Заключение договора с ТСЖ

Любые правоотношения, возникающие между ТСЖ и гражданами, различного вида юридическими лицами, в том числе оказывающим товариществу различные услуги, регулируются на основании официально составленных и зарегистрированных договоров.

Порядок и основания заключения таких договоров регулируется жилищным законодательством РФ.

Вступление в организацию

Любое лицо, после приобретения права собственности на жилой объект (квартиру), имеет право на вступление в ТСЖ, созданное в этом доме.

Для этого необходимо соблюсти определенный порядок действий, предусмотренный законом.

Алгоритм действий

Как правило, вступление в число членов товарищества происходит на этапе его создания, то есть все собственники помещений, выражают свое желание и становятся участниками нового образованного юридического лица.

По желанию, участник может в любое время выйти из состава сообщества собственников жилья.

Для тех, кто приобрел недвижимость уже после создания ТСЖ, потребуется предусмотреть следующие нюансы:

 Написать заявление о вступление в товарищество приложив к нему документальное подтверждение своего права собственности, например, договор или соответствующее свидетельство
 Заявление рассматривается на очередном собрании после чего ставится вопрос о принятии нового члена организации
 Документы предоставляются в правление товарищества решение принимается из учета большинства голосов

В обязанности правления входит ведение соответствующего реестра членов. В реестре содержаться общие сведения о каждом члене товарищества, с указанием их личных данных, размеров долей в собственности и прочее.

Стоит отметить, что договор управления ТСЖ с собственниками не является обязательным и заключается по усмотрению сторон.

Необходимые документы

В качестве главных документов, предоставляемых в товарищество, входят:

 Заявление и копия свидетельства, указывающего на право владения помещением
 В случае необходимости предоставляется уведомление о смене фамилии с приложение соответствующего свидетельства о вступлении в брак

Члены организации обязаны уведомлять о любых изменениях личных данных, для внесения соответствующих поправок в реестр.

Договор с ТСЖ на обслуживание

Граждане, отказавшиеся вступить в товарищество или принявшие решение выйти из него, заключают договора, содержащие условия о содержании/обслуживании многоквартирного дома.

С такого жильца взимается плата за коммунальные услуги и расходы, связанные с поддержанием имущества и территории дома в надлежащем состоянии.

Обязать жильцов сдавать дополнительные взносы, товарищество не может. На законодательном уровне, форма такого документа не предусмотрена, но по правилам, он всегда оформляется в письменном, произвольном виде.

Несоблюдение такой формы влечет признание любых правоотношений между сторонам не имеющих юридического смысла.

Многоквартирного дома

Главной целью создания органа управления является контроль над имуществом, находящемся в многоквартирном доме.

Сюда относится обеспечение его эксплуатации, владение и пользование в рамках, указанных в нормах закона.

Жилищное законодательство предусматривает возможность заключения соглашений, касающихся содержания, проведения ремонтных работ, предоставление коммунальных услуг и пр., то есть, иными, словами, различные сделки в интересах лиц, входящих в товарищество.

Нормы жилищного права обязывают товарищество оформлять договорные отношения на проведение ремонтных работ общего имущества, содержание дома с жильцами, не входящими в число членов товарищества.

Не менее важными являются следующие моменты, связанные с оплатой взносов:

 Все участники товарищества обязаны оплачивать обязательные платежи, взносы требуемые для оплаты расходов на содержание и проведение различного вида ремонтных работ общедомового имущества, включая услуги коммунального характера
 Лица, не входящие в число участников товарищества вносят необходимые платежи на основании заключенных индивидуальных соглашений

Взаимоотношения между товариществом и полноправными владельцами жилых помещений, носят обязательный характер.

Возникновение таких отношений происходит из закона и договора, соответственно, к ним применяются общие нормы гражданского законодательства.

С членами товарищества все отношения выстраиваются на основании Устава и решений, принимаемых на общем собрании. А с теми, кто не входит в состав товарищества, заключаются отдельные договора.

С собственником жилья

Товарищество, после его официальной регистрации, обязано выстроить взаимоотношения с жильцами, вступившими в его ряды, а также с теми, кто такое желание не изъявил.

С теми, кто не пожелал стать участникам товарищества, подписывается специальный договор. Предметом его будет являться общее имущество и порядок его содержания и ремонта.

В договоре оговариваются следующие моменты:

 Перечень общего имущества, которые следует отремонтировать виды проводимых работ, варианты их проведения
 Ответственность товарищества за неисполнение возложенных на него обязательств сроки, порядок и размер платы за услуги, и ответственность, в случае их нарушения
  Обязанности собственников своевременно и в полном размере оплачивать коммунальные и прочие услуги

Договор составляется по одному экземпляру, для каждого из субъектов, вступивших в новые правоотношения, в которых расписываются председатель товарищества и собственник жилого помещения.

Со своей стороны законодательство не дает право товариществу, в принудительном порядке заключать договора с собственниками помещений.

Если кто-то из них откажется от подписания договора, то следует надеяться на его добропорядочность, так как если не будет производиться своевременная оплата за коммунальные услуги, то ответственность может коснуться всех жильцов многоквартирного дома.

Как вариант, управление домом может передаваться управляющей компании, которая будет выбираться также на общем собрании. На этом же собрании утверждается и договор на управление домом.

По договору, выбранная для управления компания, по заданию товарищества или собственников, берет на себя обязательства по выполнению всех условий, касающихся управления дома и его общим имуществом.

По своей сути договор будет аналогичен договору, заключаемому между товариществом и собственником.

Управляющая компания может проводить ремонтные работы собственными силами, с привлечением персонала организации или посредством привлечения подрядчиков. В ее обязанности входит ежегодный отчет перед собственниками помещений.

Технический осмотр

Вопрос необходимости заключения договора на технический осмотр общедомового имущества является спорным, часто подвергаемым сомнениям.

По данному вопросу существует две позиции:

 Законодательная позиция исходя из норм жилищного законодательства, договора, по техническому осмотру заключаются с лицами, не входящими в состав товарищества, правоотношения с членами рассматриваемого органа управления, регулируются утвержденным и принятым Уставом
 Вторая позиция касается несовершенства действующего законодательства в рассматриваемой сфере и ее придерживаются многие товарищества многие собственники помещений, не проявляющие желания вступить в созданный орган управления, категорично относятся к нему, либо не являются инициативными собственниками, поэтому заключить какой либо вид соглашения с ними проблематично. Обязанность по оформлению и подписанию договоров полностью относится по закону к ТСЖ, то есть владельцы помещений не обязаны сами проявлять какую-либо инициативу

Важно отметить, что обязанность выполнять ремонт и контролировать содержание имущества, являющегося общедомовым, вытекает из Устава товарищества (Жилищный кодекс РФ, п. 1 ст. 135, п. 1 ст. 138, п. 1, 2 ст. 161).

Собственники помещений, не входящих в состав членов товарищества, не могут отказаться от предоставления его услуг, так как в силу норм жилищного законодательства (п. 4 статья 37), выделение долей в общей собственности на имущество в натуре не допускается.

Необходимо учитывать, что выставление собственнику счета, касающегося оплаты услуг по содержанию общедомового имущества, услуг по коммунальному обслуживанию и оплата такого счета со стороны собственника, будет расцениваться как заключение между сторонами соответствующего соглашения.

Такое обстоятельство раскрывается из статей 434 (п. 3) и 438 (п. 3) Гражданского кодекса РФ.

Условия по техническому осмотру и всеми связанными с ним услугами, рассматриваются на общем собрании членов товарищества, там же устанавливается общий перечень и стоимость.

Гражданское и жилищное законодательство устанавливает общий принцип возложения обязанности содержания имущества на его собственников, а также бремя внесения платы за жилье.

Иными словами, несмотря на имеющиеся нормы законодательства, регулирующие выполнение работ и услуг по ремонту и содержанию общего имущества дома, в том числе в части заключения договоров с лицами, не вошедшими в число членов ТСЖ, не всегда дает возможность прийти к общему соглашению с ними.

На нежилое помещение

Если речь заходит об участии собственников, не входящих в состав ТСЖ, в общедомовых расходах, то с ними заключается договор.

Документ оформляется между товариществом и владельцем жилья:

  • на право долевого участия в пользовании имуществом и имеющихся расходах;
  • на управление общей собственностью.

В этой части, жилищное законодательство накладывает обязательство по содержанию имущества на всех субъектов, обладающих правом как на жилые, так и не жилые помещения.

Договор, в качестве обязательных условий должен иметь:

 Точный перечень имущества и список предоставляемых услуг
 Расшифровка стоимости услуг, касающихся содержания дома правила доступа к оборудованию, требуемого для проведения осмотра и ремонта
 Условия снятия показаний счетчиков и условия пользования общим имуществом
 Ответственность по уходу за землей расположенной возле многоквартирного дома

В качестве отдельного документа будет выступать соглашение о порядке поставки коммунальных услуг.

Все документы оформляются в письменном виде и подписываются сторонами. При возникновении любых разногласий, стороны могут оформить соответствующие протоколы или дополнительные соглашения.

Содержание документов

Договор оказания услуг с ТСЖ может заключаться в свободной форме, главное, чтобы все правоотношения были оформлены письменно.

Вся информация в договор должна вносится на основании Устава товарищества, с учетом мнения большинства жильцов дома и гражданского законодательства, которое как раз определяет существенные условия сторон в договоре.

Документ не должен противоречить нормам жилищного законодательства и ущемлять права и интересы лиц, не входящих в состав товарищества.

Содержание договора включает:

  Наименование документа время, место его подписания
 Преамбулу, в которой указываются стороны договора с обязательной ссылкой на паспортные данные, если одной из сторон выступает физическое лицо и реквизиты, информацию о председателе и наименование товарищества
  Предмет договора включающий меры, обязательные к применению организацией, имущественные права, передаваемые в управление, доля собственника и пр.
 Права и обязанности сторон сумма вносимых платежей, условия начисления дополнительных сумм, если возникают непредвиденные расходы
 Минимальная величина выплат ответственность сторон
 Порядок разрешения конфликтных ситуаций условия расторжения соглашения
 Срок, на который стороны заключили договора подписи сторон и информация о них

Перечень имущества

Так как товарищество изначально создается для обслуживания общедомового имущества, то его перечень обязательно должен включаться в условия договора.

Перечислению подлежит все имущество, на которое распространяется право собственников помещений в многоквартирном доме. Сюда относятся места общего пользования, помещения технического плана и прочее.

Определенный набор работ

Выполнение услуг по содержанию и ремонту имущества проводится в виде определенного набора или перечня работ, который должны прописываться в договорных условиях.

Важным моментом является указание на порядок выполнения работ, то есть будут они выполняться собственными силами или с привлечением подрядных компаний.

Перечень работ должен быть закрытым и его расширение допускается с согласия сторон, путем подписания дополнительных соглашений к основному договору.

Ответственность организации

Как и любой вид соглашения, рассматриваемый вид договора включает условия об ответственности сторона, за неисполнение обязательств.

Так как по договору основные обязательства ложатся именно на товарищество, то прописывается его ответственность, наступающая в случаях ненадлежащего исполнения им своих обязательств, с учетом действующих нормативно-правовых актов РФ.

В любом случае, если сторонами не будет предусмотрено такое условие, то ответственность наступит в любом случае в силу закона.

Существующие обязанности жильцов

Главной обязанностью жильцов является своевременное внесение платы за предоставляемые им коммунальные услуги.

За нарушение такого обязательства может применяться ответственность в виде начисления пени.

Если взыскать в добровольном порядке сумму долга и размер пени товариществу не удается, в суд может подаваться заявление.

Образец ценной бумаги

Чтобы договор имел юридическую силу и действительно работал, при его заключении следует правильно прописать основную информацию.

Как правило, любой договор состоит из ряда пунктов, содержащих суть правоотношений между сторонами.

Основные аспекты договора с товариществом:

 Указание на информацию о сторонах прописываются полные и достоверные сведения о сторонах соглашения, включая паспортные данные, реквизиты учредительных документов и прочее
 Предмет договора отражает складывающиеся правоотношения между товариществом и собственниками помещений, касающиеся их содержания. Важно указать, какие именно действия будут проводиться по обслуживанию общего имущества
 Обязанности и права стороны соглашения данный пункт расписывается подробно, чтобы стороны договора могли понимать спектр своих прав и возлагаемых обязанностей
 Ответственность в условиях договора могут прописываться конкретные рамки ответственности или делаться ссылка на действующее законодательство РФ
 Расторжение договора с учетом правил, предусмотренных законом

Договор составляется в двух экземплярах и подписывается со стороны товарищества и собственника жилья.

Стороны могут предусмотреть иные условия, относящиеся к сути предмета договора, не противоречащие действующему законодательству и интересам как собственника, так и товарищества.

Все что потребуется, это соблюсти условия о форме договора, то есть составить его в письменном виде и включения существенных условий.

При подписании и оформлении договорных отношений, стороны должны руководствоваться нормами действующего жилищного и гражданского законодательства РФ.