Приобретая жильё, граждане не всегда довольны той планировкой, которая идёт от бывшего собственника или застройщика. Но нельзя сделать перепланировку без согласования с соответствующими органами. Какие будут последствия незаконной перепланировки?
Что такое самовольное переустройство?
У каждого жилого помещения есть проект. Согласно этому проекту можно производить переустройство жилья или перепланировку.
У каждого жилого помещения есть проект. Согласно этому проекту можно производить переустройство жилья или перепланировку.
А проведение таких работ без согласования с соответствующим органом местного самоуправления или без согласования проекта, называется самовольным переустройством.
За такие действия предусмотрена административная ответственность по ст. 7. 21 КоАП РФ за нарушения правил пользования жилыми помещениями.
Практика рассмотрения административных дел по незаконной перепланировке жилого помещения показывает, что данные действия могут быть также рассмотрены и по ст. 19. 1 КоАП РФ– самоуправство.
Для того чтобы согласовать будущую перепланировку, необходимо составить проект всех вносимых изменений. Этот проект нужно «пронести» через множество инстанций.
Чем грозит незаконная перепланировка квартиры
Какая ответственность предусмотрена за проведение несогласованной перепланировки жилья? За что отвечают собственники?
Несогласованная перепланировка может грозить собственнику длительным судебным разбирательством. Чтобы этого не произошло, необходимо узаконить свои действия.
Для этого нужно представить в БТИ:
| План | по которому будут производиться работы |
| Заключение жилищной комиссии | о том, что вносимые изменения никак не повлияют на целостность жилья, а также на его инженерные коммуникации |
В зависимости от категории жилья, ответственность за несогласованную перепланировку может быть разной.
В любом случае, незаконная перепланировка при покупкеквартиры может выйти «боком» продавцу, так как это необходимо будет сделать при подготовке документов на продажу.
В ипотеке
Ипотечный договор может быть заключён с разным условием перехода права собственности.
Но, в любом случае, банкиры перестраховываются, и полностью запрещают производить перепланировку жилья до полного погашения кредита.
Если такое условие договора будет нарушено со стороны заёмщика, то он будет привлечен к административной ответственности.
Но помимо этого, договором может быть предусмотрено:
| Приведение жилья | в изначальное состояние за счёт средств заёмщика |
| Последующее согласование проводимых действий | с органами местного самоуправления |
Дома
Если для перепланировки квартиры собственники ещё задумываются об узаконивании и согласовании, то для проведения переустройства частного дома собственник не считает обязательным получать разрешение.
А зачем? Соседей нет, вред причинить своими действиями собственник частного дома не сможет! Ошибается!
Согласно ст. 29 ЖК РФ любая незаконная перепланировка может привести к серьёзным материальным последствиям для собственника. Штраф не самое суровое наказание!
Суд может заставить собственника вернуть дом в прежнее состояние. Пока собственник частного дома не собирается отчуждать своё право на него, он может десятилетиями жить с несогласованной перепланировкой.
Но даже при наследовании дома, наследникам придется узаконить действия бывшего собственника.
Нежилого помещения
Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения точно такая же, как и за аналогичные действия с жилым помещением. Ответственность полностью несёт собственник.
При обнаружении несанкционированной перепланировки, её нужно будет либо узаконить (при незначительных изменениях) или же вернуть в первоначальное состояние. Кроме того, придётся заплатить штраф.
В общежитии
Ответственность за незаконную перепланировку в общежитии аналогичная. Если она была произведена по вине собственника, то и нести ответственность также будет муниципалитет.
Ответственность за незаконную перепланировку в общежитии аналогичная. Если она была произведена по вине собственника, то и нести ответственность также будет муниципалитет.
Если же по вине нанимателя помещения, то и ответственность будет нести он.
У соседей
Если перепланировку делают соседи, а это как то влияет на состояние жилья, то необходимо обратиться в надзорные органы – жилищную инспекцию или прокуратуру.
