Все кто хотя бы раз в жизни сталкивался с жилищной проблемой, знают доступные варианты ее решения — аренда, ипотека, жилищные кооперативы и т.д.
В последнее время все большую популярность среди россиян приобретает покупка жилья по переуступке прав требования.
Продажа недвижимости по переуступке позволяет приобретать инвестиционно привлекательную недвижимость по выгодной цене.
Подождав некоторое время можно получить отличное жилье в новом многоквартирном доме, при этом сэкономив кругленькую сумму.
В этой статье рассмотрим основные нюансы оформления продажи квартир по переуступке, определим основные риски и возможные проблемы с уплатой налогов.
Нюансы в оформлении
Переуступку своих прав собственности можно оформить несколькими способами. Но прежде, чем о них рассказать подробнее, необходимо определиться, какое жилье может быть приобретено или продано таким способом.
Переуступку своих прав собственности можно оформить несколькими способами. Но прежде, чем о них рассказать подробнее, необходимо определиться, какое жилье может быть приобретено или продано таким способом.
В основном, предметом такой сделки выступают квартиры и помещения в новостройках.
Еще на этапе закладки котлованы инвесторы-дольщики раскупают будущие квадратные метры, а затем, спустя какое-то время, по тем или иным причинам начинают распродавать еще недостроенное жилье по договору перестуки прав требования (цессии).
Чаще всего инвесторы, продающие недвижимость по переуступке, основывают на этом свой бизнес.
Ведь уже спустя пару лет от момента начала стройки, общая стоимость квартир в строящихся домах возрастает на 40-60%. Выгода очевидная.
Цессионер (первый владелец будущей квартиры, дольщик) в процессе сделки передает все свои права на недвижимость по большей стоимости, чем сам покупал у застройщика. А в чем выгода для покупателя?
В том, что он экономит те же 40-60%, на которые еще увеличится стоимость квартиры в новостройке после окончания строительства, ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и получения официальных правоустанавливающих документов на нее.
Вернемся к способам оформления переуступки:
| По предварительному договору купли-продажи | довольно рискованный способ. В такой ситуации продавец обязуется передать право ее передачи в собственность конкретному лицу после подписания основного договора купли-продажи. Но так как правоустанавливающих документов на недвижимость еще нет, и появятся они только после подписания приемопередаточного акта на квартиру, то ждать можно очень долго. Также важно учитывать, что предварительный договор купли-продажи не подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. Поэтому проверить, не продана ли одна и та же недвижимость несколько раз не представляется возможным |
| По договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома | реальный способ приобрести жилье по цене ниже рыночной. По такому договору покупатель может приобретать квартиру с полностью выплаченной стоимостью или же брать на себя оставшиеся финансовые обязательства дольщика перед застройщиком |
Также существует риск, что дом не будет сдан вовремя, качество строительства не будет соответствовать заявленному по документам или вовсе застройщик может разориться.
От этого невозможно застраховаться, поэтому такие квартиры продаются по ценам ниже рыночных.
При приобретении квартиры по переуступке через договор долевого участия, практически отсутствует риск быть обманутым мошенниками. Подобный документ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.
Смена дольщика, а по сути, для застройщика и государственных органов именно это и происходит по договору цессии, также подлежит обязательной государственной регистрации.
Что значит продажа по переуступке
Подписывая договор долевого участия, соинвестор строительства многоквартирного дома, в народе – дольщик, получает законное право требовать от компании-застройщика предоставления ему в оговоренный срок жилую недвижимость.
Подписывая договор долевого участия, соинвестор строительства многоквартирного дома, в народе – дольщик, получает законное право требовать от компании-застройщика предоставления ему в оговоренный срок жилую недвижимость.
Причем квартира должна быть с определенными техническим характеристиками (площадь, этажность, количество комнат) и соответствующего качества.
Именно это право требования может быть передано по договору переуступки.
Не сама квартира, которой на момент заключения сделки может даже еще не существовать, а только право спросить с застройщика, «где моя недвижимость».
По сути, договор переуступки, меняет в договоре долевого участия личность дольщика, передавая ему все права и обязанности предыдущего соинвестора стройки.
Важно! Переуступка прав требования возможна только до перехода прав на жилье от застройщика к участнику долевого строительства.
То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы.
Жилой недвижимости
Приобретать жилую недвижимость по переуступке одновременно и выгодно и рискованно. Новостройки представляют собой ликвидные объекты недвижимости, которые постоянно растут в цене.
Приобретать жилую недвижимость по переуступке одновременно и выгодно и рискованно. Новостройки представляют собой ликвидные объекты недвижимости, которые постоянно растут в цене.
Почему же дольщики стремятся избавиться от такой недвижимости? Причин для этого существует несколько:
| Изменение жизненных обстоятельств (перемена жительства, финансового положения и т.д.) | и достижение запланированной инвестиционной цели |
| Некачественное строительство и иные причины, связанные с репутацией и деятельностью компании-застройщика | а также срочная потребность в денежных средствах |
По договору долевого участия
Подписывая договор долевого участия, гражданин получает право требовать от строительной компании получения жилой недвижимости, оговоренной в ДДУ.
Подписывая договор долевого участия, гражданин получает право требовать от строительной компании получения жилой недвижимости, оговоренной в ДДУ.
После того как многоквартирный дом достроен и введен в эксплуатацию, а квартира принята по приемопередаточному акту своему владельцу, право требования «сгорает».
Ему на смену приходит законное право собственности. Поэтому важно помнить, что совершить переуступку прав по договору долевого участия можно совершать только до момента окончания строительства.
