27.07.2021

Как оформить переуступку прав по ДДУ

Цена квартиры на первоначальном этапе в несколько раз ниже, чем в уже готовом доме.

Именно поэтому так выгодно инвестировать в строительство недвижимости на первоначально этапе, а потом продавать уже готовое жильё по договору цессии.

Как происходит переуступка, и как правильно оформить соответствующую сделку?

Что это такое

Суть данной сделки в том, что кредитор переуступает свои полномочия с одного лица на другое лицо. Сторонами могут быть как предприятия, так и граждане.

Нередко предметом сделки являются и долговые обязательства одной стороной сделки перед другой. В этом случае, эти обязательства переводятся с одного лица на другое.

Так могут распределяться долги между юридическими лицами. То есть, существует 2 стороны сделки – сам кредитор и его должник. Они заключают между собой соответствующий договор.

Но, у кредитора могут возникнуть такие обстоятельства, когда он больше не может ждать, когда должник выплатит долг полностью, согласно условиям сделки и договора.

Тогда кредитор может передать свои права о востребовании долга другому, третьему лицу, заключив с ним предварительно соответствующий договор.

Но, по договору переуступки поменяться может не только кредитор, но и сам должник. То есть, он передаёт свои долговые обязательства третьему лицу, также заключив с ним договор.

Но такая сделка может свершиться только при наличии письменного согласия кредитора. Такая сделка называется цессией.

Она обязательно заключается в письменной форме. Закон не предусматривает устной передачи прав. Если такое произойдёт, то доказать в суде факт свершения сделки будет довольно сложно.

Нужно будет предъявить суду несколько свидетелей, которые смогут подтвердить, что стороны пришли к обоюдному соглашению между собой, и факт сделки можно считать свершённым.

Для более полного понятия сути сделки необходимо привести пример. Одно лицо, кредитор, передало другому лицу, заёмщику, определённую сумму денежных средств под проценты на 3 года.

Должник исправно выплачивает свой долг ежемесячными платежами, график которых прописан в приложении к договору.

Вдруг, у кредитора меняются обстоятельства, и ему срочно нужны деньги. Требовать их с заёмщика раньше срока окончания договора он не имеет права.

Есть выход — передать своё право требования третьему лицу, которое выплачивает за должника полностью оставшийся долг.

В этом случае, меняется кредитор, и теперь заёмщик продолжает платить другому кредитору, но по тому же графику.

Новый кредитор может изменить условия договора:

  1. Уменьшить сумму процентов.
  2. Уменьшить сумму ежемесячного платежа.
  3. Принять другие условия, которые будут выгодны обеим сторонам сделки.
Юридические тонкости

Так как цессия — это юридическая сделка, то она имеет свои тонкости и «подводные камни».

К таковым можно отнести:

 Обязательное участие третьей, заинтересованной стороны сделка может быть признана недействительной, если третья сторона, то есть застройщик не будет участвовать. Его участие заключается в выражении письменного согласия на переуступку прав
 Инструмент защиты дольщика не проработан полностью то есть, продавая свою квартиру по договору переуступки прав дольщик не застрахован от того, что девелопер может запросить грабительские проценты. Законных инструментов борьбы с произволом застройщика сейчас не существует

Если не учитывать эти 2 нюанса, то договор переуступки прав по договору ДУ довольно выгодная сделка для всех сторон.

Правовая безопасность сделки обеспечивается Росреестром, который регистрирует договор и проверяет его на правомочность.

Возникающие нюансы для покупателя

Главной особенность договора переуступки прав по ДДУ является то, что все долговые обязательства на себя принимает покупатель.

Но, покупатель приобретает не только обязательства, но также все права и обязанности собственников жилого помещения, которые перечислены в ст. 30 ЖК РФ.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Покупка недвижимости по договору ДУ не такая уж и редкость в современном мире. Суть заключается в том, что дольщик, он же инвестор, купивший квартиру на первоначальном этапе строительства, продаёт её по более высокой цене.

В этом заключается его выгода. Новый покупатель приобретает недвижимость по более высокой цене. Но покупатель должен обратить внимание на порядок расчётов с застройщиком.

