Закрыть ТСЖ можно в силу неэффективности формы управления МКД или из-за злоупотреблений со стороны председателя. ЖК РФ допускает случаи, когда собственники квартир желают изменить способ управления общим домовым имуществом. Тогда ТСЖ может быть заменено управляющей организацией – коммерческим субъектом ЖКХ в форме ООО.
Участниками ТСЖ могут стать собственники квартир или других жилых помещений, которые подали заявление о вступлении в члены некоммерческой организации. Они вправе интересовать всеми вопросами управления, в том числе запрашивать учредительную и бухгалтерскую документацию товарищества.
ТСЖ может быть ликвидировано при желании его членов. Для этого потребуется организовать общее собрание, в том числе во внеочередном порядке – согласно уставу товарищества и ст. 145 ЖК РФ.
Порядок подачи голосов также определяется согласно учредительным документам. Обычно за ликвидацию товарищества должно быть подано не меньше 2/3 голосов от всех участников собрания.
Решение участников служит основанием для ликвидации. Возможны проблемы, когда председатель или другие заинтересованные лица препятствуют собранию либо обжалуют решение собственников МКД о ликвидации ТСЖ в арбитражном суде.
Допускаются и прямо противоположные ситуации, когда устойчивое ТСЖ пытаются ликвидировать незаконным способом, чтобы ввести в многоквартирном доме форму управления от коммерческой организации (управляющей компании).
Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано:
- по решению его членов;
- если оно было организовано с нарушением закона – когда выявлена фальсификация бухгалтерских документов, обнаружены ложные протоколы;
- если его деятельность, согласно уставу, была ограничена конкретным сроком и целью (например, чтобы проконтролировать ход капитального ремонта);
- если товарищество недобросовестно выполняет свою работу: плохо управляет домом, не соблюдает санитарно-гигиенические, технические, экологические нормы;
- когда ТСЖ нарушает права собственников – без их согласия передало придомовую территорию под коммерческую застройку или платную парковку, и т.д.;
- когда у товарищества нет стабильного финансирования – отсутствуют периодические обязательные взносы;
- если в составе членов ТСЖ осталось менее 50% от собственников жилья в многоквартирном доме;
- при существенных долгах организации.
Закрытие ТСЖ не освобождает жильцов МКД от обязанности своевременно оплачивать коммунальные услуги и взносы за содержание общего домового имущества.
Нормативная база
Права участников ТСЖ, а также порядок организации их общего собрания определяется главами 13-14 ЖК РФ. Ликвидация организации проводится по правилам ГК РФ – ст. 61-65.
Процедура судопроизводства регламентирована правилами АПК (при наличии экономических и хозяйственных споров) и ГПК РФ – в судах общей юрисдикции.
Форма подачи заявления о регистрации юридического лица в порядке ликвидации определяется ФЗ № 129 от 8.01.2001 г.
Как закрыть ТСЖ?
Потребуется инициировать процедуру его ликвидации. В качестве инициаторов могут выступить контрольные органы – например, ФНС или Жилищная инспекция, особенно, когда ТСЖ существует только формально, и у него на балансе нет никакого имущества.
По решению собственников
Как закрыть ТСЖ по решению собственников – необходимо консолидировать волю и собрать инициативную группу, агитирующую за проведение внеочередного общего собрания. В уставе может быть предусмотрен кворум участников собрания. Обычно это не меньше 50% от общего числа его членов.
Председатель собрания должен четко организовать его повестку, ключевым пунктом которой будет вопрос ликвидации ТСЖ. Решение упразднить товарищество должно быть обосновано конкретными и правомерными основаниями.
На собрании должен быть определен состав и порядок работы ликвидационной комиссии. Итоги общего собрания жильцов должны быть оформлены протоколом. Он содержит:
- дату, время, место, адрес собрания;
- состав инициативной группы;
- форму голосования;
- количество участников мероприятия (с указанием площади жилья или коммерческих, иных помещений, которые принадлежат каждому из них);
- повестку дня (желательно обозначить по пунктам);
- краткое изложение хода собрания;
- итоги собрания, сведения о конкретно принятых решениях;
- подписи председателя собрания и секретаря.
Отсутствие на собрании председателя ТСЖ и (или) его заместителя, бухгалтера и других членов администрации не лишают такого мероприятия законности, если оно было организовано согласно уставу и не противоречит нормативным актам.
Далее за дело берется сформированная ликвидационная комиссия. Она публикует сведения о ликвидации в СМИ. Согласно п. 1 Приказа ФНС от 16 июня 2006 г. N САЭ-3-09/355@ таким печатным изданием в 2019 году является «Вестник государственной регистрации».
Если у ТСЖ нет наличных денег для расчета с кредиторами, то его имущество продается с торгов, за исключением имущества стоимостью менее 100 тыс. рублей, которое можно реализовать напрямую.
После расчета с кредиторами, очередность которых определена ст. 64 ГК РФ, формируется окончательный ликвидационный баланс, который также должен быть утвержден участниками ТСЖ.
Кредиторы вправе предъявлять иски к ликвидационной комиссии, если она необоснованно отказала в удовлетворении требований кредиторов или уклоняется от их рассмотрения.
Утвержденный ликвидационный баланс служит основанием для обращения в ЕГРЮЛ с заявлением о государственной регистрации ликвидации ТСЖ. Подпись заявителя в уведомлении должна быть нотариально удостоверена.
Через суд
С иском о ликвидации ТСЖ вправе обратиться орган государственного жилищного надзора (жилищная инспекция) или органы муниципального контроля. Если иск инициируется надзорным органом, то сначала потребуется вынести предписание об устранении нарушений (обычно на это отводится 6 месяцев – когда содержание устава ТСЖ противоречит закону).
В предписании должны содержаться сведений о конкретных нарушениях со стороны ТСЖ. Обычно иски удовлетворяются только в том случае, когда они инициируются государственными и муниципальными органами – если ТСЖ работает неэффективно, допускает существенные злоупотребления.
Граждане (группа граждан) обращается в суд с целью признать государственную регистрацию (запись в ЕГРЮЛ) ТСЖ недействительной. Но даже если суд признает государственную регистрацию ТСЖ незаконной, это не означает, что оно будет сразу ликвидировано.
Товарищество всё равно сохраняет правоспособность и несет ответственность за свои юридически значимые действия (сделки, решения). Для ликвидации придется подавать отдельный иск.
Следует обращать внимание на срок исковое давности. По делам, связанным с незаконностью решений собрания ТСЖ, он составляет 6 месяцев – п. 6 ст. 46 ЖК РФ. Аналогичный срок предусмотрен для государственных органов, если они выявили в работе ТСЖ неустранимые нарушения. Срок отсчитывается с момента установления нарушений.
Положительное решение суда еще не означает, что ТСЖ сразу прекращает работу. Суд утверждает ликвидационную комиссию и обязывает ее пройти полную процедуру ликвидации. Список участников такой комиссии может быть предварительно обозначен в исковом заявлении.
Пошаговая инструкция
Пошаговая инструкция по закрытию ТСЖ зависит от того, кто выступает с инициативой ликвидации.
Учредителям (собственникам квартир, комнат, долей в МКД) следует:
- собрать инициативную группу;
- провести общее собрание участников ТСЖ;
- составить протокол собрания, назначить ликвидационную комиссию;
- оформить промежуточный ликвидационный баланс, изучить документацию, предоставленную ревизионной комиссией – контролирующим органом, который следит за бухгалтерской дисциплиной на ТСЖ;
- сформировать итоговый ликвидационный баланс, обратиться с уведомлением в налоговую инспекцию, заплатить государственную пошлину.
Если в ликвидации заинтересованы жильцы многоквартирного дома – не участники ТСЖ, то они должны жаловаться в контрольно-надзорные органы с требованием проверить работу товарищества. Контрольные органы могут привлечь ТСЖ к административной ответственности и инициировать процедуру судебного разбирательства.
Если граждане выступают с требованием ликвидировать ТСЖ из-за незаконности его регистрации, то им прежде следует изучить регистрирующую документацию. В рамках судебного разбирательства могут быть назначены финансово-экономические, бухгалтерские, почерковедческие экспертизы.
Необходимые документы
Для ликвидации ТСЖ потребуется:
- устав;
- оформленное решение учредителей;
- промежуточный и окончательный ликвидационные балансы;
- финансовые документы, список кредиторов, с указанием их требований;
- исковое заявление – если ТСЖ ликвидируется в принудительном порядке;
- заявление в ЕГРЮЛ (оформляется в налоговой инспекции);
Необходимо оплатить государственную пошлину. В 2019 г. она составляет 800 руб., за исключением, если ТСЖ ликвидируется в порядке банкротства.
Для подачи заявления о ликвидации ТСЖ по процедуре финансовой несостоятельности придется заплатить 6 тыс. рублей (пп.5 п. 1 ст. 333.21 НК РФ).
Если есть долги
Товарищество обязано рассчитываться по долгам, согласно заявленным требованиям кредиторов. Если имущества организации недостаточно, чтобы рассчитаться со всеми контрагентами, то придется обращаться в арбитражный суд с заявлением о банкротстве и взыскивать долги принудительно.
Прекращение управления домом
Управление можно прекратить только после ликвидации ТСЖ и внесением об этом записи в ЕГРЮЛ.
Если ТСЖ фактически не действует, то дом подлежит управлению комиссией жилищной инспекции и снабжается напрямую поставщиками коммунальных услуг.
Что такое реорганизация ТСЖ?
Согласно ст. 57 ГК РФ и ст. 140 ЖК РФ ТСЖ может добровольно преобразоваться в жилищный или жилищно-строительный кооператив. ТСЖ можно разделить на две организации (тоже ТСЖ), если под управлением первоначальной организации находится несколько домов, которые расположены на одном земельном участке. Предусмотрена возможность выделения одного ТСЖ из другого.
Для реорганизации потребуется общее собрание жильцов, на котором за разделение или выделение должно проголосовать большинство членов юридического лица.
При разделении ТСЖ в поддержку такой процедуры должны высказаться большинство собственников каждого многоквартирного дома.
Такое решение должно быть получено в течение двух лет, предшествующих организации собрания о разделении товарищества. Спорные вопросы, связанные с ликвидацией ТСЖ, целесообразно решать при помощи квалифицированного юриста.
