За первые несколько месяцев реализации программы реновации в Москве, жильцы старых домов стали активно продавать свою недвижимость, причем с завышенными ценами. Во многом это связано с небывалым ростом спроса на такие квартиры.
Потенциальные инвесторы уже давно рассчитали потенциалы такого капиталовложения. Ведь купив в старом доме квартиру за бесценок, они смогут получить за такую же сумму элитную недвижимость только в новом районе.
Но действительно ли все так на самом деле, как они полагают, ведь такая разновидность инвестиций несет под собой многочисленные риски.
О программе
Реновация подразумевается снос, который несет под собой глубокий смысл. По завершению реализации программы столичные органы самоуправления смогут видоизменить облик Москвы, в частности речь идет о спальных районах.
Принять участие в программе имеют право исключительно пятиэтажные строения, причем их жители должны предоставить свое персональное согласие.
Дома, жильцы которых выступили против участия в программе, будут исключены из списка ликвидируемых домов.
Ознакомиться с предварительным списком домов, попавших под действие программы, можно на официальном портале Правительства Москвы.
Реализуемая программа реновации предоставляет шанс для собственников старых домов обрести для себя бесплатную элитную квартиру в новостройке, которая отвечает всем современным стандартам качества.
Закон
Основной перечень нормативной документации, который разъясняет действие программы реновации, имеет следующий вид:
- Закон Москвы № 14 “О предоставлении дополнительный гарантий в сфере имущественных и жилищных прав”. В данном законопроекте описаны гарантии жильцов на право собственности недвижимости.
- Постановление Правительства РФ № 245 – содержит различные нюансы по реализации программы и разъясняет порядок действий.
Дополнительно рекомендуется изучить Федеральный закон “О реновации”, который описывает общие вопросы по рассматриваемой программе непосредственно в столице России.
Несмотря на неполный перечень нормативной документации, в нем содержатся ключевые нюансы по вопросу реализации программы реновации.
Можно ли купить квартиру в доме под реновацию?
Согласно федеральному и региональному законодательству, допускается возможность гражданам приобретать квартиры в домах, которые попадают под действие программы реновации.
Несмотря на этого, необходимо знать некоторые немаловажные нюансы.
Условия переселения
Для возможности принять участие в программе и претендовать на переселение в элитные монолитные новостройки, дома столичных граждан должны стать участниками программы.
Одновременно с этим необходимо помнить, переселение возможно только в том случае, если:
- новостройка будет сдана в эксплуатацию;
- район новостроек должен включать в себя хорошо развитую инфраструктуру;
- квартира не должна быть меньшей площади, нежели та, которая попала под снос по программе.
При соблюдении таких критериев, граждане могут быть переселены в новое жилье.
Необходимо обращать внимание на то, что со слов Правительства Москвы, первая волна переселения начнется не раньше чем в конце 2019 – начале 2019 года. Во многом это связано с темпами возведения новых домов.
Изменятся ли цены на недвижимость?
За последние несколько месяцев стали видны изменения себестоимости объектов недвижимости из-за программы реновации.
По предварительной оценки экспертов, программа реновации должна была снизить себестоимость на квартиры в Москве, однако этого не произошло.
Рыночная реакция оказалась более чем спокойно и показала только небольшое повышение показателей себестоимости на объекты жилой недвижимости в целом.
Необходимо обращать внимание, что был зафиксирован резкий скачок цен на вторичку, в частности на дома, которые стали участниками программы. Однако это уже в прошлом и сейчас ситуация стабилизировалась.
Чтобы купить квартиру в пятиэтажке под реновацию в Москве, сейчас нужно быть готовым заплатить на 20 – 25% выше
Во многом это связано с повышением спроса на дома, относящиеся к категории хрущевки.
Есть ли риски?
Основные риски заключаются в том, что вместо соглашения с местным органом самоуправления, владелец недвижимости вынужден будет подписывать с Фондом, забравшим квартиру, обязательство по вопросу предоставления нового жилья в течении последующих нескольких лет в право собственности.
За несколько лет может произойти все, что угодно. К примеру, Фонд объявит себя банкротом либо же просто исчезнет. В результате этого можно вообще остаться без жилплощади. Более того, такая вероятность весьма высокая, поскольку уровень влияния на Фонд местного органа самоуправления ничтожно мал.
Если говорить о возможности купить квартиру в доме под реновацию, то это влечет за собой немалые риски. В ситуации с жильем под снос, потенциальный инвестор сталкивается с множеством проблем:
- в течении нескольких лет ее невозможно реализовать из-за банального отсутствия на недвижимость прав;
- в течении последующих 5 лет ее нельзя продать, не заплатив предварительно налог в размере 13%, без уплаты сделка может быть признана несостоявшейся.
Согласно Налоговому Кодексу России (ст. 224) установлено, что прибыль от реализации объекта недвижимости подлежит налогообложению в размере 13%, причем до 2016 года период продажи без уплаты налога составлял 3 года, то отныне – 5 лет.
Период в 3 года остается исключительно для того объекта, по отношению к которому будет соблюдено одно из нескольких условий:
- право собственности сформировалось в результате получения наследственной массы либо же согласно дарственному договору от физических лиц, которые являются близкими родственниками;
- право собственности было сформировано в результате проведения процедуры приватизации;
- право собственности сформировалось в результате оформления соглашения пожизненного содержания с иждивенцами.
В указанных ситуациях отсутствует понятие реновации, из-за чего период составляет 5 лет.
Преимущества и недостатки
Основными преимуществами рассматриваемой программы принято считать:
- возможность сменить старое жилье на элитную квартиру в новостройке;
- новая квартира будет отвечать всем установленным современным нормам;
- себестоимость новой недвижимости будет однозначно выше, недели себестоимость старой квартиры в пятиэтажке;
- наличие хорошо развитой инфраструктуры возле новой монолитной новостройки, в которую будут переселены жильцы из хрущевок.
Из недостатков выделяют только срок, за который жильцы смогут переехать в новую квартиру, остается неизвестным на сегодняшний день.
Кроме того, региональным и федеральным законодательством еще утвержден четкий механизм защиты граждан от имеющихся рисков, которые несет под собой программа реновации.