Владельцы спланированных в многоквартирном доме помещений с целью управления им создают различные сообщества.
Одним из действенных способов стало ТСЖ, которое создается в добровольном порядке, обретшее в последние годы популярность.
Оно самостоятельно занимается хозяйственными делами по управлению МКД, не исключая вероятности заключения договора с управляющей компанией.
Способы управления МКД
Одной из сложных задач для владельцев жилья является содержание многоквартирного дома в надлежащем виде.
Управление сопряжено с рядом проблем, которые необходимо своевременно и правильно разрешить. В силу указанного фактора во многих домах создаются образования особого типа.
Создание товарищества
В сущности «товарищество собственников жилья» есть образование, деятельность которого заключается в общем управлении домом.
Оно создается на добровольной основе, поэтому каждый жилец лично решает вступать ему в товарищество или нет.
Сообразно указаниям регламентирующих актов, ТСЖ обретает юридическую значимость, если в него вступило 2/3 владельцев квартир.
Его члены из своего состава выбирают правление, которому передается управление многоквартирным домом.
Процедура его избрания производится в ходе голосования на собрании жильцов, вступивших в сообщество.
Правление выступает в качестве органа исполнительной власти, реализующего принятые общим собранием решения.
Члены руководства выбирает председателя товарищества, после чего его кандидатура утверждается на общем собрании.
В функциональные обязанности правления входит:
| Слежение за внесением платы за коммунальные услуги в установленные нормативами сроки | и поддержание в чистоте территории, числящейся за домом |
| Эксплуатирование инженерных систем | водоснабжения и водоотведения, отопления, к которым подсоединен дом в рабочем состоянии |
Высшим органом управления является общее собрание, созываемое по мере необходимости, в экстренных случаях и в сроки, которые утверждены уставом.
Привлечение УК
В отдельных случаях ТСЖ привлекает к хозяйственной деятельности специализированную управляющую компанию, которая имеет больше возможностей для ее ведения.
Она производится на основе договора доверительного управления, подписываемого заинтересованными сторонами. Он составляется с учетом мнения большинства членов товарищества.
В нем отображаются сведения:
| О многоквартирном доме, его местоположении | и наименование управляющей компании |
| Дате начала хозяйственной деятельности | о руководстве товарищества и управляющей компании |
Его форма и содержание должны соответствовать требованиям оформления деловых бумаг такого рода.
Он должен быть составлен грамотно, без грамматических ошибок и исправлений, иначе договор будет расцениваться в качестве «ничтожного».
В нем должны в обязательном порядке предусматриваться пункты:
| Общие положения | и предмет договора на обслуживание дома |
| Права и обязанности сторон, подписавших договор | ответственность |
| Условия и порядок расчета | правила контроля за хозяйственной деятельностью |
| Разрешение спорных ситуаций | и срок действия договора |
| Порядок внесения изменений в договор | а также реквизиты сторон |
Договор подписывается руководителями организаций, в качестве которых выступают председатель ТСЖ и директор УК.
Законодательные акты
Законодатель возложил обязанность содержания дома на должном уровне на самих жильцов.
Норма предусмотрена предписаниями Федерального закона «О товариществах собственников помещений». Акт был издан 15 июня 1996 года под номером 72-ФЗ.
На основании указаний акта введены положения относительно управления МКД в главу 6 Жилищного кодекса.
В указанных выше актах предусматриваются:
- правила создания ТСЖ, его обязанности;
- права и обязанности лиц, вступивших в товарищество;
- способы управления многоквартирным домом.
Жильцы дома несут солидарную ответственность за его имущество, которое находится в их владении и распоряжении. Норма предусмотрена в положениях статьи 135 ЖК РФ.
Что касается условий заключения договора управления многоквартирным домом между товариществом и управляющей компанией, то они предусмотрены положениями статей 137, 162—165 ЖК и 702-729, 740-757 ГК РФ.
В них разъяснены правила оформления и подписания договора, позволяющего передать управление домом УК.
На его основе привлекаются подрядные организации, чтобы они произвели капитальные, текущие ремонтные работы отдельных конструкций дома.
Законодатель установил положениями статьи 138обязательность исполнения условий договора, которое заключается только в письменной форме.
В соответствии с положениями статьи 155 ЖК РФ жильцы обязаны вовремя совершать плату за предоставляемые управляющей компанией услуги. Она должна согласовать сроки внесения оплаты с ними.
Договор между ТСЖ и управляющей компанией в 2017 году
Права и обязанности сторон договора соответственно нормативам статьи 53 Гражданского кодекса РФ возникают вслед за его подписанием.
Права и обязанности сторон договора соответственно нормативам статьи 53 Гражданского кодекса РФ возникают вслед за его подписанием.
Любая деятельность юридических лиц осуществляется на основании устава, который утверждается общим собранием либо учредителем.
Под уставом подразумевается свод правил, которые обосновывают хозяйственную деятельность юридических лиц, о чем указано в положениях статьи 49 ГК РФ.
Права и обязанности сторон
Управляющая компания должна отчитаться перед общим собранием об итогах проведенных работ в установленные договором сроки, если такой пункт предусмотрен уставом ТСЖ.
Общее собрание вправе установить контроль над финансовой и хозяйственной деятельностью УК, чтобы иметь представление о расходовании денежных средств и выполняемых ею работах.
В ходе исполнения условий договора участники могут вносить в него изменения, поправки в целях совершенствования системы управления домом.
Право выбора конкретной управляющей компании остается за общим собранием товарищества.
Как правило, на голосование выносится несколько управляющих компаний, из которых выбирается одна большинством голосов участвующих в собрании лиц.
Основная цель и задача хозяйственной деятельности, как управляющей компании, так и товарищества заключается в эксплуатации общего имущества многоквартирного дома, его инженерных коммуникаций и соблюдении санитарно-гигиенических норм в ходе осуществления своей хозяйственной деятельности.
Управляющая компания должна:
| Содержать в рабочем состоянии инженерные системы и сети | доставляющие ресурсы в дом, включая оборудование, которое установлено на них |
| Организовать круглосуточную работу диспетчерской службы, которая занимается устранением последствий аварийных ситуаций | следить за чистотой и порядком как внутри дома, так и прилегающей к нему территории |
При возникновении необходимости компания должна привлечь сторонние организации, чтобы качественно исполнять свои обязанности.
Например, заключить договор с частным охранным бюро для обеспечения безопасности жильцов, проживающих в доме.
Наступающая ответственность
УК является коммерческой организацией, осуществляющей хозяйственную деятельность на договорной основе.
В соответствии с нормативами статей 148 ЖК РФ и 1017 ГКдоверительное управление подразумевает исполнение условий, которые предусмотрены договором об управлении общедомовым имуществом многоквартирного дома.
Управляющая компания несет ответственность в случаях, когда:
| Происходит нарушение общественного порядка | и жильцам дома предоставляются услуги низкого качества |
| Действия или бездействия | причиняют вред жизни и здоровью собственников помещений |
| Наносится ущерб общедомовому либо личному имуществу жильцов | в ходе хозяйственной деятельности компании |
Правление товарищества несет ответственность перед общим собранием, которое является высшим органом ТСЖ сообразно положениям статьи 144 ЖК РФ.
Оно отчитывается ежегодно в установленные уставом сроки. Его деятельность осуществляется на основании положений устава, который утверждается общим собранием.
Контроль за исполнением
Общее собрание в порядке исполнения условий договора обслуживания между управляющей компанией и товариществом имеет право создать специальную, общественную комиссию для осуществления контроля над финансово-хозяйственной деятельностью УК.
Во многих многоквартирных домах его непосредственно осуществляют члены правления и его председатель.
Преимущества и недостатки
ТСЖ наделено возможностью самостоятельного управления многоквартирным домом, что, несомненно, является его преимуществом.
Его жильцы участвуют в разрешение проблем, которые возникают в ходе эксплуатации.
Они могут проконтролировать все расходы, потому что его деятельность основана на принципе гласности и прозрачности.
К недостаткам можно отнести отсутствие требуемой производственной базы для производства определенных видов работ.
Ему приходится обращаться в сторонние организации, что увеличивает его расходы. Обстоятельство вызывает у жильцов недовольства относительно переплаты, но ситуация становится безвыходной.
Что касается заключения договора с управляющей компанией, то передав ей управление домом, оно теряет возможность контролировать финансовые операции.
Основным преимуществом управляющей компании является четкая организация ее хозяйственной деятельности.
Она осуществляется планомерно соответственно графика запланированных работ. Все ее обязанности выполняются своевременно.
В основном компания заключает договора с подрядными организациями, которые специализируются в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Что касается недостатков, за обслуживание жильцам дома приходится платить больше денежных средств, нежели при товариществе.
Она не учитывает в ходе своей хозяйственной деятельности мнение жильцов, при вынесении какого-либо решения.
Обстоятельство невыгодно для собственников помещений, которые лишаются своего права предоставления отчета по финансовой деятельности.
И в добавлении к вышесказанному необходимо заметить, что в большинстве случаев жильцы дома образовывают свою организацию, чтобы самостоятельно эксплуатировать его, управлять общедомовым имуществом.
Но не каждое ТСЖ в силу каких-либо факторов может реализовать свои планы, поэтому возникает необходимость в привлечении сторонних организаций. Например, управляющей компании, специализирующейся в сфере ЖКХ.
