Несколько лет назад, правительство РФ заявило о возможной отмене схемы долевого участия в строительстве. Изначально предполагалось, что уход от привычной схемы продажи квартир в новостройках будет ближе к 2020 году.
В настоящее время, на законодательном уровне подписаны поправки в закон, регулирующий порядок долевого строительства.
Первое что приходит на ум, после известия об отмене долевого строительства, заключается в том, зачем лишать граждан возможности купить хорошее жилье за минимальную цену?
Изначальное, официальная версия введения запрета, объяснялась необходимостью оградить граждан, вкладывающих немалые денежные средства в долевое строительство, от возможного обмана со стороны застройщика и, как итог, утраты собственных денег.
Ведь приобретая уже готовое жилье, указанные риски минимизируются.
С другой стороны, применение таких мер может стать толчком для подорожания цен на вторичное, готовое жилье.
Любая недвижимость строится чаще всего на кредитные средства, а обслуживание и выплата кредита, страховок, делает жилье дороже, чем при строительстве за счет частных инвестиций.
Таким образом, законодательные нововведения могут не самым благоприятным образом отразиться не только на компаниях-застройщиках, но и на бюджете многих граждан, желающих приобрести качественное жилье.
Отражение в законе
4 июля текущего года, Президентом РФ были подписаны официальные поправки в ФЗ № 214 «О долевом строительстве».
Принятые поправки предусматривают введение определенных мер, направленных на более эффективную защиту интересов и прав участников долевого строительства.
Предложение власти
По новым положениям закона № 214, с июля 2017 года, будут ужесточены требования к застройщикам, касающиеся минимального уставного капитала.
Такие меры будут способствовать освобождению рынка от компаний, не обладающих соответствующим объемом денежных средств, для ведения строительных работ по возведению многоквартирных домов и привлечения средств граждан.
Предположительно, именно до начала июля 2017 года, у застройщиков есть время для приведения своих капиталов в соответствии с новыми требованиями закона.
Основные предложения власти, отразившиеся в поправках к закону, включают:
| Возложение на уполномоченный орган субъекта РФ обязанностей по подготовке документов | касающихся соответствия застройщика установленным требованиям и проектной декларации на объект строительства |
| Расширение возможностей и прав застройщиков | по отношению к вкладам гражданам (возможность привлечения средств для строительства особо значимых объектов, таких как школы, детские сады и пр.) |
| Увеличение требований по раскрытию сведений об объекте строительства | любой застройщик должен размещать в открытом доступе проектную декларацию, образец договора, фотографии объектов и пр. |
В следующем году, по новым правилам, будет создан специальная единая база, в которой будет включен полный перечень компаний и организаций, осуществляющих деятельность в сфере строительства.
Ведение реестра будет возложено на федеральный исполнительный орган власти.
Отмена долевого участия в строительстве
Долевое строительство всегда было выгодным мероприятием для дольщиков.
Но одновременно с этим, оно является и наиболее рискованным способом для приобретения жилья.
По сути, такое строительство выгодно для обеих сторон сделки:
| Квартира в строящемся доме | дешевле жилья на вторичном рынке, примерно в 30% |
| Застройщик, используя для строительства вложения дольщиков | экономит на процентах, которые ему бы пришлось уплачивать при использовании кредитных средств банка |
При этом такой способ инвестирования рискован тем, что фирма может обанкротиться еще до того, как дом будет сдан.
Соответственно риск остаться и без жилья и без денег, очень велик. Конечно, можно подать в суд на застройщика, судиться с ним долгие месяца и по итогу добиться взыскания потраченных денег.
Но даже такой вариант не дает полной гарантии, что деньги будут возвращены, так как счета застройщика могут оказаться пустыми.
Безусловно, продажа квартир в готовых, сданных домах, полностью исключит риск недостроев оплаченных покупателями.
Но резонным остается вопрос о том, стоит ли ради этого полностью отказываться от достаточно долго работающего механизма долевого строительства, позволяющего решать гражданам свой жилищный вопрос.
Иными словами, отказ от рассматриваемого вида строительства, сделает жилье недоступным для многих категорий граждан, так как готовый жилой объект подорожает практически на 30 %.
По мнению многих экспертов, рациональным решением является сохранение долевого строительства, но при этом потребуется проведение работ по усилению надзора за целевым использование инвестиций дольщиков и всем процессом строительства.
Отмена долевого участия на строительном рынке, не сможет полностью устранить проблему недобросовестных застройщиков.
Единственными выгодоприобретателями, от такой политики, станут банки, которые получат дополнительную ликвидность.
Многоквартирного жилья
На практике, строительные компании часто пользуются юридической неосведомленностью своих дольщиков, заключая с ними договора, в обход закона, нарушая тем самым их права.
