Особенности договора субаренды нежилого помещения

Коммерческая деятельность отдельных лиц вынуждает из-за отсутствия собственных нежилых помещений использовать чужую.

Чтобы ее обрести они заключают договор с владельцем нежилого помещения о его найме.

Заинтересованные в сделке лица устанавливают предмет договора на свое усмотрение.

Что это такое

По своей сути договор субаренды нежилого помещения есть соглашение о предоставлении его нанимателю за определенную денежную сумму во временное владение и пользование.

Положение о заключении договора, его содержании предусмотрены в статье 606 Гражданского кодекса.

К основным элементам договора относятся данные, которые позволяют установить передаваемое в аренду нежилое помещение сообразно статье 607 ГК и размер платы за наем, определяемый по указаниям статьи 654 ГК.

Если в договоре субаренды не указан размер арендной платы, то он считается не заключенным. При заключении договора субарендатором предъявляется арендатору:

  • выписка с указанием банковских реквизитов;
  • официальная бумага с изображением подписи главного бухгалтера и печати юрлица;
  • выписка из ЕГРЮЛ месячной давности;
  • разрешение на осуществление определенного вида деятельности;
  • разрешение на заключение сделки с правом подписи договора субаренды.

Правоотношения по сделке субаренды предусмотрены в Гражданском кодексе. В соответствии с его указаниями нежилое помещение либо его часть, находящееся в аренде сдается в повторную аренду третьему лицу на определенных условиях.

Например, сдача нежилого помещения в качестве производственного цеха, товарных складов, гаражей для парковки автотранспорта.

Предмет сделки

По своей сути нежилое помещение есть некая выделенная часть здания вне зависимости от его назначения.

Оно отличается от жилого помещения своими характерными признаками, основным из которых является непригодность к постоянному проживанию в нем человека. Нежилое помещение проектируется в каждом здании с определенной целью.

Характеристики нежилого помещения:

 Изолированность ограничение четкими границами, в качестве которых выступают стена, потолок и пол, отдельный вход
 Неразрывность наличие тесной пространственной связи со зданием, не позволяющее переместить без нанесения ущерба для здания
 Функциональность применение для реализации общественных мероприятий и в производственных целях

Нежилое помещение должно быть зарегистрировано в ФКП Росреестр с последующим оформлением права собственности.

Мера осуществляется в соответствии с указаниями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Акт издан 21 июля 1997 года под номером 122-ФЗ.

Она позволяет установить его недвижимость с учетом привязки, вследствие чего определяется связь с конкретным земельным участком.

Возникающие сложности

Под термином «субаренда» подразумевается передача нанимателем в аренду третьему лицу некой части занимаемого им нежилого помещения.

В сложившейся ситуации он обретает статус арендодателя по отношению к лицу, которому он сдал часть помещения.

Подобного рода сделка осложняется числом участников, которые вступают в правоотношения.

Как правило, собственник нежилого помещения старается не допустить такого рода явление. Но на практике довольно часто встречаются случаи субаренды.

Зачастую сделка совершается тайно от владельца, что может привести к конфликтным ситуациям. Для их предотвращения арендатор должен получить его разрешение на передачу неиспользованной площади помещения.

Типовой договор субаренды нежилого помещения

Законодатель допускает совершение сделок, в результате которых арендуемая площадь либо его часть передается арендатором третьим лицам.

Но они должны осуществляться в рамках закона при строгом соблюдении указаний нормативно-правовых актов.

Для возникновения правоотношений надлежит заключить договор субаренды, где объектом сделки становится нежилое помещение.

Между юридическими лицами

В указаниях действующих нормативно-правовых актов не представлено четкое определение нежилого помещения.

Несмотря на данное обстоятельство, возможно установление их характерных признаков, регламентирование гражданско-правового оборота с учетом их особенностей.

Сделки оформляются грамотно, поэтому юридические лица могут отстоять свои права в отношении ее объекта.

Существующее налогообложение

Порядок обложения налогом регламентируется Налоговым кодексом. Сообразно его положениям к субаренде применяется определенные коды, позволяющие осуществлять коммерческую деятельность.

К ним относится код:

 ОКВЭД 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости»
 ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости»

Доход, получаемый физическими лицами в результате сдачи недвижимости в субаренду, подлежит налогообложению по ставке НДФЛ. Его размер составляет 13%.

Физическое лицо обязано каждый год до 30 апреля подать налоговую декларацию формы 3-НДФЛ.

При этом денежные средства должны быть оплачены субарендатором не позднее 15 июля текущего года.

К юридическим лицам применяется упрощенная система налогообложения, поэтому налоговая ставка равна 6%.

В отдельных случаях возможно назначение дополнительных страховых взносов, которые подлежат обязательному внесению в соответствующий орган.

Если арендодатель уклоняется от уплаты налога, то к нему применяется мера воздействия в виде уголовной и административной ответственности.

В соответствии с нормативами законодательных актов максимальный размер штрафной санкции составляет 500 000 рублей.

Что касается уголовной ответственности, то законодателем предусмотрена мера в виде лишения свободы на срок, равный 3 годам.

Дополнительное соглашение

Наниматель может получить разрешение владельца помещения, что в последующем он сдаст его или его некую часть в аренду.

Договоренность участников сделки фиксируется в договоре аренды с субарендой нежилого помещения, хотя не исключается вероятность подписания дополнительного соглашения.

Оно должно быть приложено к основному договору, который предусматривает право владение и распоряжение арендатором.

Безвозмездная операция

При получении согласия собственника помещения сообразно положениям статьи 615 ГК РФ оно может быть сдано в аренду, как на возмездной основе, так и безвозмездной.

Заключение без получения согласия влечет к признанию договора субаренды не действительным.

Его структура схожа со структурой основного договора, который был ранее заключен между владельцем помещения и арендатором. Но различие все же существует.

Стороны договора субаренды на безвозмездной основе обретают статус ссудодателя и ссудополучателя.

Что касается самого договора, то он называется договором ссуды. Он подтверждает факт пребывания на законном основании в нежилом помещении, которое не принадлежит ссудодателю.

Стороны договора могут не заключать договор на безвозмездное пользование, но он предотвращает возникновение непредвиденных ситуаций, связанных с проверками контролирующих органов.

Его условиями закрепляется обязанность ссудополучателя по содержанию помещения в надлежащем виде, что, безусловно, обязывает к возмещению ущерба, если оно будет повреждено.

Регистрация документа

Регистрация договора субаренды осуществляется только в том случае, если он заключается на срок, превышающий один год.

При этом надлежит подать заявление с приложенными к нему документами. Оно подается в ФКП Росреестр по местоположению нежилого помещения.

В число документов входит:

 Договор субаренды в 2 экземплярах он должен быть оформлен в установленном законодателем порядке. При его заверении в нотариальном порядке подается договор и его копия
 Правоустанавливающий акт на нежилое помещение включая кадастровый паспорт нежилого помещения с указанием передаваемой в аренду площади
 Официальная бумага о полномочиях лица который представляет интересы арендодателя либо арендатора, если документы на регистрацию подает поверенный
 Согласие владельца помещения на праве собственности о передаче помещения субарендатору
 Разрешение органа опеки и попечительства либо законных представителей на распоряжение нежилым помещением, если оно принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченно дееспособному лицу
  Согласие залогодержателя если предмет сделки находится в залоге
 Квитанция об уплате государственной пошлины либо платежное поручение если оплата произведена в безналичной форме. Ее размер для физических лиц составляет 1 000 рублей, юридических лиц — 15 000 рублей

При заключении договора субаренды между физическими лицами подаются паспорта, удостоверяющие подлинность их личности.

Что касается юридических лиц, то они должны предъявить:

 Учредительные документы и свидетельство об осуществлении государственной регистрации
 Протокол акционеров об избрании единоличного исполнительного органа
 Приказ о начале хозяйственной деятельности с указанием даты принятия полномочий

Перечень необходимых документов следует уточнить в ФКП Росреестр, потому что в отдельных случаях могут понадобиться другие их виды в зависимости от конкретной ситуации.

Обязанности сторон

Договор субаренды относится к категории гражданско-правового договора, предполагающего передачу нанимателем арендуемого помещения во временное пользование субарендатору.

Сообразно положениям статьи 615 ГК в нем должны быть обозначены условия сдачи арендуемого помещения, его основные параметры и отличительные характеристики.

Обязанности сторон договора возникают в соответствии с нормативами законодательных актов вслед за его подписанием и осуществлением регистрации.

В число обязанностей субарендатора входит:

  Внесение в установленный срок платы размер которой установлен по договоренности сторон
 Соблюдение условий договора субаренды и использование нежилого помещения по назначению
  Содержание помещения должным образом, включая слежение за исправностью инженерных коммуникаций и соблюдение требований пожарной безопасности
 Несение ответственности за свои действия перед государственными органами которые выдают разрешение на коммерческую или производственную деятельность и контролируют её
 Устранение последствий аварийных ситуаций, если они имели место и возмещение нанесенного ущерба
  Получение разрешения на производство перепланировки, реконструкции если он намерен провести указанные работы
  Уведомление арендатора за месяц вперед при намерении расторгнуть договор субаренды

Что касается арендатора, то он должен предоставить в обязательном порядке нежилое помещение и ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка, планом эвакуации.

Необходимый пакет бумаг

Передача нежилого помещения субарендатору осуществляется на основании акта, который подписывается участниками сделки.

Без акта приема-передачи договор субаренды расценивается в качестве не заключенного. В нем содержится описание состояния передаваемого в аренду объекта.

К акту прилагается план нежилого помещения, на котором обозначена схема расположения инженерных коммуникаций, установленного на нем оборудования.

Образец структуры бланка

В договоре субаренды в обязательном порядке должно быть обозначено целевое назначение, что предполагает осуществление определенного рода деятельности.

Его форма и содержание подобны форме и содержанию основного договора, который определяет правоотношения собственника нежилого помещения и арендатора. В оглавлении записывается наименование договора и его номер.

Во вводной части должны быть предусмотрены пункты, которые выражают согласие собственника нежилого помещения на его сдачу в аренду.

Оно может быть указано как в самом договоре, так и составлено в виде отдельного документа.

В нее записываются персональные данные сторон, их полномочия, дата составления договора и место его подписания, предмет договора. Под ним подразумевается процедура субаренды, определенная в указаниях ГК РФ.

Содержание основной части договора субаренды:

 Общие положения в данном пункте излагается описание характеристик передающегося в аренду третьему лицу нежилого помещения. Они позволяют определить его в качестве отдельного объекта, которое субарендатор готов принять, внести за его аренду некую плату
 Права и обязанности сторон главное условие данного раздела заключается в обязанности арендодателя передать нежилое помещение в пользование третьему лицу, обеспечить ему беспрепятственное пользование, по окончании срока действия договора — принять арендованное нежилое помещение обратно. Что касается субарендатора, то он должен принять предмет договора, своевременно вносить платежи за его аренду. На усмотрение сторон договора можно внести предложение по производству определенных видов строительных работ с целью улучшения состояния нежилого помещения, вероятные способы использования его в будущем по истечению срока действия договора
 Прядок совершения расчетов  пункт должен содержать размер арендной платы, который устанавливается в ходе переговоров заинтересованных сторон. Арендодатель устанавливает срок внесения арендной платы, который принимается субарендатором. Стороны должны в обязательном порядке разрешить вопрос об оплате коммунальных услуг, их виды
 Ответственность заинтересованных сторон пункт предполагает наложение меры воздействия в случае неисполнения условий договора субаренды. Например, при нецелевом использовании арендуемого помещения, несвоевременном внесении платы за аренду помещения, при систематических просрочках платежей
Условия расторжения договора субаренды как правило, договор расторгается при неисполнении одной из сторон, предусмотренных в нем условий
 Срок действия договора реквизиты подписавших договор сторон
 Порядок внесения изменений в договор и заключение

Заинтересованные стороны на свое усмотрение вправе заключить иные виды соглашений, если они достигаются в ходе переговоров. Разделы основной части можно расположить в различном порядке.

Содержание договора может несколько отличаться от изложенного выше соответственно принципам гражданского права.

Он предусматривает свободу договора, определения взаимных прав и обязанностей заинтересованных сторон.

Например, заключение напрямую субарендатором договора с поставщиками ресурсов коммунальных услуг.

Сроки действия

Срок действия договора субаренды определяется заинтересованными в совершении сделки сторонами.

Но нужно принять во внимание, что договор субаренды считается заключенным на неопределенный срок, если в нем он не указан. Норма закреплена положениями статьи 610 ГК РФ.

И в заключении необходимо заметить, что можно заключить предварительный договор субаренды нежилого помещения при условии наличия у арендатора права владения, пользования и распоряжения закрепленным за ним нежилым помещением собственника в установленных законодателем пределах.

Оно должно быть использовано по назначению сообразно целям его деятельности, по его заданию. Норма установлена положениями статей 294, 296 ГК РФ.