Ипотека всегда сопровождается страхованием от разных рисков. Только один вид обязателен – страхование закладываемой недвижимости. Оформляя страховку стоит знать о возможных нюансах.
Желающим оформить ипотеку приходится сталкиваться с дополнительными тратами. Среди них – страхование.
Банки сегодня уже не требуют, но предлагают многие меры. Все это заставляет потенциального клиента задуматься, является ли обязательным страхование ипотеки.
Законное обоснование
Банки могут предоставлять страховые продукты сами (например, самостоятельная компания Сбербанк-страхование), другие предлагают продукты страхователей-партнеров.
В первую очередь, кредитные организации так пытаются обезопасить собственные вложения.
Ведь ипотека практически всегда связана с немалыми суммами, достигающими нескольких миллионов (редко кто оформляет кредит на минимальную сумму в 300-500 тыс.руб.).
Страхование ипотеки по закону бывает:
- обязательным;
- добровольным.
Обязательное страхование предусмотрено ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Так, ст. 31 закона говорит об обязательном страховании имущества, которое закладывается при ипотеке.
При этом договор страхования оформляется в пользу банка, то есть при уничтожении или повреждении недвижимости, организация получит сумму займа.
В качестве добровольного страхования закон позволяет заемщику по желанию страховать риск собственной ответственности перед банком. Договор оформляется в этой ситуации также в пользу банка.
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорит о страховании залога и страховании риска, но банки на практике предлагают застраховать:
- Жизнь и здоровье.
- Риск утраты работы.
Данные виды страховки тоже являются добровольными, банк не вправе требовать от клиента их оформления.
Но организация может установить скидки участникам таких договоров (например, снижение процента за пользование ипотечными средствами).
Непосредственные отношения по страхованию любого случая регулируются Гражданским Кодексом РФ — оформление договора, права и обязанности сторон, ответственность и остальные пункты.
Страховка ипотеки
Страховка ипотеки включает в себя страхование:
| Риска утраты права собственности | на заложенную недвижимость (титульное страхование) |
| Жизни и здоровья | риска потери работы |
| Ответственности перед банком | и заложенной недвижимости |
Потенциальные заемщики при изучении ипотечной темы, задаются вопросом, можно ли отказаться от дополнительных трат на заключение договоров страхования.
Как было сказано, обязательным является только страхование заложенной квартиры.
Следовательно, все остальное – по желанию. Но не стоит отказываться, не обдумав предложение об оформлении страховки.
Комплексное
Многие банки предлагают клиентам оформить комплексную страховку. Смысл ее заключается в том, что клиент заключает договор страхования сразу на несколько видов рисков.
Многие банки предлагают клиентам оформить комплексную страховку. Смысл ее заключается в том, что клиент заключает договор страхования сразу на несколько видов рисков.
Удобства комплексной страховки связаны со следующими моментами:
| Оформляется один раз | и сразу на весь срок ипотечного договора |
| Как правило, такие продукты дешевле | чем оформлять отдельно страховки на разные риски |
| Банк оформившим такой договор | снижают процент по ипотеке |
Приобретаемого жилья
В рамках титульного страхования клиенту предлагают застраховать приобретаемую недвижимость.
В рамках титульного страхования клиенту предлагают застраховать приобретаемую недвижимость.
Данный вид страхования не является обязательным. Но присмотреться к продукту стоит, ведь мошеннические действия, проворачиваемые на рынке недвижимости, отличаются своей изощренностью и при первом взгляде «юридической чистотой».
Потому на случай признания сделки по купли-продажи объекта недействительной имеет смысл застраховать приобретаемое имущество.
Период на который оформляется договор равен общему сроку исковой давности по ГК РФ – трем годам.
Страхование приобретаемой недвижимости не одно и то же, что и страхование заложенного имущества.
В залог можно передавать не только покупаемый объект, но и уже имеющийся.
Если приобретаемое имущество передается в залог, то оба вида страхования можно оформить в отношении одного объекта.
