При всех плюсах долевого строительства существует огромный минус — длительное время возведения постройки. Чем дольше длиться процесс строительства, тем больше вероятность возникновения накладок и недочетов.
Долевое строительство является реальной возможностью для многих россиян за разумные деньги приобрести собственное жилье. Приняв такое решение, будущий дольщик и компания застройщик должны в обязательном порядке заключить договор.
В нем четко определяется дата сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию, а также перечень необходимых строительных работ, проводимых в квартире дольщика. Если что-то пошло не так и застройщик не выполнил свои договорные обязательства, клиент имеет право написать претензию.
Могут меняться бригады строителей, поставщики стройматериалов, контролирующие организации и т.д.
Это не значит, что многоквартирный дом в целом будет построен плохо, но возможны отклонения от условий договора.
Самыми распространенными ошибками застройщиков, при возникновении которых необходимо выказать свое недовольство, являются:
| Срывы срока сдачи объекта жилой недвижимости | если вы рассчитывали заехать в свою новую квартиру к Новому году, а по вине строителей это произошло лишь к 8 марта, кто-то должен за это ответить, и желательно «рублем» |
| Площадь квартиры меньше, чем прописывалась в договоре | самая неприятная ситуация, так как многие граждане участвуют в долевом строительстве, используя частично государственные деньги (субсидии, сертификаты и т.д.) и определенное количество квадратных метров на человека является неотъемлемым условием программы |
| Существенные строительные недочеты | неприятная, но решаемая ситуация, главное не просто вздыхать и проклинать строителей, а принять решительные меры |
Обычно все «косяки» строителей выявляются в тот момент, когда дольщик получает уведомление о готовности своей долгожданной квартиры и приезжает ее осмотреть. И тут многие люди совершают серьезную ошибку
Впадая в панику от увиденного безобразия и нарушений, они просто отказываются подписывать передаточный акт, что в корне неверно.
Если впоследствии это дело дойдет до суда, ваши действия могут быть расценены как уклонение от приема квартиры. То есть по закону уже вы не выполнили договорные обязательства.
Поэтому если при осмотре своей квартиры вы наткнулись на недостатки в квартире, необходимо составить претензию, в которой четко указать основания для ее написания.
Правовые акты
Основными правовыми актами, который регулирует отношения между двумя сторонами, заключившими договор долевого строительства, являются:
| Федеральный закон №214 от 2004 г. | «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации» |
| Федеральный закон от 28.12.2013 N 414-ФЗ | «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» |
| Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 28.12.2013) | «О несостоятельности (банкротстве)» и Гражданский Кодекс Российской Федерации |
При составлении и написании претензии по качеству строительных или отделочных работ в квартире, по срокам сдачи объекта недвижимости и т.д., необходимо прибегать именно к этим законным актам и в претензии ссылаться на них.
Алгоритм написания
Определенной единой формы написания претензии в нашей стране не существует.
Она составляется в свободной форме, но существуют определенные правила и требования, выполнение которых делает ваше письменное недовольство чем-либо официальным документом.
| Составлять претензию необходимо в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон | один в обязательном порядке должен будет остаться у вас, как подтверждение случившегося и свидетельство того, что вы не пустили все «на самотек» |
| В верхней части документа необходимо указать, кому адресована претензия и от кого она | отсутствие этих данных сведет на нет все ваши усилия, и превратит вашу претензию в «письмо на деревню дедушке» |
| В тексте документа необходимо изложить все основания для ее написания | (некачественно проведенный ремонт, запоздалая сдача объекта, несоответствие площади квартиры и т.д.), а также ваши конкретные требования. Вы должны четко знать чего вы хотите от застройщика — чтобы вернули деньги, чтобы провели дополнительные работы (с указанием цены) и устранили недостатки и т.д. |
| Обязательным является проставление личной подписи составителя претензии | а также даты ее подачи в офис компании-застройщика |
| В претензии не рекомендуется выражать сове мнение о качестве строения и самой форме | главное четко и сжато изложить все факты, предоставить доказательства и указать свои требования |
Если определенные одинаковые недочеты существуют в нескольких квартирах свежепостроенного дома, можно написать коллективную жалобу.
В ней необходимо указать паспортные данные всех граждан-дольщиков, имеющих претензии к компании-застройщику.
Претензия по договору долевого участия
Когда слишком долго ожидаешь строительства многоквартирного дома и возможности наконец-то войти в свою собственную жилплощадь, кажется что застройщик «царь и бог» и ссориться с ним не стоит.
На самом деле составление претензии — это всего лишь способ отстоять свои нарушенные права и получить то, что вам причитается по договору и по закону.
Многие граждане попадаются на крючок обещаний застройщика.
Происходит это следующим образом:
| При осмотре квартиры выявляются определенные недоделки | и критические нарушения договора долевого участия |
| Представитель компании застройщика | используя все свое обаяние и умение налаживать контакты с разными категориями граждан, убеждает вас, что это всего лишь досадное недоразумение. Он обещает вам, что буквально в течение нескольких дней все недочеты будут устранены |
| Вы, естественно, верите всему вышесказанному | и подписываете акт приема-передачи жилого помещения, в том виде, в котором оно находится |
| Ожидание обещанного исправления недочетов и недоработок затягивается | и вы понимаете, что никто к вам не придет и ничего не измениться |
Чтобы не оказаться в такой патовой ситуации, когда передаточные документы уже подписаны, а у вас есть все же претензии по качеству или другим основаниям, необходимо при обнаружении любых недостатков составлять официальную жалобу застройщику.
При невыполнении требований «обиженный» дольщик имеет право даже расторгнуть договор долевого участия.
Пример претензии по расторжению договора долевого участия можно легко найти в интернете.
В строительстве
Недостатки в строительстве могут быть самыми разнообразными.
Однако наиболее частыми причинами жалоб при написании претензий по строительству являются:
| Неработающая сантехника | краны, унитазы, раковины и т.д. |
| Некачественный косметический ремонт | плохо поклеенные обои, трещины и сколы на потолках и стенах, вздутые полы и т.д. |
| Плохо открывающиеся двери | и оконные фрамуги |
| Проблемы с кафельной плиткой | отклеивание, разбитые элементы и т.д. |
Если что-то из вышеперечисленного списка вы обнаружили в своей новенькой квартире, немедленно составляйте претензию застройщику. Вы можете написать ее от руки прямо на «месте преступления».
Главное укажите в ней:
| Наименование строительной фирмы-застройщика | и перечень обнаруженных недостатков |
| Требования по решению конфликтного вопроса | устранение недостатков силами строительной компании или выделение определенной суммы денег для самостоятельного исправления дефектов |
Запомните, грамотно составленная претензия является неоспоримым доказательством вины застройщика в судебных тяжбах.
За просрочку
Федеральный закон №214 гласит, что введение жилого объекта недвижимости в эксплуатацию должно происходить определенное время, указанное в договоре долевого участия.
Если застройщик предал квартиру клиенту после установленного срока, имеет смысл написать претензию в адрес строительной компании.
В последние годы существует тенденция пытаться пролонгировать сроки сдачи домов путем подписания дополнительных соглашений с клиентами.
Некоторые дольщики подписывают любые документы не глядя, тем самым, обрекая себя на бесконечные переносы окончательного срока строительства.
Дополнительное соглашение к основному договору долевого участия — это неплохо и нехорошо. Все зависит от конкретных условий и обстоятельств.
Рекомендуем, прежде чем подписывать какие-либо бумаги внимательно их прочитать и попытаться вникнуть в их смысл.
Еще лучше если имеется возможность проконсультироваться со специалистами в подобных вопросах (юристами).
Даже если вы окажетесь от продления срока сдачи строительного объекта и не подпишите дополнительное соглашение, это не снимает с застройщика вины по несоблюдению договорных условий.
Вы также вправе писать претензию в адрес строительной фирмы и требовать материального и морального возмещения, понесенного вами ущерба.
На неустойку
В случае неисполнения застройщиком своих договорных обязательств, вы можете написать ему претензию и потребовать выплаты неустойки в досудебном или судебном порядке.
Размер неустойки прописан все в том же Федеральном законе № 214 от 2004 года. Она составляет 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации.
Ключевая ставка постоянно меняется в зависимости от колебаний мирового финансового рынка. На данный момент она составляет 10% годовых.
Однако при расчете неустойки в силу вступает Закон « О защите право потребителя» ст.28.
В ней говориться о том, что неустойка не может превышать общую цену заказа (в нашем случае квартиры).
То есть, составляя претензию застройщику, выдвигайте адекватные требования в части материального возмещения ущерба.
После сдачи
После того как окончены все строительные, отделочные и другие работы по возведению объекта жилой недвижимости (многоквартирного дома), специальная приемочная комиссия проводит определенные действия:
| Визуальный осмотр свежепостроенного многоквартирного дома | все этажи, подъезды и каждую квартиру |
| Проверка предоставленной документации | на соответствие текущим нормативам и требованиям |
После проведения всех оценочных работ компания-застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта жилой недвижимости.
После этого происходит информирование дольщиков об окончании строительных работ.