Но, в первую очередь, нужно поговорить с соседями. Если эта мера не принесёт результатов, то нужно обратиться к участковому. Если и это не поможет, то уже нужно писать жалобу в жилищную инспекцию.
Предусмотренная ответственность
За несанкционированную перепланировку предусмотрена административная ответственность по ст. 7. 21 КоАП РФ. Но иногда штраф накладывается ещё и по ст. 19. 1 КоАП РФ.
Штраф
За несанкционированную перепланировку предусмотрена административная ответственность по ст. 7. 21 КоАП РФ. Но иногда штраф накладывается ещё и по ст. 19. 1 КоАП РФ.
Согласно п. 2 ст. 17. 21 КоАП РФ, штраф за незаконную перепланировку в квартирах, находящихся в многоквартирных домах, составляет от 2 до 2, 5 тысяч рублей.
По ст. 19. 1 КоАП РФ «Самоуправство», предусмотрен штраф в размере от 100 до 300 рублей с граждан.
Возможные последствия, от вида собственности
По решению суда, собственник жилого помещения обязан будет вернуть его в первоначальное состояние в разумные сроки и за свой счёт.
Если же этого не будет сделано, то:
| Жилое помещение, собственником которого является физическое лицо, будет выставлено на продажу с публичных торгов | собственник получит на руки разницу между полученной от продажи выручки и расходов на возвращение жилья в первоначальное состояние |
| Если жильё занято по договору соцнайма | то нанимателя выселяют, а наймодатель обязан вернуть жильё в первоначальное состояние |
Видео: незаконная перепланировка-ответственность и штрафы
Но суд может оставить жильё и перепланированным, если это не доставляет неудобств проживающим, не нарушает права и интересы проживающих и соседей, а также не угрожает их жизни и здоровью.
Решение возникшей проблемы
Но проблему с незаконной перепланировкой можно решить в соответствии с действующим законодательством.
Это лучше заранее, так как при отчуждении права собственности любым способом, узаконить перепланировку всё так придётся. Поэтому лучше не затягивать с этим процессом.
Куда обращаться
Для того чтобы узаконить перепланировку, необходимо обратиться в органы БТИ по месту нахождения объекта недвижимости.
Для согласования будущих изменений нужно подготовить проект. По которому они будут производиться, согласовать его с кадастровым инженером и отдать на согласовании в БТИ.
Если перепланировка уже проведена, но не узаконена, то нужно обратиться в архитектурный отдел администрации муниципального образования.
Если эта инстанция не разрешит перепланировку, то можно подать в суд и выиграть его.
Как можно узаконить
Заявление в архитектурный отдел подаёт собственник жилья. В заявлении он указывает дату проведения работ, а также их объём.
Заявление в архитектурный отдел подаёт собственник жилья. В заявлении он указывает дату проведения работ, а также их объём.
Чиновники рассматривают заявления от граждан в течение 45 рабочих дней. Если подавать документы не «напрямую» в архитектурный отдел.
А через МФЦ, то срок рассмотрения заявления может увеличиться до 2 рабочих дней, так как стоит учитывать время «документов» в пути до целевой организации.
Во время рассмотрения документов, в жилое помещение придут специалисты – техники из БТИ. Они осмотрят место перепланировки, уточнят её технические особенности и вынесут своё решение.
Если оно будет положительным, то они подготовят новый технический паспорт с учётом произведённой перепланировки.
Если же оно будет отрицательным, то собственник может заявление в суд.
А если и суд будет проигран, то собственник должен будет вернуть помещение в первоначальное состояние, и выплатить штраф.
Если он этого не сделает, то оно будет продано с торгов. А собственник получит на руки разницу от суммы продажи и расходов на приведение помещение в первоначальный вид.
Поэтому, рекомендовано согласовывать перепланировку до начала осуществления работ.
Можно попробовать самостоятельно узаконить перепланировку, если произведённые работы не являются сложными и масштабными.
