27.07.2021

Переуступка прав аренды

Рынок недвижимости за последнее десятилетие претерпел большие изменения. Быстрый рост сферы строительства привел к ситуации, когда первичный рынок недвижимого имущества стал более востребованным.

Но экономический спад в стране повлек за собой падение цен на недвижимость, что, безусловно, связано с неплатежеспособностью российских граждан.

Обстоятельство способствует развитию сделки переуступки, как в сфере купли-продажи недвижимости, так и в сфере его аренды.

Что это такое

Под понятием «переуступка» подразумевается один из видов сделки, напрямую связанной с использованием недвижимого имущества.

Его приобретатель в ходе совершения сделки препоручает обретенные им права на него вместе с обязательствами третьему лицу.

Они передаются по согласию владельца недвижимости, которое должно быть выражено в письменной форме.

Предметом сделки переуступки арендуемого недвижимого имущества становится право аренды.

Обязательным условием сделки является получение арендатором согласия владельца на ее совершение.

Нюансы передачи

Вопросы относительно сделки переуступки аренды регламентируются положениями статьи 615 Гражданского кодекса РФ.

В нем отмечены все тонкости ее совершения, определен порядок регламентации, установлены права и обязанности участников сделки.

Арендатор должен соблюсти нормативы законодательных актов, касающиеся пользования чужой недвижимостью.

Договор аренды наделяет его правом передачи:

 Недвижимого имущества на условиях сделки в субаренду что предполагает сдачу в поднаем предмета аренды
 Третьим лицам прав и обязанностей с согласия арендодателя в качестве перенайма
 В залог прав на аренду для обеспечения различного рода обязательств в уставный капитал коммерческих формирований

Смена пользователей недвижимости влечет к повторной сдаче, взятого в наем предмета на платной основе.

При этом соответственно положениям гражданского права на арендатора возлагается ответственность за допущение нарушений условий договора.

Что касается переуступки, то передаче подлежат права и обязанности, принятые одним пользователем по условиям договора аренды другому.

Сделка считается совершенной, а договор переуступки прав аренды заключенным, если он пройдет государственную регистрацию в ФКП Росреестр.

Его форма и содержание должны быть сходны с формой и содержанием основного договора аренды.

Для чего нужна

Согласно определению, изложенному в ст. 606 ГК РФ, арендой является передача объекта гражданских прав, зарегистрированного в ЕГРП.

Например, участков земли, природных объектов, а также строений, транспорта, оборудования и других вещей, не теряющих в процессе использования своих натуральных свойств, во временное пользование иного лица.

Арендатор перепоручает право аренды третьему лицу по добровольному волеизъявлению, исходя из собственных возможностей.

Как правило, сделка переуступки дозволяет избегнуть расторжение договора аренды и заключение нового, если арендатор более не нуждается в предмете аренды. Что, безусловно, сопряжено с убытками и тратой времени.

Недвижимое имущество отдается третьему лицу полностью, поэтому арендатор снимает с себя все принятые им обязательства.

Например, он берет в наем нежилое помещение, используемое для осуществления предпринимательской деятельности. Но в силу каких-либо причин арендатор вынужден в дальнейшем приостановить ее.

В такой ситуации выходом из создавшегося положения может стать сделка переуступки.

Она предполагает сохранение условий, предусмотренных в исходном договоре аренды, поэтому выгодна владельцу недвижимости.

Переуступка прав по договору аренды

Владелец недвижимости наделяется правом свободного распоряжения сообразно указаниям статьи 608 ГК. Он может продать его, подарить кому-либо, сдать в аренду.

При этом не исключается вероятность его передачи арендатором третьему лицу, если он окажется не в состоянии более пользоваться ею либо отпадет необходимость в аренде недвижимости.

Земельного участка

Различие сделки переуступки и субаренды предусмотрены законодателем в положениях статьи 23 Земельного кодекса РФ.

В нем отмечено, что сделка субаренды ограничивается условиями договора, заключенного при ее совершении.

Его условия могут существенно отличаться от условий, предусмотренных в договоре аренды. Как правило, цена за пользование земельным участком устанавливается лично арендатором.

Вопросы относительно аренды земельного участка регулируются положениями статьи 606 ГК РФ.

Арендатор перепоручает право аренды на земельный надел без получения письменного согласия арендодателя, но должен уведомить его.

Уведомление арендатором может быть сделано как в письменной форме, так и устной. Земельный участок отдается по договору переуступки, который оформляется в установленном законодателем порядке.

При этом в него могут быть введены дополнительные пункты, в которых указываются точные границы земельного участка, его местоположение, вид разрешенного пользования.

Имущества недвижимого характера

По своей сути недвижимость есть индивидуально-определенная вещь, которая при изменении сферы применения может потерять свой первоначальный вид.

Отличительный признак заключается в том, что недвижимую вещь невозможно переместить без нанесения ей несоразмерного ущерба или сохранения ее правового положения.

Она может быть представлена в виде:

  • жилого и нежилого помещения;
  • земельного надела;
  • других виды имущества, которые были причислены к недвижимой вещи.

Сдать в аренду можно любой вид недвижимости, которая указана выше с последующей передачей права аренды. При этом срок аренды устанавливается заинтересованными в сделке аренды лицами.

Третьему лицу

Сделка по переуступке права аренды не может быть совершена, если исходным договором не предусмотрены полномочия арендатора на ее совершение.

Она совершается между арендатором и третьим лицом, который вслед за подписанием договора выступает в качестве полноправного арендатора.

Личное присутствие владельца недвижимого имущества при подписании договора переуступки не требуется.

Третьему лицу сделка выгодна тем, что он получает право пользования недвижимостью на срок, предусмотренный договором. Но он должен использовать недвижимость сообразно его назначения.

Процесс оформления

Участники сделки переуступки наделены правом внесения в договор каких-либо пунктов, содержание которых отвечает их интересам.

Но они лишены возможности внесения поправок и изменений в исходный договор, подписанный владельцем недвижимости и взявшим его в аренду лицом.

Его условия должны сохраниться в неизменном виде, что предусмотрено гражданским правом.

Какие ценные бумаги необходимы

Законная сила сделке переуступки права аренды осуществляется в заявительной форме.

К заявлению прилагаются нижеперечисленные деловые бумаги:

 Паспорта, удостоверяющие личность участников сделки и справка об отсутствии задолженностей перед Федеральной налоговой службой
 Исходный договор аренды доверенность, оформлена в нотариальном порядке, если сделка совершается уполномоченным лицом
График внесения платежей за аренду недвижимости учредительные документы арендатора, передающего свое право аренды и обязанности и новый договор аренды, составленный в трех экземплярах

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *