Вопрос жилья в России всегда останется актуальным. Государство разрабатывает различные программы помощи населению.
Но и сами граждане пытаются если не купить квартиру, то построить дом для всей своей семьи.
И тогда встаёт вопрос об индивидуальном жилищном строительстве. Что же такое индивидуальное жилищное строительство?
Законодательство
Понятие индивидуального жилищного строительства — это особая форма пользования землей путём строительства на ней домов для проживания граждан.
Понятие индивидуального жилищного строительства — это особая форма пользования землей путём строительства на ней домов для проживания граждан.
Земли выделяются либо в личную собственность, либо на праве долгосрочной аренды.
Строительство на этих землях происходит за счёт личных средств граждан. Разрешается возводить на таких участках дома высотностью не более 3-ёх этажей.
Государство может выделить гражданам землю под ИЖС как в садовых товариществах и кооперативах, так и в дачных посёлках. Но правовое регулирование категорий земель разное.
Основной закон, который определяет право пользования выделенными участками земли, а также порядок регистрации собственности и строительства — это Земельный Кодекс.
В ст. 7 ЗК РФ определён статус земель под индивидуальное строительство жилья. То есть, это земельные участки, предназначенные для строительства жилого дома для одной семьи.
На участке также могут быть и другие строения, а также территория для посадки сельхозкультур, деревьев и прочего.
Стоит учитывать нормы ст. 48 и ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ. В них сказано, что объектами такого строительства могут быть дома, этажностью не более 3-ёх этажей, и предназначенные для проживания одной семьи.
В качестве участников строительство могут выступать только физические лица.
Регистрация права собственности на землю и построенные объекты происходит на основании Закона № 122-ФЗ.
Процесс покупки земли
Чтобы начать строительство, необходимо приобрести землю.
Чтобы начать строительство, необходимо приобрести землю.
Сделать это можно несколькими способами:
- Купить за личные средства граждан.
- Получить бесплатно. Государство выделяет земли некоторым льготным категориям граждан на безвозмездной основе.
- Взять в долгосрочную аренду.
Под индивидуальное строительство жилья гражданам выделяют земли из муниципальной и государственной собственности.
Видео: участок под ИЖС — юридические тонкости
Граждане могут их купить в определённом порядке. Собственник участка, то есть администрация муниципального образования, должна объявить аукцион.
Это происходит в следующем порядке:
| Определяется стартовая цена на земельный участок, а также «шаг» торга | например, администрация объявила цену на участок 1 млн. рублей. Для проведения честного аукциона необходим торг. «Шаг» установлен в пределах 10 тысяч рублей. То есть, граждане могут повышать цену каждый раз на 10 тысяч рублей |
| Аукцион проводится в рамках публичных торгов | поэтому каждый участник должен внести соответствующий задаток |
| Победителем будет тот гражданин | который предложит максимальную цену за участок |
Для участия в аукционе по покупке земли по ИЖС, необходимо написать соответствующее заявление на имя главы администрации муниципального образования.
Также можно купить участок у юридических лиц, и у «частников».
После того, как будет объявлен победитель торгов, начинается процесс оформления участка в собственность.
Правоустанавливающим документом будет являться договор купли-продажи участка.
Существует типовая форма этого документа, он должен содержать в себе следующие сведения:
| Технические характеристики купленного участка земли | они определяются на основании кадастрового паспорта. Если участок до сих пор не поставлен на кадастровый учёт, то это должен сделать собственник земли, то есть муниципалитет |
| Сведения о наличии или отсутствии обременения на участок | желательно, чтобы обременения не было |
| Вид | разрешённого пользования участком |
Также в договоре обязательно должна быть указана цена сделки. Без этого договор не считается действительным.
Его не нужно в обязательно порядке регистрировать в Росреестре, но в свою законную силу он вступит только после того, как будет внесена соответствующая запись в ЕГРП, а собственник получит на руки свидетельство о собственности.
Аренда
Можно взять участок земли у государства в аренду на длительный срок — от 5 до 10 лет.
Можно взять участок земли у государства в аренду на длительный срок — от 5 до 10 лет.
Но для этого также нужно выиграть конкурс, то есть предложит лучшую цену за аренду участка.
Чтобы провести конкурс для поисков арендатора, собственник земли — то есть администрация муниципалитета от лица государства, должна провести следующие действия:
| Дать публикацию в СМИ | о том, что конкретный участок земли сдаётся в аренду под ИЖС. В объявлении нужно указать кадастровый номер участка |
| Желающие «снять» участок | обращаются в администрацию муниципального образования с конкретным предложением по цене на данный участок |
| Выигрывает тот | кто предложит максимальную цену |
Договор аренды участка и прочая необходимая документация оформляются специалистами уполномоченного отдела в администрации.
Договор аренды нужно будет зарегистрировать в Росреестре, так как срок его действия более 1 года. После регистрации он вступит в свою законную силу.
Получить бесплатно
Есть такие категории граждан, которые имеют право получить от государства участок земли на безвозмездной основе, то есть бесплатно.
К таким относятся:
- многодетные семьи;
- граждане, имеющие звание Герой России или Советского Союза;
- граждане, имеющие звание Героя Соцтруда;
- полные кавалеры ордена Славы.
Кроме того, согласно действующему законодательству, также имеют право на бесплатные участки земли под индивидуальное строительство:
| Молодые граждане | которые имеют законченное высшее, среднее или начальное профессиональное образование.И которые работают в таких значимо важных областях, как:
При этом трудовой договор с таким специалистом должен быть заключён на срок не менее 5 лет или на неопределённый |
| Граждане, которые трудятся на ниве сельского хозяйства | и собираются продолжать трудиться ещё не менее 5 лет |
| Молодые семьи | это семьи, в которых обоим супругам ещё не исполнилось 35 лет на момент подачи заявления. Отношения в этой семье должны носить официальный характер (брак) |
| Неполные семьи | где одному родителю, на момент подачи заявления, нет 35 лет. Неполная семья должна иметь официальный статус и иметь одного ребёнка |
| Военнослужащие | которые проходят службу по контракту сроком не менее 10 лет |
| Семьи | в которые есть дети с любой группой инвалидности |
| Сотрудники | всех подразделений правоохранительной системы РФ |
| Сироты или дети | оставшиеся без попечения родителей |
| Граждане | имеющие хронические заболевания в тяжёлой форме и утратившие жильё в силу непреодолимых обстоятельств — природных и техногенных катастроф |
Земельные наделы выдаются в порядке очерёдности.
Объект индивидуального жилищного строительства
Что значит индивидуальное жилищное строительство, и что является его проектом? Участок под ИЖС — это участок, предназначенный для возведения жилья, этажность не выше 3-ёх.
Что значит индивидуальное жилищное строительство, и что является его проектом? Участок под ИЖС — это участок, предназначенный для возведения жилья, этажность не выше 3-ёх.
Такой участок приобретается за личные средства граждан или на безвозмездной основе, а также может быть взять в аренду у государства.
К объектам ИЖС относятся:
- Жилые дома, высотой не более 3-ёх этажей, и предназначенные для проживания одной семьи.
- Пристройки к этому дому.
- Надстройки над ним.
- Мансардные этажи.
- И прочие постройки на участке домовладения.
Различия в назначении земель
Примерно ¼ населения России владеет участками под ИЖС, ещё примерно столько присматриваются к их приобретению.
Примерно ¼ населения России владеет участками под ИЖС, ещё примерно столько присматриваются к их приобретению.
Выбирая участок под строительство в личных целях, нужно обратить внимание:
| На категорию земли | от этого будет зависеть стоимость участка, а также размер земельного налога к уплате. Лучше приобретать участок под ИЖС на землях поселений |
| Развитость инфраструктуры | и другие факторы, имеющие значение для конкретной семьи |
Стоит внимательнее относится к выбору земли под строительство. Назначение земель имеет важное значение.
