Греция — один из последних рынков недвижимости в Европе, где пока продолжается денежная «засуха» и рынок с 2008 года ещё не начал расти. Цены на недвижимость в Афинах на 42 % ниже докризисного уровня.
Сегодня квадратный метр в Греции стоит в несколько раз дешевле, чем у большинства стран-соседей: по данным Statista, в полтора раза дешевле, чем в Испании и Германии, в два — чем в Нидерландах и Швеции и почти в три — чем в Италии и Австрии.
Возникает логичный вопрос: почему? Как формируются цены на недвижимость?
Спрос
Мировой финансовый кризис, начавшийся в 2008 году, и внутренние проблемы Греции, связанные с дефицитом государственного бюджета и выплатой внешнего долга, превысившего 145 % от ВВП к 2010 году, вылились в экономический коллапс в масштабах страны. Более того, фундамент этих проблем был заложен задолго до того, как экономика Греции вступила в острую фазу рецессии в 2010 году. Правительство искажало собственную экономическую статистику, чтобы скрыть реальный дефицит бюджета, публикуя «приемлемые» данные о дефиците порядка 3 % от ВВП. Это позволяло Греции вести политику активных заимствований, с помощью которых покрывался реальный разрыв в бюджете. Последствия стали драйверами резкого падения цен на недвижимость и привели к «схлопыванию» рынка недвижимости.
1. Падение реальных доходов
Кризис ударил по всем отраслям экономики, началась череда банкротств предприятий и увольнений. Если в 2008 году уровень безработицы в Греции составлял всего 7,6 %, то к 2013 он вырос до 27,8 %. Согласно данным Statista, средний уровень дохода в Греции достиг дна в 2013 году, с 2009 упав на 22 % до 17,4 тыс. евро в год.
Проблемы, связанные с выплатой государственного долга, вынудили правительство сократить государственные программы поддержки, субсидии, зарплаты бюджетникам. по информации Greekreporter, количество занятых в государственном секторе сократилось с 936 тыс. в 2011 году до 567 тыс. в 2016.
2. Проблемы в сфере кредитования
Обострение ситуации на мировых рынках капитала вынудило инвесторов вести более сдержанную политику даже в отношении крупных институциональных заемщиков, таких как правительства других стран. на фоне разразившегося скандала с фальсификацией государственной статистики у инвесторов появились ещё более серьезные опасения по поводу возможности Греции выполнять свои обязательства. Подобная переоценка рисков привела к распродаже греческих долговых ценных бумаг, взвинтив их доходность почти до 40 % в 2012 году.
Негативное развитие ситуации с государственным долгом быстро отразилось на ликвидности на греческих рынках. Распродажи коснулись сектора греческих корпоративных облигаций, взвинтив их доходность и повысив в разы стоимость кредитования бизнеса. Кратное увеличение процентных ставок в корпоративном секторе сделало розничное и ипотечное кредитование менее доступным — в результате, покупать недвижимость стали меньше.
3. Рост налогов
Чтобы сократить дефицит бюджета, правительство было вынуждено повысить большинство налогов. В результате, располагаемые доходы населения сократились ещё больше. Если в 2006 году налоги в суммарном доходе индивида в Греции составляли порядка 27 %, то к 2014 году эта цифра достигла значения 34 %, что негативно отразилось на покупательной способности населения.
Параллельно выросли налоги на недвижимость, в том числе налоги для нерезидентов были повышены практически в три раза.
4. Эмиграция
По сообщениям греческих СМИ, начиная с 2007 года более 5 % коренного населения Греции (около 500 тыс. человек) покинуло страну в поисках лучшей жизни, что также ослабило внутренний спрос на жилую недвижимость.
Совокупность этих факторов обусловила резкое падение спроса, как результат — сократились и количество, и объёмы сделок на рынке. Так, по данным PwC, количество сделок с недвижимостью в Греции в расчёте на 1 тыс. объектов с 2008 по 2014 годы уменьшилось на 72 %, а объём одной сделки упал с 158 тыс. до 45 тыс. евро.
Предложение
1. Переизбыток жилья
Рынок недвижимости Греции пережил «бум» в начале 2000-х: подогреваемый ростом ипотечного кредитования, он стал одним из основных секторов для инвестиций.
В период с 2002 по 2007 годы объём доступного жилья на рынке рос примерно на 1,5% в год. Даже после 2008 года, когда темпы строительства замедлились, на рынке продолжали запускаться новые строительные проекты.
Сегодня в Греции около 6,4 млн жилых объектов, это примерно 71 единица жилья на 100 человек или 1,7 — на семью. Для ЕС этот показатель ниже: по данным за 2014 год, на 100 европейских жителей приходилось 60 объектов недвижимости.