Вариантов мошеннических действий достаточно много. Все сделки, совершаемые не по нормам ФЗ № 214, сильно подвергают покупателей рискам, тем самым, у них остается мало вариантов для защиты своих интересов.
Еще одним видом опасности является то, что даже законодательная реформа, сколько бы раз она не менялась, не сможет в полном объеме защитить права участников долевого строительства.
Именно по этому, на правительственном уровне предлагалось ввести запрет на продажу объектов строительства до введения их в полную эксплуатацию.
Как будут реализоваться такие нововведения на практике, пока неизвестно, так как для их реализации, потребуется задействовать не только финансовые, но и кадровые резервы.
Заключенной сделки
По правилам законодательства, гражданин, заключившийся сделку с застройщиком, вправе отказаться от ее исполнения в любой момент, если последним будут нарушаться основные условия договора.
Отказ от заключенной сделки должен оформляться по всем юридическим требованиям.
При расторжении заключенной сделки, у дольщика возникают следующие возможности:
- минимизация рисков;
- все денежные отношения будут устанавливаться не с покупателем, а ответственной фирмой;
- в любой момент дольщик имеет право потребовать отчета о состоянии строящегося объекта и его готовности.
Любые взаимоотношения между участниками строительства должны фиксироваться только в письменном виде, все устные договоренности не будут иметь юридической силы.
Риски
К сожалению, действующее законодательство, независимо от того, как и в каком порядке в него вносятся изменения, никогда не сможет полностью защитить интересы участников долевого строительства от возможных рисков.
Ввести полный контроль над недобросовестным застройщиком нереально, так как всегда будут придумываться новые мошеннические схемы, для обмана граждан, вкладывающих денежные средства в строительство.
Варианты рисков, которые может создать застройщик:
| Осуществление двойной продажи прав | на одно и то же жилое помещение нескольким вкладчикам |
| Заключается предварительный договор | не имеющей никакой юридической силы и не несущий никаких обязательств для застройщика |
| Застройщик обещает заключить основной договор купли-продажи | по завершению строительства жилого объекта, но по итогу отказывается от своих обязательств |
| Дольщику предлагается купить вексель | вместо заключения основного договора |
| Объект строительства возведен на земельном участке | не предназначенном для таких работ |
Это основной перечень рисков, которым может быть подвергнут дольщик. Не исключено, что в процессе могут возникнуть новые схемы обмана.
Поэтому необходимо внимательно изучать заключаемый договор на соответствие его нормам действующего законодательства РФ.
Возникающие нарушения
Наиболее существенные нарушения, возникающие в процессе реализации условий договора долевого участия в строительстве:
| В договоре содержаться условия | не прописанные в законе, или не указаны условия, на которые прямо указывают законодательные нормы |
| Договор и иные документы | относящиеся к сути вопроса, не соответствуют предъявляемой форме |
| В документах содержаться ошибки или неточности | отсутствие печати, подписей и пр. |
| Вложения дольщиков используются не по назначению | незаконное повышение цены без согласования со второй стороной |
| Застройщик | нарушает установленные сроки сдачи объекта |
Нововведения в закон о долевом строительстве позволят избежать указанных нарушений.
Деятельность застройщиков станет прозрачнее, граждане смогут получить всю необходимую им информацию еще до принятия решения о вложении денежных средств в строительство.
Отсутствие контроля
В настоящее время, даже наличие договора об участии в долевом строительстве не дает прямых возможностей контролирующим инстанциям следить за его исполнением.
Контроль, чаще всего, нужен в следующих моментах:
| Когда привлекаются денежные средства | до момента регистрации основного договора |
| Контроль над поступлением денежных средств | на финансовый счет застройщика |
| Куда и каким способом используются вклады граждан | соблюдаются ли сроки сдачи объекта, и если нет, то, что этому поспособствовало |
Все указанные моменты и неполный контроль над ними, стали причиной, по которой правительство задумалось над усовершенствованием законодательной базы.
В частности, формируются специальные контролирующие структуры. Ранее, проверка строительных компаний могла проводиться не чаще одного раза в год.
Новые поправки существенно сократили такой период. Помимо этого, контролирующие органы могут вынести запрет относительно размещения рекламы застройщика, при обнаружении его сомнительной деятельности.
Можно предположить, что отмена долевого строительства в России наступит не скоро, так как государство, в первую очередь, заботиться об интересах своих граждан.
Полностью обезопасить их оно, безусловно, не сможет, поэтому стоит надеяться, что лица, решившие вложить денежные средства в долевое строительство, проявят полную ответственность.
Заключается она во внимательном изучении строительной документации и норм закона, контролирующих возникающие правоотношения между гражданами и застройщиками.
