07.02.2023

Федеральный закон о долевом участии в строительстве

Закон о долевом участии частных инвесторов в строительстве жилья № 214-ФЗ — это основной нормативный акт, определяющий права и обязанности сторон сделки.

Долевое участие в строительстве жилья — это один из оптимальных способов его покупки.

Как защищаются права сторон, и какие у них обязанности по отношению друг к другу?

Его основные положения:

 Аспекты взаимоотношений сторон дольщика и застройщика
 Порядок заключения договора долевого строительства а также порядок внесения в него изменений, и его расторжения
 Возможные способы обеспечения взятых на себя обязательств другие аспекты участия сторон в процессе

Данный закон был принят Государственной Думой в 2004 году. Это было сделано для регулирования со стороны государства порядка привлечения средств частных инвесторов в строительство.

Этот закон «дал толчок» к формированию рынка ипотечного кредитования в нашей стране.

До этого ни банки, ни сами граждане не имели достаточно инструментов для оформления кредитов на покупку жилья, так как, ни государство, ни сами строительные компании не могли дать достаточно гарантий.

ФЗ-214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Согласно этому закону, участниками долевого строительства являются:

 Дольщик физическое лицо, которое инвестирует свои средства в строительство жилья. Это может быть как многоквартирный дом, так и таунхаус или коттедж. Средства могут быть не только свои, но и заёмные
 Застройщик чаще всего это юридическое лицо, основной деятельностью которого является строительство. От лица застройщика может выступать его агент-девелопер. Застройщик возводит жильё для граждан на законных основаниях

В ст. 1 Закона № 214-ФЗ сказано, что предметом регулирования данного закона являются отношения, возникающие между сторонами по факту привлечения средств на строительство.

На основании Положений данного закона, привлечение средств частных инвесторов возможно только в нескольких случаях.

Это:

Застройщик может привлекать средства граждан только после получения разрешения на строительство и оформления права на земельный участок.

Застройщик обязан гарантировать покупателям право собственности на купленный объект недвижимости.

Регулирование прав

Федеральный закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ регулирует права и обязанности обеих сторон.

В обязанности застройщика входит:

 Публикация в СМИ а также в других публичных источниках, документов на будущий объект недвижимости, а также о себе. Такая документация называется проектной декларацией
 Возведение объекта недвижимости в те сроки, которые установлены договором
 Государственная регистрация договора ДУ в органах Росреестра в обязательном порядке
 Использование привлечённых денежных средств дольщиков только на строительство указанного в договоре объекта недвижимости
 После того как построенный дом будет введён в эксплуатацию застройщик обязан передать право собственности на купленную квартиру дольщику

Но, кроме обязанностей, у застройщика есть ещё и права. Это:

 Строительство многоквартирного дома, или другого объекта недвижимости в полном соответствии с действующими строительными нормами и стандартами
 Требование расторжения договора ДУ с дольщиком в одностороннем порядке если последний не выполняет свои обязанности по своевременной оплате

Дольщик также имеет свои обязанности по отношению к застройщику:

 Расчёт с застройщиком строго в установленные сроки
 Приёмка купленного жилого помещения если в нём нет недостатков и недоработок
 Эксплуатация купленного помещения по его прямому назначению

В права дольщика входит:

 Требовать от застройщика государственной регистрации договора ДУ
 Требовать купленное помещение в тот срок, который указан в договоре
 Требовать уплаты неустойки за просрочку передачи права собственности на помещение
 Подать в суд в случае если не удалось уладить конфликт в несудебном порядке
 Требовать устранения недостатков и недочётов в купленном помещении. Все они должны быть указаны в акте приёмки

В законе также сказано, что ни одна сторона не может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если другая сторона полностью выполняет свои обязанности.

Расторжение договора возможно только через суд, при этом застройщик обязан вернуть все вложенные дольщиком средства.

Заключение договора

В ст. 1 Закона № 214-ФЗ сказано, что отношения между дольщиком и застройщиком регулируются договором долевого участия.

Так как предметом этого договора является объект недвижимости, то он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Договор долевого участия вступает в силе только после его регистрации, а не с момента его подписания сторонами.

В ст. 4 Закона приведены положения, которые должен содержать договор в обязательном порядке.

Это:

 Подробное описание возводимого объекта в который дольщик вкладывает свои средства. Описание должно быть дано в соответствии с проектной документацией на данный объект
 Сроки по передаче купленной недвижимости в которые должен уложиться застройщик
 Стоимость купленного объекта цена указывается в рублях РФ. Если покупка происходит в валюте другой страны, то должны быть отрегулированы нюансы колебания курса
 Гарантийный срок он устанавливается самим застройщиком, но он не может быть меньше 5 лет. В течение этого срока все недостатки устраняет сам застройщик, или компенсирует расходы по их устранению владельцу помещения
  Способы которыми стороны обеспечивают взятые на себя обязательства по договору

При отсутствии хотя бы одного из вышеуказанных положений, договор не может быть заключён и зарегистрирован.

Это типовая форма договора, и она обязательна для обеих сторон.

Но документ подлежит корректировке, поэтому в него можно включить следующие положения:

 Порядок изменения цены застройщик не имеет права менять цену на купленную недвижимость, если он соответствует заявленному метражу. Даже если покупка производилась в иностранной валюте, и курс этой валюты сильно изменился. Цена может быть изменена в сторону уменьшения в том случае, если при приёмке будет обнаружено, что площадь помещения меньше установленной договором, или качество помещений не соответствует нормам
 Максимальное количество раз сдачи дома в эксплуатацию если многоквартирный дом не принимается госкомиссией определённое количество раз, то дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке
 Сроки в течение которых застройщик должен устранить недостатки в купленном помещении, если при его приёмке они будут обнаружены
 Информация о том, как данным домом будут управлять если это управляющая компания, то её координаты
 Другие индивидуальные положения которые можно установить, исходя из специфики сделки
Spread the love

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *