрывать. Любые заминки при оформлении сделки и документов должны вызвать подозрение. Самым лучшим способом обезопасить себя станет привлечение опытного юриста.

Оформление договора переуступки — рутинная работа для юристов и регистраторов Росреестра и «шоковая терапия» для среднестатистического россиянина.

Не стоит бояться неизвестного, но и излишне расслабляться тоже не нужно. Проверяйте всю поступившую информацию и документацию и приобретайте отличное жилье по доступной цене.