Продажа квартиры по переуступке прав собственности

Квартира, расположенная в новостройке, еще не сданной в эксплуатацию, может быть продана по переуступке прав.

Чаще процедура проводится с целью получения финансовой выгоды, когда бизнесмены участвуют в долевом строительстве, приобретая квадратные метры на момент рытья котлована для будущего дома.

После окончания строительства уже готовые квартиры перепродаются за большую стоимость.

Но переуступка прав осуществляется и обычными гражданами, по той или иной причине желающими реализовать приобретенное имущество.

Что это такое

Продажа квартиры по переуступке прав собственности — это особый вид юридической сделки, заключающейся в реализации недвижимого имущества по договору долевого участия.

Данный документ выдается дольщикам, которые приобрели право на квартиру в начале строительства.

Договор является основным документом при оформлении недвижимости в собственности. Право стать владельцем квартиры и является переуступкой.

Переуступка прав актуальна после завершения строительства или его окончания, но до сдачи дома в эксплуатацию.

В этот период приобрести квартиру от застройщика практически невозможно — они скупаются инвесторами на начальном этапе возведения здания.

Как только на имущество оформляется свидетельство о собственности, переуступка становится неактуальной и реализация проводится на общих основаниях.

Законодательная база

Знание законодательства позволяет грамотно провести сделку, учитывая существующие нормы.

Переуступка прав регламентируется правовыми актами:

Причины сделки

Желание инвесторов реализовать квартиры по переуступке прав объясняется тем, что с момента ввода здания в эксплуатацию и получения документа о приеме-передачи имущества, продавать недвижимость нельзя.

А длительность этого периода может составлять несколько месяцев, что затягивает получение ожидаемого дохода.

К тому же, продажа по переуступке прав проводится быстрее, требуется меньшее количество документов.

Покупка квартиры по переуступке выгодна по нескольким причинам:

  Стоимость квартиры значительно ниже по переуступке, чем после получения свидетельства это основная причина, по которой имущество пользуется спросом
 Риски практически отсутствуют в отличие от покупки квартиры на этапе котлована
 Покупка осуществляется в короткие сроки не требуется длительной бумажной волокиты

Продажа квартир по переуступке прав

Переуступка прав осуществляется посредством переоформления договора долевого участия и внесения изменений в документации застройщика.

При этом стороны должны ориентироваться на закон «Об участи в долевом строительстве».

Стороны должны учитывать, что о проведенной переуступке необходимо уведомить застройщика, несмотря на отсутствие данного требования в законодательстве.

Если этого не сделать, при оформлении права собственности на квартиру могут возникнуть проблемы.

Уведомляется застройщик до начала сделки. Как правило, препятствий для переуступки не создается. Стоимость квартиры по переуступке значительно ниже фактической.

Это объясняется существующими рисками процедуры, а также необходимостью ожидания сдачи дома в эксплуатацию неопределенное количество времени. Согласно статистике, около 25% квартир покупается по переуступке прав.

В построенном доме

После окончания строительства дома до ввода его в эксплуатацию может пройти несколько месяцев.

Это время отводится на проверку здания, сравнение фактических показателей с документами. Дом не может быть сдан без получения соответствующего разрешения от контролирующих органов.

Как правило, крупные строительные компании быстро проходят проверки, в течение 2 месяцев здание вводится в эксплуатацию, а дольщикам разрешается оформлять квартиры в собственности.

У участников долевого строительства есть несколько вариантов использования права собственности:

 Обустройство квартиры  для дальнейшего проживания и для продажи после ремонта за высокую стоимость
 Получение свидетельства о собственности и продажа квартиры переуступка прав собственности третьему лицу

Максимальная прибыль достигается после обустройства квартиры. Потратив на отделочные материалы и ремонт, к примеру, 100 000 рублей, стоимость жилья повышается на 200 000 рублей. Дешевле всего приобрести квартиру по переуступке.

Ее стоимость будет примерно на 10% меньше, чем цена на квадратные метры после получения свидетельства о праве собственности.

При долевом участии

Долевое участие предполагает покупку права на приобретение квартиры в собственность.

На деньги дольщиков строительная компания возводит дом, поэтому самое дешевое жилье можно приобрести на этапе котлована. Ждать заселения придется долго, но экономия ощутима.

Участникам долевого строительства выдаются договора, в которых прописываются права и обязанности сторон.

После ввода дома в эксплуатацию, на основании данного документа оформляются акты приема-передачи, позволяющие зарегистрировать квартиру в собственность.

