Экономический кризис «во всю шагает по стране»! По мнению экспертов, экономическая ситуация наладится только в 2018 году.
А как быть людям, у которых есть ипотечные обязательства? Можно ли уменьшить ежемесячный платёж по ипотеке на какое-то время?
Процесс оформления
В России нет банков, которые бы не кредитовали население на покупку недвижимости.
В России нет банков, которые бы не кредитовали население на покупку недвижимости.
Кроме того, в каждом банке существует несколько ипотечных программ.
Например, ипотека на покупку квартиры в новостройке или ипотека на покупку загородной недвижимости.
Условия у каждой программы разные. Они разрабатываются с учётом специфики сегмента рынка недвижимости, а также с учётом экономической ситуации в стране.
Сейчас есть тенденция на снижение ставок по ипотечным кредитам.
Кроме стандартных программ кредитования, существуют также и льготные, которые доступны некоторым категориям граждан.
Например:
| Военная ипотека | она доступна только действующим офицерам и солдатам, а также уволившимся в запас, но являющимся участниками программы НИС |
| Ипотека для врачей | доступна только молодым специалистам, имеющим высшее или среднее медицинское образование, и не достигшим возраста 35 лет |
| Ипотека | с государственной поддержкой и для молодых семей |
| Ипотека | для бюджетников и госслужащих и другие региональные программы |
Суть этих программ в том, чтобы дать возможность льготным категориям граждан купить жильё.
Условия выдачи кредитов несколько отличаются от стандартных программ кредитования.
Например, государство предоставляет субсидию на погашение первоначального взноса или же ставка по кредиту будет снижена на 2 – 5% по сравнению с обычной ипотекой.
Заёмщик должен погашать ипотеку каждый месяц. Он уплачивает ежемесячный платёж, в состав которого входят проценты по кредиту и покрытие «тела» кредита.
Размер ежемесячного платежа может зависеть от нескольких факторов:
| Стоимость | покупаемой недвижимости |
| Срок | на который банк может выдать кредит |
| От суммы первоначального взноса | чем больше заёмщик вносит в качестве первого взноса, тем меньше будет сумма ежемесячного платежа |
| Дохода заёмщика и его семьи | чем выше доход, тем больше средств заёмщик сможет отдавать на погашение долга |
Ежемесячный платёж рассчитывается одни из 2 способов:
| Аннуитентно | то есть, вся сумма долга вместе с процентами, делится на количество месяцев кредитования. Получается, что заёмщик выплачивает каждый месяц одинаковую сумму на протяжении всего периода кредитования; |
| Дифференцированно | то есть, каждый месяц сумма платежа уменьшается. В самом начале срока кредитования, ежемесячный платёж состоит в основном из процентов по кредиту и немного из его «тела». Ближе к окончанию срока кредитования, проценты уже все погашены, остался только сам кредит. Поэтому и сумма платежа будет ниже |
Если финансовое положение в семье больше не позволяет уплачивать ежемесячный платёж в прежней сумме, то заёмщик может обратиться в банк-кредитор и написать заявление на уменьшение суммы ежемесячного платежа.
Но при этом он должен доказать, что финансовое положение его семьи является катастрофическим.
Необходимые документы
Чтобы банк смог рассмотреть заявление конкретного заёмщика о пересмотре суммы ежемесячного платежа, заёмщик должен представить следующие документы:
| Заявление | на пересмотр условий кредитного договора |
| Паспорт | оригинал и копия |
| Документы о доходах | учитывается совокупный доход семьи. Например, жена получает алименты на ребёнка от первого брака. Она должна предъявить банку исполнительный лист с указанием получаемых сумм |
| Если заёмщик лишился работы | он должен предъявить копию трудовой книжки, в которой есть отметка о том, что он уволен. Было бы не лишним предъявить справку из центра занятости о том, что он встал на учёт и получает пособие |
| Если заёмщик не может платить по кредиту | вследствие тяжёлой болезни или инвалидности, необходимо предъявить все медицинские документы |
| Если в семье есть дети | то свидетельства об их рождении или их паспорта |
| Ипотечный договор | оригинал |
| График платежей | с указанием точных сумм и дат |
| Если есть залог | то нужно предъявить выписку из ЕГРП о подтверждении прав собственности |
| Выписку из ЕГРП | в которой сказано, что другого жилья у заёмщика нет |
Эти документы специалисты банка будут рассматривать примерно 10 рабочих дней.
По истечении этого срока будет принято либо положительное, либо отрицательное решение.
Образец заявления
В каждом банке есть свой бланк заявления на пересмотр условий кредитного договора.
В каждом банке есть свой бланк заявления на пересмотр условий кредитного договора.
Но клиент всегда должен указать общую информацию:
| Реквизиты кредитного договора | условия его заключения – срок, сумма кредита, процентная ставка |
| Дата, с которой финансовое состояние заёмщика ухудшилось | причины произошедшего |
| Указание на то, что заёмщик всегда вовремя выплачивал кредит банку | и просрочек по нему не допускал |
| Также можно указать сумму | которая уже была выплачена заёмщиком |
| Просьба пересмотреть условия действующего ипотечного договора | и варианты реструктуризации |
| Сумму | которую на данном этапе жизни заёмщик может выплачивать банку |
| Подпись заёмщика | и способ, которым он просит направить ему ответ по данному заявлению |
Как уменьшить ставку по ипотеке
Снижение суммы ежемесячного платежа является одной из мер реструктуризации ипотечного кредита. Банки охотно идут на эту меру, так как она является временной.
Основания реструктуризации
Снижение суммы ежемесячного платежа является одной из мер реструктуризации ипотечного кредита. Банки охотно идут на эту меру, так как она является временной.
Для того чтобы банк принял положительное решение о пересмотре ежемесячного платежа, у него должны быть веские основания для этого.
Основаниями для реструктуризации являются:
| Увольнение заемщика | который является главным кормильцем в семье |
| Снижение уровня дохода семьи | по уважительным причинам |
| Рождение ещё одного ребёнка в семье заемщика | вследствие чего жена некоторое время не сможет приносить в семью прежний свой заработок |
| Болезнь или инвалидность заемщика | и хотя банки предлагают страховать риск потери трудоспособности заёмщика, но не все клиенты на этот идут |
| Сложная жизненная ситуация | например, бракоразводный процесс. Пока суд не примет решение о разделе ипотечного жилья, банк может пойти навстречу супругам и снизить суммы ежемесячных платёжей |
| Другие ситуации | так как банк рассматривает заявление каждого заёмщика индивидуально, он может принять положительное решение и по другим основаниям |
Способы погашения
Существует 2 основных способа погашения долга по ипотеке:
- Аннуитентный платёж.
- Дифференцированный платёж.
Сейчас аннуитентный платёж «отходит» в прошлое. Всё больше банков переходят на дифференцированный платёж.
Суть аннуитентного способа погашения в том, что каждый месяц клиент выплачивает одну и ту же сумму на протяжении всего срока кредитования.
С одной стороны это довольно удобно. Инфляция в нашей стране происходит каждый год. Со временем сумма ежемесячного платежа не кажется такой уж «страшной».
Да и благосостояние заёмщика тоже с каждым годом может улучшаться.
Но суть этого способа в том, что «тело» кредита начнёт погашаться только тогда, когда будут полностью выплачены проценты по кредиту.
Может получиться так, что заёмщик уже много лет платит по кредиту. А оказывается погашать его он ещё не начинал! А только покрыл все проценты!
А при дифференцированном платеже сам кредит и проценты по нему погашаются одинаково.
Дифференцированный график
Суть этого способа погашения кредита в следующем:
| Долг перед банком | погашается каждый месяц одинаковой суммой |
| А проценты начисляются на остаточную сумму кредита | именно поэтому ежемесячный платёж может быть разным каждый месяц – всё меньше и меньше |
Именно для заемщика выгоднее дифференцированный платёж. А так как речь идёт об ипотеке, то можно сэкономить до нескольких сотен тысяч рублей, нежели погашая ипотеку аннуитентным способом.
Но не все банки идут навстречу своим клиентам. Предлагая такой способ погашения. Банкиры понимают выгоду клиента, что приводит к потерям самого банка.
Материнским капиталом
Семьи, в которых 2-ой или последующий ребёнок родился после 01. 01. 2007 года, имеют право получить материнский капитал.
Семьи, в которых 2-ой или последующий ребёнок родился после 01. 01. 2007 года, имеют право получить материнский капитал.
Это средство государственной поддержки семей, имеющих детей.
Сумма государственно помощи от государства составляет 475 тысяч рублей, и она имеет целевое назначение.
С 2012 года эту сумму можно потратить на погашение кредита на покупку квартиры. Многие семьи пользуются такой возможностью.
Это один из способов уменьшить размер ежемесячного платежа. Но это сработает только в том случае, если клиент погашает долг дифференцированным способом.
Заёмщик подаёт заявление в Пенсионный фонд на погашение средствами материнского капитала долга по ипотеке.
В течение 2 месяцев ПФР рассматривает заявку, и направляет средства на счёт в банке-кредиторе.
Таким образом, происходит досрочное погашение части долга, что приводит к снижению суммы ежемесячного платежа.
И хотя для таких крупных городов как Москва и Санкт – Петербург, размер материнского капитала в общей сумме ипотечного долга (а он иногда достигает 5 – 8 млн. рублей) совсем «не заметен», он играет значительную роль при погашении ипотеки, взятой в регионах.
Цены на недвижимость в крупных городах сильно завышены, и поэтому погасить маткапиталом можно до 15% от суммы основного долга, а в регионах можно полностью досрочно погасить весь кредит.
Мониторинг банков
Прежде чем брать ипотечный кредит, нужно изучить все возможные предложения банков.
Прежде чем брать ипотечный кредит, нужно изучить все возможные предложения банков.
В каждом кредитном учреждении есть несколько программ кредитования. Условия предоставления ипотеки зависят от объекта недвижимости, который планируется купить.
Например, при покупке жилья в новостройке условия кредитования населения несколько лояльнее, чем при покупке жилья на вторичном рынке.
Кроме того, нужно изучить в банке способы оптимизации кредитной линии. Не все банки предоставляют клиентам возможность реструктуризировать свой кредит.
Поэтому нужно досконально изучить все возможные пути оптимизации на случай возникновения непредвиденных ситуаций.
Если банк не предоставляет своим клиента реструктуризацию кредитной линии в случае возникновения некоторых обстоятельств, то сам клиент может уменьшить сумму ежемесячного платежа следующими способами:
| Добровольно | застраховав некоторые риски |
| Оформление ипотеки на довольно длительный срок | но это сомнительная выгода. Сумма ежемесячного платежа будет совсем небольшой, но сумма переплаты по кредиту будет огромной. При оформлении ипотеки на 30 лет, клиент выплачивает банку стоимость примерно 2-ух купленных в кредит квартир |
| Открытие | депозитного счёта |
| Постоянно изучение условий кредитования в этом банке | клиент должен постоянно просматривать, не снизились ли в данном банке ставке по ипотечному кредиту по его программе. Если это произошло, то заемщик имеет право на снижении ставки. Для этого он должен написать заявление |
| Налоговый вычет при покупке недвижимости | далеко не каждый гражданин, официально трудоустроенный, имеет право на получение налогового вычета. Получить налоговый вычет можно в размере 260 тысяч рублей, то есть с 2 млн. рублей от стоимости недвижимости. Это реальный способ снизить сумму ежемесячного платежа |
| Налоговый вычет по ипотеке | государство также даёт возможность официально трудоустроенным гражданам получить вычет с ипотечного кредита. Сумма этого вычета равна 13% от процентов по ипотеке |
| Сдача ипотечной квартиры в аренду | закон не запрещает использовать квартиру, которая находится в ипотеке, по своему усмотрению. Можно сдавать её в аренду, а плату за аренду направлять на погашение ипотечной линии |
Самостоятельное страхование
При оформлении ипотечного кредита существует обязательное и добровольное страхование.
При оформлении ипотечного кредита существует обязательное и добровольное страхование.
Обязательно нужно застраховать предмет ипотеки – то есть покупаемую недвижимость.
Её страхуют от возможных рисков возникновения форс-мажорных обстоятельств. Например, от пожара или затопления.
Заключить договор обязательного страхования предмета ипотеки можно с любой страховой компанией, но лучше с той, которая является партнёром банка.
Условия страхования в таких компаниях несколько выгоднее, чем в других.
Полис обязательного страхования нужно продлевать каждый год на протяжении всего срока кредитования.
Можно также заключить договор добровольного страхования. Компанию можно выбрать самостоятельно, а можно обратиться в аккредитованную банком.
Застраховать можно несколько возможных рисков:
| Потерю трудоспособности заемщика | если заёмщик по каким-либо причинам не сможет дальше работать и, соответственно, выплачивать кредит, страховая компании полностью погасит кредит сама |
| Примерно такая же ситуация возникнет, если заёмщик умрёт | весь его долг перед банком «получат» его наследники. Если этот риск будет застрахован, то страховая компания покроет банковский долг и другие риски |
Если правильно выбрать страховую компанию, то это поможет заёмщику сэкономить до 30 – 35 % денежных средств.
Депозитный счет
Если в семье есть лишние средства, то их нужно откладывать на депозитный счёт.
Эти деньги будут «работать» в банке, принося небольшие проценты по депозитному счёту.
Как правило, депозит открывается на 1 год. Потом договор можно будет пролонгировать на тех же условиях.
В конце «депозитного» года, все скопленные средства можно перевести на ипотечный счёт.
Это поможет снизить сумму ежемесячного платежа на следующий год. Так можно поступать постоянно, копя средства и направляя их на погашение кредита.
Но такая схема работает, если платёж по ипотеке дифференцированный.
Сумма ежемесячного взноса
Погашается ипотека, как и любой другой кредит, ежемесячными платежами.
Размер этого ипотечного платежа зависит от нескольких факторов:
- суммы основного долга перед банком;
- процентной ставки по кредиту;
- срока кредитования.
Чем длительнее срок кредитования, тем меньше сумма ежемесячного платежа.
Размер ставки
Процентная ставка во многом влияет на сумму ежемесячного платежа.
На сегодняшний момент, банки стараются удерживать ставку по ипотечным кредитам на уровне 11 – 13% годовых для обычных граждан, и на уровне 9 – 11% годовых по льготным кредитам.
Практически все банки удерживают процентные ставки на этих показателях. Если в каком банке ставка будет чуть ниже, значит, минимальные сроки кредитования будут выше, чем в других банках.
Или наоборот – ставка будет несколько выше, но другие условия будут выгоднее.
В последнее время идёт тенденция к снижению процентных ставок по ипотечным кредитам.
Дело в том, что Президент нашей страны дал чёткое указание банкирам существенно снизить процентные ставки именно по ипотеке.
К 2018 году он предложил установить ставки по обычной ипотеке на уровне 7 – 9% годовых, а по льготной – 5 – 7% годовых.
Такие меры приведут к тому, что сумма ежемесячного платежа заметно снизиться. Кроме того, уменьшатся сроки кредитования, что сделает ипотеку более доступной для населения.
Кроме того, это приведёт к тому, что рынок недвижимости снова «зашевелится» и выйдет на уровень 2012 – 2014 годов.
Как уменьшить процент ипотеки самостоятельно?
Если возникли трудности, и нет возможности выплачивать именно такую сумму ежемесячного платежа, можно написать заявление на имя руководителя банка с просьбой о временном снижении процентной ставки по кредиту.
Если обстоятельства действительно весомые, то банкиры пойдёт навстречу.
Срок заимствования
Этот фактор также заметно влияет на сумму ежемесячного платежа. Чем длиннее срок кредитования, тем ниже сумма платежа.
Этот фактор также заметно влияет на сумму ежемесячного платежа. Чем длиннее срок кредитования, тем ниже сумма платежа.
Но размер переплаты в таком случае составляет примерно 200%. То есть, при сроке кредитования примерно 30 лет, заёмщик выплачивает банку помимо стоимости жилья, ещё примерно такую же сумму.
Именно поэтому банки не стремятся кредитовать население на срок менее 15 лет, чем меньше срок кредитования, тем ниже выгода банка.
Поэтому некоторые кредитные учреждения устанавливают минимальный срок кредитования. Как правило, 10 лет.
Но закон не запрещает гражданам погашать ипотеку досрочно. Кроме того, банк не имеет права взыскивать с клиента штрафы и дополнительные комиссии за досрочное погашение.
Также банк не имеет права взимать проценты за тот срок, когда клиент не пользуется заемными средствами.
То есть, если заёмщик решил полностью закрыть кредитную линию досрочно, то банк обязан рассчитать проценты на день погашения займа, а не за полный срок, который прописан в договоре.
Как уменьшить срок ипотеки самостоятельно? Можно написать заявление на имя руководителя банка с просьбой об уменьшение срока кредитования.
Стоит понимать, что это может привести к увеличению суммы ежемесячного платежа.
Поэтому банку нужно обосновать своё желание. Например, приложить справку о доходах по форме 2-НДФЛ, доказывающую, что доход заёмщика значительно вырос, что поможет ему уплачивать повышенный ежемесячный взнос.
На территории России действует множество банков. Все они имеют по несколько программ кредитования населения на покупку недвижимости.
Условия ипотечного кредитования также отличаются друг от друга.
Поэтому нужно очень тщательно мониторить все предложения, изучать предлагаемые условия и «подводные камни».
А если есть возможность, то лучше нанять кредитного брокера, который подскажет, где лучше и выгоднее оформить ипотеку.
