Проверить юридическую чистоту застройщика гражданину самостоятельно довольно сложно.
Закон обязывает застройщика по требованию будущего дольщика предоставить ему:
- свои учредительные документы (Устав, в котором должно быть прописано, что он имеет право на ведение строительной деятельности);
- свидетельств о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о внесении записи о застройщике ЕГРЮЛ;
- бухгалтерскую отчетность;
- аудиторские документы;
- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Документы предоставляются или в подлинниках или в заверенных копиях.
В свободном доступе должна также находится актуальная проектная декларация, которая включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.
Проверить действительность свидетельств, положения устава, совпадение названий, адресов, реквизитов, данных директора в договоре и учредительных документах гражданин может сам, не прибегая к услугам специалистов, но вот разобраться в проектной документации и изменениях в ней будет уже сложнее. Проверить обоснованность разрешения на строительство, подлинность документов на землю сможет только опытный юрист, владеющий актуальными сведениями о планировании города и разрешениях на использование земли под домом. Оценить стабильность финансового положения застройщика и прозрачность его отчетности сможет только опытный бухгалтер или специалист по раскрытию экономических преступлений.
Обычному гражданину следует ориентироваться на имидж застройщика, отзывы и, конечно же, получить консультацию у юриста, специализирующегося на градостроительном законодательстве. Это потребует времени, денег и нервов, однако позволит спать спокойно и не пополнить ряды обманутых дольщиков.
Кроме того, хороший застройщик никогда не предложит заключить вместо ДДУ договор предварительной продажи недвижимости или договор займа под вексель — две самых популярных схемы для обхода закона о долевом участии в строительстве.
Нормативные правовые акты, дающие право застройщику заниматься строительством:
- Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Покупка недвижимости
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение такой формы влечет недействительность договора.
Сам договор купли-продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит (в том числе и договор купли-продажи квартиры или жилого дома с 01.03.2013 г.), но такой регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по данному договору.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
При продаже недвижимого имущества, прочно связанного с землей, покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Под правами в данном случае понимается право собственности, аренды, безвозмездного пользования и т.д. В случае, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условие о предмете договора (данные, позволяющие определить объект недвижимости и содержащиеся в технической и регистрационной документации объекта: адрес, этаж, номер помещения, площадь и т.д.) и о цене продаваемого имущества.
При отсутствии в договоре продажи недвижимости хотя бы одного из этих условий такой договор считается незаключенным.
