Переуступка прав собственности на квартиры в новостройках — процесс специфический, изобилующий различными нюансами и юридическими тонкостями.
Фактически подобная переуступка не передает в руки нового владельца ничего существенного и осязаемого, того, что можно было бы пощупать или потрогать руками. По договору переуступки (цессии) передается, по сути, право требования.
В этой статье рассмотрим подробно, что представляет собой договор цессии, какими законодательными актами регулируется, определим необходимые документы и приблизительную стоимость такого договора.
Что это значит
Переуступка прав собственности в новостройке предполагает продажу недвижимости, которой еще фактически нет в наличие.
Переуступка прав собственности в новостройке предполагает продажу недвижимости, которой еще фактически нет в наличие.
Более понятно эту ситуацию можно представить следующим образом:
| Гражданин подписывает с компанией-застройщиком договор долевого участия в строительстве | этот документ обязывает дольщика вносить денежные средства необходимые для постройки его будущей квартиры в соответствии с графиком оплаты и иными договоренностями. Застройщик же в свою очередь обязуется в течение определенного времени построить и передать дольщику недвижимость определенной площади, с указанными техническими характеристиками (этажность, количество комнат, жилая и вспомогательная площадь и т.д.) |
| Подписание договора долевого участия | дает дольщику право требовать от строительной компании построить ему квартиру в соответствии со всеми требованиями, перечисленными в договоре |
| Именно это право требования | от застройщика своевременно и в полном объеме достроить и передать в собственность недвижимость в новостройке, можно продать третьим лицам по договору цессии |
| После заключения договора цессии новый владелец прав требования сможет на законных основаниях вести переговоры со строительной компанией | требовать передачи квартиры по акту приемки в указанный срок, вести судебные разбирательства в случае невыполнения обязательств застройщиком |
Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке возможна только до того момента как жилой многоквартирный дом будет сдан в эксплуатацию.
После этого воспользоваться более низкой ценой на ликвидную недвижимость в новостройке уже будет невозможно и придется оформлять стандартный договор купли-продажи.
Также при желании перекупить права требования у собственника, важно учесть наличие пункта, разрешающего подобную сделку в самом договоре участия в долевом строительстве.
Законодательные акты
Простые граждане не часто в своей жизни сталкиваются с юридическими терминами и сделками. Большинство из них приобретают жилье один раз в жизни и на этом юридическая часть их жизни ограничивается.
По этой причине иные сделки, связанные с недвижимостью вызывают у россиян недоверие, подозрения и нежелание заключать их. Тех, кто готов рискнуть, и интересуется договором цессии можно успокоить.
Существует целый ряд законодательных актов, регулирующих подобные сделки и защищающих граждан от разного рода мошенничества:
| Гражданский Кодекс Российской Федерации | этот сборник законов на своих страницах имеет несколько статей, относящихся к области передачи прав собственности:
|
| Поскольку основой договора цессии являются договоренности между дольщиком и компанией-застройщиком, а также заключенный между ними договор участия в долевом строительстве | то применение ФЗ-214 обязательно. Этот закон регулирует особенности сделки долевого участия, ответственность сторон и прочие важные моменты |
| Гражданский Кодекс Российской Федерации | цессия является одним из видов гражданско-правового договора, поэтому к ней применимы основные положения данного кодекса (взаиморасчеты, обязательства, штрафные санкции и т.д.) |
Возможные нюансы
С практической точки зрения переуступка прав собственности на квартиру в новостройке достаточно выгодное мероприятие.
С практической точки зрения переуступка прав собственности на квартиру в новостройке достаточно выгодное мероприятие.
После введения многоквартирного дома в эксплуатацию и подписания приемопередаточного акта на конкретную квартиру, цена на жилую недвижимость существенно возрастет. Но в некоторых случаях можно приобрести совершено не то, на что рассчитывали.
