20 ноября в Госдуму внесен законопроект № 840192-7, который, как указано, направлен на устранение в земельном законодательстве пробела, позволяющего арендаторам недвижимости использовать исключительное право на покупку участка земли при наличии задолженности по договору его аренды.
Эксперты «АГ» раскритиковали поправки. По мнению одного из них, через такое законодательное регулирование уполномоченные органы пытаются снять с себя обязанность по надлежащему администрированию задолженности по арендной плате. Другой отметил, что необходимость введения изменений недостаточно обоснована, а законодательная инициатива нуждается в дополнительной проработке.
Из пояснительной записки следует, что на практике сложилась негативная тенденция, когда при наличии решения суда и исполнительного листа в пользу органа местного самоуправления отсутствует возможность взыскать задолженность по арендным платежам и пеням. Поясняется, что арендатор земельного участка, оформив право собственности на земельный участок, злоупотребляя своим положением, отчуждает данное имущество с целью уклонения от уплаты задолженности и невозможности дальнейшего обращения взыскания на имущество должника.
Авторы поправок указали, что при обращении органов местного самоуправления с исками о взыскании задолженности по договорам аренды суды, как правило, отклоняют ходатайства об обеспечительных мерах в виде наложения ареста на имущество должника. «Таким образом, при злоупотреблении правом со стороны арендаторов консолидированный бюджет недополучает денежные средства от сдачи в аренду земельных участков. Для пресечения злоупотребления правом со стороны арендаторов необходимо изменение земельного законодательства», – отмечено в пояснительной записке. По мнению разработчиков, поправки позволят исключить злоупотребление правом со стороны арендаторов и обеспечить увеличение консолидированного бюджета муниципалитетов.
Проект закона предусматривает дополнение ст. 39.16 Земельного кодекса подп. 27. Согласно ему заявителю не предоставят земельный участок при наличии задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) за такой участок на день подачи соответствующего заявления в отсутствие сведений о ее судебном оспаривании и общих оснований для освобождения от ответственности за нарушение обязательств в рамках ч. 3 ст. 401 ГК РФ. Отказ в предоставлении земельного участка по указанному основанию не лишает лицо права на повторное обращение с аналогичным заявлением после погашения задолженности по аренде.
Поправки также вносят изменения в ст. 39.17 Кодекса, дополняя ее п. 2.1. Исходя из новой нормы, при повторном обращении с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность к заявлению прилагаются документы, подтверждающие своевременное внесение арендной платы, а также погашение задолженности по договору аренды.
Старший юрист юридической фирмы Eterna Law Дмитрий Рыженков отметил, что через предлагаемое законодательное регулирование с уполномоченных органов пытаются снять обязанность по надлежащему администрированию задолженности по арендной плате. «Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ действия всех участников гражданского оборота предполагаются добросовестными. Недобросовестность действий может быть установлена исключительно судебным решением. В данном же случае законопроект предполагает, что каждый, кто имеет задолженность по арендной плате и подает заявление о предоставлении земельного участка, имеет своей целью злоупотребить правом», – считает он.
Юрист добавил, что законопроект не учитывает, что задолженность может образоваться совершенно по разным причинам, а цель получения земельного участка в собственность может состоять в повышении доходности бизнеса и, в том числе, погашении задолженности по аренде. «В то же время остается неясным, каким образом взысканию уже образовавшегося долга может способствовать отказ в предоставлении земельного участка в собственность», – подытожил Дмитрий Рыженков.
Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев убежден, что положения Земельного кодекса, которые предусматривают предоставление земельных участков без торгов, содержат широкий перечень оснований для их применения. По его словам, цели установления такого порядка самые различные. Это и обеспечение соблюдения в обороте принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем сооружения; и защита прав граждан, использующих участки для ИЖС, личного подсобного хозяйства и иных целей; выведение из оборота права постоянного бессрочного пользования и др.
«Как указывают разработчики поправок, установление нового основания для отказа в предоставлении участков необходимо для защиты прав бывшего собственника – публичного образования, который недополучает причитающиеся ему арендные платежи. Следовательно, чтобы разрешить вопрос о необходимости принятия этих поправок, фактически необходимо определить, какая задача должна разрешаться правопорядком в первую очередь: обеспечение своевременного внесения арендной платы публичному собственнику или же достижение вышеуказанных целей установления порядка предоставления земли без торгов, – полагает эксперт. – На текущий момент законодатель, а вслед за ним и судебная практика, в этом вопросе отдают приоритет лицам, обратившимся за предоставлением земельных участков, что является обоснованным».
Павел Лобачев отметил, что бывший собственник земельных участков, перед которым имеется задолженность по арендной плате, может защитить свои права самыми разнообразными способами, предусмотренными гражданским законодательством, вплоть до оспаривания отчуждения земельного участка третьим лицам, например, в рамках банкротства должника. Поэтому, введение нового основания для отказа в предоставлении земли для защиты прав публичного образования может оказаться излишним. «С учетом этого необходимость введения предлагаемых изменений представляется на настоящий момент недостаточно обоснованной, а законодательная инициатива – нуждающейся в дополнительной проработке», – резюмировал юрист.
Статья взята с сайта Адвокатская газета