Кроме того, без письменного согласия девелопера осуществить переуступку прав нельзя. Сделка будет признана недействительной.

Нередко к переуступке привлекают кредитные учреждения. Это происходит тогда, когда новый покупатель привлекает к покупке квартиры заёмные средства.

Договор цессии необходимо регистрировать в органах Росреестра. Сведения о том, что недвижимость была продана по договору цессии, будут занесены в реестр прав на имущество.

Не стоит забывать о том, что дольщик, который продал квартиру по такому договору, получает доход, который облагается налогом.

Сам покупатель имеет право получить имущественный вычет по ст. 220 НК РФ, а если квартира была куплена в ипотеку, то имущественный вычет в виде уплаченных процентов.

Между родственниками

Закон не запрещает заключение договора переуступки права на купленную квартиру между родственниками.

Например, один родственник является дольщиком в строительстве квартиры в многоквартирном доме.

У него возникает ситуация, что он больше не может выплачивать застройщику стоимость купленной недвижимости. В этом случае, можно заключить договора цессии с родственником.

В семейном законодательстве существует понятие близких и дальних родственников. К близким относятся:

  • родители;
  • дети;
  • внуки;
  • бабушки и дедушки по прямой линии;
  • супруги.

Если договор переуступки заключает дольщик, и его ближайший родственник, то обязанности по уплате налога не возникает. Но при регистрации договора необходимо подтвердить родство с дольщиком.

Если же договор заключается между дальними родственниками, например, между дядей и племянницей, то он заключается по всем правилам и со всеми налоговыми последствиями.

По ипотечному кредиту

Нередко переуступка прав на жильё сопровождается оформлением ипотечного кредита.

Происходит это потому, что недвижимость в нашей стране стоит довольно дорого, и купить её, не привлекая заёмные банковские средства, практически невозможно.

Это приводит к тому, что каждый банк пытается свести к минимуму возможные риски по невозврату кредита.

Поэтому и срок кредита ипотечного кредита довольно длинный, и сумма его достаточно велика.

При оформлении переуступки банк присутствует, так как он участвует в сделке в качестве заёмщика средств на выкуп квартиры.

Поэтому он может выдвинуть свои требования и дополнительные условия для заключения договора цессии.

Как правило, застройщики работают с определёнными банками, между ними уже заключено определённое соглашение относительно переуступки прав на покупаемую недвижимость.

Поэтому если гражданин хочет купить квартиру у дольщика по договору ДДУ и с помощью ипотечного кредита, то застройщик, давая согласие на переуступку, предлагает покупателю на выбор только те банки, с которыми у него заключено соглашение. В противном случае, он не выдаст соглашения на переуступку прав.

Алгоритм оформления

Чтобы заключить правомерный договор переуступки прав при долевом участии в строительстве, необходимо соблюсти алгоритм его заключения.

Пошаговая инструкция к оформлению договора переуступки при ДДУ следующая:

 Необходимо подготовить документы дольщику и покупателю, а также проверить на правомерность все документы строительной компании, которая занимается возведением данного здания рекомендуется на этом этапе пригласить юриста, который компетентен в вопросах цессии и долевого строительства.Для того чтобы затребовать документы застройщика и проверить их, необходимо посетить офис девелопера, и попросить их предъявить:

  1. Учредительную документацию.
  2. Документы о регистрации в качестве юрлица.
  3. Документы на участок, на котором происходит строительство.
  4. Разрешение на проведение строительных работ.
  5. Проект будущего дома.
  6. Другие документы, подтверждающие, что девелопер производит строительство на законных основаниях
 Теперь необходимо подготовить стороны к сделке для этого необходимо обе стороны уведомить о последствиях сделки, о полном переходе долговых обязательств, а также прав и обязанностей по отношению к купленному жилому помещению. Кроме того на этом этапе стороны подготавливают необходимые документы для совершения сделки
 Составление предварительного договора переуступки если возражений по пунктам договора у сторон нет, то составляется сам договор, и подписывается сторонами
 Происходит регистрация договора в Росреестре и передача права собственности на купленную по договору переуступки, недвижимость

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *