Ипотека – кредит, взятый на покупку недвижимости на длительный срок. Именно то, что долговые обязательства растягиваются на долгие, годы пугает многих потенциальных заемщиков.
В этой статье рассмотрены все варианты досрочного погашения ипотечного кредита, возможные «подводные камни», а также плюсы и минусы частичного и досрочного погашения.
Права заемщика
Основная масса людей не любит долгов, тем более таких выплата которых растягивается на 20-30 лет.
В условиях современной экономической действительности трудно заранее предугадать, что будет завтра или через месяц или через год.
Поэтому счастливые обладатели квадратных метров, приобретенных в ипотеку, при малейшей возможности пытаются снизить свое финансовое бремя.
Право заемщиков на досрочное погашение кредита закреплено в Гражданском кодексе РФ.
Единственное ограничивающее условие – обязанность заемщика поставить банк в известность за 30 дней до совершения данной операции.
Не все кредитные организации требуют строгого соблюдения этого правила.
Во многих банках допустимо произвести внесение денежных средств в сумме больше, чем ежемесячный платеж хотя бы за 1 день до очередной даты платежа.
В день списания произойдет автоматический перерасчет и клиента вызовут в банк для получения нового графика платежей, который выдается лично в руки под роспись.
В апреле этого года прошла информация, что Госдума принимает проект нового Гражданского кодекса, в котором прописан запрет на досрочное погашение ипотеки без согласия кредитора.
Такая перспектива взволновала общественность, но все оказалось, к великой радости заемщиков, банальной ошибкой разработчика проекта.
Законодательная база
Основной смысл досрочки – быстрее рассчитаться с банком, понеся при этом меньшие финансовые потери (ежегодная сумма переплаты по кредиту за 10-30 лет может вдвое увеличить первоначальную сумму кредита).
Заемщик может осуществлять как полное, так и частичное преждевременное погашение ипотечного продукта.
Это право законодательно закреплено в Гражданском кодексе РФ (часть вторая, ст. 809 и 810 от 01.11.2011 г.).
Несмотря на то, что кредитным организациям экономически не выгодно, чтобы клиент досрочно «закрывал» кредит, отказать клиенту в его праве досрочно погасить ипотеку банки не имеют права.
Также незаконным будет взимание дополнительных комиссий или наложение штрафов за подобные действия заемщика.
Заемщик может самостоятельно производить ежемесячные платежи и досрочное погашение, а может возложить эту обязанность на третьих лиц.
Но если в случае с обычным текущим платежом проблем не возникнет, в случае с внесением дополнительных денег, скорее всего, последует отказ.
Опираясь на закон «О банковской тайне» служащие банка, откажутся принимать заявление о досрочном погашении от третьих лиц. Для этого необходимо личное присутствие заемщика.
Либо нотариально заверенная доверенность на третье лицо с указанием разрешенных ему действий (производить досрочное погашение, расписываться в получении графика платежей и т.д.).
Виды платежей
Существует несколько видов платежей, при помощи которых можно осуществить досрочное погашение кредита:
| Наличный расчет | осуществляется прямой передачей денежных средств сотруднику банка. В случаях досрочного погашения важно, чтобы деньги поступили на счет вовремя, поэтому узнавайте время работы офиса или кассы банка, а также график выходных дней |
| Безналичный расчет | производится посредством перевода денег с банковской карточки на счет банка-кредитора. Сделать перевод можно в любое время суток и в любой день недели. Если же заемщик имеет банковскую карту банка-кредитора, при переводе не будет взиматься дополнительная комиссия, а сам платеж будет происходить моментально |
| Оплата через банкоматы и платежные терминалы | самый ненадежный способ внесения средств на счет. Случается, что денежные средства слишком долго «идут» в банк или вовсе теряются в пути. Наличие чека-квитанции для кредитора ничего не значит, и в случае просрочки платежа все равно придется платить пеню и неустойку |
Можно ли погасить ипотеку досрочно
Каждый гражданин Российской Федерации, обремененный кредитными обязательствами, имеет возможность досрочно избавиться от них.
Право на досрочное погашение ипотеки законодательно утверждено в Гражданском кодексе РФ.
Но так как кредитным организациям, вложившим в оформление ипотечного договора время и деньги, это экономически не выгодно.
То они стараются внести в договор различные пункты, чтобы получить хотя бы часть прибыли по данному кредитному продукту.
Например:
| Временной мораторий | условие, при котором заемщик не имеет возможности досрочного погашения ипотеки, пока не прошло определенное количество ежемесячных платежей (обычно 3-5 месяцев) |
| Минимальная сумма платежа | часто банки ограничивают клиента тем, что устанавливают определенную сумму досрочного платежа (10-50 тысяч рублей) |
Но если заемщик четко решил снизить финансовую нагрузку, никто не имеет права чинить ему препятствия.
Менеджеры банка обязаны оказать клиенту посильную помощь и разъяснить правила, действующие в конкретной кредитной организации.
Частичная операция
При расчетах заемщиков с банком существует два доступных вида платежа: аннуитетный и дифференцированный.
Частично досрочное погашение доступно для обоих видов.
Рассмотрим что выгоднее для клиентов:
| Аннуитетный платеж | в данном случае весь общий долг клиента плюсуется с процентами за весь срок действия ипотеки и делится на количество месяцев. Получается единый платеж на весь срок ипотеки. Причем первые годы львиную долю общей суммы платежа (70-90%) составляют проценты по кредиту и лишь малую часть – погашение общего долга. Таким образом, заемщик сначала выплачивает банку все проценты по кредиту, а потом только свой основной долг. При осуществлении частичного го погашения клиент в итоге все равно заплатит банку все начисленные проценты. Это совершенно не выгодно заемщику |
| Дифференцированный платеж | Общий принцип тот же – клиент выплачивает сумму основного долга и проценты по кредиту. Но при данном виде платежа, основной долг разделен на равные суммы, а процент начисляется ежемесячно на остаток долга. То есть по мере гашения ипотеки размер ежемесячных платежей пропорционально снижается. В случае внесения дополнительных денежных средств, основной долг снижается и соответственно заемщик выплачивает меньшую сумму процентов |
График выплат
Обязательным условием при осуществлении досрочного погашения ипотеки является получении нового графика платежей.
Он должен быть документально оформлен как дополнительное соглашение к договору и подписан кредитором и заемщиком.
Ни в коем случае не пускайте дело на самотек, не слушайте некомпетентных работников банков, которые могут сказать: «Ну, все, со следующего месяца просто платите на столько-то меньше».
Требуйте официального оформления и внесения изменений в банковские записи.
При ипотечном кредитовании график платежей по кредиту регистрируется вместе с договором залога в регистрационной палате и является неотъемлемой частью договора по ипотеке.
Только после того как выполнен весь график выплат, с недвижимости можно будет снять обременение.
Поэтому при досрочном погашении необходимо получить новый график и зарегистрировать его в регистрационной палате.
Как рассчитать
Прежде чем идти в банк с заявлением о досрочном погашении можно рассчитать сумму задолженности самостоятельно.
Прежде чем идти в банк с заявлением о досрочном погашении можно рассчитать сумму задолженности самостоятельно.
Для этого понадобиться текущий график ипотечных выплат.
Если планируется полное погашение ипотеки, то чтобы рассчитать сумму к выплате, необходимо посмотреть по графику платежей графу «Остаток долга» на текущий месяц.
Далее суммируйте ежемесячный платеж и остаток долга. Это и будет общая сумма задолженности.
Такой вариант расчета общего долга подходит и для аннуитетного и для дифференцированного платежа.
В случае частичной оплаты задолженности по ипотеке расчет идет по другому:
| Аннуитетный платеж | чтобы произвести самостоятельный расчет того, как измениться общая сумма долга после произведения досрочного погашения, нужен график платежей, и следующая формула: ОД = Начальная сумма ОД — Оплата ОД — Досрочные платежи, где начальная сумма ОД – сумма общего долга в текущем месяце (сморит графу «Остаток долга); оплата ОД – та часть аннуитетного платежа которая идет в погашение основного долга (смотрим графу «Основной долг»). Досрочные платежи – сумма, которую заемщик хочет внести свыше обязательного ежемесячного платежа. Подставив свои данные в эту формулу, можно довольно быстро рассчитать каким станет задолженность перед банком после досрочного погашения |
| Дифференциальный платеж | оставшаяся сумма задолженности после внесения дополнительных денежных средств, рассчитывается по той же формуле, что и при аннуитетных платежах. Однако, при таком виде платежа, общая переплата по ипотеке будет меньше, так как процент начисляется на остаток суммы долга |
Пересчет процентов
В случае досрочного полного погашения ипотеки заемщик имеет право на возврат процентов, начисленных на всю сумму долга исходя из общего срока ипотеки.
В случае досрочного полного погашения ипотеки заемщик имеет право на возврат процентов, начисленных на всю сумму долга исходя из общего срока ипотеки.
Но при досрочном погашении происходит то, что клиент не пользовался денежными средствами банка весь оговоренный срок.
Разница между сроком действия ипотечного договора и реальный срок пользования банковскими средствами подлежит перерасчету.
Это право заемщиков закреплено в Гражданском кодексе РФ, п. 4 статьи 809.
Кредитные организации обязаны принимать заявление от заемщиков на перерасчет и получение процентов по ипотеке, в связи с досрочным погашением.
Также не стоит забывать, что ипотечный кредит предполагает ежегодное страхование.
При досрочном погашении ипотеки заемщик имеет право на возврат страховки, а также на отказ от дальнейших выплат по договору страхования.
Если нет особых условий в договоре, он автоматически прекратит свое существование.
В данной ситуации произойдет не возврат денег за страховку, а отказ от принятых ранее обязательств.
Условия банков
При досрочном погашении ипотеки может уменьшаться либо сумма ежемесячного платежа, либо их количество (срок). Решать должен заемщик.
При досрочном погашении ипотеки может уменьшаться либо сумма ежемесячного платежа, либо их количество (срок). Решать должен заемщик.
Но в действительности практически все кредитные организации Российской Федерации самостоятельно делают этот выбор за клиента, указывая в ипотечном договоре определенный способ зачета досрочного платежа.
Большинство банков «отправляют» дополнительные средства внесенные клиентом, в уменьшение самого платежа, оставляя срок действия кредита неизменным.
С этим ничего нельзя поделать. Нет закона, обязывающего банки предоставлять заемщику возможность самостоятельного выбора.
Можно только посоветовать: при подборе ипотеки обращаете внимание на указание в договоре пункта о досрочном погашении и способе его зачисления (на уменьшение срока или ежемесячного платежа).
Также в договоре кредитные организации четко фиксируют размер суммы досрочного погашения. Например, в Сбербанке она не может быть меньше 15000 рублей.
Необходимые документы
Для того чтобы осуществить частичное или полное погашение ипотеки потребуется обратиться в офис кредитной организации, оформившей данный кредитный продукт.
По закону заемщик обязан заранее подать заявление на досрочное погашение (30 дней).
При себе клиенту необходимо иметь:
| Паспорт гражданина РФ | оригинал и копия |
| Кредитный договор | и текущий график платежей |
| Номер банковского счета (банковской карты) | с которого планируется произвести досрочное погашение кредита |
Все эти данные потребуется для заполнения бланка заявления на досрочное погашение кредита и при отсутствии каких-либо данных процедура будет невозможной.
Подача заявления
Подача заявления о досрочном погашении ипотечного кредита осуществляется лично заемщиком или его доверенным лицом.
Подача заявления о досрочном погашении ипотечного кредита осуществляется лично заемщиком или его доверенным лицом.
Форма заявления в каждой кредитной организации индивидуальная, но существуют обязательные пункты:
| Паспортные данные клиента | ФИО, прописка и т.д. |
| Данные об ипотечном договоре | номер, дата и т.д. |
| Сумма | и дата платежа |
| Номер счета | с которого будет осуществлена оплата |
Уведомив банк о планируемом досрочном погашении кредита, можно смело осуществлять сам платеж.
Главное, в обязательном порядке получить новую таблицу выплат, оформленный как дополнительное соглашение к кредитному договору.
В случае с ипотекой отсутствие изменений в графике выплат может свести все усилия заемщика по досрочному погашению к нулю.
Плюсы и минусы
Досрочное погашение кредита своего рода «палка о двух концах». У этого решения есть и положительные моменты и отрицательные.
Плюсы:
- избавление от финансового «ярма»;
- душевное спокойствие при отсутствии долговых обязательств;
- экономическая выгодность (возможность получить сверхуплаченные проценты и отмена текущего страхового договора);
- получение недвижимости в полную собственность, без каких-либо ограничений.
Минусы:
| Лучшее враг хорошего | если ценой досрочного погашения ипотеки станет постоянный отказ во всем, то не стоит таким образом пытаться поскорее избавиться от ипотеки, это не принесет ожидаемого результата, кроме физического и морального истощения заемщика |
| Упущенная выгода | во многих случаях «лишние деньги» лучше не пускать в досрочное погашение, а выгодно вложить, получая проценты по депозиту, которые существенно сократят общесемейные расходы по ипотеке |
| Отпечаток на кредитной истории | досрочное погашение кредита во многих случаях рассматривается банками не как положительный поступок со стороны заемщика, а как опосредованное нанесение ущерба, поэтому часто такие клиенты заносятся в «серый список» и в следующий раз взять кредит в данном банке будет проблематично |
Есть определенные категории лиц, которым досрочка необходима.
Например, военнослужащие, для которых погашение ипотеки происходит за счет государства.
Им досрочное погашение открывает возможность уйти с постоянного места работы и т.д.
Досрочное погашение ипотеки – необходимость или необдуманный поступок, каждый решает самостоятельно исходя из индивидуальных предпосылок и финансовых возможностей.
В любом случае, прежде чем принимать какие-либо решения, необходимо внимательно изучить суть вопроса и собственный ипотечный договор кредитования, чтобы избежать ненужных трат и недоразумений.