2. Реализация залоговой недвижимости
Сложившаяся экономическая ситуация привела к тому, что люди оказались неспособны возвращать полученные раньше кредиты. Доля необслуживаемых займов достигла критической отметки в 51 % в 2015 году.
В ряде случаев, когда люди или компании были неспособны обслуживать ипотечные кредиты, следовала процедура банкротства с последующей реализацией залогового имущества. Это привело к тому, что количество продаваемых объектов на рынке выросло ещё сильнее. Поскольку многие банки и финансовые организации стремятся к скорейшему избавлению от непрофильных активов, они зачастую выставляют объекты по цене «ниже рынка», что в тот момент лишь усугубило падение цен.
Почему ситуация должна исправиться
- Начиная с 2010 года правительство Греции принимает множество мер по сокращению государственного долга и дефицита бюджета. Они уже принесли первые результаты: к концу 2017 специалисты МВФ прогнозируют рост греческого ВВП на 1,8 %, а в 2018 году он составит порядка 2,6 %.
- Сильное падение стоимости греческих активов (вкупе со снижением социальной напряженности) делает их вновь привлекательными для зарубежных инвесторов. Согласно пресс-релизу министерства экономики Греции, в 2017 году ожидается рост объёма прямых иностранных инвестиций до 4 млрд евро — это на 42 % больше, чем в 2016.
- Меры жёсткой экономии, принятые греческим правительством, хотя и усугубили снижение спроса в разгар кризиса несколько лет назад, сегодня принесли дивиденды в виде профицита государственного бюджета. Параллельное развитие программ приватизации позволило не только получить дополнительные доходы, но и привлекло крупных зарубежных инвесторов к участию в развитии транспортной и энергетической инфраструктуры Греции: например, китайская компания COSCO приобрела 51 % акций порта Пирей, итальянская Ferrovie dello Stato Italiane завершила покупку 100 % акций греческого оператора железных дорог TrainOSE, а совместное предприятие Fraport Greece приступило к управлению 14 государственными аэропортами.
- Рост туризма (по оценкам Всемирного совета по туризму и путешествиям, количество прибытий туристов из-за рубежа выросло с 14,9 млн в 2009 году до 24,8 млн в 2016) обуславливает увеличение внешнего спроса на краткосрочную аренду недвижимости даже несмотря на возросшие налоговые ставки. Это делает жилую недвижимость более привлекательной для инвестиций. Так, например, в октябре 2017 года СМИ опубликовали новость о китайском инвесторе, который в рамках одной сделки приобрел больше 100 апартаментов в районе Экзархия в Афинах.
- Программа «золотой визы», запущенная в 2013 году, привлекает небольших частных инвесторов на рынок жилой и коммерческой недвижимости. По данным на сентябрь 2017, в рамках программы греческий ВНЖ получили 2 014 основных заявителей.
- На сегодняшний день ставки доходности к погашению по государственному долгу Греции стабилизировались в районе 2–6 % в зависимости от срока погашения. В июле 2017 года страна в первые за три года сумела разместить 5-летние государственные облигации с приемлемым диапазоном доходности в районе 4,5—5,0 %. Так Греция фактически восстановила доступ к недорогому внешнему финансированию, что положительно отражается на секторах частного и корпоративного кредитования.
- В сфере занятости населения наблюдается формирование положительного тренда на сокращение безработицы (с 27,8 % в 2013 до 20,6 % в 2017). Хотя текущую ситуацию на рынке труда Греции сложно назвать позитивной, пик кризиса занятости населения пройден и, начиная с 2013 года, безработица в Греции стабильно сокращается.
- Еще одним важным фактором восстановления экономики являются программы по работе с необслуживаемыми займами (NPL). Наряду с мерами, принимаемыми Европейским Центральным Банком для улучшения ситуации в Европе в целом, в 2014 году греческое правительство приняло собственные поправки к законодательству в рамках работы с «плохими кредитами», чтобы упростить работу с NPL и обеспечить «безболезненный» вывод плохих активов в специализированные институты. Греция приняла поправки к законодательству, упрощающие процедуру продажи NPL и защищающие заёмщиков от принудительной реализации залогового имущества, и создала специализированные институты для выкупа и управления портфелями «плохих долгов». В перспективе это позволит частным банкам «очистить» балансы, снизит требуемые объёмы резервов и позволит в дальнейшем снизить стоимость финансирования.
Активные меры греческого правительства, пускай принятые под давлением кредиторов из ЕС, помогли избежать дефолта в масштабах страны. И сегодня от решения проблем, связанных с угрозой банкротства и кредиторами, страна движется к поиску источников экономического роста. Таким образом, у Греции есть реальные предпосылки начать быстрое восстановление от длительного кризиса, за которым последует рост цен на рынке недвижимости.
Artem Shitkov, Tranio
