9 апреля Минстрой России опубликовал для публичного обсуждения проект поправок в Жилищный кодекс, направленных на защиту прав членов семьи собственника жилья (в том числе бывших).
Эксперты «АГ» разошлись в оценке предложенных поправок. По мнению одного из них, они могут нарушить и без того достаточно шаткий баланс прав собственника помещения и прав членов его семьи, так как они создают перекос в пользу последних и возможности для злоупотреблений. Другая полагает, что законопроект положительно отразится на правоприменительной практике в силу своей направленности на создание механизма эффективной защиты прав и законных интересов ряда лиц.
Предлагается, чтобы члены семьи собственника жилого помещения могли потребовать от него заключения соглашения о пользовании этим помещением в форме договоров найма или безвозмездного пользования. Такое соглашение будет оформляться в соответствии со ст. 445 ГК РФ, а собственник жилья не сможет отказать члену своей семьи в его заключении.
При уклонении собственника жилья от заключения такого соглашения будут применяться правила, установленные п. 4 ст. 445 ГК РФ, данное ограничение права собственности также будет подлежать государственной регистрации.
Также, согласно поправкам, в ряде случаев с просьбой о заключении соглашения может обратиться и бывший член семьи собственника недвижимости. Например, если он был включен в ордер на данное жилье, предоставленное на основании решения общего собрания жилищно-строительного кооператива до вступления в силу ЖК РФ; в ордер на жилье, предоставленное в результате обмена в домах ЖСК, или же в момент приватизации квартиры он имел равные права пользования таким помещением с лицом, его приватизировавшим.
При прекращении семейных отношений с собственником жилья бывший член семьи не утратит право собственности на жилье, если он был упомянут в вышеуказанных ордерах; зарегистрирован в нем по месту жительства; у него нет другого жилья в собственности или на условиях социального найма. Получить соответствующую информацию об ордерах можно будет в архивах органов местного самоуправления по запросу заинтересованного лица. При отсутствии необходимой информации в муниципалитетах факт наличия заинтересованного лица в ордере можно будет подтвердить в судебном порядке
Публичное обсуждение и антикоррупционная экспертиза законопроекта продлятся до 29 апреля.
Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что законопроект представляет собой новую попытку законодателя создать механизм, который обеспечит защиту и баланс прав приобретателя жилого помещения и членов семьи прежнего собственника жилого помещения (в том числе тех, которые в момент приватизации имели равные права пользования помещения с лицом, его приватизирующим). «На необходимость создания такого механизма указывал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 24 марта 2015 г. № 5-П, однако предыдущий законопроект № 901906-6 во исполнение указанного постановления в итоге так и не был принят», – отметил он.
По словам эксперта, как и в ранее отклоненном законопроекте, в представленной редакции изменений предлагается обеспечить прозрачность информации обо всех правах третьих лиц на жилое помещение путем создания условий для регистрации права пользования жилым помещением членами семей их собственниками. «По задумке авторов проекта эти права должны регистрироваться на основании соглашения между собственником и членом его семьи о пользовании помещением. При этом заключение данного соглашения является обязательным для собственника, и в случае его отказа член семьи вправе заключить его через суд в порядке ст. 445 ГК РФ. Однако предлагаемая редакция законопроекта вызывает некоторые опасения», – предостерег Павел Лобачев.
Юрист пояснил, что в случае принятия такие поправки могут нарушить и без того достаточно шаткий баланс прав собственника помещения и прав членов его семьи, так как они создают перекос в пользу последних и возможности для злоупотреблений.
«Так, в частности, рассматриваемые положения могут быть использованы для того, чтобы обойти норму п. 4 ст.31 ЖК РФ, которая предполагает исключительность основания для сохранения права пользования за бывшим членом семьи – отсутствие другого жилья. Например, супруг, планирующий прекратить брак, может обязать своего супруга – собственника помещения заключить долговременное соглашение о пользовании помещением, после чего подать на развод. В таком случае, исходя из текущей редакции законопроекта, уже бывший супруг после расторжения брака сохранит право пользования помещением, даже если у него есть другое жилье, что нарушает права собственника помещения и цель саму цель п. 4 ст. 31 ЖК РФ. Таким образом, представляется, что законопроект нуждается в дальнейшей доработке», – резюмировал Павел Лобачев.
Адвокат АП г. Москвы Анна Минушкина убеждена, что законопроект положительно отразится на правоприменительной практике в силу своей направленности на создание механизма эффективной защиты прав и законных интересов ряда лиц. «Во-первых, это члены семьи прежнего собственника отчуждаемого жилого помещения, получившие право пользования этим жильем на основании ордера, так как за ними признается право проживания независимо от права собственности и сохраняется при переходе последнего к иному лицу. Во-вторых, это новый собственник – приобретатель жилья, который при заключении договора купли-продажи не мог знать о наличии права пользования приобретаемой им недвижимости у членов семьи прежнего собственника такого жилья, опираясь на ч.2 ст. 292 ГК РФ», – пояснила она.
Эксперт отметила, что вопросы о возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива в случае, например, обращения взыскания на данное жилое помещение, а также об осведомленности нового собственника о правах третьих лиц на отчужденное жилое помещение уже давно требуют правового урегулирования. «Конституционный Суд РФ еще в 2015 г. рекомендовал внести изменения в действующее законодательство, однако разрешение данных вопросов на практике – не частый случай, видимо, по этой причине наш законодатель не спешил вносить изменения», – пояснила Анна Минушкина.
Статья взята с сайта Адвокатская газета