Им предлагается в определенное время прибыть на объект и осмотреть, принадлежащее им на праве долевого участия, жилое помещение.
Основная задача представителя компании-застройщика — добиться подписания приемопередаточного акта.
Если во время первого визита в будущее семейное «гнездышко» вы обнаружили определенные недостатки и недоработки, не стесняйтесь, тут же составляйте претензию.
Кстати, клиент имеет полное право не подписывать акт приема-передачи жилого помещения до полного устранения найденных дефектов строительства.
При переуступке прав
Договор переуступки прав подразумевает передачу будущего права владения собственностью от дольщика к другому гражданину.
Обязательное условия заключения подобного договора — проведение всех расчетов по договору долевого участия. Если это не сделано все недоплаты лягут на плечи нового владельца квартиры.
Заключение переуступки на квартиру может быть осуществлено только до момента подписания акта приема-передачи.
То есть если дольщик уже принял жилое помещение, то переуступить его другому лицу он уже не сможет.
Важно помнить, что при договоре переуступке к новому владельцу переходят права и обязанности в том объеме, в котором они принадлежали бывшему владельцу-дольщику.
Поэтому, если сменившийся владелец жилой площади обнаруживает в квартире критические недоработки и дефекты, он также может написать претензию на строительную компанию.
Срок подачи претензии по договору долевого участия органичен 5-летней гарантией на проведенные строительные работы.
Требования к застройщику могут быть следующими:
| Устранение очевидных строительных недочетов | за счет компании и силами ее сотрудников |
| Выплата определенной суммы денежных средств | достаточной для проведения ремонтных работ (включая приобретение материалов и наем строительной бригады) и выплата неустойки |
Образец договора
Существуют типовые договоры долевого участия, однако впоследствии каждый такой документ индивидуализируется.
В нем учитываются все нюансы, возникающие между конкретными сторонами договора о передаче в будущем определенного жилого помещения.
В ДДУ в обязательном порядке должны содержаться следующие данные:
- Полные данные о каждой стороне договора.
- Права и обязанности сторон.
- Описание квартиры, которую получит дольщик после завершения строительства.
- Срок исполнения договора.
- Общая стоимость объекта недвижимости, которую должен будет внести дольщик на расчетный счет застройщика.
- Подписи и печати сторон.
Обращение в судебные органы
Если в ответ на вашу претензию компания-застройщик никак не реагирует или наоборот «кормит» вас бесконечными обещаниями, вы имеете право обратиться в судебные органы с иском.
Исходя из собственных интересов и возможностей, заявление в суд может быть подано:
- по месту регистрации компании-застройщика;
- по месту нахождения объекта строительства;
- по месту жительства истца;
- по месту регистрации компании-посредника, участвовавшей в подписании договора.
Для принятия решения может быть проведено не одно судебное заседание, поэтому рассчитывайте так, чтобы вам удобнее было добираться до здания суда.
После того, как дело о претензии дольщика к строительной компании будет рассмотрено и вынесено положительное решение, спустя некоторое время вы получите на руки исполнительный лист.
Этот документ передается судебным приставам, которые в дальнейшем будут контролировать, как происходит процесс выплаты денежных средств застройщиком.
Необходимые документы
При подаче искового заявления в суд необходимо будет собрать и предъявить определенные документы, обязательные для составления судьей полной картины происходящих событий:
| Договор долевого участия | и платежный документ, подтверждающий полное внесение денежных средств за построенную квартиру |
| Оригинал и копию паспорта дольщика | данные в договоре должны полностью совпадать с паспортными данными |
| Оплаченную квитанцию | на государственную пошлину. |
Форма иска
От правильности составления искового заявления будет зависеть примется ли дело к рассмотрению или нет.
В иске необходимо указать:
| Наименование суда | данные истца (ФИО, адрес местожительства, телефон) |
| Данные ответчика | полное название, фактический адрес |
| Суть претензии к застройщику | невыполнение сроков сдачи жилого объекта недвижимости, дефекты и т.д. |
| Ссылки на действующее законодательство | требования к ответчику («обязать», «признать» и т.д.) |
| Перечень документов | прилагаемых к исковому заявлению |
В качестве доказательной базы можно использовать любые документы, а также заключения независимых экспертов и фотографии жилого объекта.
До сих пор многие россияне считают участие в долевом строительстве довольно рискованным предприятием.
Однако времена «черных» застройщиков давно прошли, и подобные сделки полностью перешли в правовое поле.
Поэтому, если что-то вас не устраивает при осмотре новенькой квартиры, составляйте претензию к строительной компании. Справедливость будет на вашей стороне.