А к таковым можно отнести:
| Снос несущих перегородок | и установка новых |
| Снос встроенной застройщиком мебели | или же проведение работ по установке такой мебели |
| Перестановка сантехнических приборов | которые были установлены застройщиком |
| Заделка проёмов | которые были оставлены строителя в несущих стенах |
Если же собственник помещения понимает, что ему самому заниматься согласованием перепланировки нет времени, он может обратиться в фирму – посредник, которая оказывает населению подобные услуги за определённую плату.
Делать это нужно в следующих случаях:
| Если собственник не разбирается в законодательстве | в сфере технических документов и регламентов |
| Если у собственника нет времени | для того чтобы самостоятельно собирать документы и посещать различные инстанции |
| Если те изменения, которые собственник задумал произвести | влекут за собой создание и согласование плана, а также технического задания |
Необходимые документы
Для того чтобы узаконить уже сделанную перепланировку, необходимо собрать следующие документы и передать их в БТИ.
| Заявление о рассмотрении законности переустройства жилья | это заявление выдаётся собственнику помещения в органах БТИ |
| Документы, которые подтверждают | что заявитель является собственником данного помещения |
| Проект, согласно которому | производилось переустройство помещения |
| Технический паспорт помещения | где указаны его границы до проведения действий по перепланировке |
| Если у помещения несколько собственников | то их письменное согласие |
Но эти документы нужны, когда речь идёт о незначительных изменениях в помещении.
В частности, при перепланировке квартиры допускается:
| Объединение кухни с жилой комнатой | но в кухне должна быть электрическая плита, а не газовая. Если плита газовая, то между кухней и комнатой необходимо делать дверной проём. Это может быть арка с раздвижными дверьми |
| Ванную комнату и туалет | также можно увеличить по площади за счёт коридора. Но стоит помнить, что полы в санузле должны быть ниже полов в коридоре на 3-5 см |
| Можно перенести водяное оборудование | от основного стояка, протянув новые трубы. Но нужно соблюдать угол наклонная этих труб. В противном случае, вода будет плохо подаваться и уходить |
А вот более серьёзную перепланировку уже нужно будет отстаивать в суде.
Обращение в суд
Для того чтобы узаконить самовольную перепланировку помещения, необходимо обратиться в суд. Только судебное решение сделает серьёзную перепланировку законной.
Но может случиться и так, что суд примет решение о возвращении помещения в первоначальное состояние.
Это будет происходить за счёт собственника. Кроме того, ему придётся заплатить штраф.
Исковое заявление
Истцом по данному делу будет являться собственник помещения, где произведена перепланировка, так как именно он является инициатором внесения в конструкции помещения изменений.
Ответчиком будет выступать представитель жилищного комитета администрации муниципального образования, где находится помещение.
Если речь идёт о квартире, а в ней прописаны несколько человек, то все они будут выступать третьими лица в процессе.
Закон не устанавливает форму искового заявления, но оно должно содержать в себе информацию, указанную в ст. 131 и 132 ГПК РФ.
Если иск будет составлен с нарушением этих требований, то это может стать основанием для отказа в его рассмотрении.
Иск должен содержать в себе следующие сведения:
| Об истце | и об ответчике |
| О третьих лицах | которые могут участвовать в процессе |
| Сведения о помещении |
|
| Причины, по которым собственник не смог получить разрешение | на проведение работ от специалистов жилищного отдела |
| Реквизиты заключения Роспотребнадзора | о том, что сделанная перепланировка не противоречит требованиям |
| Реквизиты заключения Госпожарнадзора | о том, что сделанная перепланировка не нарушает требований пожарной безопасности |
| Реквизиты заключения независимой экспертизы | о том, что помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, так как это не нарушает требований действующего законодательства к данной категории помещения |
| Просьба истца сохранить переустроенное помещение в таком состоянии | здесь же нужно указать, что именно изменилось после проведения перепланировки |
| Список документов | которые истец прикладывает к иску для подтверждения изложенных сведений |
| Дата составления документа | и подпись истца |
Все документы, которые истец указал в качестве приложения, должны быть в наличии.
Это следующие документы:
| Копия иска для ответчика и третьих лиц | так как в обязанности истца входит оповещение сторон разбирательства должным образом |
| Документ, который подтверждает | что истец оплатил пошлину |
| Копия документа, который подтверждает | что истец является собственником перепланированного помещения |
| Справка о том, кто ещё прописан и проживает в помещении | кроме истца (если речь идёт о жилом помещении) |
| Заключение (оригинал) | Роспотребнадзора и Госпожарнадзора |
| Заключение | независимой экспертизы |
| Копия технического плана | помещения до проведения работ |
| План, согласно которому | производилась перепланировка |
| Документы, которые подтверждают | что работы по перепланировке помещения были произведены |
Когда суд примет положительное решение, необходимо заказать новый технический паспорт на жильё, с учётом произведенных работ.
Этот документ заказывается в местном БТИ. Стоимость изготовления этого документа устанавливают местные власти, но примерно по России от 900 рублей.
После получения нового техпаспорта, необходимо зарегистрировать изменения в кадастровой палате, и отразить их в новом кадастровом паспорте.
Для этого нужно подать документы в кадастровую палату или в МФЦ:
- Копию паспорта собственника.
- Решение суда.
- Копию заключения независимой экспертизы.
- Заявление о внесении изменений.
- Документ, который подтверждает, что заявитель оплатил пошлину в размере 200 рублей.
Заявителю сообщат день, когда приедет представитель кадастровой палаты для осмотра сделанной работы.
После этого нужно оплатить изготовление нового кадастрового паспорта и забрать документ через 1 месяц.
Стоимость услуги также определяют местные власти, но примерно 500 рублей.
Так как после произведённых работ изменилась площадь помещения, необходимо получить новое свидетельство о собственности.
Для этого нужно обратиться в местные органы Росреестра со всеми новыми документами.
Жалоба
Но произведённая перепланировка может нанести вред помещению соседей. Куда жаловаться на незаконную перепланировку соседей?
Нужно писать жалобу в государственную жилищную инспекцию по месту регистрации помещения.
Закон не обязывает граждан подавать заявление в строгой форме, но оно должно быть только письменным и обязательно подписано заявителем. Анонимные жалобы не рассматриваются.
В жалобе указывается следующая информация:
| Полное наименование организации | куда подаётся жалоба |
| Данные | заявителя |
| Уведомление о том | что сосед сделал незаконную перепланировку, что негативно сказалось на помещении заявителя |
| Какие именно изменения произошли с помещением заявителя | после проведения соседом работ |
| Если заявитель обращался в специализированные компании для проведения экспертизы нанесённого урона своему помещению | то необходимо приложить копии заключений этих компаний |
| Последствия, к которым могут привести | сделанные в соседнем помещении изменения |
| Просьба заявителя | отреагировать на его жалобу |
| Дата и подпись | составления документа |
Жалобу можно передать лично в жилищную инспекцию. Тогда нужно составить 2 экземпляра.
Один из них передаётся в инспекцию, а на втором экземпляре сотрудник инспекции поставит номер входящего документа и дату его принятия. Это будет доказательством того, что заявитель жаловался.
Но жалобу можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением и с описью имущества.
Когда уведомление вернётся обратно заявителю, на нём будет стоять отметка о дате принятия письма.
Можно также воспользоваться интернетом, отправить электронную версию жалобы. На электронную почту придёт уведомление о том, что электронное письмо получено.
Инспекторам даётся 30 календарных дней на рассмотрение жалобы. Ответ они должны в письменном виде прислать заявителю. Способ, которым стоит направить ответ, заявитель сам указывает в жалобе.
Чтобы не сталкиваться с судебным разбирательством, рекомендуется узаконить перепланировку помещения до того, как начать её делать.
Это поможет избежать многих проблем в будущем. Можно обратиться к специалистам, которые выступают посредниками между гражданами и жилищной инспекцией.