Также важно учитывать, что если на момент заключения сделки цессии квартира дольщиком оплачена не полностью, остаток долга с согласия застройщика и покупателя переводится на цессионария.
Последовательность действий
Найдя подходящее предложение, важно правильно выполнить алгоритм заключения договора цессии:
| Провести независимую проверку достоверности документов, а также личности партнеров и их деловой репутации | получить от застройщика информацию об отсутствии задолженности по передаваемому договору |
| Получить от продавца все документы | касающиеся недвижимости, приобретаемой по договору долевого участия (ДДУ, любые дополнительные соглашения по делу, финансовая документация и т.д.) |
| Получение согласия застройщика на оформление договора цессии | подписать договор переуступки |
| Зарегистрировать его в органах Росреестра | и провести финансовые расчеты с помощью банковской ячейки |
Список документов
При оформлении договора цессии важно правильно собрать и приготовить необходимые документы:
| Паспорта представителей каждой стороны | и письменное согласие застройщика на передачу прав требования третьему лицу |
| Первоначальный договор долевого участия в строительстве | финансовые документы (справка об отсутствии долга или дополнительное соглашение о переводе текущей задолженности на цессионария) |
| Согласие второго супруга на приобретение или продажу квартиры, если стороны сделки состоят в законном браке | письменное согласие банка на совершение подобной сделки (если недвижимость приобреталась на заемные денежные средства) |
Заключение сделки
Заключение сделки происходит по обоюдному согласию двух сторон – цедента и цессионария. Специалисты советуют привлекать к подобным сделкам и представителей компании-застройщика.
Это позволит застраховать себя от неожиданных последствий, связанные с несогласием застройщика на передачу прав требования.
Важно помнить, что все финансовые вопросы решаются только после регистрации договора переуступки в Росреестре, а необходимые документы цедент должен передать цессионарию во время подписания договора.
Уплата налогов
Те, кто боятся излишнего налогообложения при совершении сделки по переуступке прав требования, могут не беспокоиться.
Те, кто боятся излишнего налогообложения при совершении сделки по переуступке прав требования, могут не беспокоиться.
Из трех сторон, так или иначе имеющих отношение к переуступке (застройщик, дольщик-цедент, покупатель-цессионарий) оплатить налог в размере 13% по российскому законодательству обязан только продавец будущей недвижимости.
Прибыль, полученная от продажи прав по договору цессии, является дополнительным доходом и облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).
При этом Налоговый кодекс РФ предлагает 2 способа снижения налога:
| Налоговый вычет | при переуступке прав требования по договору долевого участия, продавец имеет право на получение налогового вычета до 1 млн. руб. |
| Уменьшение суммы дополнительного дохода | налогом облагается только разница между суммой, первоначально заплаченной застройщику и суммой, полученной от покупателя по договору цессии |
Возникающие риски
Приобретение недвижимости по договору цессии связано с целым рядом рисков, но правильный подход и системное решение возникающих трудностей поможет свести их все к нулю.
Перечислим основные:
| Признание договора цессии недействительным | распространенной ошибкой, приводящей к такой неприятности, является неосведомленность застройщика о передачи прав требования третьим лицам. Также сделка может быть признана ничтожной при обнаружении ошибок в составлении самого договора переуступки |
| Банкротство компании-застройщика | подобный риск невозможно предусмотреть, так как ни один бизнес не застрахован от попадания в полосу неудач. Основной риск цессионария связан с тем, что продавец недвижимости, зная о финансовых проблемах застройщика, намеренно может ввести в заблуждение покупателя |
| Двойная перепродажа будущих квартир | не редки случаи, когда договор цессии заключается с несколькими покупателями на одну и ту же недвижимость. При раскрытии факта мошенничества и обращении в суд, квартиру в итоге получает тот, с кем первым был заключен договор переуступки |
Но не стоит пугаться и отказываться от выгодного предложения. Главное, знать, как можно избежать подобных проблем.
Советы о том, как избежать проблем
Снизить риски при заключении договора переуступки возможно, если следовать простым советам бывалых юристов:
| Чтобы избежать любых ошибок при составлении договора цессии | привлекайте для этих целей опытных профессионалов |
| Чтобы не попасть в финансовую яму, связанную с банкротством строительной компании-застройщика | необходимо провести небольшой мониторинг предложений на рынке недвижимости. Если вы обнаружите массовые продажи квартир в новостройке по очень низким ценам, то можно предположить, что дольщики получили неприятную информацию о компании-застройщике и стремятся избавиться от проблемной недвижимости. Важно помнить, что после заключения договора переуступки предъявлять любые претензии продавцу будет невозможно, придется решать все вопросы только с застройщиком |
| Избежать риска попадания в «лапы» к мошенникам можно только в том случае, если основанием для договора цессии будет выступать договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома | при этом не забывайте, что основной ДДУ должен быть надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре. Таким же образом необходимо оформить и договор цессии, по которому будут переданы права требования на жилую недвижимость. И только после проведения данной процедуры происходит передача денежных средств |
Рискованность подобных сделок в нашей стране довольно высока, но это не снижает интереса к ним граждан. Ведь в случае успеха наградой становиться новое, высококомфортабельное жилье в многоквартирном доме.
Продажа или приобретение жилья по переуступке прав требования — процесс, который может привести к финансовому благополучию все заинтересованные стороны.
Важно соблюдать меры разумной безопасности, проверять личности и репутацию партнеров, а также пользоваться услугами профессиональных юристов для разрешения сложных ситуаций.
