Заключение договора приватизации жилого помещения

Программа приватизации жилых помещений в России действует уже более 20 лет. И до сих пор, около 50% всего жилого фонда нашей страны принадлежит государству, а не гражданам.

Именно по этой причине, программу каждый раз продлевают. В 2017 году её планируют продлить ещё на 3 года – до 01. 03. 2019 года.

Процедура оформления данного помещения в собственность

Прежде чем приватизировать жилое помещение необходимо узнать, а можно ли совершать с ним это юридическое действие.

Согласно ст. 2 Законом РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, запрещено оформлять в собственность гражданам следующие категории жилых помещений:

Признанных аварийным или непригодным для проживания в нём людей такое заключение выносит специальная комиссия
 Находящихся в домах которые идут под снос
 Находящихся в общежитиях любого типа
 Находящихся в военных городках закрытого типа
Относящиеся к служебным исключением являются помещения, принадлежащие совхозу или другому сельскохозяйственному предприятию

Приватизировать можно те помещения, которые не попадают под эти категории.

Гражданин имеет право получить площадь от государство безвозмездно только единожды, то есть только 1 раз за свою жизнь он может оформить себе в собственность государственное жилое помещение.

Исключение составляют дети до 18 лет, которые обязаны участвовать в приватизации. Они своего права не теряют.

Приватизировать квартиру могут все граждане, которые имеют в ней постоянную регистрацию, не исключая детей до 18 лет.

Если кто-то решил отказаться от участия в программе, он должен оформить нотариальный отказ. Дети не могут отказаться от участия!

Участники процесса

В процессе передачи в собственность государственного жилья гражданам участвуют:

Все постоянно прописанные в данном помещении включая детей до 18 лет
 Органы государственной власти которые являются собственниками помещения от лица государства
  Организации государственные

Необходимые условия для передачи

Первое и главное условие – жильё должно отвечать требованиям ст. 2 Закона № 1541-1. Другие условия:

Дети до 18 лет обязательно участвуют в программе
Согласие прописанных всех обязательно
 Наличие документов всех обязательных
 Заключение договора о передачи жилья

Документы

Для приватизации и заключения договора, необходимо сдать в жилищный отдел администрации, следующий пакет документов:

Заявление на приватизацию
Согласие всех прописанных (заявление)
Нотариально оформленный отказ если есть отказавшиеся
Документ, который подтверждает право пользования этим помещением до 2005 года таким документом являлся ордер, в последствие – договор соцнайма
Технический паспорт на помещение он выдаётся сотрудниками БТИ и представляет собой подробный графический план помещения
Кадастровый паспорт отражает технические данные жилья
Выписка из домовой книги в ней содержатся сведения о тех, кто прописан в квартире
 Справка из бухгалтерии ЖЭКа или УК которая подтверждает, что долгов по коммунальным платежам нет
 Копии и оригиналы паспортов всех участников
 Квитанция документ, подтверждающий, что госпошлина оплачена

Могут потребоваться и дополнительные документы. Например:

 Оригинал и копия свидетельства о смерти ранее зарегистрированного в этой квартире лица
 Оригиналы и копии документов которые подтверждают смену фамилии, имени или отчества
 Нотариальный отказ от участия в приватизации от других прописанных граждан
 Другие документы имеющие отношение к делу

Образец договора приватизации жилого помещения

Для того чтобы жильё перешло в собственность гражданина или граждан, необходимо заключить договор передачи жилого помещения.

Сторонами по такому договору являются граждане (или гражданин) и государство, в лице органов власти региона или муниципалитета. Также второй стороной может быть государственное предприятие.

Согласно ст. 7 Закона № 1541-1, право собственности на жилплощадь возникает тогда, когда договор будет зарегистрирован в органах Росреестра.

Что в нем отражается

Договор состоит из нескольких частей:

 Описательной в ней указывается вся необходимая информация о сторонах договора
 Предметной вся информация о предмете договора
 Права и обязанности обеих сторон
 Заключение заключительные положения

В описательной части необходимо указать следующую информацию:

Номер договора, дата и место его заключения без указания этих реквизитов, договор будет ничтожным
 Субъект РФ, в котором заключается договор это может быть:

  • республика;
  • край;
  • область
 Населённый пункт в этом субъекте
  • город;
  • посёлок;
  • село
 Реквизиты сторон договора
  • администрация указывает своё полное наименование, с указанием организационно-правовой формы, а также указывает ФИО главы и документ, на основании которого глава представляет интересы администрации;
  • гражданин указывает паспортные данные, полностью ФИО, адрес места проживания и регистрации, а также реквизиты документа, на основании которого заявитель пользуется данной жилплощадью
 Полностью ФИО того гражданина (или граждан), которому передаётся квартира
 Полная характеристика жилья
  • общий метраж, с указанием жилой площади;
  • количество комнат;
  • адрес места нахождения;
  • можно указать этажность дома и этаж, на котором находится жилплощадь
 Если жильё передаётся в долевую собственность то есть нескольким гражданам, то необходимо указать долю заявителя в этом помещении
 Права и обязанности сторон
  • администрация обязана бесплатно передать в собственность указанное жилое помещение при условии, что все законные основания для этого соблюдены;
  • гражданин обязуется проводить капитальный ремонт жилого помещения, которое получает в собственность, а также ежегодно оплачивать налог на имущество;
  • гражданин имеет право прописать к себе в квартиру (или на свою долю) любого человека, а не только родственника;
  • гражданин имеет право совершать с данной жилплощадь любые сделки по отчуждению права, а также сдать в аренду;
  • данное помещение можно передать по наследству
 Общие условия договора здесь указывается, что будет, если гражданин умрёт, какие правила пользования жилым помещением и другая информация, которая носит обобщённый характер

В конце указывается дата составления и подписи сторон, печать администрации.

Как оформить

Жилищный отдел рассматривает заявление на приватизацию по договору найма жилого помещения в течение 2-ух месяцев с момента его принятия.

Заявление составляется в 2-ух экземплярах – по одному каждой стороне. На экземпляре заявителя ставится номер входящего документа, поэтому гражданин точно знает, когда истекает срок рассмотрения заявления.

Администрация может оказать заявителю в приватизации, а может дать согласие. Если ответ будет отрицательным, то он должен быть изложен письменно и аргументирован, ссылаясь на закон.

Если же ответ положительный – то администрация готовит проект договора и приглашает заявителей для его подписания.

Договор составляется в простой письменной форме, то есть закон не требует его обязательного нотариального заверения.

Но заявитель имеет право показать проект договора юристу по жилищному праву. Как только стороны подпишут договор, его необходимо передать в органы Росреестра по месту нахождения жилплощади.

Здесь будет зарегистрировано право собственности заявителя на указанную жилплощадь. Как правило, делается это в течение 1 месяца с момента передачи всех бумаг.

Кроме того, заявитель должен оплатить государственную пошлину в размере 1 000 рублей. Квитанцию нужно приложить к общему пакету документов.

Внесение изменений

В договор о приватизации законом предусмотрено внесение изменений. Делать это нужно в присутствии обеих сторон и только с их согласия.

Новая редакция документа, подписанная обеими сторонами, сдаётся в органы Росреестра с указанием на ошибку. Сотрудники этого органа переделывают документ, исправив ошибку.

Такой «простой» вариант возможен, если ошибка «закралась» незаметно. Например, это может быть опечатка в фамилии, дате рождения и площади квартиры или в адресе. То есть, ошибку можно подтвердить документом.

Если же необходимо внести изменения, касающиеся определения долей, то сделать это можно только в судебном порядке. Органы Росреестра внесут необходимые изменения, но только на основании решения суда

Расторжение

Расторжение договора приватизации – редкость, но возможная. Для этого необходимо явиться в жилищный отдел администрации, с которой заключался договор и написать заявление на расторжение договора.

В этом случае, собственник снова становится нанимателем жилплощади, а государство – собственником, со всеми права и обязанностями.

Наниматель теперь имеет право пожизненного пользования данной площадью, но не распоряжения или владения. Кроме того, он теряет своё право на бесплатную приватизацию, так как оно уже было использовано.

Такой порядок возможен, если вторая сторона, то есть администрация, даст своё согласие на расторжение. Если же гражданину будет отказано, то он имеет право обратиться в суд.

Органы местного самоуправления не имеют права отказать собственнику помещения в его «расприватизации», если:

  • это единственное место проживания заявителя;
  • данное жильё свободно от обязательств, в том числе по коммунальным платежам.

Также договор можно расторгнуть, если он признан судом недействительным.

Возможные нюансы

При заключении или расторжении договора приватизации есть некоторые нюансы, которые стоит учитывать.

Признание не действительным

Договор приватизации признаётся недействительным по общим основаниям для всех видов договоров, которые перечислены в ст. 166 – 181 ГК РФ.

Такое юридическое действие может быть совершено только судом. Делается это по следующим основаниям:

Договор не соответствует законодательным актам то есть, составлен с нарушением формы и содержания
Он противоречит нормам нравственности и правопорядка
 Договор является мнимой сделкой то есть реальной возможности применить его на деле
Договор представляет собой притворную сделку то есть она «покрывает» другую сделку
 Договор подписан лицом которое является недееспособным и об этом есть решение суда

В данном случае, договор признаётся недействительным как ничтожная сделка. Решение суда в этом случае не требуется, но доказательства вышеуказанных оснований приводить нужно.

Недействительной признаётся не само заключение договора, как совершение сделки, а последствия этого договора, то есть приобретения собственности на жилплощадь.

Исковое заявление на признание последствий такой ничтожной сделки недействительными, можно подать в течение 10 лет после подписания договора. Об этом говорится в ст. 181 ГК РФ.

Также договор может быть признан судом недействительным в качестве оспоримой сделки. Для этого нужны следующие основания:

 Доверенное лицо заявителя превысило свои полномочия
Приватизация была совершена детьми в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия их родителей (опекунов или представителей)
Без согласия лица представляющего интересы ограниченно дееспособного гражданина
Подписания договора дееспособным лицом но находившимся, на момент подписания, в таком состоянии, когда он не мог понимать свои действия
Права нескольких лиц были нарушены подписанным договором
Договор подписан лицом находившимся в заблуждении
Договор подписан под влиянием обмана, угрозы или другого противоправного действия

Для признания договор недействительным по данным основаниям, иск можно подавать в течение 1 года после подписания.

Восстановление документа, заключенного до 1997 г

До 1997 года выдавались свидетельства о приватизации. Они не регистрировались в органах Росреестра потому, что и такого органа тогда не было.

Право собственности на жилплощадь подтверждалось печатью того органа, который это свидетельство выдавал.

Для восстановления документа, полученного до 1997 года, необходимо обратиться туда, где он выдавался.

То есть, в жилищный отдел администрации населённого пункта. Затем это свидетельство необходимо отнести в Росреестр, и зарегистрировать его.

Как получить дубликат

Если договор был утерян, то необходимо обратиться в Росреестр, где документ выдавался. Через месяц заявителю будет выдан дубликат ос всеми данными.

Этот дубликат будет иметь те же юридические свойства, что и оригинал. Но в левом верхнем углу будет стоять печать «дубликат». За его выдачу необходимо будет заплатить пошлину.

Если не зарегистрирован в БТИ

Договор приватизации должен быть зарегистрирован в БТИ, но не все собственники помещений об этом знают.

Сделать это можно в течение 10 лет с момента его подписания. По истечении этого срока договор также может быть зарегистрирован, но только по решению суда.

Нет свидетельства

Как правило, если договор приватизации заключался до 1997 года, то у некоторых собственников на руках нет свидетельства (бывает и наоборот).

Получить свидетельство можно в БТИ, при этом оплатив госпошлину за выдачу свидетельства.

Если же свидетельства нет при заключении договора после 1997 года, то необходимо обратиться в ЕГРП. Оплата пошлины также обязательна.

Если жилплощадь приватизирована, то после смерти собственника она целиком или только его доля переходят к наследникам по закону или по завещанию.

Расторжение договора в данном случае не требуется. Если у умершего нет наследников, то квартира должна отойти государству.

Для этого необходимо расторгнуть договор, затем предоставить площадь по договору соцнайма другим нанимателям.

А затем снова провести приватизацию жилого помещения по договору социального найма, но уже на новое лицо.

Так как сам собственник уже не может присутствовать при расторжении, то сделать это может только суд.

При приватизации жилого помещения, вся ответственность за его содержание и ремонт ложиться «на плечи» собственников.

До передачи в собственность это должно делать государство в лице муниципалитета. Именно поэтому около половины жилого фонда нашей страны остаётся государственным, а программа бесплатной приватизации продлевается каждый раз на несколько лет.