В итоге будет два договора с разными предметами страхования:
| При залоге | на случай повреждения или уничтожения недвижимости |
| Приобретаемого жилья | на случай аннулирования сделки купли-продажи |
Многие страховые компании, являющиеся партнерами банков, предлагают страхование жилья и залога в рамках комплексной программы, что сравнительно дешевле, чем заключать два отдельных договора.
Жизни заемщика
Ипотека – это долгосрочные отношения, в среднем рассчитанные на 20-30 лет.
При ее оформлении нельзя быть точно уверенным в том, что заемщика минует в будущем негативные жизненные ситуации, такие как несчастный случай, болезнь, сокращение на работе и другие социальные «катаклизмы».
При этом защищены не только интересы банка, но и самого заемщика, так как выплата по договору положена семье (в случае гибели клиента) или самому заемщику.
Страховка может распространяться на такие случаи:
| Транспортные катастрофы | авиа- или железнодорожные, но кроме автомобильного транспорта |
| Инвалидность | степень может быть конкретизирована в договоре |
| Гибель по любым причинам | в том числе насильственным |
При наступлении ситуации выплата происходит в размере, указанном в договоре. Эта выплата позволяет погасить долг по ипотеке.
Выдвигаемого залога
Обязанность клиента страховать недвижимость, передаваемую в залог банку, установлена ст. 31 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Обязанность клиента страховать недвижимость, передаваемую в залог банку, установлена ст. 31 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В классической ситуации, страховка оформляется в пользу банка. Это означает, что в случае наступления страховой ситуации именно кредитная организация получит выплату.
Видео: ипотечное страхование — минимизируем расходы
Но иной вариант может быть прописан:
- кредитном договоре;
- договоре об ипотеке;
- закладной.
Имущество, передаваемое в залог, необязательно может быть тем объектом, который покупается за счет ипотечных средств.
Но в любом случае данная страховка оформляется на то, что закладывается.
Цена страховки определяется в зависимости:
- Стоимости закладываемого объекта.
- Суммы кредита.
По второму варианту оформляется договор, если стоимость квартиры меньше, чем сумма ипотечного кредита.
Выплата по страховке положена банку, но вот ежегодно платить страховые взносы необходимо клиенту.
При этом часто размер взносов зависит от остатка по кредиту и, чем меньше этот остаток, тем меньше и сумма ежегодной платы.
Этим обусловлено то, что как минимум остаток по кредиту в случае страховой ситуации банк получит.
Страховыми ситуациями являются:
- повреждение имущества;
- его уничтожение.
Причины наступления ситуаций прописываются в договоре.
Ими могут быть обозначены:
| Природные стихии | например, наводнение, смерч |
| Человеческий фактор | независимый от клиента или банка (например, поджег, теракт) |
| Строительные ошибки | которые невозможно обнаружить без специальных знаний или «на первый взгляд» (например, приведшие к обрушению здания) и прочие ситуации |
Обычно кредитный договор предусматривает обязанность клиента страховать заложенное имущество каждый год.
Даже если договор это не прописывает, данная обязанность установлена в силу закона.
Пренебрежение ею чревато:
| Испорченной репутацией | перед банком |
| Повышением процента по ипотеке | но только если такой вариант предусмотрен договором |
| Проверками от банка | он вправе проверять сохранность и состояние имущества, находящегося у него в залоге, организация вправе делать это и несмотря на страховку, но игнорирование заемщиком своих обязательств может спровоцировать проверку |
Если договор предусматривает, то игнорирование требований о страховке может стать причиной, чтобы банк потребовал погасить ипотечной обязательство досрочно и в полном объеме.
Страховая сумма
Страховая сумма определяется в договоре страхования одним из способов:
| От стоимости недвижимости | приобретаемой по ипотеке или закладываемой (учитывается полная стоимость или часть ее) |
| От размера | ипотечного кредита |
| Строго устанавливается по договору | например, при личном страховании, то есть жизни и здоровья, устанавливается сумма в четком размере – 1 млн.руб., например |
Если сумму страховки определить не удается по имуществу или займу, то она устанавливается по соглашению клиента и страховщика. Это относится к страхованию жизни и здоровья.
Если стоимость недвижимости выше суммы займа, а в расчет выплаты бралась цена квартиры, например, то полученная выплата делится между банком и клиентом:
| Банк получает сумму средств | равных сумме остатка по кредиту |
| Клиент получает все | что после погашения долга перед банком останется |
Если размер страховой суммы и, соответственно, ежегодной платы по договору зависит от размера остатка по ипотечному кредиту, то такие платы дешевле для заемщика — чем меньше остаток по ипотеке, тем меньше взнос по страховке.
Что в нее входит
Страховая сумма при страховании одного вида рисков включает в себя сумму только по одному договору.
Страховая сумма при страховании одного вида рисков включает в себя сумму только по одному договору.
Например, при страховании титула, она включает в себя стоимость купленного объекта.
Если речь заходит о комплексной страховке, то ее страховая сумма засчитается как сумма по всем рискам:
| Ответственности клиента | перед банком и титула |
| Уничтожения | и повреждения недвижимости |
| Смерти | и существенного ухудшения состояния здоровья |
При этом выплата по договору не зависит от других составляющих комплексной страховки, то есть для ее осуществления не требуется, чтобы наступили и другие случаи.
Такие комплексные страховки предлагают оформить клиентам многие банки, например, ВТБ 24, Райффайзен, Возрождение.
Сбербанк России требует оформить только страховку на объект, передаваемый в залог. Остальные страховки являются добровольными.
Но факт их заключения может помочь снизить процент за получение банковских средств.
Тарифы банков
Чтобы решить вопрос, где дешевле оформить страховку, необходимо понимать, что банк сам ничего не страхует.
Он предлагает оформить ее у проверенных страховых компаний.
Список таких партнеров можно получить:
- У менеджера в банке.
- На официальном сайте.
Тарифы по договору страхования определяются в конкретном случае и обязательно прописываются в тексте самого договора.
Зависят они от многих факторов, например, при страховании приобретаемого объекта:
| Времени постройки | и состояния |
| Строительного материала | из которого он изготовлен (так, страхование деревянных или каркасных домов дороже, чем кирпичных или каменных) |
Страховка титула зависит от количества оформленных сделок по данному объекту, чем их меньше и жилье моложе, тем тариф и плата для клиента меньше.
При страховании жизни и здоровья тариф зависит от:
| Возраста клиента | тариф для пожилых может быть выше |
| Работы | работа на вредном производстве страхуется дороже |
| Текущего состояния здоровья | и наличия хронических заболеваний (при их диагностировании до страхования это влияет на увеличение тарифа) |
Сокрытие информации по последнему пункту не рекомендуется, так как в договоре прописывается, что заемщик предоставляет достоверные сведения о своем здоровье и страховщик вправе запрашивать сведения с участковой поликлиники.
В противном случае, в страховой выплате может быть отказано.
Средние тарифы по страховкам:
| Титула | 0,5 % от стоимости жилья (если жилище новое и куплено у застройщика, то страховать титул смысла нет, потому по таким объектам банки его не предлагают) |
| Недвижимости | 0,5 % от его стоимости |
| Залога | 0,1 – 0,3 % от стоимости недвижимости или от остатка по ипотечному кредиту |
| Жизни, здоровья, трудоспособности | 0,3 – 1,5 % от остатка по кредиту (такой разброс связан со множеством факторов, влияющих на тариф) |
Если оформлять страховку по комплексной программе, то тариф может устанавливаться как 1 – 1,5 % от стоимости приобретаемого (закладываемого) имущества или остатка по ипотеке.
Как видно – это дешевле, чем сумма страховок по разным основаниям.
Досрочное погашение
Если после подписания договора страхования на очередной год, клиент изыскал средства и погасил ипотечный долг досрочно, то перед ним встает вопрос, можно ли отказаться от исполнения договора страхования дальше.
ГК РФ в ст. 958 говорит о возможности такого отказа.
Если после подписания договора страхования на очередной год, клиент изыскал средства и погасил ипотечный долг досрочно, то перед ним встает вопрос, можно ли отказаться от исполнения договора страхования дальше.
ГК РФ в ст. 958 говорит о возможности такого отказа.
Например, при страховании залога — обременение в виде залога на объект уже снято и смысла в такой страховке уже нет, тем более что банк (который и получит выплату при наступлении страховой ситуации) не может претендовать на выплату по имуществу, которое уже не у него в залоге.
Тоже касается и страхования риска неуплаты по кредиту.
При остальных видах страховки договор можно досрочно не расторгать, а в дальнейшем и продолжать (пролонгировать).
Но, если страховку продолжать вне отношений с банком, то нужно быть готовым к другим тарифам.
Важно помнить, что если договор расторгается досрочно, то клиент может рассчитывать на возврат оплаченной ежегодной суммы.
Но не в полном размере, а пропорционально оставшемуся времени до конца года, то есть только за «не страховое» время.
Чтобы расторгнуть договор страхования необходимо обратиться в страховую компанию с заявлением, где указать причину досрочного расторжения.
Если банк откажется от страховки, то ежегодная выплата заемщику не возвращается (текст договора может содержать иное правило).
Порядок оформления
Порядок оформления страховки недвижимости при его покупки у застройщика и бывшей в употреблении различается.
Порядок оформления страховки недвижимости при его покупки у застройщика и бывшей в употреблении различается.
Так, в первом случае до страхования необходимо дождаться, когда объект будет построен.
В общем виде порядок оформления можно представить в следующем виде:
| Запись на прием к страховщику | вызов его в удобное место и организация встречи через банк |
| Оформление | договора страхования |
| Уплата взноса | наличными по квитанции или на банковский счет |
| Предоставление квитанции | страховой компании для получения полиса |
| Передача копии полиса | или договора в банк, как то предусмотрено условиями кредитного договора (вместе предоставляется с оригиналом для сверки) |
Технический прогресс сегодня позволяет передавать не только оригинал в бумажном виде, но и в виде электронного документа.
Но такой документ будет действительным только в случае, если он заверен электронной подписью руководителя страховой компании.
Например, Сбербанк-страхование выдает такие полисы по программе страхования недвижимости.
Оформить такой полис можно по онлайн заявке на официальном сайте. После получения оплаты организация присылает на электронную почту клиента полис.
Его распечатанный вариант можно распечатать просто на черно-белом принтере самостоятельно.
Образец договора
При обязательном или добровольном страховании необходимо отношения зафиксировать в договоре.
При обязательном или добровольном страховании необходимо отношения зафиксировать в договоре.
Сторонами по нему являются:
- клиент банка или выгодоприобретатель (сам банк);
- страховая фирма.
В тексте прописываются условия:
| Предмет | и тариф |
| Размер суммы | или порядок ее расчета |
| Права | и обязанности каждого участника |
| Ситуации | при которых выплата происходит |
| Ответственность | и случаи расторжения |
Обычно страхование сопровождается выдачей клиенту правил страхования, когда кроме этих правил и квитанции об оплате, клиент на руках текст договора не имеет.
Подтвердить факт включения в страховую программу может полис, который необходимо требовать у страховой компании.
Возможные нюансы
Оформляя страхование квартиры по ипотеке или иные страхование определенных рисков, нужно учитывать следующее:
| Обязательным является только страхование закладываемого имущества | требование банка застраховать остальное незаконно. Но предоставление скидок тем, кто воспользуется несколькими страховыми продуктами не нарушает законодательство страны |
| Многие банки требуют предоставить сведения о страховании залога | передать менеджеру квитанцию об оплате и полис. Это обязательно, если прописано в договоре. Если в ином случае, банк повышает ставку, то данный факт можно оспорить |
| Оформлять страховку надо только у партнеров банка | договоры других организаций он может не принимать. Здесь нужно быть внимательным, иначе придется еще раз оформить страховку |
| Если полис страховая компания подписывает электронной подписью | то данный вариант визирования по ФЗ «Об электронной подписи» равен по правовой силе бумажному документу с гербовой печатью |
Оформляя ипотеку, когда банк пытается обезопасить собственные средства, требуя застраховать разные риски, стоит разобраться в вопросе, обязательна или нет такая страховка.
Заемщику при этом стоит подумать, не выйдет ли отказ от страховки в будущем дороже, чем взносы по такому договору.
