В условиях существующей российской действительности не просто приобрести жилье или помещение для ведения коммерческой деятельности.
Именно поэтому возможность заключить арендное соглашение и получить в свое распоряжение необходимую недвижимость, дает многие россиянам реальный шанс начать новую жизнь.
Но иногда финансовое бремя аренды становится неподъемным или арендуемых площадей на балансе предприятия слишком много. В такой ситуации на помощь придет сделка субаренды.
Что это такое
Владельцы пустующих помещений зачастую сдают их в аренду. При наличии соответствующего пункта в договоре или письменного согласия владельца собственности арендатор тоже может при ненадобности ли временной не востребованности недвижимости сдать ее в аренду — субаренду.
Субаренда представляет собой довольно сложную юридическую сделку, в которой сторонами договора являются, по сути, два арендатора.
По договору поднайма арендатор передает третьему лицу арендованное им у собственника имущество.
Несмотря на кажущуюся запутанность и непонятность, подобные сделки являются вполне законными и распространенными среди предпринимателей и нанимателей крупных жилых объектов недвижимости.
Обязательным условием субарендного соглашения является добровольное согласие владельца недвижимости на передачу в поднаем его имущества.
Без письменного подтверждения отсутствия претензий со стороны собственника, договор субаренды будет считаться недействительным.
Допускается два варианта получения одобрения от владельца имущества:
| Порядок сдачи определенной площади в субаренду прописывается в арендном соглашении | несколько рискованный вариант, так как, единожды дав свое разрешение на передачу собственности третьим лицам по договору субаренды, он не будет отслеживать количество правоимущих третьих лиц и сделок со своей недвижимостью |
| Прилагается отдельный документ, содержащий согласие собственника | оптимальный способ решить вопрос с субарендой, арендатор обязан будет заручиться согласием владельца имущества каждый раз, когда возникнет необходимость передачи арендованного имущества в поднаем |
Субаренда представляет собой документ, подписанный представителями двух сторон, в котором в обязательном порядке должны быть указаны:
| Стороны соглашения | арендатор и субарендатор |
| Предмет соглашения | для спокойствия обеих сторон и отсутствия в дальнейшем недопонимания и неприятностей, важно максимально точно описать передаваемое имущество со всеми его техническими характеристиками и прочими показателями |
| Права и обязанности каждой из сторон | важный пункт, определяющий границы дозволенного для каждой из сторон субарендного соглашения |
| Сумма денежного транша и порядок его получения | данный пункт определяется по взаимной договоренности и определяет кто, сколько и когда будет платить за использование чужого имущества |
| Срок | субарендное соглашение может быть заключено на любой срок, не превышающий действия арендных договоренностей |
В соответствии с законом
Субарендное соглашение на законодательном уровне ничем не отличается от договора аренды. Поэтому к нему применяются те же правила, нормы и регуляторы, то есть основным нормативным актом является Гражданский Кодекс РФ.
К субарендному контракту предъявляются следующие требования:
| Некоторые важные условия арендного соглашения | должны быть отражены и в договоре поднайма |
| После оформления соглашения, передающего имущество третьим лицам | ответственность перед собственником все равно несет арендатор |
| Контракт субаренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре | если срок действия договора превышает 1 год. В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды квартиры или иной недвижимости, такой документ считается не заключенным, а сделка недействительной |
| Предмет заключения сделки | по описанию должен полностью совпадать с имуществом, передаваемым по арендной договоренности |
Возможные риски
Подписывая любой договор и заключая различные сделки, каждый из нас в той или иной мере рискует:
| Риски третьих лиц | при заключении договора субаренды не стоит забывать, что данная сделка целиком и полностью зависит от условий и выполнения обязательств арендатором перед арендодателем. В случае возникновения напряжения между собственником и арендатором (отсутствие ежемесячной арендной платы, невыполнение ремонтных работ и т.д.) пострадает в первую очередь субарендатор. Его заставят покинуть занимаемое помещение в кратчайшие сроки, независимо от того, какие он при этом понесет убытки |
| Риски арендатора | передавая в аренду имущество, собственник всегда рискует. Отдавая в поднаем чужое имущество, арендатор рискует вдвое больше. Недобросовестный субарендатор может испортить имущества или привести снимаемое помещение в ненадлежащее состояние и скрыться, нарушив договорные обязательства. Вся ответственность за восстановление жилого или коммерческого помещения, а также покрытие морального ущерба ляжет на плечи арендатора. Также при одностороннем расторжении договора аренды, арендатор вынужден будет компенсировать убытки своего партнера |
| Риски собственника | заключаются в том, что в качестве предмета договора аренды и субаренды выступает его личное имущество (недвижимость, оборудование, транспортное средство и т.д.). Снизить возможные риски до нулевого уровня поможет гражданское страхование имущества ото всех существующих неприятностей (пожар, взлом и хищения, затопление и т.д.) |
Нюансы контракта
Как и у любого другого договора между сторонами, сделка субаренды имеет несколько важных нюансов, исполнение которых гарантирует отсутствие проблем и неприятностей:
| Согласие и уведомление законного владельца недвижимости | обязательное условие заключения договора субаренды, в противном случае сделка признается ничтожной, а все договоренности между арендатором и субарендатором упраздняются |
| Государственная регистрация договора субаренды | при установлении срока действия договора свыше 1 года действует правило обязательной регистрации его в органах Росреестра, подобное требование позволяет государственным структурам вести учет недвижимости и контролировать законность сделок с ними |
| Соблюдение срока действия договора аренды | сделка субаренды не может быть заключена на срок более длительный, чем аренда, в противном случае подобные действия арендатора могут быть рассмотрены как мошенничество и к нему будут применены меры общественного правопорядка |
| Регистрация юридического адреса по договору субаренды | юридическое лицо может быть зарегистрировано по юридическому адресу на основании договора субаренды |
Государственная регистрация договора субаренды
Если субарендные договоренности запланированы на срок свыше 1 года, то документы, подтверждающие заключение соответствующего соглашения подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра.
На основании ст. 433 ГК РФ договора, подлежащие госрегистрации, считаются заключенными с момента их регистрации.
Таким образом, после подписания субарендного соглашения и до его государственной регистрации, такой договор считается недействительным.
Проще говоря, пока арендатор и субарендатор не придут в местное отделение Росреестра и надлежащим образом не зарегистрируют заключенный контракт, не стоит занимать арендуемое помещение.
Нежилого помещения
Если вы запланировали заключить соглашение поднайма нежилого помещения на срок более 1 года, помните, что такой договор в обязательном порядке необходимо будет зарегистрировать в территориальном регистрационном органе (Росреестр).
На основании предоставленных документов и письменного заявления сотрудники регистрационной палаты внесут соответствующие записи в Единый государственный реестр прав собственности (ЕГРП).
При заключении субарендного соглашения на нежилое помещение не существует определенного срока, в течение которого необходимо произвести государственную регистрацию.
Во избежание ненужных проволочек оптимальным вариантом является включение соответствующего пункта о конкретном обязательстве (кто, в течение какого срока, в каком отделении Росреестра и т.д.) в контракт.
Земельного участка
При передаче земельного участка в поднаем действуют иные правила, чем при субарендном соглашении по нежилым и жилым помещениям.
Чтобы передать арендованную землю по субарендной письменной договоренности третьим лицам, не требуется согласия собственника земельного участка.
Достаточно его просто уведомить о запланированном юридическом действии. Данное положение определяется Земельным Кодексом Российской Федерации (ст. 22 п.6).
Во всем остальном субарендные договоренности по земельному участку происходят по тем же правилам и стандартам, что применяются к любому другому имуществу:
- в пределах срока действия арендного соглашения;
- с обязательной государственной регистрацией договоров, заключенных на срок свыше 1 года и т.д.
Жилой недвижимости
Субарендное соглашение по жилой недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в следующих случаях:
| Срок действия договоренности | превышает 1 год |
| Поднайм заключается на основании договора аренды жилого помещения | иногда граждане заселяются в жилые помещения на основании договора найма, который не подлежит регистрации и соответственно на основании этого документа нельзя передавать имущество третьим лицам |
Пакет бумаг
Для полноценной государственной регистрации субарендного соглашения по жилой или коммерческой недвижимости, необходимо предоставить сотрудникам регистрационной палаты по месту совершения сделки пакет необходимых документов.
В зависимости от предмета договоренности сторон (жилое помещение, коммерческая недвижимость, земельный участок и т.д.), перечень документов может изменяться, но основными являются следующие:
| Заявление | инициатором регистрации и соответственно заявителем может быть, как арендатор, так и субарендатор |
| Подлинник арендного соглашения | данный документ должен быть составлен и заверен надлежащим образом |
| Техническая документация на арендуемую недвижимость | и документ, удостоверяющий личность заявителя |
| Документы, подтверждающие статус индивидуального предпринимателя | ИНН, ОГРН — при заключении сделки с ИП |
| Учредительные документы юридического лица | устав, приказ о назначении директора, ОГРН и т.д. при подписании договора субаренды с юрлицом и квитанция, удостоверяющая оплату госпошлины |
В какие сроки
Для субарендного соглашения по недвижимости и иному имуществу не существует законодательно утвержденного срока, в течение которого необходимо осуществить государственную регистрацию.
Стороны договора самостоятельно определяют удобное для себя время визита в Росреестр исходя из того, что до регистрации и занесения определенных данных в ЕГРП подобное соглашение не является заключенным.
Исключением является лишь поднайм жилого помещения. Его необходимо зарегистрировать в течение 1 месяца с момента подписания.
Стоимость процедуры
Стоимость регистрации документальной субарендной договоренности в Росреестре зависит от того, кто является сторонами поднайма:
| Для физических лиц | государственная пошлина составляет 2000 рублей, в случае обращения с заявлением обеих сторон договора сумма пошлины солидарно делиться между ними |
| Для юридических лиц | стоимость регистрации установлена в размере 22000 рублей, в случае субаренды недвижимости несколькими юрлицами госпошлина делиться между всеми участниками поровну |
В случае если одной из сторон договора поднайма является муниципальный или государственный орган власти, госпошлина им не оплачивается.
Что касается другой стороны субарендного соглашения, то в зависимости от юридического статуса (физлицо или юрлицо) госпошлина оплачивается согласно установленного тарифа (2000 или 22000 рублей соответственно).
Субарендное соглашение сторон является распространенной сделкой среди физических и юридических лиц, проживающих на территории России.
Основным условием нормального функционирования данного юридического действия определено согласие собственника имущества и государственная регистрация, подписанного документа.
субарендное соглашение может быть заключено на любой срок, не превышающий действия арендных договоренностей