Особенности приватизации отдельных комнат

Переоформление коммунального жилья в единоличное владение процедура очень не простая. Зачастую она сопряжена с законодательными сложностями и вызывает массу вопросов.

Один из таких вопросов, вызывающих трудности при практическом применении – приватизация жилых комнат.

Законодательные аспекты

В первоначальной редакции закона о приватизации содержался запрет на передачу в частную собственность отдельных помещений (ст. 4).

Приватизировать коммунальную квартиру или общежитие возможно было только как единый объект.

И такая возможность предоставлялась собственникам жилищного фонда или предприятиям, в хозяйственном ведении которых он находился.

Конституционный суд своим постановлением № 25-П признал данную норму неконституционной.

Главные понятия

Приватизация жилых комнат представляет собой передачу в собственность без оплаты гражданам занимаемых ими комнат, которые располагаются в жилых помещениях, относящихся к государственному или муниципальному жилому фонду.

Правовое регулирование данных правоотношений осуществляет Закон РФ № 1541-1 о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.

На сегодняшний момент статья 18 Закона о приватизациипредоставляет возможность оформить жилье, принадлежащие гражданину на основании договора соц. найма в собственность, посредством процедуры приватизации.

Начиная с 1 марта 2017 года, данная процедура будет заменена выкупом у государства.

В этом нормативно-правовом акте закреплены основные принципы, на которых строится процедура приватизации. К ним относятся:

 Добровольная основа данный принцип базируется на добровольном волеизъявление граждан, которые совершают все действия не под принуждением, а по своему желанию, основываясь на своем интересе. Они могут установить права и предусмотреть обязанностью в договоре, в случае если они не противоречат действующим законом (статья 1 ГК)
 Безоплатность данный принцип предоставляет возможность всем гражданам, которые изъявляют такое желание оформить жилье в свою собственность. Данный принцип наряду с принципом добровольности закреплен в статье 1 ЖК
 Единоразовость данный принцип предусматривает возможность получить в собственность жилье только единожды (ст. 11 ЖК). Если граждане, проживающие в квартире вместе с членами своей семьи, по каким-то причинам не участвовали в приватизации, они сохраняют данное право, которое могут реализовать при получении жилья впоследствии

Кто имеет право на данное действие

Обладают правом приватизации, т.е. являются субъектами приватизации, только российские гражданин.

Перечень лиц, которые к ним относятся, устанавливает статья 5 ФЗ № 62 «О гражданстве РФ», это лица:

 Которые имели гражданство на момент вступления в силу законодательства о гражданстве
 Которые получили такое право на основании ФЗ № 62

Дети, не достигшие совершеннолетия, которые живут вместе со своими родителями, принявшими решение приватизировать жилье имеют право стать участниками приватизации наравне со взрослыми.

При этом они сохраняют право приватизации и могут использовать его достигнув совершеннолетия повторно.

При каких условиях

Для того, чтобы комнату возможно было приватизировать, она должна отвечать следующим условиям:

 Принадлежать гос. органам или местным муниципальным органам и при этом не является специализированным жилищным фондом, принадлежащим городу
 Быть пригодной для жилья и не находится в аварийном состоянии
 Использоваться по назначению то есть для проживания
 Находится в пользовании лица, намеренного его приватизировать на основании договора соц. найма

Различия данных видов передачи в собственность

Приватизация квартир имеет существенные отличия от приватизации отдельной комнаты. Прежде всего это отражается на правах собственника.

Приватизированная квартира по окончании этой процедуры находится в полном владении собственников, включая хозяйственные помещения.

Собственник, приватизировавший коммуналку, распоряжаться на свое усмотрение имеет право только одной комнатой.

Места общего пользования, к которым относятся ванная, кухня, балконы, кладовки и другие помещения распределяются между всеми жильцами квартиры. Такое имущество не подлежит разделу между жильцами.

Порядок, в котором производится распределение долей на общее имущество между жильцами коммунальной квартиры, регламентирует Статья 42 ЖК «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире».

Она определяет, что доля на общее имущество является пропорциональной общей площади, занимаемой жильцом комнаты.

Приватизация комнаты в квартире

Не всегда лица, которые проживают в одной квартире, находятся в хороших отношениях между собой.

Отсюда может возникать желание одного из совместно проживающих, закрепить право проживания на своей части квартиры, оформив его в собственность.

Статья 2 Закона о приватизации указывает на то, что приватизировать квартиру, занимаемую по договору соц. найма могут как все проживающие в ней, так и один из них.

Включая несовершеннолетних, но при этом решение приватизировать квартиру должно быть единогласным.

У других участников договора соц. найма есть право отказаться участвовать в этой процедуре. Такой жилец будет обладать правом постоянного проживания в этой квартире.

Таким образом, приватизация части квартиры без согласия всех нанимателей невозможна. Даже если другие наниматели не возражают против приватизации части муниципальной квартиры.

Вопрос, можно ли приватизировать комнату в муниципальной квартире, имеет отрицательный ответ, поскольку закон не предусматривает такой возможности.

Выходом из такой ситуации может стать только размен квартиры в порядке статьи 72 ЖК «Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма».

В муниципальной

Муниципальная квартиры, находящаяся во владении гражданина РФ и его семьи может быть объектом приватизации на бесплатной основе.

Владельцы такой квартиры должны обратиться с заявлением, подтверждающим намерение приватизировать квартиру в органы муниципалитета, которые примут соответствующее решение в течение двух месяцев.

Однако в этом случае решение оформить квартиру в собственность также должно быть единогласным.

Свое согласие (или отказ) все лица, проживающие в квартире должны выразить письменно.

Получение такого согласия под принуждением является недопустимым, нельзя добиться согласия и в судебном порядке.

В коммунальном жилье

Коммунальной законодательство называет квартиру, в которой одновременно живут сразу несколько семей по разным договорам соцнайма.

Предметом таких договоров является отдельная комната, которая предназначена для проживания отдельной семьи.

Граждане, которые занимают комнаты в коммунальных квартирах по договорам соцнайма, имеют полное право приватизировать эти помещения независимо от желания собственника, нанимателей, а также собственников других комнат в этой квартире.

Не могут быть приватизированы комнаты, состояние которых считается аварийным, а также непригодные для проживания помещения.

После проведения государственной регистрации выдается свидетельство, в котором объектом собственности выступает комната.

В общежитии

Приватизация общежитий долгое время являлась предметом многочисленных споров и дискуссий. Точку в данном вопросе поставил в Верховный суд, дав следующие разъяснения.

Статья 4 закона о приватизации устанавливает, что помещения, расположенные в общежитиях не могут являться объектами приватизации.

Однако, статья 7закона №189 о введение в действие нового ЖКопределила, что общежития, которые перешли в ведение гос. и муниципальных фондов, утратили статус общежитий.

И к ним применим правовой режим, установленный для жилья, которое предоставляется по договорам соц. найма.

При этом если у граждан отсутствуют договоры соц.найма или муниципалитет не принял решение исключить соответствующее общежитие из специализированного фонда, это не может стать причиной для отказа в приватизации.

Из данных норм закона следует, что граждане имеют полное право приобретать общежития в собственность на основании ст. 2 Закона о приватизации.

Из данного утверждения есть только одно исключение – помещение, которое планируется приобрести в собственность должно быть изолированным.

Поскольку неизолированные помещения не могут быть предметом договора соц. найма.

Видео: приватизация комнаты в общежитии

Процедура

Оформляется процедура приватизации договором, который заключается в порядке, установленном: 

Статья 420 ГК понятие договора
Статья 7 Закона о приватизации о том,что  передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи

Форма такого договора устанавливается в приложении к данному закону. Заключение такого договора должно проходить в письменной форме (ст. 161 ГК «Сделки, совершаемые в простой письменной форме»).

Обязательное нотариальное заверение такой сделки закон не предусматривает, но по желанию граждан, такой договор может быть удостоверен нотариально (ст. 163 ГК«Нотариальное удостоверение сделки»).

Сторонами договора о приватизации комнаты выступают с оной стороны граждане РФ, с другой стороны могут выступать два органа:

 Местные органы власти муниципальные учреждения, которые уполномочены выполнять процедуру приватизации муниципального жил. фонда;
 Гос. органы которые уполномочены проводить приватизацию гос. жилфонда

В обязанности органов, в ведении которых находится гос. или муниципальный жилфонд, входит:

Проводить все необходимые организационные процедуры которые способствуют беспрепятственной передаче жилья в собственность тем гражданам, которые приняли решение о ее приватизации
Принимать решение о проведении приватизации служебного и коммунального жилья
 Заключать договоры на основании которых жилье переходит в собственность приватизировавших его граждан

На основании ст. 7 право собственности, которое было приобретено в процессе приватизации жилья, возникает только после обязательной регистрации в ЕГРП.

Госрегистрация данного права представляет собой акт признания его государством и является единственным доказательством его существования и может оспариваться только в судебном порядке.

Таким образом, можно сказать, что приватизация включает в себя два юридически значимых факта:

  1. Оформление договора.
  2. Получение документа о госрегистрации права.

С чего начать?

Если вопрос приватизации на семейном совете решен и получено согласие (или отказ) всех членов семьи на проведение данной процедуры, начинать ее нужно с выяснения, в чьем ведении находится жилье, которое вы собрались приватизировать и кто имеет право им распоряжаться.

Еще один важный момент, на который стоит обратить внимание перед тем, как обращаться в приватизационный орган- это техническая документация на жилье. Эти документы придется предъявлять в соответствующие органы.

А если отсутствуют технический или кадастровый паспорт или произведена перепланировка, которая не узаконена должным образом, в этом случае процедура затянется на неопределенный срок.

Если технические документы на жилье в порядке, и имеются в наличии, можно переходить к сбору необходимых документов.

Документы, которые потребуются

В некоторых случаях кроме стандартного пакета могут понадобиться дополнительные документы, поэтому есть смысл обратиться за консультацией в приватизационный орган и уточнить, какие документы понадобятся именно в вашем случае.

Необходимые документы:

 Ордер или договор соц. найма следует учитывать, что все лица, которые указаны в ордере или договоре имеют право принять участие в приватизации
Если в ордере или в договоре фигурируют несовершеннолетние, которые были выписаны у них также есть право на приватизацию, в этом случае понадобится привлечь органы опеки
  Кадастровый паспорт можно получить в БТИ
 Технический паспорт техническое состояние квартиры
 Справка по форме 2 (выдает БТИ) о неучастии в приватизации
 Выписка из домовой книги или справка о составе семьи которая получается в паспортном столе, и представляет собой сведения о зарегистрированных лицах (срок действия до 14 дней)
 Выписка ЕГРП на приватизируемую недвижимость срок действия от 7 до 14 дней
 Выписка из ЕГРП по форме № 3 на каждого участника приватизации о наличии недвижимости
 Лицевой счет или справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам срок действия 30 дней
 Личные документы жильцов паспорт, документы о рождении детей и заключенных браках
 Разрешение органов опеки если это является необходимым
 Если был отказ от приватизации то понадобится соответствующий документ об отказе

Куда с ними обращаться

С полным пакетом документов обращаться необходимо в исполнительный орган муниципальной власти, где необходимо будет написать заявление о приватизации.

Прибыть для написания заявления должны все лица, которые планируют принимать участие в приватизации.

От лиц, которые не намерены принимать участие в этом процессе должны быть нотариальные отказы.

Заключительный этап процедуры приватизации – заключение договора, который подготавливает муниципалитет, после чего он подписывается сторонами.

Теперь останется только зарегистрировать свое право в Росреестре и получить документ, подтверждающий право собственности, которым будет являться свидетельство.

Приватизация отдельной комнаты – процедура не сложная и не слишком отличающаяся от приватизации всей квартиры.

Но для того, чтобы избежать в последующем судебных исков и претензий со стороны сособственников или соседей, необходимо соблюсти все нюансы, а также выполнить последовательность действий, предписанную законом.