Так, участки под садовыми и дачными товариществами и кооперативами имеют 2 основных предназначения:
| Ведение сельского хозяйства | без права строительства на данном участке |
| С разрешением на небольшие постройки | сарай, хозблок, дачный домик и прочее |
Участки под ИЖС относятся к землям населённых пунктов. Такое назначение имеет множество положительных моментов.
Это:
| Есть возможность строительства | и получения постоянной регистрации по данному адресу |
| Эти земли постоянно участвуют в программах | по благоустройству территорий населённого пункта |
| Подключение к необходимым коммуникациям | занимает меньше времени, чем в СНТ |
Но есть и недостатки:
| Цена | достаточно высокая |
| Налог на имущество | так как он рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости, а такая стоимость земель в населённом пункте несколько выше, чем у сельскохозяйственных, то и налог на имущество значительно превышает те суммы, которые уплачивают дачники |
Порядок оформления
Чтобы оформить участок под ИЖС, необходимо соблюсти инструкцию. Первый шаг зависит от того, каким способом гражданин желает получить землю — в собственность на возмездной или безвозмездной основе, или же получить в аренду.
Но, в любом случае, необходимо подать заявление с просьбой о выделении участка одним из вышеуказанных способов.
Потом нужно выиграть конкурс и начать оформление документов. если земля выдаётся бесплатно, то этот этап можно пропустить, и сразу же приступить к оформлению документов на собственность.
К заявлению необходимо приложить пакет документов, и сдать их в землеустроительный комитет администрации муниципального образования. Они займутся рассмотрением вопроса и примут решение.
После принятия решения в пользу заявителя, начинается оформление документов на собственность или на право пользования.
Но сначала нужно подготовить и подписать правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, договор аренды или сертификатна получение земли бесплатно.
Могут возникнуть проблемы с наличием или отсутствием кадастрового паспорта.
Если он есть, то проблем никаких быть не должно. А вот если его нет, то придётся этот документ оформлять.
Для его оформление необходимо провести межевание земель, для определения их границ, а потом начать оформление кадастровой документации.
Как только межевание будет проведено, оформление кадастрового паспорта — это вопрос времени. Он будет готов через 35-45 дней.
Необходимые документы
К заявлению на получение участка по индивидуальное строительство, необходимо приложить следующие документы:
- паспорт самого заявителя;
- документы, подтверждающие право на получение земли бесплатно;
- другие документы, в зависимости от основания получения земли.
Потом начинает оформления собственности или другого права.
Для этого нужно подать в Росреестр, по месту нахождения участка, следующие документы:
| Документ, удостоверяющий право | это может быть договор купли-продажи, договор аренды или сертификат на бесплатное получение участка |
| Паспорт заявителя | и квитанция о оплате пошлины |
| Доверенность и паспорт представителя | если заявитель не лично оформляет документы |
Итогом рассмотрения документов является либо свидетельство о собственности, либо отказ в оформлении права.
Если будет выдан отказ, то он должен быть представлен в письменном виде и с аргументацией на ссылки действующего законодательства.
Строительство
В течение 5-ти лет после получения участка под ИЖС, на нём нужно возвести любое строение.
В противном случае, власти муниципалитета изымут участок как неиспользуемый.
На участке можно возвести дом или любой другой объект индивидуального строительства.
Стоит учитывать назначение земли, а также площадь надела. Для строительства нужно оформить разрешение на данное действие.
Оно необходимо не столько для постройки дома, сколько для подключения к коммуникациям.
При получении разрешения на строительство стоит опираться на нормы Градостроительного Кодекса РФ.
Само разрешение — это документ, подтверждающий, что проектная документация на строение соответствует плану участка и проекту межевания территории.
Данный документ даёт разрешение застройщику провести строительные работы по возведению объекта недвижимости.
С чего начать?
Начать нужно именно с получения разрешения на строительство. Оно выдаётся в администрации муниципального образования по месту нахождения участка.
Начать нужно именно с получения разрешения на строительство. Оно выдаётся в администрации муниципального образования по месту нахождения участка.
Данный документ необходим для:
- Получения кредита в банке с целью строительства.
- Для подключения к коммуникациям.
До 01. 01. 2018 года действует «дачная амнистия», поэтому разрешение на строительство выдаётся в упрощённом порядке.
Чтобы получить этот документ, необходимо представить следующие бумаги:
| Правоустанавливающий документ на участок | и градостроительный план участка |
| Паспорт заявителя | и проектная документация |
| Кадастровая документация | положительное заключение на проектную документацию, если она подлежит экспертизе |
Но, согласно ст. 49 Градостроительного Кодекса, документация на объект ИЖС такой экспертизе не подлежит.
Выдача разрешения на строительство осуществляется бесплатно, поэтому оплачивать государственную пошлину не нужно. Оно действительно в течение 10 лет после выдачи.
Через 10 дней после его получения застройщик должен представить в орган, который это разрешение выдал, документацию об инженерных изысканиях, площади возводимого объекта, его этажности и прочее.
Не нужно получать разрешение для возведения следующих объектов на участке под ИЖС:
| Гаража | и любых объектов на дачном или садоводческом участке |
| Любых объектов | которые не являются объектами капитального строительства и объектов, необходимых для вспомогательных нужд |
| Изменение объектов строительства или их конструкций | если это не приводит к существенным изменениям |
Регистрация
Право собственности на объект ИЖС регистрируется в Росреестре по месту нахождения участка.
Право собственности на объект ИЖС регистрируется в Росреестре по месту нахождения участка.
Для этого нужно сдать:
| Всю техническую документацию на построенный объект ИЖС | также кадастровую документацию |
| Заявление на регистрацию права | и паспорт заявителя |
| Квитанцию | об оплате пошлины |
Документы будут рассматриваться в течение 10 дней. После этого. заявитель получит на руки либо свидетельство о собственности на объект ИЖС, либо отказ в регистрации права.
Отказ должен быть выдан в письменном виде, и быть аргументирован нормами действующего законодательства.
Права собственника
У собственника земельного участка, предназначенного для индивидуального строительства, есть свои права.
У собственника земельного участка, предназначенного для индивидуального строительства, есть свои права.
Он может на законных основаниях:
| Отчуждать право собственности | на участок и на строения |
| Сдать в аренду участок или его часть | а также все строения или их часть |
| Сделать участок предметом залога | при оформлении потребительского или ипотечного кредита |
| Совершать другие действия с участком и строениями | не запрещённые действующим законодательством |
Плюсы и минусы
У ИЖС есть свои плюсы и минусы.
К плюсам можно отнести:
| Выдача участков | для некоторых категорий граждан, на безвозмездной основе и как правило, располагаются в черте муниципальных образований городского типа |
| Попадают под программы благоустройства территорий | по городским программам |
| Наличие коммуникаций в муниципальном образовании | что позволяет подключить к ним по упрощённой схеме |
Но есть и свои минусы. Это:
| Довольно высокая рыночная стоимость | если покупать участок |
| Налог на имущество | так как он рассчитывается из кадастровой стоимости, а она довольно высока у участков, относящихся к городским поселениям |
| В течение 5-ти лет на участке должно появиться строение | в противном случае, он может быть принудительно выкуплен государством, и перепродан другому благонадёжному собственнику |
| Участок и строения на нём | должны соответствовать не только нормам жилищного законодательства, но и градостроительного |
| Незаконно построенные строения | считаются самовольной постройкой, что ведет к их сносу и уплате штрафа |
Несмотря на имеющиеся недостатки, примерно четверть населения России владеет участками под ИЖС, и ещё примерно столько же задумываются об их приобретении.
