16 декабря Президент РФ Владимир Путин подписал Закон о внесении изменений в часть первую ГК РФ, направленный на защиту прав добросовестных приобретателей жилья.
Ранее в комментарии «АГ» один из экспертов отмечал, что ослабление правового положения собственника по субъектному признаку выглядит необычным, особенно ослабление положения именно публичных субъектов. Второй указывал, что законодатель дополнил п. 6 ст. 8.1 ГК ссылкой на добросовестность приобретателя в случае, если он полагался на данные ЕГРН, – по сути, внес формулировку, часто используемую судами при принятии решений по такого рода искам. Третий подчеркивал, что формулировки поправок позволят избежать неоднозначного толкования судами норм и понятий добросовестного приобретения, что будет способствовать единообразию судебной практики.
Как ранее писала «АГ», п. 6 ст. 8.1 ГК («Государственная регистрация прав на имущество») дополнен абзацем, в соответствии с которым приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные ЕГРН, признается добросовестным (ст. 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на данную недвижимость.
Кроме того, в Законе отмечается, что добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании п. 4 ст. 302 ГК, признается собственником жилого помещения с момента госрегистрации его права собственности. При этом право собственности может быть оспорено в судебном порядке, а жилье – истребовано в соответствии с п. 1 и 2 ст. 302 Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в п. 1 ст. 124 ГК (РФ, ее субъекты и муниципальные образования).
Изменениями в п. 4 ст. 234 ГК предусмотрено, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимости, которой он владеет открыто, – не позднее момента регистрации данного права.
Статья 304 ГК дополнена новым пунктом, в соответствии с которым суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в п. 1 ст. 124 Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилья из владения истца истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя. Бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет РФ, ее субъект или муниципальное образование.
Ранее в комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отмечал, что ослабление правового положения собственника по субъектному признаку выглядит необычным, более того – ослабление положения именно публичных субъектов. Это, по его мнению, не соответствует общей тенденции (хотя, скорее, правоприменения, чем законодательства) на всемерную защиту государства. «В данном случае, видимо, было принято решение продемонстрировать готовность государства поступиться своими интересами, если речь идет о жилье: с одной стороны, это важно для граждан, с другой – наверное, ущерб от потери таких объектов на общегосударственном уровне не так существенен», – отмечал эксперт.
В то же время он подчеркивал, что публичные субъекты, как правило, не вступают во владение спорными объектами и в этом смысле не могут утратить владение ими – хоть по своей воле, хоть против. «Похоже, что общая беда с пониманием владения и смешением его с правом характерна не только для судов, но и для законодателей», – подчеркивал он.
Управляющий партнер юридической фирмы «LLC-Право» Дмитрий Лизунов отмечал, что воля законодателя направлена на защиту интересов добросовестного приобретателя. «К примеру, законодатель дополнил п. 6 ст. 8.1 ГК ссылкой на добросовестность приобретателя в случае, если он полагался на данные государственного реестра, – по сути, внес необходимую формулировку, столь часто используемую судами при принятии решений по такого рода искам. В таком случае при покупке недвижимости, чтобы застраховать себя от риска изъятия имущества, придется не только заказывать выписку из ЕГРН, но и хранить ее несколько лет», – указывал он в комментарии к законопроекту.
По мнению адвоката МКА «Центрюрсервис» Ильи Прокофьева, формулировки поправок в ГК позволят избежать неоднозначного толкования судами норм и понятий добросовестного приобретения, что, в свою очередь, будет способствовать единообразию судебной практики по искам об истребовании имущества от добросовестного приобретателя.
Статья взята с сайта Адвокатская газета
