К категории сложных процессов, требующих познаний в области законодательства, особенно, касающихся положений жилищных норм, относится управление многоквартирным домом (УМД). Ежегодно, разрабатываются новые нормативы, разобраться в которых бывает весьма сложно. Управление домом многоквартирного типа имеет отличительные признаки от обслуживания частных домов. Для максимального обеспечения эффективности обслуживания дома необходимо определить точный порядок управления МКД, устраивающий всех жильцов.
Способы
Жилищное законодательство в 2019 году предусматривает 3 способа применяемых для управления МКД:
управление, осуществляемое собственниками жилых помещений;- управление с помощью ТСЖ или организации жилищного или иного специализированного кооператива;
- обслуживание через управляющую компанию.
Управляющая компания
Под управляющей организацией (УО) принято понимать коммерческую компанию, оказывающую услуги по управлению домами и имеющую соответствующую лицензию.
Выбирается управляющая компания на общем собрании жильцов. После достижения общего мнения, с компанией согласовываются условия договора, оплаты и порядок содержания дома.
На что стоит обратить внимание:
- каждый собственник жилья заключает с УО договор, на условиях, согласованных на общем собрании;
- договор может заключаться на срок от 1 до 5 лет;
- если УО недобросовестно оказывает услуги, то она буде привлечена к ответственности, в соответствии с нормами действующего законодательства;
- жильцы могут пересмотреть управление домом и начать сотрудничество с любой другой организацией, предварительно расторгнув действующий договор.
ТСЖ
ТСЖ расшифровывается как товарищество собственников жилья, под которым понимается объединение владельцев квартир, с целью совместного управления имуществом.
Формируется ТСЖ добровольно и наполняется следующими функциями:
- некоторые услуги могут оказываться самим ТСЖ, к примеру, самостоятельное поддержание чистоты в местах общего пользования и придомовой территории;
- право осуществления коммерческих действий с учетом норм закона, получение бюджетных средств, выделенных на проведение капитального ремонта дома.
Перечисленные функции означают, что ТСЖ может оказывать услуги по содержанию многоквартирного дома самостоятельно или с привлечением специализированных организаций. Это является одним из основных плюсов товарищества.
К дополнительным преимуществам ТСЖ относятся:
- гарантируется использование денежных средств исключительно в целях обслуживания дома;
- самостоятельное принятие решений товариществом, относительно деятельности по содержанию помещений дома, их объемов, составления планов ее проведения, контроля над качеством выполняемых работ;
- при ненадлежащем исполнении обязательств со стороны обслуживающий компании, ТСЖ вправе расторгнуть с ними договор и подыскать наиболее добросовестную организацию;
- любой собственник вправе ознакомиться с информацией о деятельности товарищества в части распоряжения денежными средствами.
Непосредственное управление
В многоквартирном доме с числом квартир более 30 может применяться непосредственное управление. От имени всех собственников может выступать один из общего числа, обладающий полномочиями на основании доверенности.
Преимущества непосредственного управления:
- владельцам жилья не придется тратиться на оплату услуг какой-либо УК;
- собственники могут самостоятельно выбирать подрядные организации с целью проведения технического обслуживания дома, ремонтных работ;
- собственник может сам заключить соглашение с ресурсоснабжающей организацией, что позволит не нести ответственность жильцам, если кто-то из соседей будет иметь долги по оплате.
Среди недостатков выделяют:
- при большом количестве квартир в доме, снижается эффективность такого вида управления, потребуется собирать собрания с целью голосования по каждому из возникающих жилищных вопросов;
- утрачивается возможность поведения капитального ремонта на деньги фонда содействия реформирования.
Выбор способа
Выбор способа зависит от нескольких обстоятельств:
- количества жилых квартир в доме;
- возможности оплачивать услуги таких компаний собственниками;
- наличия приборов учета;
- правоотношений с ресурсоснабжающими компаниями и пр.
Законодательство
Перечень законодательных актов, применяемых в рассматриваемой сфере:
- Гражданское и жилищное законодательство;
- Постановление № 416 от 15.05.2013, принятое на правительственном уровне.
Порядок управления многоквартирным домом
На законодательном уровне утверждены правила по осуществлению управления МКД. Правила раскрывают стандарты управления, обязанности и полномочия УК, включая их взаимодействие с собственниками.
Порядок управления многоквартирным домом предполагает:
- нормы хранения и передачи документации технического характера на дом;
- развернутую информацию о деятельности УК;
- заключение соглашений на предоставление коммунальных услуг.
Наличие лицензии
УК обязана иметь лицензию, дающую право на управление МКД. Данная обязанность предусмотрена жилищным законодательством РФ.
Для получения лицензии управляющая компания должна:
- подать заявление в жилищную инспекцию;
- отправить руководителя организации сдать экзамен;
- оплатить требуемый размер государственной пошлины.
Если УК не справляется со своим функционалом, лицензия может быть отобрана.
Заключение договора
Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией является основополагающим документом при установлении правоотношений между УК и собственниками жилья. Дата заключения договора будет означать начало управления домом.
В договор должны включаться следующие условия:
- местонахождение жилого дома;
- описание общего имущества;
- перечисление предоставляемых коммунальных услуг и их стоимость;
- работы, касающиеся содержания, ремонта и их стоимость;
- порядок ведения контроля за деятельность УК.
Максимальный срок, на который может заключаться договор – 5 лет.
Ответственность
Если УК не выполняет возложенные на нее функциональные обязанности, то она будет нести ответственность:
- Административная – сюда может относиться нарушение санитарных и эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений, требования по содержанию и текущему ремонту здания и пр. В данном случае, на УК может налагаться штраф в размере от 150 до 250 тысяч рублей.
- Уголовная – сюда может относиться статья 215.1 УК РФ.
Заинтересованные лица вправе обратиться в соответствующие органы с просьбой о привлечении УК к ответственности.
Процедура прекращения управления
Согласно нормам жилищного законодательства, любые изменения и/или порядок расторжения договора с УК МКД, должно проводиться в соответствии с нормами гражданского законодательства.
Такие действия допустимы по согласию сторон, если иное не предусмотрено законодательством.
Расторжение договора с УК в одностороннем порядке допускается:
- при грубом нарушении условий договора;
- в иных случаях, предусмотренных гражданским законодательством, иными нормативно-правовыми актами или самим договором.
УК не имеет права в одностороннем порядке отказаться от своих обязанностей, расторжение по ее инициативе допускается только через суд.
Односторонний порядок со стороны собственников допускается, если УК не выполняет взятые на себя обязанности по договору. В таком случае на общем собрании принимается решение о выборе другой УК или о смене способа управлениями домом.
Выбор порядка управления МКД является сложным и ответственным шагом, от которого зависит нормальное проживание граждан в своих домах. При выборе УК важно выяснить ее добропорядочность и опыт работы в данной сфере.