Приобретая квадратные метры по переуступки прав, покупатель фактически заменяет дольщика. С ним переоформляется договор, после чего он обретает право собственности на имущество.

Рекомендуется сразу проверить застройщика, чтобы минимизировать риски, связанные с вероятностью допущения ошибок, препятствующих введению дома в эксплуатацию.

При переуступке прав необходимо проверить и продавца квартиры. Если у него имеются открытые обязательства или долги перед застройщиком, то лучше отказаться от сделки.

Вместе с правом на квартиру, покупатель приобретает и ответственность за внесение положенной суммы.

В строящемся жилье

Квартиры на стадии строительства дома скупают преимущественно инвесторы, зарабатывающие на дальнейшей перепродаже недвижимости по завышенной стоимости.

Они несут огромные риски, ведь вероятность банкротства строительной компании достаточно велика. Несмотря на возможные финансовые убытки, жилье в строящемся доме пользуется огромным спросом.

И продажа квартир по переуступке от собственника невозможна. На этапе строительства покупатель квадратных метров всего лишь дольщик.

Собственником он становится после оформления соответствующего свидетельства, получить которое возможно на момент ввода дома в эксплуатацию.

Пока дом не достроен, приобрести можно только право собственности. Оно дает возможность требовать от застройщика соблюдение сроков сдачи дома, положенных нормативов. В случае банкротства строительной компании риски также несет новый дольщик.

При составлении договора переуступки прав важно указывать реальную стоимость квартиры.

Если застройщик не сможет выполнить принятые обязательства, дольщику будет выплачена именно та сумма, которая указана в документах.

По ипотечному кредиту

Приобрести квартиру по переуступке можно в кредит. Банки положительно относятся к данному виду сделки, в отличие от финансирования жилья в еще не построенном доме.

И чем ближе дата сдачи здания в эксплуатацию, тем выше вероятность одобрения заявки по ипотечному кредиту.

Оформлять ипотеку рекомендуется в банке, с которым сотрудничает застройщик или компания, переуступающая права.

Так у кредитора есть дополнительная гарантия того, что сделка не обернется мошенничеством и отсутствием квартиры в качестве залога.

Залоговое имущество предоставляется после получения свидетельства о праве собственности. Данный момент обязательно обговаривается в договоре.

Если у заемщика есть другое имущество, то его обременение для обеспечения гарантии выплаты займа, послужит дополнительным фактором в пользу одобрения ссуды.

Банк может отказать в выдаче ипотеки в нескольких случаях:

  1. Строительная компания имеет плохую репутацию или существует недавно.
  2. Заемщик не соответствует требованиям, заявленным банком.
  3. Квартира расположена в другом регионе или населенном пункте, где нет филиала банка.

Инструкция по оформлению

Процедура переуступки возможна при соблюдении условий:

 Первым владельцем права собственности было выполнено финансовое обязательство перед застройщиком в том, что вся сумма выплачена, можно убедиться по выданному документу. В нем указывается, что у инвестора нет долга перед строительной компанией. Упустив данный момент, покупатель приобретет не только квартиру (право на нее), но и долги, которые ему придется выплатить
  В договоре долевого участия должно быть указано согласие застройщика на переуступку прав часто строительные компании не допускают перепродажи квартир до получения права собственности. Это объясняется вероятностью мошенничества, при котором претензии предъявляются застройщику
 Если дольщик приобрел право на квартиру по ипотеке, то для переуступки потребуется согласие банка в противном случае, сделка может быть признана недействительной. При ипотеке приобрести квартиру проблематично, заемщику потребуется предоставить другое имущество в залог или обязать продавца сразу погасить задолженность

Согласно правилам статьи 390 ГК РФ, ответственность за соблюдение указанных условий возлагается на первого собственника.

С него же будет взыскиваться сумма, выплаченная по договору переуступки, понесенные убытки и проценты за использование кредитных средств.

Заключение договора цессии

Договор цессии (переуступки) оформляется до сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи имущества.

В нем должна содержаться информация:

 Данные продавца и покупателя и сумма сделки
  Порядок расчета (наличный, безналичный, рассрочка, кредит) также согласие застройщика на сделку
 Полная информация об объекте приложение документа, на основе которого возникло право переуступки (договор долевого участия)

Составлять договор рекомендуется после консультации с юристом. В этом плане выгоднее обращаться к специализированным компаниям по работе с недвижимостью, в штате которых имеются юристы. При сотрудничестве с частным лицом, помощь специалиста обязательна.