Причиной продажи квартиры по договору цессии зачастую становятся негативные моменты, связанные непосредственно с застройщиком:
| Затягивание сроков сдачи | постоянные причины для продления строительства и невозможности окончания могут стать толчком к тому, чтобы передать « бразды правления» и общения с застройщиком в чужие руки. Подобный вариант хорош для тех, кому получения жилья в кратчайшие сроки не так важно. Главное, при такой финансовой схеме можно получить хорошую цену на жилье в новостройке. Особенно, если покупатель прав требования вовремя выяснит причину продажу недостроенной квартиры |
| Низкое качество строительства | разочарование в строительном проекте, самом застройщике и комфорте будущего жилья, дольщики пытаются передать свои права собственности на квартиры по договору переуступки. По закону это не является запрещенным, но будущему цессионарию необходимо провести собственную проверку. Для этого необходимо ознакомиться с имеющейся документацией, изучить проект строительства дома, его текущее состояние. Не лишним будет и привлечение независимого эксперта, который сможет определить соответствует ли качество строительства действующим санитарно-техническим нормам и требованиям безопасности |
| Финансовое состояние строительной компании | узнав о предбанкротном финансовом положении компании-застройщика, дольщики зачастую посредством продажи прав требования пытаются спасти свои капиталовложения. Поэтому не стоит просто верить на слово продавцу квартиры, необходимо самостоятельно проверить данные о репутации стройкомпании, ее других проектах, активах и т.д. |
При принятии решения о приобретении жилья по договору переуступки прав, необходимо в первую очередь выяснить причины, по которым дольщик решил реализовать свои права требования.
Это поможет принять адекватное взвешенное решение и не купить «кота в мешке».
Что такое переуступка квартиры в новостройке
Переуступка прав на квартиру в новостройке, возможно в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве.
Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.
В остальных случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки не происходит.
Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.
Самым распространенным вариантом такой переуступки является заключение договора цессии с подрядчиком.
Многие компании-застройщики предпочитают рассчитываться с подрядчиками не денежными средствами, а его натуральным эквивалентом — будущими квартирами.
При выполнении строительства застройщик обязуется передать в собственность подрядчику некоторое количество жилой недвижимости.
Именно эти пока еще несуществующие квадратные метры подрядчик может продавать по договору цессии.
В случае возникновения каких-либо разногласий между застройщиком и подрядчиком их договоренности и обязательства друг перед другом могут быть расторгнуты. Соответственно цессионарий не получит ничего.
При совершении покупки
Если вы решили приобрести квартиру в новостройке, договор цессии в этом случае будет хорошей альтернативой заключению сделки купли-продажи.
Если вы решили приобрести квартиру в новостройке, договор цессии в этом случае будет хорошей альтернативой заключению сделки купли-продажи.
Важно помнить, что переуступку прав требования можно оформить с любым дольщиком, имеющим законное подтверждение своих прав на будущую жилплощадь.
То есть прежде чем покупать недостроенную недвижимость в многоквартирном доме необходимо проверить подлинность и действительность договора долевого участия в строительстве, на основании которого будет заключаться цессия.
Также в обязательном порядке потребуется провести проверку имеющейся проектной и разрешительной документации застройщика.
Важно помнить, что дольщик может переуступить свои права требования получения готовой недвижимости третьим лицам только в случае полной выплаты всей стоимости квартиры по договору долевого участия.
Или же по обоюдному согласию сторон, остаток долга может быть переведен на нового владельца (цессионария).
Еще одним обязательным условием при покупке квартиры в новостройке является проверка ее юридической чистоты.
Необходимо убедиться, что не существует каких-либо законных ограничений или обременений на будущей недвижимости (арест, залог, ипотека и т.д.).
В случае продажи
Принимая на себя ответственность участия в долевом строительстве многоквартирного дома, необходимо знать, что в случае необходимости вы можете продать свои права требования по договору переуступки.
Для этого нужно в обязательном порядке уведомить компанию-застройщика. После заключения цессии, все прав, которыми обладал цедент, переходят к цессионарию в полном объеме, не больше, не меньше.
Важно помнить, что, передав свои права требования новому владельцу недвижимости, цедент не несет никакой ответственности за действия или бездействие застройщика.
Если строительная компания допустит срыв срока сдачи или возведет строение ненадлежащего качества, то на этом основании расторгнуть договор переуступки невозможно.
Некоторые покупатели, привлекающие к сделке профессиональных юристов, требуют включение в договор переуступки пункта, в котором дольщик обязан поручиться за строительную компанию.
Хотя подобное требование не противоречит закону, ручаться за кого бы то ни было в наше нестабильное время не практично.
При наличии ипотеки
Вступая в долевое строительство, граждане не становятся ограниченными в своих правах даже в том случае, если приобретают недвижимость на заемные деньги.
Они имеют возможность продать недостроенное жилье в многоквартирном доме, заключив договор цессии с юридическим или физическим лицом.
Но таким дольщикам необходимо в обязательном порядке получить разрешение банка-кредитора на подобную сделку.
Обычно финансовые учреждения легко соглашаются на такие операции, ведь в случае успешного исхода ипотека будет погашена досрочно и в полном объеме.
Важно напомнить, что некоторые банки выдают кредиты для приобретения недвижимости по договору цессии.
То есть, если вам сделали выгодное предложение по приобретению прав требования на квартиру в новостройке, но собственных денежных средств не хватает, можно пойти в банк.
Но кредитные продукты, связанные с первичным рынком недвижимости всегда отличаются повышенными процентными ставками и большей суммой переплаты, чем при приобретении квартиры в уже построенном многоквартирном доме.
Порядок оформления
Оформление переуступки прав собственности на недвижимость в новостройке, включат в себя несколько важных этапов, педантичное исполнение которых избавит все стороны цессии от недоразумений и расстройств:
| Проверка документации | на этом этапе можно привлечь опытного юриста для внимательного изучения документов дольщика и застройщика |
| Получение бухгалтерских документов | подтверждающих полную оплату дольщиком всей стоимости квартиры или справки о размере текущей задолженности |
| Получение согласия застройщика на оформление договора цессии | предметом которого будет выступать жилая недвижимость в недостроенном многоквартирном доме |
| Подписание договора цессии | и государственная регистрация переуступка прав собственности |
Нужные документы для совершения сделки
Ни один гражданско-правовой договор не может быть заключен без предоставления определенного пакета документов.
Ни один гражданско-правовой договор не может быть заключен без предоставления определенного пакета документов.
Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке требует следующих документов:
| Документы | удостоверяющие личности цедента и цессионария |
| Копия и оригинал первоначального договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома | и согласие от представителя компании-застройщика на проведение переуступки прав требования |
| Документы, подтверждающие проведение полной | или частичной оплаты дольщиком строящейся жилплощади |
| Выписка из ЕГРП | и согласие супруга на осуществление сделки |
Каждый конкретный случай заключения договора цессии является индивидуальным, поэтому может потребоваться предъявление дополнительных бумаг.
Образец договора
Подобная сделка является довольно сложной и рискованной, лучше привлекать для составления договора профессиональных юристов.
Подобная сделка является довольно сложной и рискованной, лучше привлекать для составления договора профессиональных юристов.
Основными пунктами, содержащимися в договоре переуступки должны быть:
| Полные данные строительной компании | и информация о дольщике и о цессионарии |
| Описание объекта жилой недвижимости | технические характеристики, стоимость, площадь, этажность, количество комнат и т.д. |
| Права и обязанности сторон | и дата полного финансового расчета по договору цессии |
При подписании договора обе стороны ставят свои подписи и дату заключения сделки.
Уплата налога
При совершении переуступки прав собственности на квартиру в новостройке налоговое бремя ложиться только на дольщика, продавшего свои права требования на жилую недвижимость. Ни сам застройщик, ни покупатель-цессионарий не платят налоги с этой сделки.
Бывший дольщик, обязан заплатить государству 13% от стоимости проданной недвижимости не позднее 31 апреля года, следующего за отчетным периодом (того, в котором была заключена цессия).
То есть, если вы переуступили свои права на квартиру в новостройке в декабре 2017 года, то до конца апреля 2017 года необходимо:
- Заполнить налоговую декларацию 3-НДФЛ.
- Вписать в нее в качестве дополнительного дохода сумму, полученную по договору цессии.
- Подать ее в ближайшее отделение налоговой инспекции в вашем населенном пункте.
Возникающие риски
При поступлении предложения о переуступке прав требования на строящийся объект недвижимости, каждый человек в первую очередь задается вопросом, чем опасна переуступка квартиры в новостройке.
При поступлении предложения о переуступке прав требования на строящийся объект недвижимости, каждый человек в первую очередь задается вопросом, чем опасна переуступка квартиры в новостройке.
Самым большим риском является возможность попасть в мошенническую схему, называемую «двойные продажи», которые осуществляются при переуступке прав требования не по договору долевого участия.
Поэтому ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры или заманчивые предложения. Требуйте предоставления зарегистрированного договора ДДУ и выписку из ЕГРП, подтверждающую это действие.
Существующие плюсы и минусы
Основным плюсом сделки переуступки прав требования для покупателя является возможность приобретения недвижимости, ликвидность которой сильно увеличиться после окончания строительства. К тому же пока квартира не достроена ее цена значительно ниже рыночной.
Минусом подобных сделок является наличие рисков, которые не всегда можно предусмотреть и предотвратить.
Например, риск банкротства застройщика. Начиная бизнес, никто не застрахован от его краха.
Переуступка прав требования — хороший вариант приобрести недвижимость в новом районе в понравившемся доме.
Главное условие — внимательное отношение к кандидатуре партнера, застройщика и документации.
