Иметь собственное место для хранения автомобиля и других мелочей — мечта многих мужчин. Но, если есть возможность поставить капитальный гараж, а участка земли под него нет, то, как можно купить участок для строительства на нём недвижимости.
Но земля под строением может также находится и в долгосрочной аренде. Как правило, её владельцем является государство в лице органов местной власти.
Договор аренды участка заключается либо на 49 лет, либо на 99.
Гараж может стоять как на собственном участке земли, так и на арендованном. Если надел личный, то это имеет ряд преимуществ:
| Им можно распоряжаться по своему усмотрению | но вместе с недвижимостью |
| Никто не имеет права отнять у владельца его строение, а вместе с ним и участок | только государство! Но, выплатив определённую сумму компенсации за участок и объект |
Это означает, что:
| Как только срок договора истечёт, государство имеет право не заключать новый | а продать, или сдать землю другой стороне сделки. Тогда строения от старого арендатора, возможно, будут снесены |
| Владелец и пользователь участка | может продать только здание. Новый же покупатель рискует оказаться в ситуации, описанной выше |
Приобрести право собственности можно:
- Купив участок вместе с гаражом.
- Оформив на него право собственности на основании приватизации земли. Эта программа действует до 31. 03. 2020 года.
Если объект продаётся вместе с участком, то сделка называется купля-продажа, и выполняется она по правилам, указанным в главе 30 ГК РФ.
Оформить в собственность на основании безвозмездной сделки, то есть приватизации, можно в том случае, если он выдавался пользователям на основании вещных прав, которые с вступление в силу нового Земельного Кодекса от 25. 10. 2001 года, перестали существовать.
К таким правам относится:
- право пожизненного наследуемого владения;
- право бессрочного пользования.
Если у пользователем есть документы, подтверждающие наличие таких прав (или есть возможность получить их в муниципалитете), то можно оформить землю совершенно бесплатно.
Но срок действия программы ограничен — до конца марта 2020 года. Земля находится в пользовании под недвижимостью на основании 2-ух перечисленных выше прав, как правило, если данные боксы объединены в гаражный кооператив.
Разница в приватизации и регистрации
Приватизация — это сделка с государством, предметом которой является государственная недвижимость.
Сделка является безвозмездной, то есть, передача имущества происходит совершенно бесплатно, его не нужно выкупать.
Но, оформление документов и регистрация права стоит определённой суммы денежных средств. Поэтому назвать приватизацию полностью бесплатной нельзя.
Регистрация — это оформление права на основании юридической сделки, где сторонами являются лица, участвующие в гражданском и хозяйственном обороте.
К таковым можно отнести:
- Граждан.
- Предпринимателей и юрлица.
То есть, регистрация права может возникнуть, как последствие:
- купли-продажи;
- дарения;
- передачи по договору ренты;
- в наследство — по завещанию или по закону;
- другим законным способом.
Вывод — регистрации права должна предшествовать сделка по его отчуждению.
Законодательные акты
В зависимости от того, на каком основании возникло право собственности, необходимо учитывать нормы и положения:
- Главы 30-33 ГК РФ.
- Закон № 1541-1 «О приватизации».
- Раздела 5 ГК РФ.
Право регистрируется в органах Росреестра, независимо от того, что стало причиной его возникновения. Поэтому руководствоваться нужно нормами закона № 218-ФЗ.
Как купить землю под гараж
Как купить землю под строительство? Если речь идёт о совершении сделки по купле-продаже, то нужно соблюсти следующий порядок действий:
| Найти того, кто продаёт участок, который заинтересовал потенциального покупателя | владельцем может быть и государство, и частное лицо и предприятие |
| Обговорить нюансы сделки | к этому пункту нужно приступать только тогда, когда будет получено принципиальное согласие от собственника |
| Затем нужно составить предварительный договор | если собственником было государство, в лице органов местной власти, то составляется не предварительный документ на куплю-продажу, а договор на приватизацию |
| По нему не нужно вносить никаких взносов и платежей | он составляется и заключается для того, чтобы стороны могли ещё раз обсудить все нюансы сделки |
| Если разногласий нет | то составляется основной документ и затем его нужно зарегистрировать вместе с возникновением права собственности у другого лица |
| Когда будет получена выписка из ЕГРП | где собственником будет указан покупатель, то сделка совершилась, и право владения передано в соответствии с действующим законодательством |
Но, не стоит забывать, что выбранный участок земли может быть совсем не той категории, которая пригодна для возведения отдельного бокса или целого кооператива.
Для проведения строительных работ
Для того чтобы оформить участок под строительство, нужно выяснить, а соответствует ли его категория желаниям будущего собственника.
Если нет, то даже не стоит начинать, так как перевод земли из одной категории в другую — дело довольно хлопотное и затратное, в финансовом плане.
Затем нужно выяснить, кто является владельцем данного надела. Если это частное лицо, то проблем с оформлением сделки не будет.
Если же это государство, то нужно:
| Провести межевание участка | определить, обозначить и согласовать его границы |
| Оформить кадастровый паспорт | и план, и получить выписку |
| Получить постановление администрации муниципального образования | на передачу данной земли в собственность конкретному гражданину |
| Этот документ будет являться основанием | для оформления собственности на данный надел |
В крупных городах нередко проводятся аукционы и конкурсы для распределения государственных участков земли между гражданами и предприятиями.
Возле дома
Как купить землю под гараж в городе? Территория возле многоквартирного дома не предназначена для строительства таких объектов.
Но многие автовладельцы выходили из положения следующим способом — ставили «ракушки» или самостоятельно возводили постройки.
Такие действия считаются незаконными, а возведённые постройки — самостроем. «Судьба» самостроя предрешена — только снос. Вопрос в том, когда такие самостоятельные постройки будут замечены органами местной власти.
Если автолюбитель желает поставить капитальное строение во дворе многоквартирного дома, то ему сначала нужно обратиться в администрацию данного муниципального образования.
Скорее всего, собственником данного участка будут являться именно местные власти. Но, если дом многоквартирный, и построенный с участием средств владельцев квартир, то и вся придомовая территория принадлежит также собственникам помещений. И именно они будут решать, на общем собрании, ставить возле дома гаражи или нет.
В кооперативе
Как правило, гаражные кооперативы возводили в начале 90-ых годов прошлого века. В то время, земля под строительство выделялась на праве бессрочного пользования или же в долгосрочную аренду.
Чтобы оформить право владения на участок земли под кооперативом, необходимо согласие всех собственников боксов.
То есть, сначала нужно оформить именно собственность на сами строения, а потом уже приватизировать землю.
Основанием для оформления права владения является членство в кооперативе. Желательно, подавать коллективную заявку.
Для этого председатель может инициировать общее собрание, и поставить вопрос о регистрации права на строения и землю, на повестку дня.
Если все члены кооператива будут вместе оформлять право владения на боксы и на участок земли, это займёт меньше времени, и не нужно будет собирать одни и те же документы по несколько раз.
Решение о передаче участка в собственность владельцам объектов рассматривается в течение 30 календарных дней.
Органы местной власти примут решение, и оповестят о нём председателя кооператива. Если оно будет положительным, то можно будет продолжить оформление собственности на землю.
Если же решение будет отрицательным, то оно должно быть оформлено в письменном виде, и аргументировано ссылками на нормы закона.
Если постройка существует
Можно оформить собственность на гараж «задним числом», то есть сначала его построить, а потом оформить на него право. Проще это сделать, если земля под ним находится в собственности гражданина.
Тогда можно применить нормы «дачной амнистии» — упрощённого порядка оформления в собственность строений на своей земле.
Основанием для оформления права будут документы, подтверждающие право владения участком земли, а также декларация на недвижимость.
Алгоритм выкупа надела
Чтобы оформить право на надел, необходимо соблюсти определённый порядок действий.
То есть, поступать нужно в следующем порядке:
| Нужно выяснить, кто является собственником данного участка | если это государство, то нужно обратиться в местную администрацию, если же частное лицо или организация, то нужно найти с ними контакт |
| В зависимости от того, кто является собственником | зависит дальнейший порядок действий |
| Если это государство | то нужно посетить местную администрацию, и:
|
| Если же собственником является частное лицо или предприятие | то необходимо:
|
Обращение в администрацию
Если возникла необходимость обращения в администрацию, то земля под гаражом находится в собственности муниципального образования, а владелец (или владельцы) пользуются ею на основании договора долгосрочной аренды или на праве бессрочного владения.
Для выкупа земли необходимо написать заявление о передаче данного участка в собственность владельца или кооператива, с последующей передачей участка в собственность членов ГСК.
От имени членов кооператива должен выступать председатель, так как он имеет полномочия на представления интересов членов товарищества без оформления доверенности.
До 2020 года можно воспользоваться правом бесплатной передачи в собственность граждан тех участков, которые были выданы им до вступления в силу современного Земельного Кодекса, то есть до 30. 10. 2001 года.
Тот процесс сравнивают с приватизацией недвижимости, хотя эта программа не имеет такого названия.
Но, действия пользователей участок земли и пользователей жилья при оформлении собственности по программе безвозмездной передачи, очень схожи.
После того, как будет написано заявление, необходимо дождаться ответа. Он будет дан в письменной форме, и может быть как отрицательным, так и положительным.
Если он будет в пользу заявителя, то нужно продолжать собирать документы, и подавать их на регистрацию права. Если же отрицательным, то он должен быть аргументирован.
Причиной отказа может быть:
| Заинтересованность органов местной власти в передаче земли под более выгодные, с коммерческой точки зрения, объекты недвижимости | например, под строительство нового торгово-развлекательного комплекса, который принёс в казну населённого пункта куда больше налогов, нежели ГСК. Но для того чтобы отказать в приватизации участка по такой банальной причине, необходимо найти другую, небанальную причину |
| Неправильно оформленные документы | или поданные не в тот государственный орган |
| Не все бумаги есть в наличии | это наиболее распространённая причина, так как в те годы, когда выдавалась земли, и строился кооператив, была полная неразбериха с документами |
Зачастую, местные органы власти просто не готовы передать в частную собственность землю, которая приносит дополнительный доход в казну населённого пункта. Отсюда и отказ от передачи.
Подготовка необходимых документов
Чтобы оформить собственность на землю под гаражом, необходимо собрать пакет ценных бумаг, в который входят:
| Документы, подтверждающие, что объект находится в частной собственности | поэтому, если речь идёт о ГСК, то сначала нужно оформить собственность на каждый бокс каждому члену кооператива |
| Технические документы на товарищество в целом и каждый бокс в отдельности | если речь идёт об индивидуальном строении, то нужны документы только на него. Для получения технической документации необходимо вызвать специалистов из БТИ. Они сделают необходимые замеры, и на недвижимость будет оформлен технический паспорт |
| Документы, на основании которых кооператив или владелец пользуется участком земли | это может быть договор долгосрочной аренды или же бессрочного пользования участком |
| Протокол собрания членов товарищества | на котором было принято решение об оформлении права на участок земли |
| Документ | подтверждающий, что заявитель заплатил пошлину за регистрационные действия |
Также необходимо написать заявление. От имени членов ГСК это делает председатель кооператива, а если речь идёт об индивидуальном строении, то сам владелец.
Кроме того, существует такая услуга, как подача документов через представителя.
Необходимость может возникнуть в том случае, если собственник или председатель не желают лично заниматься этим вопросом.
Тогда есть возможность обратиться в специальную юридическую фирму, которая оказывает подобные услуги.
Но бывает и так, что заявитель не может лично присутствовать при подаче документов в силу различных причин.
Тогда он также может прислать своего представителя. Но, и в том, и в другом случае, необходимо оформить нотариальную доверенность.
В каких случаях можно получить бесплатно
Получить землю под гараж совершенно бесплатно не получится! Такой порядок действовал до 2001 года.
Сейчас землю можно получить только в долгосрочную аренду (что уже подразумевает возмездность сделки) или же выкупить у государства, выиграв конкурс или аукцион.
Земли, которые выданы до 2001 года, можно оформить в собственность бесплатно до 2020 года. Но, на бесплатной основе происходит только передача права, а за оформление всех нужных документов придётся платить.
Иногда, это выливается в довольно крупную сумму, но несравнимую с выкупной ценой на рынке аналогичного участка земли.
Оформление собственности на участок земли под гаражом или ГСК — дело довольно хлопотное, особенно, если власти не желают отдавать участок, имея на него другие планы.
В таких случаях, земля, нередко, становится предметом судебного разбирательства.
