Основной вид деятельности ТСЖ

Чаще всего собственники голосуют за создание ТСЖ. Какой же основной вид деятельности этой организации?

Всем имуществом, расположенном в домах, необходимо управлять. А чтобы жить в комфорте, то управлять нужно эффективно.

Права и обязанности организации

Товарищество создаётся по изъявлению доброй воли всех (или большей части) собственников помещений, расположенных в конкретно взятом доме.

В этом доме должно быть более 2-ух помещений (не важно, какого назначения).

Членами этой организации является собственники расположенных в доме помещений.

Те владельцы, которые по каким-либо причинам не пожелали присоединиться к ТСЖ, не имеют членства. Они должны заключают с организацией соответствующий договор на обслуживание.

Как и любого другого юрлица, у товарищества есть свои права по отношению к владельцам помещений. Кроме прав, есть также и обязанности. Они приведены в ст. 137 и 138 ЖК РФ.

ТСЖ вправе:

Заключить договор на обслуживание	конкретным домом с теми владельцами, которые не состоят в товариществе
Заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг на выгодных для владельцев условиях	составлять и выносить на обсуждение смету предполагаемых доходов и расходов на определённый период. Например, составить смету на квартал
Вносить в эту смету те статьи расходов, которые имеют отношение к улучшению качества жизни в конкретном доме	это: затраты на капитальный ремонт имущества; затраты на осуществление текущего ремонта общедомового имущества; затраты на удовлетворение нужд членов организации. Например, для благоустройства спортивной площадки
Оказывать членам товарищества определённые услуги	а также выполнять для них определённые работы
Оформлять в кредитном учреждении кредит	или заём для удовлетворения нужд товарищества и его членов
Передавать по договору, заключённому с гражданами или подрядными организациями, денежные средства или иные материальные ценности	предметом договора должно являться оказание услуг членам товарищества или выполнение работ в их пользу
Продать, сдать в аренду или временное пользование общее имущество	которое принадлежит товариществу

Товарищество действует исключительно в интересах собственников помещений конкретного дома.

Поэтому, если собственник примут соответствующее решение, товарищество имеет право:

Предоставлять в аренду или временное пользование	всё или часть общедомового имущества
Делать реконструкцию и модернизацию общедомового имущества	все строительные и ремонтные работы должны производиться с учётом требований законодательства
Приобретать дополнительные помещения, необходимые для улучшения комфорта членов организации	вся приобретённая недвижимость оформляется в долевую собственность каждого владельца. Также можно приобретать и земельные участки. Но их целевое назначение — застройка необходимыми помещениями
Застраивать территорию около дома	теми помещениями и зданиями, которые нужны владельцам помещений
Совершать сделки	для удовлетворения нужд владельцев недвижимости

Но все эти действия должны совершаться в интересах собственников, и быть экономически обоснованными.

То есть, факт необходимости должен быть подтверждён протоколом собрания, а экономическая эффективность — документами.

В ст. 138 ЖК РФ сказано, что товарищества имеет следующий круг обязанностей перед владельцами помещений:

Управление конкретным домом должно осуществлять эффективно	то есть, его результаты должны быть «на лицо»
Обеспечение надлежащего для проживания граждан состояния общедомового имущества	и выполнение всех обязательств по заключённым договорам
Соблюдение прав и интересов всех владельцев	представлять законные интересы собственников помещений в суде и в других государственных органах
Вести реестр членов товарищества	и своевременно направлять его в органы исполнительной власти

Законодательная база

Товарищество является юридическим лицом, согласно нормам ст. 48 ГК РФ. А так как это некоммерческая организация — то стоит обратить внимание на нормы ст. 50 ГК РФ.

В этой статье дано определение такого типа организации, а также описано детальное отличие от коммерческой структуры.

В домах, которые были построены совсем недавно, располагаются как квартиры, так и коммерческая недвижимость.

Поэтому возникла необходимость внесения поправок в ГК РФ. Теперь ТСЖ называется товариществом собственников недвижимости.

Отдельного законодательного акта, который бы регулировал деятельность товарищества, нет. Основные положения располагаются в ЖК РФ, а именно в разделе 6.

В ГК РФ также есть несколько статей, которые имеют отношение к товариществу собственников — это ст. 123.12—ст. 123.14 ГК РФ. Основные определения даны в ст. 48 и ст. 50 ГК РФ.

ТСЖ может быть создано по желанию собственников, а может быть и закрыто их же усилиями.

Если это происходит на добровольной основе, то нужно принимать во внимание ст. 141 ЖК РФ.

Если же товарищество закрывается в принудительном порядке, то делать это нужно так, как описано в Федеральном законе от 26. 10. 2002 года № 127-ФЗ «О банкротстве».

Когда товарищество создаётся или прекращает свою деятельность, об этом делается соответствующая запись в реестре. Такие действия совершаются на основании закона № 129-ФЗ.

Наступающая ответственность

Ответственность товарищества перед его членами наступает тогда, когда оно перестаёт действовать в их интересах, и начинает «зарабатывать» прибыль.

Так как ТСЖ — это некоммерческая организация, то она не может преследовать цель — достижение положительного финансового результата и распределение его между участниками.

Если прибыль и получается по итогам финансового года, то она распределяется на основные нужды владельцев помещений конкретного дома.

При выявлении нарушений со стороны органов управления, сами члены могут решить эту проблему — закрыть товарищество или переизбрать управляющий орган. Подобные решения принимаются исключительно на собраниях.

Если решение будет принято положительным, то товарищество вступает в стадию ликвидации.

Если же неправомерные действия председателя и членов правления (все они действуют от имени членов организации) привели к тому, что образовался материальный или моральный ущерб, то нужно написать заявление в правоохранительные органы.

Для проведения проверки по факту нарушения прав и интересов собственников и членов товарищества можно обратиться в следующие государственные органы:

1. В прокуратуру.
2. В Роспотребнадзор.
3. В государственную жилищную инспекцию.

Кроме того, некоторые государственные органы имеют право проводить проверки деятельности организации.

Это такие органы, как:

• ФМС;
• ФНС;
• пожарные службы;
• санитарно-гигиенически службы;
• другие.

Существующие виды деятельности

В ст. 135 ЖК РФ сказано, что основной деятельностью товарищества собственников жилья является управление многоквартирным домом или домами, если произошло объединение.

Под управлением можно понимать:

1. Содержание дома в пригодном для проживания состоянии.
2. Осуществление своевременного капитального и текущего ремонта.
3. Своевременное и качественное предоставление коммунальных услуг.

Основная сфера

К основным задачам, которые ТСЖ должно осуществлять в ходе своей деятельности, относятся:

Контроль	над тем, чтобы все коммунальные услуги предоставлялись вовремя и бесперебойно и чтобы все помещения в доме поддерживались в надлежащем состоянии
Поддержание	всех коммуникационных и технических систем в исправном состоянии
Планирование	текущей работы по техническому обслуживанию дома и придомовой территории
Ведение всей технической документации	расчёт платежей
Проведение постоянной работы с собственниками	и, как следствие, устранение недостатков в своей работе, и выполнение их нужд

Хозяйственные функции

В ст. 157 ЖК РФ сказано, что товарищество имеет право осуществлять и хозяйственную деятельность, которая не противоречит интересам членов товарищества.

В этой статье сказано, что товарищество может осуществлять следующую деятельность в хозяйственной сфере:

Обслуживания и ремонта общедомового имущества	эффективной эксплуатации этого имущества
Строительства дополнительных помещений в многоквартирном доме	а также возведение дополнительных объектов недвижимости и имущества
Сдачи в аренду	или наём части или целого общего имущества собственников

Так как товарищества — это некоммерческая организация, то извлечение прибыли не может быть основной целью деятельности.

Но закон не запрещает организациям такого типа получать положительный финансовый результат от побочных видов деятельности.

Но эта прибыль должна распределяться на будущие нужды членов товарищества.

В соответствии с действующим законодательством необходимо уплачивать от такой деятельности налоги, в соответствии с выбранным режимом налогообложения.

Управление домом

Это основной вид деятельности, которую осуществляет товарищество, представляя интересы своих членов. Все вопросы, касающиеся этого вида деятельности, решаются на общем собрании.

Правом представлять интересы всех членов товарищества без нотариальной доверенности имеет только председатель.

Он обладает правом подписи всех документов, в том числе и бухгалтерских, а также налоговой отчётности.

Регламентируемые документы

Все виды деятельности, которыми имеет право заниматься ТСЖ описаны в уставе товарищества. Его положения принимаются на общем собрании простым большинством голосов.

В организации обязательно должна быть ревизионная комиссия, которая проверяет финансовую деятельность товарищества.

Ежегодно она представляет отчёт о своих проверках на общем собрании. Поэтому деятельность товарищества более прозрачна, чем деятельность управляющих компаний.

Если члены товарищества обнаружат какие-либо недочёты или расхождения, они могут потребовать проведения независимой оценки деятельности.

Если опасения подтвердятся, то сами члены могут принять меры по отношению к нарушителям.

Аудит ТСЖ

Проведение независимого аудита ТСЖ позволяет оценить правомерность действий председателя, членов правления и членов ревизионной комиссии.

Это даёт уверенность членам товарищества в правомерности действий органов управления.

Цель такой проверки — выявление соответствия реальной деятельности товарищества тем целям, которые прописаны в уставе.

Также, в ходе проверки, проверяется и подтверждается (или опровергается) целевое расходование средств, которые поступают на счета товарищества. Аудит выявляет любые нарушения законодательства.

Кто контролирует

Товарищество не может осуществлять свою деятельность бесконтрольно. Поэтому есть уполномоченные государственные органы, которые и контролируют деятельность этой организации.

К таковым относятся:

Налоговая служба	контролирует ту деятельность товарищества, которая приносит положительный финансовый результат. Контроль осуществляется посредством сдачи товариществом необходимых отчётов и уплаты налогов, в соответствии с выбранным режимом налогообложения
Роспотребнадзор и Миграционная служба	если в организации работают граждане иностранных государств
Пожарная служба и жилищная инспекция	контроль осуществляется посредством реагирования на жалобы собственников помещений
Другие государственные органы	в зависимости от «дополнительных» видов деятельности, которые осуществляет товарищество

Написать жалобу в инспекцию может любой собственник помещения, даже тот, который не является членом товарищества.

Жалоба подаётся в письменной форме на имя руководителя инспекции. Обращение должно также содержать в себе сведения о заявителе.

Анонимные жалобы не рассматриваются. По жалобам от собственников обычно проводятся проверки.

Если будут выявлены серьёзные нарушения, то и инспекция вынесет соответствующее постановление, которое обязательно к исполнению.

Если нарушения не будут исправлены в срок, инспекция может подать в суд на ТСЖ.

Жилищной инспекции отведён срок в 30 календарных дней для рассмотрения жалобы от собственника.

Если в течение этого времени не будет никакой реакции со стороны этого государственного органа, то заявитель имеет право обратиться с жалобой в прокуратуру.

Контролировать деятельность товарищества может каждый собственник помещения.

Председатель не имеет право запрещать членам товарищества смотреть текущие и первичные документы.