Договор может составляться в трех вариантах:

 Предварительный договор купли-продажи это усложненный вариант сделки, имеющий многочисленные риски. Как правило, заключается уже после сдачи дома в эксплуатацию, но до подписания акта приема-передачи и получения свидетельства собственности. По сути, это стандартная процедура покупки квартиры
 Переуступка прав наиболее легкий способ продажи квартиры, требующий согласие застройщика. Покупателю следует проверить отсутствие долгов, которые передаются вместе с правом на квартиру
 Участие в ЖСК если дом находится в жилищно-строительном комплексе, то покупателю потребуется вступить в кооператив. Для этого продавца выписывают из членов кооператива, а вписывают покупателя. Процедура сложная, требует больших временных затрат

Договор цессии подлежит обязательной регистрации. Это позволит в последующем оформить квартиру в собственность без лишней волокиты. До регистрации этим правом обладает продавец.

Возможно ли задним числом

Перед тем, как оформить квартиру в собственность от даты подписания акта о приеме-передачи имущества может пройти около 2 лет.

Такое положение невыгодно инвесторам, не успевшим реализовать недвижимость в разрешенные сроки.

Это приводит к возникновению разумного вопроса — можно ли оформить договор переуступки задним числом?

Поскольку договор подлежит регистрации, на нем должна быть указана актуальная дата. И она не может быть позже даты подписания акта о приеме квартиры.

В этом случае продавец может договориться с застройщиком об изменении даты в документе о передачи квадратных метров.

Если заключается договор предварительной купли-продажи, то изменятся дата документа. Это возможно при условии, что покупатель не провел государственную регистрацию.

Стоит учитывать, что если в сделке принимают участие банк и застройщик, они могут выдвинуть свои условия при изменении даты договора.

Необходимость в уплате налога

Согласно требованиям Налогового кодекса РФ, любой доход, полученный гражданином, должен облагаться налогом.

Это правило распространяется и на продажу квартиры, в том числе, при переуступке прав. При этом налоговая база уменьшается пропорционально величине расходов, понесенных продавцом.

То есть налог уплачивается только на полученную прибыль, которая равняется разнице между суммой, уплаченной при покупке и продаже квартиры.

К примеру, инвестор приобрел право собственности за 1 000 000 рублей, по переуступке продал квартиру за 1 500 000 рублей.

Налог выплачивается с разницей между этими суммами. Она составляет 500 000 рублей. Умножив сумму на 13% (размер налога), получится выплата размером в 65 000 рублей.

Желание продавца снизить расходы на уплату налога приводят к тому, что в договоре переуступки указывается меньшая сумма. Это действие неправомерно и покупателю не получится вернуть фактически выплаченную сумму.

Если квартира продается по переуступке за стоимость, по которой она была куплена у застройщика, то доход равняется нулю.

Это не освобождает продавца от необходимости подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.

Проигнорировав данное требование, можно ожидать письма от налоговых органов о том, что необходимо уплатить налог со всей суммы продажи или штраф за отсутствие декларации.

Основные риски

Переуступка прав подразумевает несколько рисков, которые следует учитывать перед подписанием договора:

  Дом может быть не достроен, либо строительный комитет введет запрет на введение дома в эксплуатацию это основной риск остаться без недвижимости и без денег. Покупатель может застраховаться от данного риска
 При наличии долгов у продавца, ответственность за их погашение передается вместе с правом собственности на квартиру перед подписанием договора необходимо проверить отсутствие задолженности у продавца, запросив соответствующий документ у застройщика и в базе кредитных историй
 Соглашаясь на заключение договора о предварительной купли-продажи, покупатель может оказаться не единственным претендентом на квартиру случаи, когда недвижимость продавалась сразу нескольким лицам, встречаются достаточно часто.
 Компания, реализующая квартиры по переуступке, может оказаться «липовой» необходимо проверять лицензию и документы, разрешающие осуществление данного вида деятельности
 При несоблюдении условий застройщика сделка может быть признана недействительной

Решаясь на покупку или продажу квартиры по переуступке прав, необходимо внимательно изучить требования законодательства.

Обязательно получается согласие застройщика, без которого сделка признается недействительной.

Стремление приобрести квадратные метры за низкую стоимость, может обернуться печально, поэтому помощь специалиста не будет лишней.

И, конечно, бдительность, тщательная вычитка документов, проверка продавца – основные способы минимизирования рисков.