Гараж — это прекрасное место для хранения не только автомобиля, но и консервации, а также различных мелочей. Несомненно, собственный бокс — это мечта любого автовладельца.
В начале 90-ых годов прошлого века, когда страну «трясло» в переходном периоде к рыночной экономике, гаражные кооперативы стали появляться повсеместно.
Иметь такой гараж считалось почти роскошью! А как сейчас купить его в ГСК?
Сначала нужно определить, является ли объект недвижимым имуществом. От этого зависят нюансы сделки по его купле-продаже.
В ст. 130 ГК РФ отмечено, какое именно имущество является недвижимым. Это такое строение, которое неразрывно связано с участком земли, на котором оно возведено.
То есть, передвинуть его с места на место не так то просто! Поэтому гаражи типа «ракушки» не являются недвижимостью, а строительство в кооперативах — да!
Разница в том, что последние имеют прочный фундамент, связывающий строение с землёй. Именно поэтому они являются недвижимым имуществом.
Следовательно, при заключении сделки купли-продажи нужно руководствоваться нормами Закона № 218-ФЗ.
Исходя из этого, стоит учитывать некоторые нюансы совершения сделок с объектом, который находится в кооперативе.
К таковым нюансам можно отнести:
| Так как это недвижимость | то гараж в ГСК должен иметь всю необходимую техническую и кадастровую документацию. Без неё нельзя совершать сделку |
| Владелец недвижимости также является собственником участка земли | но, не владеет конкретным участком, а является участником в долевой собственности |
| Так как это кооператив | то продавец должен являться его членом |
| Если предмет до сих пор не оформлен в собственность конкретного члена товарищества | то он является коллективной собственностью самого кооператива. Тогда нужно будет оформить ряд документов у председателя |
Покупка гаража в ГСК
Приобретая недвижимость в кооперативе, покупатель становится членом этого сообщества со своими правами и обязанностями.
Также стоит учитывать такой момент! Земля под кооперативом, скорее всего, находится в долгосрочной аренде, поэтому покупая объект, право собственности на участок не появляется.
Такая особенность присуща тем кооперативам, которые возводились в 90-е годы прошлого века, когда прочный переход к частной собственности ещё не произошёл.
Потому и не все гаражи до сих пор оформлены в собственность членов. Хотя программа бесплатной приватизации теперь не имеет срока!
Покупая недвижимость в кооперативе, у которого земля находится в долгосрочной аренде, владелец рискует тем, что однажды объект может быть уничтожен.
То есть, срок аренды земли заканчивается, государственный орган решает его не продлевать, а землю продаёт под строительство другого недвижимого объекта.
Гаражный кооператив подлежит сносу, как незаконное строение! Именно поэтому органам управления ГСК необходимо срочно заняться оформлением собственности на участок земли, пока это можно сделать бесплатно!
Когда сделка купли-продажи будет совершена, её нужно зарегистрировать. Во время регистрации права собственности на данный гараж, новый его владелец должен вступить в члены товарищества. Для этого он должен написать соответствующее заявление.
Старый же владелец, наоборот, «автоматически» выбывает из членов кооператива. Никакого заявления ему писать не нужно!
По членской книжке
Этот документ является доказательством того, что данный гражданин является членом данного ГСК.
Если гараж до сих пор не оформлен в собственность, то членская книжка является основанием для его приватизации, то есть оформления права владения совершенно бесплатно.
Для того чтобы продать бокс, необходимо его сначала зарегистрировать. Для этого член ГСК, имеющий на руках членскую книжку, идёт в местное отделение Росреестра со всеми бумагами, и подаёт заявление на приватизацию данного строения. Когда право будет оформлено, можно объект продавать.
Если документы отсутствуют
Может быть и так, что документы на недвижимость отсутствуют, а получить их в правлении не представляется возможным. Как же продать такой гараж?
Такие сделки совершаются повсеместно! Отсутствие документов говорит о том, что данный кооператив является самовольной постройкой, то есть нелегальной, находящейся вне закона. Покупать такой объект не стоит!
Если уж покупатель решил приобрести его, то стоит остановить свой выбор на металлическом гараже.
В случае возникновения конфликтной ситуации с местными властями, его всегда можно передвинуть на другое место!
Но, стоит понимать, что самострой не зарегистрирован в Росреестре, поэтому и регистрировать сделку не нужно! Но, также не нужно регистрировать и право собственности, так как сведений о данном объекте нет.
А это чревато мошенничеством! То есть, получив деньги за гараж, продавец может сказать, что он ничего не получал, и ничего покупателю не передавать!
Проблемы с земельным участком
Как уже упоминалось, нередко участок земли под ГСК находится в долгосрочной аренде, то есть он в пользовании у кооператива, а не в собственности.
Собственником этого участка является государство в лице муниципальных органов власти. Существуют подводные камни и риски такой сделки.
Как правило, с местными властями заключается долгосрочный договора аренды — на 49 или на 99 лет. Но этот срок может закончиться!
Тогда местные власти могут распоряжаться участком по своему усмотрению. Если договор аренды не будет продлён, то кооператив могут снести.
Бесплатно оформить землю в собственность можно до конца марта 2020 года. Ещё неизвестно, продлят ли этот срок или сделают приватизацию участков бессрочной.
Поэтому нужно, чтобы председатель ГСК занялся тем, что оформил собственность на участок земли под кооперативом. Основанием может считаться договор аренды.
Процесс оформления
Чтобы купить гараж в ГСК, необходимо соблюсти процедуру:
| Найти покупателя | и подготовить необходимые документы |
| Заключить предварительный договор | и обсудить все условия сделки |
| После достижения устной договорённости | заключить с покупателем основной договор и зарегистрировать сделку и право собственности в Росреестре |
Если владелец также решил оформить собственность и на землю под своим боксом, то нужно будет собрать и документы на участок.
Если же он первый, кто оформляет собственность на гараж и на участок, то нужны будут также документы и от кооператива.
Сбор необходимого пакета ценных бумаг
Для продажи гаража и для регистрации сделки необходимо собрать пакет документов.
Документы при покупке гаража в кооперативе следующие:
| Составленный и подписанный сторонами договор купли-продажи | предоставить нужно именно основной договор, а не предварительный. Он должен быть заключён в 3-ёх экземплярах. Два экземпляра договора, с пометками Росреестра, будут отданы обеим сторонам сделки, а третий — остаётся в Росреестре. Он будет основанием для внесения изменений |
| Документы из БТИ и кадастровой палаты на сам бокс | к таковым относятся технический план строения и кадастровый паспорт |
| Выписку из ЕГРП | подтверждающую, что продавец является собственником данного гаража, а также то, что все указанные в договоре сведения, верные |
| Документы, на основании которых и возникло право собственности | так как это строение в кооперативе, то нужно предъявить покупателю членскую книжку |
| Если бокс был оформлен в собственность в браке | то нужно согласие супруга / супруги на совершение сделки. Согласие должно быть оформлено нотариально, если же предмет достался в дар или по наследству, то согласия супруга не нужно |
| Если стороны решили составить и подписать передаточный акт | то нужно предъявить 2 подписанных экземпляра, а также документ, подтверждающий, что продавец заплатил пошлину за регистрацию сделки |
Заключение договора
Как оформить покупку гаража в ГСК. Прежде чем стороны заключат основной договор по сделке, они могут составить предварительное соглашение.
Оно ни к чему не обязывает ни одну из сторон! И нужно для того, чтобы стороны могли обсудить нюансы сделки и внести соответствующие коррективы. Вносить предоплату по такому договору не нужно!
Как только всё это будет сделано, стороны составляют, на основании предварительного соглашения и правок к нему, основной договор. К этому документу предъявляются требования, перечисленные в главе 30 ГК РФ.
В договоре купли-продажи гаража должна быть отражена следующая информация:
| О предмете сделки | его подробное описание, указание его характеристик, площади и прочего |
| О каждой стороне сделки | если это граждане, то указываются полностью паспортные данные. Если же это предприятие, то нужно указать сведения о представителе юрлица, а также реквизиты документа, на основании которого этого юрлицо осуществляет свою деятельность |
| Сумма сделки | она указывается дважды — и письменно, и прописью |
| Способ внесения оплаты | если происходит рассрочка платежа, то срок внесения первого взноса, и ежемесячной оплаты. Желательно, приложить к договору график платежей |
| Права и обязанности каждой стороны | по отношению друг к другу и ответственность каждой стороны за нарушение положений данного договора |
| Досудебный порядок урегулирования конфликтных ситуаций | случаи, когда каждая из сторон может обратиться в суд для расторжения договора |
Договор должен быть:
- Составлен в письменной форме.
- Подписан обеими сторонами.
- Должен содержать в себе подробные реквизиты каждой стороны.
- Зарегистрирован в органах Росреестра.
Если обе стороны являются физлицами, то делать это не обязательно, если же одной стороной является юрлицо, то договор обязательно нужно регистрировать.
Для этого нужно составить его в 3-ёх экземплярах, и подписать обеими сторонами. Два экземпляра документа буду переданы, впоследствии, сторонам сделки.
На них будет отметка Росреестра о том, что они зарегистрированы. Это означает, что договор составлен в полном соответствии главой 30 ГК РФ, и является действительным.
По истечении 30 календарных дней, зарегистрированный договор и выписка из ЕГРП, свидетельствующая о смене собственника строения, будут выданы обеим сторона сделки.
Регистрация собственности
Этот процесс происходит на основании договора купли-продажи. То есть, договор является правоустанавливающим документом.
Собственность оформляется на основании документов от продавца и от кооператива, в частности.
Если продавец — это первый член кооператива, который решил продать свою собственность, то в органы Росреестра нужно представить также и документы о ГСК.
Это:
| Устав кооператива | и протокол собрания членов, на котором был выбран действующий председатель, а также приказ о назначении главбуха |
| Другие документы | которые могут понадобиться специалисту Росреестра, если уже представленные вызовут дополнительные вопросы |
Если земля под ГСК находится в собственности кооператива, то нужно также предъявить документы — выписку из ЕГРП. Её должен заказать председатель, как уполномоченное лицо.
С некоторых документов нужно снять копии, но заверять их у нотариуса не нужно. Если же стороны желают это сделать, закон не запрещает.
Наоборот! Если документы будут заверены у нотариуса, срок регистрации права будет значительно сокращён, так как специалистами Росреестра не нужно будет проводить правовую экспертизу представленных документов.
Подводные камни и риски
Существует несколько подводных камней, которых стоит избегать при совершении сделки купли-продажи объекта в кооперативе.
На что обратить внимание, особенно покупателю:
| Оформление сделки без документов | это свидетельствует о том, что данное строение является самостроем, и риск того, что оно будет уничтожено — довольно велик |
| Обязательно нужно воспользоваться услугами юриста | чтобы он провёл правовую экспертизу представляемых продавцом документов. В противном случае, покупатель рискует лишиться немалой суммы денег |
| Покупатель должен удостовериться в том, что у продавца нет долгов перед кооперативом | а если они есть, то их нужно зачесть в общую стоимость бокса |
| Продавец должен обязательно предъявить покупателю выписку из ЕГРП | в которой будет указано, что именно он является законным владельцем предмета сделки. Если продавец не желает предъявлять выписку, то покупателю стоит насторожиться |
| Возможны и другие риски | в зависимости от нюансов сделки |
Стоимость недвижимости в ГСК достаточно высока, особенно, если земля под ним находится в собственности членов кооператива.
Тем не менее, многие автолюбители желают иметь гараж именно в кооперативе!
