Нюансы повторной приватизации квартиры

На сегодняшний день 35% государственного жилья перешло в частную собственность. Нюансы повторной приватизации квартиры в России связаны с тем, что данная процедура не урегулирована ни одним законодательным актом.

Описание данного вида собственности

Версии ГК РФ и ЖК РФ, которые действовали во времена СССР, фактически не включали глав, посвященных праву собственности на жилые пространства.

Это обусловлено тем, что практически все жилье в то время пребывало в собственнических руках государства.

Жилые помещения из госфонда использовалась путем их передачи основным квартиросъемщикам по договору аренды.

Однако в начале июля 1991 года был принят закон, допускающий безвозмездную приватизацию жилья.

С тех пор количество приватизированных квартир и прочих жилых помещений, ранее пребывавших в государственной собственности, стало неустанно увеличиваться.

Например, сегодня в Москве 81% от общего жилищного фонда находится в частной собственности. По всей России показатели немного меньше.

Процесс передачи квартир из госфонда в частное владение, никогда не подвергался тенденциям спада за все 24 года, которые прошли с момента принятия ФЗ РФ № 1541-1 о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.

Почему все случилось именно так? Ответ на этот вопрос кроется в самой сути понятий «государственная» и «частная» собственность.

Если государство является владельцем жилья, то лица, получившие от него квартиру, являются только нанимателями.

Пока жилое помещение находится в собственности государственных органов, арендатор может выставлять требования к первым относительно осуществления наружного или внутреннего ремонта:  

Ст. 213 ГК право собственности граждан и юридических лиц
Ст. 214 ГК  право государственной собственности
Ст. 215 ГК РФ  право муниципальной собственности

В процессе приватизации жилье переходит из государственных владений в частные.

С одной стороны, это привлекательно для жильцов той или иной квартиры, ведь они из обычных арендаторов становятся полноценными собственниками.

Которые могут не только пользоваться квадратными метрами, но также и распоряжаться на свое усмотрение (ст. 217 ГК РФ«Приватизация государственного и муниципального имущества»)

С другой стороны, став владельцами жилого пространства бывшие наниматели принимают его со всеми недостатками и лишаются права требования в отношении проведения восстановительных работ со стороны ЖЭКов.

Это значит, что если в доме, построенном с нарушением технологического процесса, начнет протекать крыша, то ее ремонт возляжет на плечи новых собственников.

Но даже ряд недостатков очевидных недостатков, которые ведет за собой приватизация, не останавливают жильцов.

Это обусловлено тем, что стоимость жилья всегда высока, но только вот продать его или иным способом распорядиться можно, будучи лишь собственником (ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности»)

Основные понятия

Приватизация – это безвозмездная передача гражданам РФ в собственность жилых пространств из муниципального и государственного фонда в собственность, осуществляемая на добровольной основе (ст. 1 ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991 года).

Такие понятия как де- и расприватизация в законодательных актах не встречаются. Но они определяют процедуры, которые существуют на практике и существенно между собой отличаются.

Деприватизация предусматривает возвращение квартиры или дома госорганам на добровольной основе после проведенной ранее приватизации.

Она базируется только на волеизъявлении собственника. Квартира после этого предоставляется владельцу для проживания по договору социального найма (ст. 49-91 ЖК РФ).

Расприватизация предусматривает безусловный возврат жилища во владения госорганов на основании судебного решения.

Причиной этого может служить нарушение норм закона или самого порядка приватизации, осуществленное одной из сторон договора (ст. 11, 16, 17 и 18 ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991 года).

Кто имеет на нее право

Случаи деприватизации на сегодня единичны. А вот расприватизация проводится не так уж и редко.

Ее инициатором может стать любой из собственников жилого помещения, чьи права были нарушены или не учтены.

Приватизировать муниципальное или государственное жилье можно только один раз (ст. 11, ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991 года).

Но эта норма изживающего себя закона не учитывает того, что новый собственник может сам отказаться от возникших прав или лишиться их в принудительном порядке.

Деприватизация не позволяет повторно обрести отчужденное жилое пространство в частное распоряжение.

В исключительном порядке возможна повторная приватизация квартиры после расприватизации. Это обусловлено принудительным порядком прекращения уже действующего приватизационного договора.

Решение суда в таких случаях может возобновить права ущемленных собственников, и тогда нет законных препятствий для того, чтобы вернуть жилье заново в частную собственность.

В каких случаях

Основанием для повторной приватизации могут служить такие обстоятельства:

 Признание ранее проведенной передачи жилья из госфонда в частные владения недействительной если в процедуре участвовали только совершеннолетние дееспособные лица
 Приватизационный договор был подписан под воздействием угроз или насилия если этот факт установлен
 Передача жилья в частную собственность не соответствует интересам несовершеннолетних лиц, которые в нем проживают если это обоснованно
 Наличие письменного отказа всех владельцев которые должны были участвовать в приватизационной процедуре

Если существование всех перечисленных выше обстоятельств будет доказано, суд вынесет соответствующее решение, после выполнения которого можно будет провести повторную приватизацию.

Но здесь может возникнуть масса новых сложностей, ведь законодательством не регламентирована повторная передача жилья из государственных владений в частные.

Например, откат приватизации для квартир, расположенных в военных городках, запрещен. Но определить то, какое жилье является ведомственным, а какое нет, бывает достаточно сложно.

Поэтому бывают случаи, когда и такие жилые пространства задевает повторная приватизация.

Как это сделать

Повторная передача жилого пространства в частную собственность возможна только после расприватизации. Для этого одному из собственников нужно обратиться с обоснованным иском в суд.

А тот, в свою очередь, должен его удовлетворить и признать юридически несостоятельным договор передачи жилья из одного вида собственности в другую .

Как и обычная приватизация, повторная проводится на добровольной основе. Новая приватизация также проводится при наличии согласия со стороны всех пользователей жилого помещения.

Договор возврата жилья из государственной или муниципальной собственности в частную должен отвечать пожеланиям и стремлениям всех его участников.

Востребованные документы на приватизацию подаются в тот орган, который от имени государства осуществляет управление его жилищным фондом (ст. 2 ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991 года).

Необходимые документы

Для расприватизации, на основании которой проводится повторная приватизация, понадобятся:

  • исковое заявление в суд в установленной форме;
  • копии паспорта и ИНН от истца;
  • копии правоподтверждающих документов на недвижимость — приватизационного договора, свидетельства о правах собственника, выписки из ЕГРП;
  • копия техпаспорта;
  • выписка из домовой книги;
  • справка обо всех лицах, которые проживают в квартире;
  • документы, которые подтверждают недействительность первого приватизационного договора;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Список указанных выше документов не является исчерпывающим. Сформированный пакет на расприватизацию подается в районный суд по месту жительства ответчика (-ов).

Повторная передача государственного жилья гражданам в 2015-2016 году будет проводиться городскими отделениями Департамента жилищной политики.

Перечень документов, которые пригодятся при повторной приватизации, аналогичен тому, который установлен для реализации стандартной процедуры (единственный нюанс – в него также включается решение суда о расприватизации).

Работники Департамента жилищной политики в течение месяца рассматривают переданные им документы.

И если не находят каких-либо препятствий для повторной приватизации, приглашают заявителей для заключения нового договора о передаче жилья в частную собственность.

Относительно того сколько стоит повторная приватизация квартиры однозначно сказать сложно.

При определении общей суммы расходов необходимо учитывать размер судебных трат, а также стоимость оформления пакета документов, который подается для возврата недвижимого имущества в частную собственность.

Ярким примером того, что дела о расприватизации, в отличие от большинства жилищных споров, не так сложны для суда в разрешении, может служить определение Президиума МОС №203 по делу г-жи Люльчевой Д.И.

Она обратилась в суд относительно признания приватизационного договора, подписанного совместно с мужем и сыном, недействительным.

Истица в своем заявлении ссылалась на то, что на момент приватизации ее сын, который участвовал в процедуре, не был зарегистрирован в квартире. Сам договор о передаче жилья в частную собственность мужем и сыном подписан не был.

Суд счел доводы заявительницы убедительными и признал ранее осуществленную приватизацию недействительной. Основанием для этого в первую очередь послужила ст. 11 ФЗ №1541-1.

Очевидно, что фактически повторная приватизация жилья возможна, но только в том случае, если предварительно судом была проведена его расприватизация.

Те, кто хотят снова обрести в частную собственность дом или квартиру, должны поспешить: безвозмездная передача государственной недвижимости будет завершена 1 марта 2017 года.