30 августа председатель Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников внес на рассмотрение депутатов проект закона № 785806-7, который призван урегулировать правовой статус товариществ и кооперативов собственников гаражей и машино-мест, а также нюансы хранения транспортных средств. «Принятие данного законопроекта снимет правовую неопределенность статуса гаражей и машино-мест, а также статуса объединений их собственников, что положительно скажется на развитии гражданского оборота в целом и послужит стимулом для развития гаражного строительства», – отмечено в пояснительной записке.
Эксперты «АГ» разошлись в оценке проекта закона. По мнению одного из них, поправки позволят упросить процедуру оформления прав на соответствующие объекты недвижимости. Другой эксперт, отметив актуальность самого законопроекта, перечислила его недостатки, в том числе несовершенную юридическую технику и несоответствие вводимого определения «машино-места» уже имеющимся в ГК и ГрК РФ понятиям. Третий выразил надежду, что проект закона, наконец, позволит закрепить долю в праве на земельный участок, сформированный под гаражом, аналогично нормам ЖК РФ, однако отметил, что документ не раскрывает особенности строительства зданий гаражного назначения.
Проект закона раскрывает содержание основных правовых терминов (в частности, гаража, гаражного комплекса, гаража-стоянки, места хранения т/с, машино-места). Так, гаражом или гаражным боксом будет признаваться имеющее полное или неполное ограждение помещение, находящееся на земельном участке либо в здании (сооружении), предназначенное для обеспечения стоянки и хранения одного или нескольких транспортных средств. В свою очередь, под местом хранения т/с (машино-местом) будет признаваться индивидуально-определенная площадка, конструктивно расположенная в помещении, здании (в пределах эксплуатируемой его кровли) или сооружении либо на земельном участке.
Собственники гаражей и машино-мест в гаражных комплексах и гаражах-стоянках будут ежегодно проводить общее годовое собрание. Сроки и порядок проведения этого мероприятия, а также порядок уведомления о принятых решениях решаются на общем собрании таких собственников. Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Законопроект определяет объем вещных прав собственников машино-мест и гаражей, перечень общего имущества в гаражных комплексах и гаражах-стоянках, а также порядок его использования. В частности, собственник гаража или машино-места не вправе осуществлять выдел своей доли в праве общей собственности на общее имущество в гаражном комплексе или гараже-стоянке и отчуждать ее, а также иным способом передавать эту долю отдельно от права собственности на принадлежащий ему объект. Отмечается, что при продаже таких объектов в гаражных комплексах остальные собственники гаражей и машино-мест не имеют преимущественного права их покупки.
В проекте закона также перечислены формы объединений собственников гаражей или машино-мест путем создания гаражного кооператива и гаражного товарищества, определен порядок создания, функционирования, реорганизации и ликвидации таких структур.
Комментируя поправки, Павел Крашенинников отметил, что законопроект предлагает наиболее полное решение «гаражной проблемы», с тем чтобы обеспечить владельцам гаражей и машино-мест защиту права собственности, а также возможность комфортного использования своего транспортного средства.
Юрист юридической компании «Дювернуа Лигал» Елена Волкова убеждена в том, что проблема отсутствия правовой определенности при определении статуса гаражей, машино-мест, гаражных комплексов, гаражей-стоянок действительно актуальна и на сегодняшний день решена только частично. «При этом приобретение одного или нескольких парковочных мест одновременно с квартирой часто является решающим для покупателя условием для вхождения в сделку. Особенно это касается центральных районов крупных городов, где проблема парковки стоит наиболее остро», – отметила она.
По словам эксперта, до 2016 г. законодательное регулирование правового статуса машино-мест отсутствовало, а право собственности на парковочное место часто оформлялось как доля в праве собственности на нежилое помещение, что на практике приводило к определенным проблемам. Так, у собственника часто отсутствовали документы, подтверждающие, какое именно «парковочное место» на автостоянке закреплено за собственником. Для переоформления прав на парковочное место при проведении сделки часто требовалось получение согласия на такое переоформление от всех сособственников остальных парковочных мест.
«Однако в 2016 г. в законодательство были внесены существенные изменения, было определено понятие “машино-место”, были установлены требования к порядку государственной регистрации прав на такие объекты. При этом такие понятия, как “гараж”, “гаражный комплекс”, “гараж-стоянка”, так и не были введены в правовое поле. Соответственно, необходимо принять законопроект, который устранит неопределенность в правовом режиме таких объектов, как “гараж”, “гаражный комплекс”, “гаражная стоянка”, с тем чтобы повысить их инвестиционную привлекательность как для строительных компаний, так и для потенциальных покупателей», – пояснила юрист.
В то же время Елена Волкова отметила множество недостатков проекта. «Законопроектом вводится определение “машино-место”, однако такое определение не согласуется с положениями ГК и ГрК РФ, в котором оно уже дано в ином виде. Юридическая техника законопроекта несовершенна – например, определение “гараж-стоянка” явно содержит речевые ошибки, что не позволит применять такое определение на практике», – полагает она.
По словам юриста, в законопроекте много внимания уделено режиму «общего имущества собственников гаражей и машино-мест», при этом принципы правового регулирования в основном сконструированы по аналогии с моделью, выбранной законодателем для общего имущества в многоквартирном доме. «В российском законодательстве действительно отсутствует прямое регулирование правового режима общего имущества в нежилых зданиях, в связи с чем в судебной практике при разрешении споров по аналогии применяются положения ЖК РФ, регулирующие правовой режим общего имущества в многоквартирных домах. Однако для ликвидации пробела правового регулирования логичнее определить на уровне законодательства правовой режим общего имущества в любых нежилых зданиях, а не устанавливать отдельные нормы применительно к разным категориям нежилых зданий», – считает Елена Волкова.
Юрист юридической фирмы Eterna Law Андрей Пархоменко отметил, что законопроект дополняет уже существующие виды объектов недвижимости. «Несмотря на то что ст. 130 ГК РФ и другими положениями части первой этого Кодекса установлены критерии отнесения вещей к недвижимым, законодатель счел нужным конкретизировать характеристики данных объектов, исходя из их целевого назначения», – отметил он.
По мнению эксперта, практический смысл такой конкретизации заключается в упрощении регистрации права собственности на такие объекты недвижимости ввиду прямого отнесения того или иного объекта к недвижимому имуществу. «Кроме того, законопроектом устанавливается, что общее имущество (крыши, проезды, технические площадки), расположенное в границах гаражных комплексов и гаражей-стоянок, принадлежит собственникам гаражей на праве общей долевой собственности пропорционально размеру площади принадлежащих ему самостоятельных объектов права собственности, – отметил Андрей Пархоменко. – Данную норму стоит воспринимать позитивно, так как посредством ее внедрения решается вопрос об обязанности несения расходов на содержание данного имущества».
Юрист положительно оценил законопроект, так как он, по его мнению, позволяет упросить процедуру оформления прав на такие объекты, а также решить проблему содержания общего имущества. «При этом некоторые его нормы лишь дублируют соответствующие положения ГК РФ», – заключил он.
Ведущий юрист ООО «Содружество земельных юристов» Никита Семякин отметил, что вопрос правового режима гаражей и машино-мест уже очень давно тревожит правообладателей указанных объектов недвижимости. «С одной стороны, нормы Гражданского и Градостроительного кодексов закрепляют понятие машино-места, но с другой – действие приведенных норм не охватывает всех аспектов правоотношений, связанных с гаражами», – полагает эксперт.
Юрист подчеркнул, что проект закона, наконец, позволит закрепить долю в праве на земельный участок, сформированный под гаражом, аналогично нормам ЖК РФ. «В настоящее время органы власти активно штрафуют правообладателей гаражей и машино-мест за пользование земельным участком без оформленных документов, намекая на необходимость заключения договора аренды с властями. Сценарий примитивный и выглядит следующим образом: инспекция по недвижимости фиксирует использование участка в целях размещения гаражного кооператива и выписывает штраф с рекомендацией заключить договор аренды и оформить земельно-имущественные правоотношения», – пояснил Никита Семякин. Он добавил, что в случае принятия законопроекта указанная проблема будет устранена и часть земельного участка будет передана в общую долевую собственность.
В то же время эксперт выразил озабоченность тем, что документ не раскрывает особенности строительства зданий гаражного назначения. «Напомню, существенная часть гаражных комплексов городов построена на основании распорядительных актов СССР, многие из которых утеряны. Приведенные обстоятельства позволяют в судебном порядке признать гаражи самовольными постройками, тем самым лишив правообладателей своих прав на место хранения автомобиля», – заключил Никита Семякин.
https://www.advgazeta.ru/rss.php
