Общие положения гражданского права, касающиеся аренды нежилого помещения применимы к договору аренды гаражного строения.
Его можно отнести к категории нежилого помещения специального назначения. Под формулировкой «гаражное строение» подразумевается помещение, в котором хранятся транспортные средства различного назначения, марки, модели, включая мотоциклетные.
По своей сути договор аренды есть официальный документ, который подтверждает совершенную заинтересованными лицами сделку.
Он определяет права и обязанности сторон, их ответственность за неисполнение принятых на себя обязательств.
Каждый человек имеет право использовать принадлежащее ему недвижимое имущество в собственных интересах, чтобы получать выгоду.
Правовые аспекты
Вопросы относительно составления договора аренды регламентируются положениями главы 34, статей 606—625Гражданского кодекса.
Арендатор вправе истребовать с арендодателя обозначить срок, в продолжение которого он не будет поднимать размер арендной платы. Норма предусмотрена в положениях статьи 614 ГК РФ.
Также в ней отмечено, что на усмотрение одной из сторон договора арендная плата может быть повышена либо снижена один раз на протяжении текущего года. Мера применяется при условии внесения в договор такого рода пункта.
Договор аренды на гаражный блок, который можно перенести с одного места на другое, не регистрируется в ФКП Росреестр вне зависимости от срока его действия.
Если предмет аренды входит в состав строений гаражно-строительного кооператива, то в обязательном порядке требуется согласование сторонами договора вопроса о внесении членских взносов.
Владелец бокса обязан уведомить председателя ГСК о его передаче во временное пользование и владение.
Стороны договора могут не заверять его в нотариальном порядке. Но он должен быть зарегистрирован ФКП Росреестр в едином государственном реестре прав недвижимости.
Мера должна быть обязательно осуществлена, если срок его действия превышает 12 месяцев.
В противном случае сделка считается не проведенной, а договор переходит в разряд ничтожного договора.
Законодатель допускает заключение сделки в устной форме, если она краткосрочная и сумма не превышает 10 000 рублей.
Возможные сложности
Многие арендодатели и арендаторы столкнулись с некоторыми затруднениями при оформлении сделки аренды гаражного строения.
Они напрямую связаны с новшествами, которые были введены законодателем с начала текущего года.
В основном они коснулись вопроса:
| Постановки на кадастровый учет | и регистрации права собственности в едином государственном реестре прав недвижимости |
| Регистрации договора аренды | в установленном законодателем порядке, если срок его действия превышает один год, а сумма сделки 10 000 рублей |
Порядок приведения правоустанавливающих документов в соответствие с нововведениями у большинства граждан вызывает осложнения, потому что они не могут получить информацию о нововведениях в полном объеме.
Простой договор аренды гаража
Заинтересованные лица могут самостоятельно составить договор аренды гаража. Они заключают простой договор, оформленный в письменном виде.
Правила его составления, порядок заключения предусмотрены законодателем в нормативах гражданского права.
Между физическими лицами
Владелец объекта приобретет дополнительный источник дохода, который может оказаться очень кстати при возникновении определенных ситуаций.
Гаражное строение можно сдать в аренду, если оно долгое время не используется владельцем. Чтобы избежать непредвиденных последствий ему следует передать его, обязательно заключив договор аренды.
Этот документ позволяет разрешить многие проблемы, связанные с разногласиями обеих сторон. Он не отличается от других видов гражданских договоров, которые заключаются в ходе арендования объекта недвижимого имущества.
Физические лица могут использовать упрощенную типовую форму договора аренды, который предусматривает передачу предмета сделки по акту.
В нем надлежит указать:
- Персональные данные арендодателя и арендатора.
- Паспортные данные — серия и номер сторон.
- Контактные данные — почтовый адрес, номера телефонов.
В соответствии с условиями типового договора аренды гараж должен быть передан арендатору по акту приема-передачи, а он в свою очередь должен вернуть его по акту приема-возврата.
Они устанавливают дату начала и завершения использования предмета арендатором. При заключении упрощенного варианта договора стороны не оформляют указанные выше акты.
Соглашение подписывается сторонами, проставляется дата его подписания. Подписи сторон должны быть расшифрованы, что предусмотрено правилами составления деловых бумаг.
Между юридической и физической особой
В принципе форма и содержание договора аренды, заключаемого между юридическим и физическим лицом, ничем не отличается от других видов соглашений.
Он действует на общих основаниях, предусмотренных законодателем, входя в число гражданских договоров.
Процедура определения прав и обязанностей сторон договора аренды, установления их обязанностей регулируются положениями гражданского права.
В нем необходимо указать достоверную информацию о предмете аренды, заключаемых его лицах.
В него вписываются персональные данные физического лица, его паспортные данные, почтовый адрес и номер контактного телефона.
Что касается юридического лица, то надлежит в договор вписать его полное наименование, платежные реквизиты, данные о ИНН, ОГРН.
Если заключается договор аренды гаража между юридическими лицами, то в нем должна содержаться информация относительно их полного и сокращенного наименования, банковских реквизитов, ИНН и ОГРН.
Договор аренды обретает законную силу только, если он составлен грамотно с учетом конкретных обстоятельств дела.
Процесс составления
Под термином «аренда» подразумевается сдача какого-либо объекта недвижимого имущества во временное владение, пользование без права распоряжения, то есть последующей передачи стороннему лицу.
С начала текущего года вступили в законную силу нововведения. Они были введены законодателем с целью усовершенствования системы, позволяющей вести учет объектов недвижимого имущества.
При заключении сделки необходимо их учесть, чтобы предотвратить осложнения, вызванные со сдачей гаража в аренду кому-либо.
Что должен содержать
По общепринятым правилам типовой договор аренды должен содержать подробное описание характеристик передаваемого в аренду объекта недвижимости, его состояние на дату передачи арендатору.
В нем указываются:
| Наименование документа | дата и место его составления и подписания |
| Предмет договора аренды | его местоположение, адрес расположения, тип строения, его общая площадь, пространственные размеры, характеристики несущих и ограждающих конструкций, включая наружные стены, информация относительно наличия оконных и дверных проемов, смотровой ямы, подключения к электрической сети, инженерным системам отопления, водоснабжения и водоотведения |
| Данные правоустанавливающего акта | дозволяющего владельцу пользоваться и распоряжаться гаражным строением |
| Размер арендной платы, порядок и срок ее внесения | права и обязанности сторон договора, ответственность сторон |
| Порядок | расторжения договора аренды, его обоснование,порядок разрешения разногласий, спорных ситуаций |
| Дополнительные условия. | например, договоренность об обязанности одной из сторон об осуществление платы, которая начисляется за потребление электроэнергии, теплоснабжение |
Особое внимание при составлении документа надо обратить на то, кто будет оплачивать коммунальные платежи, если к гаражу подключены инженерные коммуникации. Например, за предоставление услуги по доставке воды, отведению сточных вод.
Права и обязанности сторон
В документе в обязательном порядке должны быть предусмотрены права и обязанности сторон, которые возникают вслед за его подписанием.
Мера направлена на урегулирование взаимоотношений сторон, чтобы не сформировались непредвиденные обстоятельства, влекущие образование конфликтных ситуаций.
В соответствии с нормативами гражданского права арендатор наделяется правом:
| На преимущественное заключение договора с продлением срока | если он исполняет его условия надлежащим образом |
| Произвести ремонтные работы | с целью улучшения взятого в аренду помещения, если арендодатель выразил свое согласие |
| Истребовать с арендодателя расторжения договора | возмещения нанесенных убытков, если эксплуатационные характеристики гаража ухудшаться с течением времени. Например, начнет течь кровля либо разрушатся стены |
В тоже время арендатор обязан своевременно платить арендную плату, которая назначена за пользование объектом.
Кроме того он должен использовать гараж по прямому назначению согласно условиям договора. Одним из требований, предъявляемых его условиями, является поддержание его в надлежащем виде.
По истечению срока действия договора арендатор должен вернуть гараж в пригодном для использования виде.
Арендодатель наделен правом осуществления проверки состояния гаражного строения в установленный договором срок.
Он может вести контроль над деятельностью арендатора, чтобы исключить вариант нецелевого использования переданного в аренду объекта.
Одновременно с указанными мерами арендодатель должен передать гараж в таком состоянии, чтобы арендатор мог сразу приступить к его использованию.
При возникновении аварийной ситуации арендодатель обязан за свой счет произвести капитальный ремонт гаража.
Кроме того, его полагается проводить каждый год, чтобы строение находилось в надлежащем виде.
Какая плата и порядок расчетов
Заключение договора аренды, его регистрация сопровождается уплатой государственной пошлины, поэтому вопрос, сколько стоит процедура интересует как арендодателя, так и арендатора.
Договор обретает законную силу со дня осуществления регистрации в едином государственном реестре, который формируется ФКП Росреестр.
За произведенные им действия уплачивается госпошлина соответственно указаниям статьи 333.17 Налогового кодексаРФ.
В текущем году он составляет для:
| Физических лиц | 2 000 рублей |
| Юридических лиц | 22 000 рублей |
Законодатель размер госпошлины установил с учетом правового положения сторон договора аренды.
Ее обязаны платить все юридические и гражданские лица, что предусмотрено положениями главы 25.3 НК.
Она уплачивается до заявления о совершении юридически значимых действий по месту их совершения в наличной либо безналичной форме.
Государственная пошлина платится исключительно за осуществление регистрации государственным органом, о чем отмечено в указаниях Федерального закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». Акт издан 27 июля 2010 года под номером 210-ФЗ.
В нем указано, что государственная регистрация вводимых в условия договора ограничений осуществляется без уплаты госпошлины.
На какой срок
Если в ходе проведения сделки предусматривается долгосрочная аренда, то в договоре надлежит указать определенный срок. Он может быть заключен без указания срока, что допускается законодателем.
Если арендатор исправно вносит плату, то он будет действовать на протяжении длительного времени.
В противном случае арендодатель может расторгнуть его в одностороннем порядке. Но он должен уведомить арендатора за 3 месяца вперед, что он намерен разорвать с ним заключенный договор.
Арендодатель должен поставить в известность орган ФКП Росреестр, для чего он подает соответствующее заявление. Орган вносит запись в ЕГРП, что договор расторгнут в официальном порядке.
В отдельных случаях заинтересованные лица заключают договор сроком до 11 месяцев, по истечению которых продлевают его, оформляя дополнительное соглашение.
Его условия подлежат изменению по усмотрению подписавших его сторон, если какое-то условие перестало отвечать их интересам.
Если между сторонами договора заключен срочный договор, то по истечению срока его действия он автоматически считается перезаключенным, если арендатор продолжает им пользоваться. Мера осуществима, если арендодатель не возражает.
Сопровождающие документы
К договору аренды в отдельных случаях прилагаются некоторые документы, которые имеют непосредственное отношение к сделке.
Например, дополнительное соглашение, предусматривающее продление срока действия основного договора, изменение арендной платы либо акт приема-передачи гаражного строения одной стороной договора другой.
В их число также можно отнести копию свидетельства об осуществлении регистрации в установленном законодателем порядке, кадастрового паспорта.
Если гараж является временным сооружением, то арендодателю необходимо передать деловые бумаги, подтверждающие его право пользования и распоряжения.
Таким образом, он предотвратит непредвиденные ситуации, связанные с арендой гаража в будущем.
Ответственность, лежащая на участниках
Законодатель ввел норматив относительно регистрации договора аренды вне зависимости от типа строения.
Мера дозволяет обеспечить защиту прав и законных интересов арендатора от неправомерных действий арендодателя.
Например, при расторжении арендодателем договора без предупреждения, необоснованном завышении арендной платы.
В свою очередь арендодатель может предъявить свои претензии арендатору, если он:
| Не исполняет условия договора | о внесении арендной платы либо исполняет ненадлежащим образом |
| Использует гаражное строение не по прямому назначению | что может нанести определенный ущерб |
Если арендатор допустит просрочку, не заплатив своевременно плату, то начисляется штрафная санкция в размере ставки рефинансирования ЦБ.
Норма применяется сообразно положениям статьи 395 ГК РФ. Владелец гаража может взыскать с арендатора компенсацию за нанесенный ущерб, обосновав требование документально.
В договоре необходимо предусмотреть условие, согласно которому стороны обязуются выплатить неустойку.
Например, за задержку арендной платы либо передачи арендатору гаража. Мера способствует разрешить вопрос, связанный с нанесением убытков одной из сторон договора. Другая сторона получает некую компенсацию за нанесенный ущерб.
И в заключение нужно заметить, что в заключаемых последние годы договорах присутствует пункт «форс-мажор».
Как правило, в нем предусматриваются условия о снятии ответственности за неисполнение обязательств, обусловленных непреодолимыми обстоятельствами.
Они возникают помимо воли сторон договора, их желания, которые предотвратить невозможно.
Например, из-за гражданских волнений, эпидемии, стихийны бедствий. При этом требуется обязательное извещение другой стороны договора стороной, которая не в состоянии исполнить свои обязательства.
Такого рода пункт позволяет обеспечить ему некоторую степень защиты государством.
