01.08.2021

Продажа по переуступке прав

Все кто хотя бы раз в жизни сталкивался с жилищной проблемой, знают доступные варианты ее решения — аренда, ипотека, жилищные кооперативы и т.д.

В последнее время все большую популярность среди россиян приобретает покупка жилья по переуступке прав требования.

Продажа недвижимости по переуступке позволяет приобретать инвестиционно привлекательную недвижимость по выгодной цене.

Подождав некоторое время можно получить отличное жилье в новом многоквартирном доме, при этом сэкономив кругленькую сумму.

В этой статье рассмотрим основные нюансы оформления продажи квартир по переуступке, определим основные риски и возможные проблемы с уплатой налогов.

Нюансы в оформлении

Переуступку своих прав собственности можно оформить несколькими способами. Но прежде, чем о них рассказать подробнее, необходимо определиться, какое жилье может быть приобретено или продано таким способом.

В основном, предметом такой сделки выступают квартиры и помещения в новостройках.

Еще на этапе закладки котлованы инвесторы-дольщики раскупают будущие квадратные метры, а затем, спустя какое-то время, по тем или иным причинам начинают распродавать еще недостроенное жилье по договору перестуки прав требования (цессии).

Чаще всего инвесторы, продающие недвижимость по переуступке, основывают на этом свой бизнес.

Ведь уже спустя пару лет от момента начала стройки, общая стоимость квартир в строящихся домах возрастает на 40-60%. Выгода очевидная.

Цессионер (первый владелец будущей квартиры, дольщик) в процессе сделки передает все свои права на недвижимость по большей стоимости, чем сам покупал у застройщика. А в чем выгода для покупателя?

В том, что он экономит те же 40-60%, на которые еще увеличится стоимость квартиры в новостройке после окончания строительства, ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и получения официальных правоустанавливающих документов на нее.

Вернемся к способам оформления переуступки:

 По предварительному договору купли-продажи довольно рискованный способ. В такой ситуации продавец обязуется передать право ее передачи в собственность конкретному лицу после подписания основного договора купли-продажи. Но так как правоустанавливающих документов на недвижимость еще нет, и появятся они только после подписания приемопередаточного акта на квартиру, то ждать можно очень долго. Также важно учитывать, что предварительный договор купли-продажи не подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. Поэтому проверить, не продана ли одна и та же недвижимость несколько раз не представляется возможным
 По договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома реальный способ приобрести жилье по цене ниже рыночной. По такому договору покупатель может приобретать квартиру с полностью выплаченной стоимостью или же брать на себя оставшиеся финансовые обязательства дольщика перед застройщиком

Также существует риск, что дом не будет сдан вовремя, качество строительства не будет соответствовать заявленному по документам или вовсе застройщик может разориться.

От этого невозможно застраховаться, поэтому такие квартиры продаются по ценам ниже рыночных.

При приобретении квартиры по переуступке через договор долевого участия, практически отсутствует риск быть обманутым мошенниками. Подобный документ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Смена дольщика, а по сути, для застройщика и государственных органов именно это и происходит по договору цессии, также подлежит обязательной государственной регистрации.

Что значит продажа по переуступке

Подписывая договор долевого участия, соинвестор строительства многоквартирного дома, в народе – дольщик, получает законное право требовать от компании-застройщика предоставления ему в оговоренный срок жилую недвижимость.

Причем квартира должна быть с определенными техническим характеристиками (площадь, этажность, количество комнат) и соответствующего качества.

Именно это право требования может быть передано по договору переуступки.

Не сама квартира, которой на момент заключения сделки может даже еще не существовать, а только право спросить с застройщика, «где моя недвижимость».

По сути, договор переуступки, меняет в договоре долевого участия личность дольщика, передавая ему все права и обязанности предыдущего соинвестора стройки.

Важно! Переуступка прав требования возможна только до перехода прав на жилье от застройщика к участнику долевого строительства.

То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы.

Жилой недвижимости

Приобретать жилую недвижимость по переуступке одновременно и выгодно и рискованно. Новостройки представляют собой ликвидные объекты недвижимости, которые постоянно растут в цене.

Почему же дольщики стремятся избавиться от такой недвижимости? Причин для этого существует несколько:

 Изменение жизненных обстоятельств (перемена жительства, финансового положения и т.д.) и достижение запланированной инвестиционной цели
 Некачественное строительство и иные причины, связанные с репутацией и деятельностью компании-застройщика а также срочная потребность в денежных средствах
По договору долевого участия

Подписывая договор долевого участия, гражданин получает право требовать от строительной компании получения жилой недвижимости, оговоренной в ДДУ.

После того как многоквартирный дом достроен и введен в эксплуатацию, а квартира принята по приемопередаточному акту своему владельцу, право требования «сгорает».

Ему на смену приходит законное право собственности. Поэтому важно помнить, что совершить переуступку прав по договору долевого участия можно совершать только до момента окончания строительства.

Также важно учитывать, что если на момент заключения сделки цессии квартира дольщиком оплачена не полностью, остаток долга с согласия застройщика и покупателя переводится на цессионария.

Последовательность действий

Найдя подходящее предложение, важно правильно выполнить алгоритм заключения договора цессии:

 Провести независимую проверку достоверности документов, а также личности партнеров и их деловой репутации получить от застройщика информацию об отсутствии задолженности по передаваемому договору
 Получить от продавца все документы касающиеся недвижимости, приобретаемой по договору долевого участия (ДДУ, любые дополнительные соглашения по делу, финансовая документация и т.д.)
 Получение согласия застройщика на оформление договора цессии подписать договор переуступки
 Зарегистрировать его в органах Росреестра и провести финансовые расчеты с помощью банковской ячейки

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *