Субаренда государственного и муниципального имущества

Spread the love

Имущество может находиться, как в собственности граждан, так и в собственности государства. Закон не запрещает сдавать собственное имущество в аренду.

А можно ли сдавать в субаренду государственное имущество? Есть ли какие-либо нюансы?

Что это такое

Субаренда — это юридическое действие, которое сопровождается переуступкой права пользования имуществом, полученного в аренду или наём.

Так как речь идёт о государственном имуществе, то оно сдаётся физическим и юридическим лицам в найм. Следовательно, субаренда, в данном случае, является поднаймом.

Сдача арендованного имущества в субаренду возможна только с разрешения собственника.

Заключение договора является обязательным обстоятельством регистрации факта совершения такой сделки.

Субаренда является одним из подвидов аренды, наряду с:

  1. Прокатом.
  2. Наймом.
  3. Лизингом.

Договор аренды является основным договором, а договор субаренды — второстепенным. То есть, договор поднайма не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды.

Если договор субаренды заключается на срок более 1 года, то он подлежит государственной регистрации в органах Росреестра.

Но, во избежание недоразумений, рекомендуется регистрировать договор даже в том случае, если срок его действия не достигает 1 года.

Законодательные акты

Договор субаренды является одним из видов договора аренды, поэтому к нему применяются все статьи главы 34 ГК РФ.

В ст. 615 ГК РФ сказано, что арендатор имеет право сдать арендованное им имущество в поднаём, но при этом получив письменное согласие собственника имущества.

Согласие может быть выражено как отдельным документом, например, дополнительным соглашением к договору, так и прописано отдельным пунктом в самом договоре аренды.

Регистрация договора происходит в соответствии с Федеральным Законом от 13.07.2005 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сдача в субаренду государственного и муниципального имущества регулируется Федеральным законом от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Особенности процедуры

Можно ли сдавать в субаренду муниципальное имущество? Да, но с учётом некоторых нюансов.

Главная особенность сдачи в поднаём государственного или муниципального имущества заключается в том, что нужно проводить аукцион, на котором будет выбран субарендатор. Об этом сказано в ст. 17. 1 Закона № 135-ФЗ.

Но есть и другие нюансы:

 Срок договора субаренды не должен превышать срок, на который заключён основной договор
 Сдача государственного имущества как и любого другого, в поднаём возможна только с согласия владельца этого имущества
 Если прекращается право аренды то «автоматически» прекращается и право субаренды

Передача в субаренду муниципального имущества и государственной недвижимости возможна при выполнении следующих условий:

 У арендатора есть согласие собственника на заключение сделки площадь сдаваемого в поднаём имущества не менее 20 кв. м
 Общая площадь имущества, которое сдаётся в субаренду не превышает 10% от общей площади всего сданного в аренду государственного имущества

По итогам проведённых торгов, заключается соответствующий договор. Так как сдача государственного имущества в аренду проводится также с помощью аукциона, то согласие собственника может быть выражено в аукционной документации.

Субаренда государственного имущества

Государство, как правило, владеет имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Это 2 вида вещного права, которые, на сегодняшний день, остаются только в государственных структурах.

Эти права реальны наряду с правом собственности, поэтому государство имеет право сдавать своё имущество в аренду.

А арендатор, в свою очередь, имеет право это имущество «пересдать» в наём. Но, с учётом некоторых нюансов.

Государство не сдаёт своё имущества как в найм, так и в поднаём физическим лицам, поэтому обе стороны договора — это юрлица. Определение субарендатора происходит посредством проведения аукциона.

Для заключения договора субаренды, субарендатор должен предоставить арендатору госимущества следующие сведения о себе:

 Выписку банковских реквизитов этот документ должен быть подписан руководителем юридического лица, а также главным бухгалтером
 Выписку из реестра юрлиц этот документ подтверждает, что субарендатор является реальным действующим предприятием, и на момент заключения сделки, не находится в стадии ликвидации, реорганизации или банкротства. Срок действия выписки — не более 30 календарных дней
 Документ который разрешает представителю (если таковой присутствует при заключении договора) подписывать такие документы

Если договор субаренды недвижимого имущества расторгается до истечения срока, на который он был заключён, то арендатор обязан предупредить субарендатора не менее чем за 1 месяц.

Необходимость проведения торгов

Обязанность по проведению торгов указана в ст. 17. 1 Закона № 135 ФЗ. В этой статье сказано, что необходимо проводить аукцион, если:

 Происходит передача права пользования государственным или муниципальным имуществом третьему лицу
 Арендатор обязан заключить договор субаренды с единственным участником торгов если последний не нарушил правила подачи заявки на участие в конкурсе и имеет на руках всю необходимую документацию для участия в конкурсе
 Минимальный срок, на который может быть заключён договор найма государственного или муниципального имущества это 1 день. Даже в этом случае, обязательно проводить торги

Вся информация о будущих торгах должна быть размещена на официальном сайте торгов. Сокрытие информации о будущих торгах приведёт к тому, что они будут считаться недействительными.

Перечень имущества, относительно права владения или пользования которыми необходимо проводить торги, указан в Приказе ФАС от 10. 02. 2010 года № 67.

Также в этом Приказе указан порядок проведения торгов. А также требования к аукционной документации.

К участию в конкурсе допускаются юрлица, отвечающие всем требованиям, перечисленным в данном Приказе.

Без согласия собственника

В ст. 615 ГК РФ сказано, что сдача арендованного имущества возможна только с согласия собственника этого имущества. Это касается не только аренды, но и субаренды и последующего найма.

Собственник может высказать своё согласие 2-мя различными способами:

 Указать в самом договоре найма госимущества пункт который выражает согласие собственника на сдачу арендованного у него имущества в поднаём
 Составить с арендатором отдельный документ который будет являться дополнительным соглашением к договору аренды. В этом документе строго прописать своё согласие

Если отсутствует согласие собственника в одном из этих видов, то сдавать имущество в субаренду запрещено.

Если собственник узнает о факте нарушения его прав, он может потребовать от арендатора расторжения договора.

В ст. 167, 168 и 1103 ГК РФ сказано, что собственник помещения, сданного в субаренду, имеет право требовать расторжения такого договора, если обнаружит, что арендатор сдал в аренду его владение.

Кроме того, он имеет право затребовать возмещения убытков, которые были вызваны тем, что субарендатор пользовался его имуществом, не имея на то законных оснований.

Судебная практика по таким делам довольно обширна, и суд всегда принимает сторону собственника помещения.

Кто платит НДС

Важный вопрос субаренды — кто платит НДС? Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ, арендатор государственного или муниципального имущества остаётся налоговым агентом в части уплаты НДС.

Кроме того, он остаётся плательщиком этого налога в части реализации услуг по сдаче имущества в поднаём.

Поэтому он должен исчислять НДС с этой операции. Такое разъяснение даётся в Письме Минфина от 18. 10. 2012 года № 03-07-11/436.

Правила составления контракта

После аукциона по сдаче в поднайм государственного имущества, необходимо составить договор субаренды.

Составляется он в соответствии с нормами гражданского законодательства — подраздела 2 раздела 3.

Договор субаренды, так же как и договор аренды, должен быть:

 Составлен в письменном виде подписан обеими сторонами сделки
 Иметь существенные условия предмет договора, сроки его действия, а также прядок внесения платы за арендованное имущество

Если срок договора превышает 1 год, то необходимо зарегистрировать его в органах Росреестра.

Но, специалисты рекомендуют регистрировать такой договор даже в том случае, если срок его действия не превышает указанный лимит.

Это поможет избежать недоразумений в будущем, если придётся отстаивать свои права в суде.

Структура и образец заполнения договора

Договор субаренды недвижимого государственного имущества, должен содержать в себе следующие положения:

 Общие положения здесь указываются все необходимые сведения об объекте, который сдаётся в поднаём, о сторонах сделки
 Предмет договора здесь даётся более детальная характеристика объекта государственной недвижимости, сданной в субаренду
 Срок действия он должен быть прописан обязательно. Если он не указан, то считается, что договор заключается сроком на 1 год
 Права и обязанности обеих сторон относительно друг друга и относительно сданного объекта недвижимости
 Условия оплаты здесь нужно конкретно прописать сумму арендной платы, сроки и порядок её внесения арендатору. Также здесь нужно прописать о праве арендатора взыскивать задолженность в установленном порядке, и порядок оплаты коммунальных платежей
 Ответственность сторон здесь нужно прямо прописать ответственность каждой стороны за нарушения условий данного договора
 Можно отдельно обозначить пункт об особых условиях например, если субарендатор решить улучшить помещение и сделать в нём ремонт, то все сделанные работы становятся собственность владельца помещения, а оплата ремонта входит в счёт арендной платы. В этом пункте желательно предусмотреть все нюансы, которые могут в ходе взаимодействия всех сторон контракта — владельца помещения, его арендатора и субарендатора
 Порядок предъявления претензий этот пункт не обязательно выделять отдельно, все его положения можно включить в пункт «ответственность сторон». Здесь, как правило, указывается порядок взыскания пеней и штрафов по просрочкам, а также право каждой стороны отстаивать свои интересы в судебном порядке, а также реквизиты сторон

Заверять у нотариуса договор не обязательно, так и как и регистрировать его в Росреестре. Обязательная регистрация контракта предусмотрена в том случае, если срок договора превышает 1 календарный год.

Пакет необходимых бумаг

Чтобы заключить контракт поднайма государственного помещения, стороны должны предоставить друг другу следующие документы:

 «Первичный» договор аренды в котором прописано право арендатора на сдачу в поднаём данного объекта недвижимости. В договоре должно быть прописано согласие собственника на такие действия арендатора
 Если в договоре такой пункт не указан, то необходимо письменное согласие собственника оно может быть представлено в виде дополнительного соглашения к договору
 Выписки с банковскими реквизитами сторон эти документы заверяет руководитель юридического лица, а также главный бухгалтер
 Копию свидетельства о праве владения помещением такой документ должен быть у арендатора, так как при заключении «первичного» договор он должен был потребовать этот документ от владельца недвижимости
 Выписку из реестра этот документ подтверждает тот факт, что обе стороны сделки являются действующими юрлицами, и не находятся в стадии ликвидации или банкротства
 Аукционная документация подтверждающая право на заключение данного контракта конкретным юридическим лицом

Если от одной из сторон действует представитель, то он должен предъявить: 

  • свой паспорт;
  • доверенность на проведение сделки;
  • документ, подтверждающий его право подписывать документы подобного рода.

Регистрация сделки в Росреестре

Регистрировать контракт на сдачу в поднаём государственного и муниципального имущества нужно в том случае, если срок его действия превышает 1 год.

Для регистрации сделки необходимо обратиться в органы Росреестре по месту нахождения договора.

Для этого нужно предъявить следующие документы:

 Сам договор в 3-ёх экземплярах по одному экземпляру сторонам сделки, и 1 остаётся в Росреестре
 Договор аренды на это имущество согласие собственника
 Квитанцию на оплату государственной пошлины согласно п. 22 ст. 333. 33 НК РФ размер государственной пошлины для юридически лиц (а именно они являются сторонами сделки при поднайме государственного имущества) составляет 22 тысячи рублей

Договор поднайма государственного имущества подлежит государственной регистрации в 2-ух случаях:

 Обязательной если превышает законный срок действия
 Добровольной по соглашению сторон сделки

Реквизиты для уплаты государственной пошлины можно получить в Росреестре.

В какие сроки

Регистрация договора субаренды государственного и муниципального имущества происходит в те же сроки, которые установлены для всех других договоров, подразумевающих передачу вещных прав на недвижимость.

Регламентный срок исполнения обязательства — 10 дней с момента сдачи документов на регистрацию, если не возникнет дополнительных вопросов.

За это время происходит:

  1. Правовая экспертиза документов.
  2. Внесение в реестр сведения о зарегистрированном праве, если не будет оснований для отказа.
  3. Выдача документов заявителю.

Если все копии документов, а также сами экземпляры договоров будут заверены у нотариуса, то срок регистрации сделки сокращается до 3-ёх дней, так как отпадает необходимость в правовой экспертизе.

Если есть вопросы или не хватает каких-либо документов, регистрация права приостанавливается до тех пор, пока эти вопросы не решатся, а недостающие документы не будут представлены.

Новый срок регистрации начинает своё течение с момента решения всех недоразумений.

По окончании регистрации, субарендатору выдаётся на руки выписка из ЕГРП, подтверждающее, что его законное право пользования данным помещением зарегистрировано в установленном порядке. Срок действия такой выписки — 30 дней с момента выдачи.