Согласно российскому законодательству право на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам квартир. К нему относятся чердаки, подвалы, межлестничные пространства, лифты.
Статья 36 Жилищного кодекса и Гражданский кодекс РФ, часть первая, статья 290, пункт 1 характеризует подвалы и другие нежилые помещения как общую долевую собственность.
Размер доли прямо пропорционален площади квартиры.
Учитывая то, что подвал принадлежит всем собственникам, возникает вопрос: можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме? Здесь нужно учитывать тот факт, что с 90-х годов, пользуясь законом о приватизации, многие юридические и физические лица оформили подвалы и технические этажи в собственность.
В новостройках нужно обращать внимание на проектную документацию, как характеризуются подвальные помещения в техпаспортах.
В любом из случаев незаконного захвата подвальных помещений, суд встает на сторону жильцов и признает подвалы как долевую собственность.
Приватизация подвала в многоквартирном доме
В 2019 году приватизация помещений объявлена бесплатной и бессрочной. При этом сохраняется плата за услугу, которую оказывает государственная организация, совершающая процедуру приватизации.
Приватизация подвала является сложным процессом. Чтобы подвал действительно общей собственностью, а не муниципальной, нужно пройти немало инстанций.
Под квартирой
Многие люди, живущие на первом этаже многоквартирного дома, хотят узнать, можно ли приватизировать часть подвала, который находится под квартирой. Кто-то хочет перевести его в жилое помещение, кто-то — просто оформить на свое имя приватизацию этого помещения, чтобы иметь возможность расширить жилплощадь.
Собственники жилых помещений могут пользоваться подвалом по Жилищному кодексу, ст. 36, п. 2, то есть — не ущемляя права друг друга.
Уменьшать размеры за счет реконструкции можно только с согласия всех владельцев квартир. По закону можно передавать в пользование третьим лицам подвальные помещения исключительно в тех случаях, когда это будет решено на общем собрании.
Порядок действий
Для того, чтобы приватизировать подвал или технический этаж нужно:
- С помощью объявления нужно собрать всех жильцов. На собрании при помощи письменного голосования нужно получить согласие на приватизацию подвала. Обязательно по всем правилам составьте протокол собрания.
- Собрать все документы, включая нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на каждую квартиру, технический паспорт на подвал и заявление от имени собственников с подписями и расшифровкой.
- Заключить договор на проект реконструкции подвала.
- Документы и заявление нужно предоставить в специальную комиссию местной администрации.
- Согласовать проект с санэпидемслужбой и пожарной охраной. Если дом расположен в исторической части города, то нужно предоставить разрешение управления исторической среды.
- Получить разрешение на выполнение строительных работ управления архитектуры города.
- Направить исковое заявление в суд о приватизации подвала, подкрепив все разрешительные документы.
- Обратиться в БТИ и госкадастр для проведения инвентаризации подвала и получения кадастрового паспорта.
После этого, если все документы готовы, нужно оплатить госпошлину. Затем обратиться с заявлением и всеми документами в Росреестр. Как видим, этот проект действий не просто сложный, но и затратный.
Но если жильцы действительно заинтересованы в том, чтобы им вернули подвал, то при помощи этого алгоритма можно добиться желаемого.
Как получить разрешение?
Если несогласные с общим собранием жильцы решат, что действия большинства нарушают их права, то они могут обратиться в суд. Также при помощи суда можно добиться, чтобы вернуть подвал в собственность жильцам дома, в случае, когда коммерческая фирма приобрела подвал в собственность.
Согласно закону РФ от 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статье 17, государство или органы местного самоуправления могут выкупать у граждан подвальные помещения. Но это должно происходить только с разрешения всех жильцов.
Документы
После того, как получены соответствующие разрешения от администрации и различных органов, можно приступать непосредственно к получению права собственности на подвальное помещение. Подать заявление нужно в местное отделение Росреестра.
Приватизация подвала в многоквартирном доме возможна при наличии следующих документов:
- письменное заявление от имени всех жильцов;
- протокол с результатами общего собрания;
- технический паспорт из БТИ (бюро технической инвентаризации);
- квитанция об оплате госпошлины;
- кадастровый паспорт.
Если документы оформлены верно, то ждать придется не более недели.
Оформление в собственность незаконно занятых помещений
Спорные вопросы возникают до сих пор, когда жильцы многоквартирных домов хотят вернуть незаконно, с их точки зрения, занятых помещений коммерческими организациями и фирмами.
Если «владелец» магазина или аптеки, расположенной в подвальном помещении не оформлял документы по всем правилам, то у жильцов есть определенный шанс.
Если подвальные помещения принадлежат своим хозяевам на законных основаниях, то собственники могут подать в суд, но у них практически нет никаких шансов. Высший Арбитражный суд России установил определенные условия очередности.
Если на период приватизации подвальные помещения не использовались жильцами и не числились в общем пользовании, то право на подвал не принадлежит собственникам дома.
То есть для получения права владения по общедолевому принципу нужны 2 момента:
- во время приватизации подвальные помещения не должны числиться в чьем-то пользовании;
- отсутствуют коммуникации, которые используются для нужд другого дома;
- подвал отделен от квартир.
Исходя из этого жильцы могут выдвинуть требования о подвальном помещении, если в нем отсутствуют системы инженерных коммуникаций (водо-, теплоснабжение и прочее). Законным основанием является Гражданский кодекс, статья 235 п.2 и 290 п.1. Согласно этим законодательным актам жильцы могут претендовать не только на подвалы, но на чердаки, лифты и т. д.
Сейчас много новостроек, где намного проще разобраться, кому именно принадлежит подвальное помещение. Для этого нужно потребовать с застройщика следующие документы на подвал:
- проектную документацию;
- паспорт из госкадастра;
- техпаспорт.
По документам определяют принадлежность как подвала, так и других нежилых помещений. Для этого застройщик оформляет документацию задолго до возникновения спорных вопросов.
Только после этого он имеет право передавать его третьим лицам. В этом случае жильцы не смогут оспорить право владения.
Финансовые затраты будут при оформлении технического паспорта из БТИ и госпошлина перед процедурой приватизации.
Есть немало случаев, когда эти вложения оправдывались, поскольку в дальнейшем подвалы либо продавали, либо сдавали в аренду коммерческим структурам.
Привлекательным моментом для малого бизнеса будет цена на подвальные помещения, которая значительно уступает стоимости квартир или технических этажей. После кризиса спрос на подвалы не уменьшился, что делает приватизацию подвалов жильцами настоящей золотой жилой.
